היטל השבחה

המחברים: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן

עריכה: סיגלית ג'רבי עו"ד

עריכה לשונית: שרה ורד

הוצאת אוריאן, 1996

* * *


כל הזכויות שייכות להוצאה

מותר להוריד קובץ זה, להדפיסו, ולעשות בו שימוש לא מסחרי

 

 

 

 

 

פרק 11

שומה אחרת והליכי השומה המכרעת

 

 

 

 

# 1101 מבוא 499

# 1102 השומה האחרת - ערר על שומת

היטל ההשבחה500

1. שלב ההשגה בחוקי מס אחרים

2. הגשת השומה האחרת

ההבחנה בין "שמאות" ל"שומה"

מקרה "קרית אתא"

3. התנגדות לשמאות חסרה

# 1103 מועד הגשת השומה האחרת

1. שומה אחרת בגין לוח שומה

2. שומה אחרת בגין שומת מימוש

3. הארכת מועדים

# 1104 מינוי השמאי המכריע

# 1105 מעמדו של השמאי המכריע

1. הערר בחוקי מס אחרים

2. הערר על שומת היטל ההשבחה

# 1106 סמכויות השמאי המכריע

1. קביעת ממצאים עובדתיים

2. הכרעה בשאלות משפטיות

3. הכרעה בנושאים שמאיים

4. שימוש בידיעה פרטית

הלכת "ליננברג"

5. גבולות הסמכות בהחלטת השמאי המכריע

6. פסיקת שכר השמאי המכריע

# 1107 סדרי הדין בהליכי השומה המכרעת

1. הערר בחוקי מס אחרים

2. הדיון בפני השמאי המכריע

3. הייצוג בהליכי השומה המכרעת

# 1108 החלטת השמאי המכריע

1. "שומה מכרעת" - מינוח מטעה

2. חובת ההנמקה של החלטת השמאי המכריע

3. מעמדה של החלטת השמאי המכריע

לעניין התקיפה בערעור

מעמדה של החלטת השמאי המכריע

כהחלטה שיפוטית

מעמדה של החלטת השמאי המכריע

כחוות דעת שמאית

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

# 1101 מבוא

 

מס הוא תשלום, המוטל דרך כפייה על-ידי רשות ציבורית. כל דין, המתיר לרשות להטיל מס, פותח בפני הנישום פתח להתנגד להטלת המס עליו מכל וכל או להתנגד לשיעורו. ברוב חוקי המס מגיש הנישום בשלב הראשון השגה בפני פקיד הרשות. שלב ההשגה מאפשר לרשות ולנישום לבחון מחדש את שומת המס ולהשתכנע זה בצדקת זה. על החלטת הפקיד בהשגה רשאי הנישום לערור בפני מותב שיפוטי מיוחד, שהוקם לצורך זה, או בפני בית המשפט. על החלטתו של המותב השיפוטי זכאי הנישום לערער בזכות לבית המשפט המוסמך.

היטל ההשבחה שונה מכל חוקי המס גם במובן זה. קיבל הנישום הודעת שומה מהוועדה המקומית ובדעתו להתנגד לה, הוא חייב להגיש מסמך הקרוי "שומה אחרת", הערוכה בידי שמאי מקרקעין. כאשר הנישום מבקש להעלות טענות משפטיות בלבד, פתוחה בפניו הדרך לערער על שומת הוועדה המקומית לבית משפט השלום. הוגשה שומה אחרת, והצדדים לא שכנעו זה את זה בצדקת שומתם, מתמנה שמאי מכריע על-ידי הוועדה המקומית והנישום. לאחר בירור עובדתי, שמאי ומשפטי, מוציא השמאי המכריע החלטה, המכונה בטעות בפי שמאי המקרקעין והמשפטנים "שומה מכרעת". על החלטת השמאי המכריע יש לצדדים זכות ערעור בפני בית משפט השלום, על פסק הדין בערעור, ניתן לערער לבית המשפט המחוזי, ועל פסק דינו של זה, ניתן לערער לבית המשפט העליון.

הליכי השומה המכרעת נועדו לאפשר לנישום בהיטל השבחה לערער על מעשה השומה של הוועדה המקומית. השמאי המכריע הוא המותב המשפטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה. מעמדו של השמאי המכריע והליכי השומה המכרעת הם יחידים מסוגם מבין כל דיני המס בישראל. העדר תקנות וכללים, המסדירים את הליכי השומה המכרעת, מאלצים כל שמאי מכריע לנהוג על פי שיקול דעתו. חוסר האפשרות ללמוד מדיני מס אחרים מאפשר לכל בעל דין לדרוש, כי הליכי השומה המכרעת יתקיימו בהתאם לאומד דעתו. "השמאי המכריע" הוא גלגולו של "השמאי הבורר", כפי שכונה בפקודת בנין ערים, 1932, אשר הטילה את מס ההשבחה. על הקשיים שעמדו בפני השמאי הבורר ראה: יצחק שלו נהגים בגביית מס השבחה (קובץ מאמרים עמ' 26).

