הפטור ממס שבח לדירת מגורים
הנריק רוסטוביץ מס שבח מקרקעין דירת מגורים עורכת - סיגלית ג'רבי הדין והפסיקה לאוגוסט הוצאת אוריאן * תל-אביב * התשנ"ז Henryk Rostowicz Land Appreciation Tax Apartment's Tax Haven Editor - Sigalit Gerbi © כל הזכויות שמורות להוצאה הודפס בדפוס חמד בע"מ אלול התשנ"ז - ספטמבר שיווק אוריאן שרותי ניהול בע"מ ת"ד טל' מהדורה חמישית מסת"ב וישימו עליו שרי מסים למען ענתו בסבלתם (שמות א' י"א) מבוא הפטור ממס שבח מקרקעין לדירת מגורים הוא מקלט המס הנפוץ ביותר בקרב כל שכבות האוכלוסייה בישראל. רווחת בציבור הדעה, כי מכירה של דירה פטורה ממס שבח, אלא שהדרך אל הפטור המיוחל עוברת בלבירינט של סעיפי חוק רבים, ומי שאינו בקי בשביליו עלול לאבד את דרכו. קבלת פטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים הריהו כמרוץ משוכות, ועל מנת לקבל את הפטור המיוחל, יש לעבור את כל המשוכות בהצלחה. הנכשל במעבר של משוכה אחת נכשל במרוץ כולו. בשנת 1980 תוקן חוק מס שבח מקרקעין, ואת מקומה של "דירת היחיד" תפסה "דירת המגורים". פסקי דין רבים פרשו מונח "חדש" זה, ובטרם תמה המלאכה, נוסף בפברואר 1997 המונח: "דירת מגורים מזכה". שורה של תיקוני חקיקה שינו את תנאי הפטור, ועיקר מטרתם הייתה לצמצם את היקף הפטור, שלדעת נציבות מס הכנסה איפשר מקלט מס בלתי נאות לנישומים רבים, שהלכו והיו למתוחכמים בחלוף השנים וברבות פסקי-הדין. תיקוני החקיקה גרמו לחוסר בהירות משפטית, ויצרו מבוכה בקרב הציבור, המבקש להחליף את דירתו חדשות לבקרים. ספר זה הוא חלקו הראשון של חיבור כולל בדיני מס שבח מקרקעין, והוא מיועד לפרקליטים המייעצים ללקוחותיהם, ולכל אדם המבקש ללמוד את רזי הפטור ממס שבח לדירת מגורים. הספר עוסק בכל תיקוני החקיקה עד ליום הוצאתו ובדין שקדם להם, ובכרך השני הובאו כמאה פסקי הדין העוסקים בסוגיות הפטור. עשיתי כמיטב יכולתי לבאר ביאור מלא וברור את שבילי הלבירינט הלזה, ולשם כך עלי לבקש הן את סבלנותו של הקורא והן את תשומת לבו. סבלנותו דרושה לבדיקת פרט זה או אחר, העלולה להיראות מייגעת מדי, ותשומת לבו דרושה להבנת דבר שאולי יישאר סתום במידת-מה על אף הביאור השלם ביותר שיש בכוחי לבארו. אני מוכן להסתכן מעט בהטלת שעמום, ובלבד שהדברים יהיו ברורים, אך גם לאחר כל מאמצי להבהירם, עניין שהוא מופשט ביותר מעצם טיבו - עלול בכל זאת להישאר סתום במידת-מה. הנריק רוסטוביץ הקדמה למהדורה ראשונה מס שבח מקרקעין הינו, כידוע, מס שחל על רווחי הון הנובעים ממכירת מקרקעין, ומבחינה שיטתית מקומו לצד המסים החלים על רוחי הון אחרים, כהגדרתם בפקודת מס הכנסה. אך המחוקק המנדטורי, אשר הנהיג בארץ לראשונה את מס ההכנסה בשנת 1941, נמנע מהטלת מס זה, ורק אחרי קום המדינה החלו השלטונות לטפל בו. כבר בשנת 1949 ראה אור החוק הראשון של מדינת ישראל הדן בהטלת המס - והוא חוק מס שבח מקרקעים תש"ט1949-. היה זה חוק בלתי מתוחכם שקל היה לעקפו, והכל הבינו שיש להוסיף לו "שיניים" כדי להפכו למס יעיל שיצדיק את גבייתו. דבר זה הושג בשנת 1963 כשנחקק חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג1963-, ועם חקיקתו הפך המס לממשי, ואולי אף מכביד במידת מה. אך גם חוק "משוכלל" זה לא נשאר במתכונתו הראשונה במשך זמן רב. התפתחות חיי המשפט והכלכלה העלתה מדי פעם בעיות חדשות, ולשאלות נוספות נדרשו פתרונות חדשים ונוספים; וכך אירע שמאז נחקק החוק של שנת 1963 נתווספו עליו לא פחות מ13- תיקונים, ובהם גם תיקונים מרחיקי לכת אשר הפכו את החוק, שמלכתחילה היה מסובך למדי, למסובך עוד יותר. בהתפתחות זאת נטלו את חלקם, בנוסף על המחוקק, גם בתי המשפט לדרגותיהם, ובסופו של הדבר נוצא גוף נכבד של הוראות והלכות אשר הבנתם, והשימוש בהם, אינם מן הקלים. כל העוסק בענייני מיסוי של עסקות מקרקעין, נתקל בוודאי בקשיים שבאיסוף ובלימוד החומר הדרוש לביצוע תפקידו. בא ספרו זה של ה' רוסטוביץ כדי לעזור לו ולהקל עליו את מלאכתו - ובכך חשיבותו. ה' רוסטוביץ מנסה לראשונה לרכז תחת "גג אחד" את החוק העיקרי ואת התיקונים שנעשו בו, כשהמפתח ערוך לפי סדר הסעיפים - כל סעיף ותיקוניו השונים לצדו, בצירוף הפניה לפסיקה המתייחסת לאותו סעיף. זה מפתח משובח שחסרונו הורגש זה זמן רב, והשימוש בו יחסוך למעונינים שעות מרובות של עבודה וטרחה. זהו הישג נאה לכשעצמו, ואני תקווה שהמחבר הנכבד לא יקפא על שמריו וידאג, מדי פעם, לעדכון מתאים של הספר, על מנת שיישמרו גם בעתיד יעילותו וערכו ככלי עזר חשוב למשפטן ולציבור כולו. שלמה אשר קיצורים חוק מס שבח - חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג1963- תיקון מס' 6 - חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 6), התשל"ה1975- תיקון מס' 8 - חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 8), התש"מ1980- תיקון מס' 34 - חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 34), התשנ"ז1997- תיקון מס' 36 - חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 36), התשנ"ז1997- הוראת שעה - חוק מס שבח מקרקעין (פטור במכירת דירת מגורים) (הוראת שעה), התשנ"ב1992- פקודת מס הכנסה - פקודת מס הכנסה (נוסח חדש) חוק המקרקעין - חוק המקרקעין, התשכ"ט1969- פסקי דין כרך א - פסקי דין שפורסמו בכרך הפסיקה של ספר זה חיימובסקי - תמציות של פסקי דין במס שבח מקרקעין ערוכים על-ידי חיימובסקי ורוסיינסקי עמ"ש - ערר מס שבח ע"א - ערעור אזרחי תוכן העניינים פרק פרק 2 הגדרת "דירת מגורים" 85 פרק 3 חזקת "התא המשפחתי" 187 פרק 4 יחידות השומה 211 פרק 5 התנאים המוקדמים לקבלת פטור ממס 243 פרק 6 הפטור הראשון 269 פרק 7 הפטור השני 295 פרק 8 הפטור השלישי 345 פרק 9 הפטור הרביעי 359 פרק 10 הפטור החמישי 375 פרק 11 הפטור השישי 387 פרק 12 סייג לפטור בדירה שנתקבלה במתנה 415 פרק 13 פטור מוגבל כשהמחיר מושפע מאפשרות לבנייה נוספת 463 פרק 14 פטורים נוספים 521 פרק 15 הפטור ב"הוראת השעה" 555 פרק 16 הפטור בעסקת קומבינציה 583 נספחים ומפתחות רשימת פסקי הדין בכרך הפסיקה 613 מראי מקום של חקוקים עיקריים 623 חקיקה - סעיפים נבחרים 625 מפתח חקיקה 637 מפתח פסיקה אלפא-ביתי 645 מפתח פסיקה לפי סדר השנים 656 מפתח ספרים ומאמרים 666 ביבליוגרפיה 667 תוכן עניינים פרק 1 מבוא § 101 § 102 ההיסטוריה של הפטור לדירת מגורים 44 1. הנוסח המקורי משנת 2. תיקון מס' 3. תיקון מס' 4. תיקון מס' 5. תיקון מס' 6. תיקון מס' 7. תיקון מס' 8. הוראת השעה משנת § 103 מיני הפטור 47 1. הפטור האמיתי 47 2. הפטור המדומה 48 3. אופי הפטור 48 § 104 נטל השכנוע נטל הראיה וסדר הטיעון 50 1. חובת ההוכחה 50 2. נטל השכנוע בזכאות לפטור ממס 50 3. הדיון בפני המנהל 51 4. הדיון בפני ועדת הערר 51 5. נטל השכנוע ונטל הראיה בדין האזרחי הכללי 52 6. נטל השכנוע ונטל הראיה בערר מס שבח 53 מקרה "כגן" 55 מקרה "סבן" 57 מקרה "קאופר" 60 הלכת "שניאור" 62 הלכת "גרנרייך" 63 מקרה "יהלום" 66 7. סדר הטיעון 70 § 105 מניעות 71 1. קביעה נוגדת הנוגעת לשומת הרכישה 71 2. בעלות לצורך מיסים 73 3. מעמד שומת הרכישה 74 4. הצהרה סותרת 75 5. תוקפם של "פרה-רולינג" והוראות נוהל 76 תוקפו של "פרה רולינג" 77 מקרה "מעברי" 78 תוקפן של הוראות הנוהל 79 6. העלאת טענה חדשה בשלב הסיכומים בערר 82 7. העלאת טענה חדשה בערעור 83 פרק 2 הגדרת "דירת מגורים" 79 § 1. התחולה הגיאוגרפית של חוק מס שבח 91 הטלת מס שבח באזור 92 גבולותיו של האזור ושטחי הרשות הפלסטינית 94 2. חמשת התנאים ל"דירת מגורים" 95 § 1. יחידת שומה 96 2. המבחן הפיזי לצורך קביעת יחידות השומה 97 הלכת "פרידמן" 98 הלכת "הייבל" 99 3. מבחני הייעוד והרישום לצורך קביעת יחידת השומה 99 4. מכירת דירה ליותר מקונה אחד 102 הלכת "נסל" 102 הלכת "ארליך" 103 § 1. המבחן החוזי 105 2. המבחן הפונקציונלי 105 3. עסקה מלאכותית 111 מקרה "גלוגובסקי" 111 מקרה "יעקב" 114 4. פיצול התמורה 117 § 1. בעלות וחכירה 118 2. המונח "יחיד" 120 3. מכירה בידי מנהל עזבון 122 מקרה "ילין" 125 התיקון בחוק משנת 1993 127 4. פעולה באיגוד שדינה כמכירת זכות במקרקעין 128 § 1. מיועדת למגוריו של בעל הדירה 130 2. מעמדה של דירה ריקה 132 § מקרה "קאופר" 134 1. דירה ששינתה יעודה - המבחן האובייקטיבי 136 הלכת "בטאט" 139 הלכת "גולן" 140 הלכת "מילר" 142 מקרה "קמהולץ" 147 2. דירת נופש 149 3. בניין ששינה ייעודו לדירה 150 4. יעוד לעניין מס רכישה 150 § § 1. מבוא 152 דברי ההסבר להצעת החוק 153 2. התנאי הראשון - דירת מגורים 154 3. התנאי השני - הדירה שימשה בעיקרה למגורים 154 "שימוש למגורים" - הדמיון והשוני למונח "דירת יחיד" 154 משמעות הביטוי "בעיקרה" 158 "בעיקרה" - מבחן השטח 158 "בעיקרה" - מבחן העיקר והטפל 158 "בעיקרה" - מבחן הזמן והתקופה 159 "בעיקרה" - יחידות שומה 159 נפקות החלופה השנייה של התנאי הרביעי להגדרה "דירת מגורים" 160 4. ברירת תקופות השימוש המזכות 160 5. החלופה הראשונה - ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח 161 התקופה שבשלה מחושב השבח - "יום הרכישה" 161 התקופה שקדמה ליום הקובע 164 6. החלופה השנייה - ארבע השנים שקדמו למכירה 165 התקופה שקדמה ליום הקובע 166 7. החזקה של דירה ריקה 167 דירה שחלקה ריק וחלקה משמש למטרה אחרת 168 § 1. החלופה העיקרית של "היום הקובע" 169 2. דחיית היום הקובע לשנים התנאים לדחיית היום הקובע 171 3. דחיית היום הקובע ליום 4. שבע החלופות של היום הקובע 174 § 1. הייעוד והשימוש למגורים 175 הלכת "הייבל" 177 2. הטעם הכלכלי 179 הלכת "שוורץ" 180 3. מטרת הבעלים 181 4. תחולתו של פטור בארנונה לבניין שנהרס או ניזק על "דירת המגורים" 183 5. הוראות הביצוע 185 פרק 3 חזקת "התא המשפחתי" 193 § 301 מבוא 191 § 302 תחולת החזקה על בני משפחתו של המוכר 192 1. תחולת החזקה על בני זוג 192 2. תחולת החזקה על ילדיהם של בני הזוג 194 3. השפעת נישואין, גירושין וקטין שבגר על תחולת החזקה 195 נישואין וגירושין 195 קטין שבגר או נישא 196 עמדת נציבות מס הכנסה 196 § 303 הנפקות של חזקת התא המשפחתי 198 1. הנפקות לעניין "מכירת כל הזכויות" 198 2. הנפקות לעניין "הפטור הראשון" 198 3. הנפקות לעניין "הפטור השני" 199 הנפקות לעניין "דירה יחידה" 199 הנפקות לעניין "תקופת הצינון" 200 הנפקות לעניין "חלקו של המוכר" בדירה הנמכרת 201 4. הנפקות לעניין "הפטור השלישי והרביעי" 201 5. הנפקות לעניין "הפטור החמישי" 202 6. הנפקות לעניין "הפטור השישי" 202 הוראות הביצוע של נציבות מס הכנסה 203 7. הנפקות לעניין מכירה שהתבטלה 204 8. הנפקות לעניין מכירה הטעונה אישור בית משפט 205 קטין ופסול דין 206 מנהל עיזבון 207 כונס נכסים ומפרק 208 נפקות התא המשפחתי לעניין "יום המכירה" 208 פרק 4 יחידות השומה 211 § 401 מבוא 215 § 402 מניין יחידות השומה 216 1. יחידות שומה בחוקי מס שונים 216 2. יחידות שומה בחוק מס שבח מקרקעין 218 3. סוגיית השומה הקודמת 218 § 403 הנפקות של יחידות השומה 221 1. הנפקות להגדרת "יחידת מגורים" 221 התנאי הראשון: "דירה או חלק מדירה" 221 התנאי השני: "שבנייתה נסתיימה" 221 התנאי השלישי: "והיא בבעלותו של יחיד" 221 התנאי הרביעי: "מיועדת למגורים לפי טיבה" 222 התנאי החמישי: מלאי עסקי 222 2. הנפקות לתנאי של מכירת כל הזכויות 222 3. הנפקות לעניין הפטור הראשון 223 4. הנפקות לעניין הפטור השני 223 5. הנפקות לעניין הפטור השלישי 224 6. הנפקות לעניין הפטור הרביעי 224 7. הנפקות לעניין הפטור החמישי 225 8. הנפקות לעניין הפטור השישי 225 9. הנפקות לעניין סעיף 49ו 225 10. הנפקות לעניין סעיף 49ז 226 הנפקות לעניין משק חקלאי כמשמעו בסעיף 49ז(ב) 227 § 404 השיטות לקביעת יחידות השומה 229 הלכת "פלדמן" 229 הלכת "שוורץ" 230 הלכת "פרידמן" 230 מקרה "קאופר" 231 הלכת "רושגולד" 234 מקרה "ניסנוב" 237 הלכת "נסל" 237 הלכת "ארליך" 240 מקרה "לשם" 241 פרק 5 התנאים המוקדמים לקבלת פטור ממס 243 § 501 מבוא 247 § 502 התנאי המוקדם הראשון - מכירת כל הזכויות 248 1. השפעת התא המשפחתי על "מכירת כל הזכויות" 250 2. ביטול סעיף 3. יחידות השומה 251 § 503 התנאי המוקדם השני - בקשת המוכר 253 1. זהותו של מבקש הפטור 254 2. הדין שקדם לתיקון מס' 34 לחוק 255 ברירת תשלום המס 255 שומה עצמית 259 3. חובת המנהל 260 4. הארכת מועדים 261 5. אופן הגשת הבקשה לפטור ממס שבח 263 § 504 שלילת פטור לדירה בבניין להשכרה 264 § 505 שלילת פטור לזכות במקרקעין שנתקבלה אגב פירוק איגוד 265 1. התנאים לשלילת הפטור 266 2. ברירת החיוב במס 267 פרק 6 הפטור הראשון 269 § 601 מבוא 273 § 602 הפטור הראשון - אחת לארבע שנים 274 § 603 תנאי הפטור 275 1. השפעת עסקה שנתבטלה על תקופת הצינון 276 הלכת "קציר" 277 הלכת "זמר" 279 2. השפעת התא המשפחתי על תקופת הצינון 282 3. עסקה מלאכותית 283 4. מועד מכירת הדירה הקודמת 285 5. השפעת פטור שניתן לפי "הוראת השעה" 286 § 604 מכירות שאינן נלקחות בחשבון 286 1. מכירות שחוק מס שבח אינו חל עליהן 286 2. מכירות פטורות שנקבעו בסעיף 49ב 287 מתנה לילד או לבן זוג 287 מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61 289 מכירה פטורה לפי סעיפים 64 65 67 69 או 70 289 מכירה פטורה לפי פסקה 49ב(5) 290 מכירות פטורות לפי פסקות 49ב(3) ו49-ב(4) 290 3. מכירות אחרות 291 4. מניין המכירות שאינן נלקחות בחשבון 292 5. תכנון החבות במס שבח 293 פרק 7 הפטור השני 295 § 701 מבוא 301 § 702 הגדרת המונח "דירה יחידה" 302 1. תקופת הצינון ל"דירה היחידה" 302 2. השפעת עירוב המונחים על מניין הדירות 303 3. השפעת התחולה הטריטוריאלית על מניין הדירות 303 מניין הדירות באזור ביום המכירה 303 מניין הדירות באזור בארבע השנים שקדמו למכירה 304 הצעת החוק ודברי ההסבר 305 הוראות הביצוע של נציבות מס הכנסה 305 הרחבת התחולה הטריטוריאלית על מי שאינו "אזרח ישראלי" 306 4. השפעת התא המשפחתי על מניין הדירות 306 5. השפעת מועד סיום הבנייה על מניין הדירות 307 מקרה "פלוריאן" 308 מקרה "גלוגובסקי" 309 6. השפעת עסקה שנתבטלה על מניין הדירות 311 הלכת "קציר" 312 הלכת "זמר" 314 7. השפעת נסיבות רכישת הדירה על מניין הדירות 316 8. השפעת סוגיית "יחידות השומה" על מניין הדירות 317 9. יום הרכישה של דירה שנתקבלה בירושה 318 § 703 חזקת "דירת מגורים יחידה" 319 1. השפעת עירוב המונחים על מניין הדירות 320 2. תחולת הרישא על דירות שהיו למוכר בארבע השנים שקדמו למכירה 320 3. סוגי הדירות שאינן כלולות במניין הדירות 321 דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה 321 דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.97 322 חלקו של המוכר בדירה הוא פחות מ25%- 323 4. השפעת התא המשפחתי על מניין הדירות 326 5. השפעת מועד סיום הבנייה על מניין הדירות 327 הלכת "שוורץ" 327 6. תחולת החזקה על דירות אחדות 329 § 704 חזקת "דירת מגורים נוספת" 330 1. תיקון מס' 34 לחוק מס שבח 331 2. תכונותיה של "הדירה הנוספת" 331 3. דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה 332 4. זכויות באיגוד במישרין או בעקיפין של 25% לפחות בבעלות בדירה 333 מהן "זכויות באיגוד" 334 5. השפעת התא המשפחתי על מניין הדירות 334 § 705 תנאי הפטור השני 335 1. התנאי הראשון - "דירה יחידה" 336 2. התנאי השני - תקופת צינון של 18 חודש 336 תקופת צינון בין שני פטורים "לפי פסקה זו" 337 השפעת פטורים שונים על תקופת הצינון 338 כיצד מונים 18 חודש 339 3. התנאי השלישי - חלקו של המוכר בדירה הוא 25% או יותר 339 השפעת התא המשפחתי על חלקו של המוכר בדירה 340 4. התנאי הרביעי - דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97 341 5. המורכבות של הפטור השני 342 6. תכנון החבות במס שבח 343 פרק 8 הפטור השלישי 345 § 801 מבוא 349 1. השפעת הפטור השלישי על הפטור הראשון 350 § 802 תנאי הפטור השלישי 350 1. מכירת פחות ממחצית דירה 351 2. החלק הנמכר בדירה התקבל בשלמותו מההורה של המוכר 351 3. ההורה היה זכאי לפטור ממס אילו היה עדיין בעל הדירה 352 4. השפעת התא המשפחתי על הפטור השלישי 353 5. ההלכות המשפטיות בסוגיית הפטור השלישי 354 הלכת "סמואל" 355 § 803 מעמדו של הפטור השלישי לעומת הוראת סעיף פרק 9 הפטור הרביעי 359 § 901 מבוא 363 1. השפעת הפטור הרביעי על הפטור הראשון 364 § 902 תנאי הפטור הרביעי 364 1. מכירת פחות ממחצית דירה 365 2. החלק הנמכר בדירה התקבל בירושה 365 3. המוכר לא מכר בפטור ממס דירה אחרת שקיבל באותה ירושה 366 4. השפעת התא המשפחתי על הפטור השלישי 366 5. ההלכות המשפטיות בסוגיית הפטור הרביעי 367 מקרה "יעקב" 369 מקרה "שיטנברג" 372 פרק 10 הפטור החמישי 375 § 1001 מבוא 379 § 1002 תנאי הפטור החמישי 381 1. התנאי הראשון - מכירה של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה 381 2. התנאי השני - היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש 382 בן זוגו של המוריש 382 צאצא של המוריש ובן זוגו של הצאצא 384 3. התנאי השלישי - לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד 384 4. התנאי הרביעי - אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה נהנה מפטור ממס 384 5. השפעת התא המשפחתי על הפטור החמישי 386 פרק 11 הפטור השישי 387 § 1101 מבוא 391 § 1102 תנאי הפטור השישי 393 1. התנאי הראשון - הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה 393 2. התנאי השני - המוכר הוא תושב ישראל 393 3. התנאי השלישי - המוכר מכר דירה ראשונה בפטור ממס לפי פרק זה בשנים עשר החודשים שקדמו למכירה נשוא הפטור 394 כיצד מונים 12 חודשים 395 4. התנאי הרביעי - השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת ביחד, אינו עולה על מליון ומאתים אלף שקלים 396 5. התנאי החמישי - המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה "דירה אחרת" שמחירה הוא 75% לפחות ממחיר שתי הדירות שנמכרו 398 עיתוי רכישת "הדירה האחרת" 398 הגדרת "הדירה האחרת" כמשמעה לעניין מס רכישה 399 מקרה "מנדל" 401 מיקומה של "הדירה האחרת" 404 מחירה של "הדירה האחרת" 405 6. התנאי השישי - המוכר לא נהנה בעבר מהפטור השישי 406 § 1103 השפעת התא המשפחתי על הפטור השישי 406 1. השפעת הפטור השישי על חברי התא המשפחתי 407 הוראות הביצוע של נציבות מס הכנסה 408 § 1104 פטור למשפחה גדולה 409 1. בני משפחה הסמוכים על שולחנו של המוכר 409 מקרה "אוליאל" 411 2. תנאי הפטור למשפחה גדולה 412 פרק 12 סייג לפטור בדירה שנתקבלה במתנה 415 § 1201 מבוא 419 § 1202 עדיפות סעיף 49ו על סעיפים 49ב ו49-ה 420 § 1203 מהי מתנה 421 1. מתנה ומכר ללא תמורה 421 2. הרחבת המונח "מתנה" 424 הלכת "לידור" 424 3. מקור הכסף ששימש לרכישת הדירה 427 הלכת "בן אאיס" 430 הלכת "שניאור" 432 מקרה "סבן" 434 הלכת "גרנרייך" 436 4. שווייה של המתנה 441 § 1204 הצהרה מחייבת 442 מקרה "מובטדי" 443 § 1205 יום תחילתה של תקופת הצינון 445 1. היום בו קיבל המוכר "דירה" במתנה 445 הלכת "גולדשמידט" 445 עיתוי מתנה 447 2. היום בו הפך המוכר לבעל הדירה 447 3. היום בו החל המוכר לגור בדירה "דרך קבע" 449 מקרה "סילברה" 451 הוראת המעבר 452 כללים למגורי קבע 454 4. היום בו מלאו למוכר 18 שנה 454 מקרה "מוזס" 455 מקרה "מעברי" 457 § 1206 שש תקופות הצינון 460 1. תכנון החבות במס שבח 461 פרק 13 פטור מוגבל כשהמחיר מושפע מאפשרות לבנייה נוספת 463 § 1. תיקון מס' 6 468 2. תיקון מס' 8 468 מקרה "פרוט" 469 3. תיקון מס' "יהיה המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 4. תיקון מס' 5. "המקל והגזר" בסעיף 49ז 476 § 1. פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני -אנכי 481 הלכת "נסל" 482 הלכת "ארליך" 485 2. כללי הפיצול הפיזי-אופקי 486 § 1. התנאי הראשון - זכויות בנייה בלתי מנוצלות 488 2. התמורה הושפעה מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות 489 § הלכת "ברקאי" 491 הלכת "יוניזדה" 493 § 1. שווי של זכות פלונית 496 2. דרכי קביעת השווי 497 מקרה "עזריאל" 499 מקרה "ברנדל" 503 3. שווי הפרטיות 504 4. חישוב השווי בהלכת "בטאט" 504 יישום דרך חישוב הפטור 506 מקרה "גיטלמן" 506 מעמדה של דרך החישוב ב"בטאט" 508 5. אופן קביעת שווי דירות הפטור 511 § 1. הפטור המרבי של כפל השווי 514 2. הפטור המזערי 515 3. עדכון תקרות הפטור המרבי של כפל השווי ושל הפטור המזערי 515 4. ארבע קבוצות השווי של דירת המגורים 516 § פרק 14 פטורים נוספים 521 § 1401 מכירת דירה בידי עיזבון וחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים 525 1. המצב המשפטי לפני תיקון מס' 24 לחוק 527 חלוקת נכסי עיזבון 527 הזכות לקבלת פטור ממס במכירת דירת מגורים 529 הלכת "שפייר" 531 2. תיקון מס' 24 לחוק מס שבח 535 ביטול הלכת "שפייר" 535 הנישום במכירת נכסי עיזבון 536 הפטור לדירת מגורים במכירה על-ידי עיזבון 536 יום הרכישה ושווי הרכישה 537 חובת ההצהרה ותשלום המס 537 חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים 537 § 1402 מכירת דירה אגב גירושין 539 1. הצעת חוק מס שבח - העברה אגב גירושין 540 § 1403 פטור במכירת דירה לידוע בציבור 542 § 1404 פטור לתשלומי איזון 544 1. המכירה ו"תשלומי האיזון" בחוק המקרקעין 546 2. תנאי הפטור לתשלומי איזון 547 התנאי הראשון - זהות המוכר 548 התנאי השני - זהות הקונה 548 התנאי השלישי - אופי הממכר 548 התנאי הרביעי - אופי התמורה 549 התנאי החמישי - שווי המכירה 549 § 1405 פטור למוסדות ציבור 551 § 1406 פטור ל"דמי מפתח" בדירה המשמשת למגורים 552 פרק 15 הפטור ב"הוראת השעה" 555 § 1. אימוץ מונחים 559 2. מדד מחירי הדירות 560 3. התקופה הקובעת 561 § 1. ברירת הפטור ותשלום המס 562 § 1. הסייג הראשון - שתי דירות 563 תקופת הצינון 564 מכירת שתי דירות בפטור ממס 564 מקרה "ברוכוב" 565 2. הסייג השני - פטור חלקי 567 הפירוש התחבירי 568 כוונת המחוקק 568 3. הסייג השלישי - דירה חדשה 568 4. הסייג הרביעי - דירה חדשה ופטור חלקי 569 § 1. פטור חלקי בדירה ראשונה 570 שווי המכירה 571 תקופת הצינון 571 שיעור הפטור החלקי 572 2. פטור חלקי בדירה שנייה 572 תקופת הצינון 573 שווי המכירה 574 שווי מכירתן הכולל של שתי הדירות 574 שווי המכירה של הדירה הקודמת 575 שיעור הפטור החלקי 576 3. תקרת המס בפטור חלקי 577 § 1. השפעת סעיף 2. השפעת סעיף § 1. דירה שנתקבלה ללא תמורה 579 2. מכירת שלוש דירות 580 3. קבלת פטור חלקי 580 4. סייגי הפטור 581 § פרק 16 הפטור בעסקת קומבינציה 583 § 1601 מבוא 587 § 1602 התנאי המוקדם לפטור ממס שבח בעסקת קומבינציה 588 1. ברירת הפטור 590 2. פטור חלקי ממס שבח 591 § 1603 שווי המכירה בעסקת קומבינציה 592 1. האבחנה בין "מכר מלא" ל"מכר חלקי" 593 הלכת "ברקאי" 593 2. שווי המכירה בעסקת קומבינציה בה לא מבוקש פטור ממס 596 שומה בשיטת העלויות 596 שומה בשיטת החילוץ 596 תשלומי חובה של המוכר המשולמים על-ידי הקונה 599 היוון התמורה הדחויה 600 בחינת המהות הכלכלית של העסקה 600 3. שווי המכירה בעסקת קומבינציה בה מבוקש פטור ממס 601 הלכת "יוניזדה" 601 מקרה "ניסנוב" 602 4. צורת חישוב שווי המכירה 604 § 1604 הפטור ממס שבח בעסקת קומבינציה 605 1. מקרה בו כדאי לקבל פטור ממס 606 2. מקרה בו לא כדאי לקבל פטור ממס 606 3. השפעת הוראות סעיף 49ז על עסקת קומבינציה 607 4. מס הרכישה בעסקת קומבינציה 607 § 1605 עסקות משותפות עם קבלן 608 1
המחבר: הנריק רוסטוביץ
עורכת: סיגלית ג'רבי עו"ד
הדין והפסיקה לאוגוסט 1997
הוצאת אוריאן, 1997
ניתן לרכוש את הספר תמורה 100 ש"ח (כולל מע"מ)
טלפון 03-5167111
ISBN 965-458-0055
* * *
כל הזכויות שייכות להוצאה
הפורמט אינו כולל הערות שוליים
מותר להוריד קובץ זה, להדפיסו, ולעשות בו שימוש לא מסחרי
חזרה לאתר