אמרנו, כי ניתן להתנגד לשומת היטל ההשבחה הן בפנייה לשמאי המכריע והן בהגשת ערעור לבית משפט השלום. בע"ה 91/19753 גולדברג נ' הוועדה המקומית הרצליה כרך המערער שני ערעורים: הראשון הוא ערעור לגבי עצם החבות בהיטל, והשני הוא ערעור על החלטת השמאי המכריע. נפסק, כי בהעדר רשות מבית המשפט, לא ניתן לפצל ערעורים. מאידך, העובדה שהמערער ממשיך בהליכי השומה המכרעת, אינה מונעת ממנו מלערער לאחר מכן, הן כנגד עצם הטלת החיוב והן כנגד השמאות. השאלה היא מה יעשה מערער, שקיבל הודעת שומה בהיטל השבחה, שהוא מבקש לערער עליה, המועד להגשת הערעור עלול לחלוף, ובינתיים הוא מבקש גם להמשיך במסלול החלופי של מינוי שמאי מכריע? נפסק, כי ניתן להשאיר שאלה זו בצריך עיון.

לדעתנו, מוסמך השמאי המכריע לדון ולהכריע בכל השאלות העולות משומת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית ובכללן גם בשאלת עצם החבות של הנישום בהיטל, לפיכך אם במסגרת הליכי השומה המכרעת מעלה הנישום טענות נגד חבותו בהיטל השבחה, לא תתעורר הסכנה, כי יאחר את המועד להגשת ערעור.

היטל ההשבחה הוא מקור חשוב למימון פעולותיהן של הוועדות המקומיות. סכומי ההיטל המוטלים והנגבים עולים משנה לשנה, ומספר הפניות לשמאי המכריע גדל כפל מונים. הגיעה העת, כי המחוקק יתן את דעתו ללאקונה הקיימת בדין בנושא זה, ויסדיר אותו בחוק ובתקנות סדרי דין.

 

 

 

# 1102 השומה האחרת - ערר על שומת היטל ההשבחה

 

בסעיף קטן 14(א) לתוספת השלישית נקבע -

14. (א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה.

הזכות להגיש "שומה אחרת" קמה לנישום כאשר מוצג "לוח שומה", שבו כלולים המקרקעין של הנישום, או כאשר הוועדה המקומית הוציאה לנישום הודעת שומה, המבוססת על חוות דעת של שמאי מקרקעין. אין חשיבות לכך אם השומה הוצאה בעיקבות מימוש זכויות או מכל טעם אחר.

1. שלב ההשגה בחוקי מס אחרים

בחוק מס רכוש וקרן פיצויים ובחוק מס שבח מקרקעין קיים שלב ביניים לאחר הוצאת הודעת השומה על-ידי הפקיד המוסמך ולפני הליכי הערר בפני ועדת הערר. שלב זה הוא שלב ההשגה, וזו נידונה בפני פקיד מוסמך אחר, המשמש כערכאה מנהלית ראשונה, הדנה בהשגת הנישום על הודעת השומה. שלב ההשגה קיים גם לפי פקודת מס הכנסה על שומת פקיד השומה, וקיים על פי פקודת העיריות ופקודת המועצות המקומיות בפני "מנהל הארנונה", הדן בטענות הנישום כנגד שומת הארנונה. נישום, המשיג בפני הפקיד המוסמך על פי חוקים אלה, מציג בפניו את מכלול טענותיו העובדתיות והמשפטיות, ואותו פקיד מוסמך דן בהשגה, ונותן את החלטתו המנומקת בכתב. הליך זה מסייע לרשות המטילה את המס ולנישום לברר את המחלוקות שביניהם, להסכים לעובדות או לשאלות משפטיות, ולקבל הכרעה מנומקת ומפורטת. לאחר מיצוי שלב ההשגה, פתוחה הדרך בפני הנישום לערור על החלטת המנהל בהשגה בפני ועדת ערר, בהודעת הערר הוא שוטח את העובדות השנויות במחלוקת ואת עמדתו המשפטית.

הביטוי "השגה על שומה" שאול מדיני מס אחרים כגון מס הכנסה, מס רכוש, מס שבח מקרקעין וכיוצא באלה. בתוספת השלישית לא נזכר הליך בשם זה, ונקבע הליך שכינויו "שומה אחרת". שלב ההשגה אינו מתקיים בהתנגדות לשומת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אם כי ניתן למצוא רמז לכך ברישא לסעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית הקובע: "הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה". הוראה לאקונית זו אינה יכולה להחליף את שלב ההשגה, המפורט בדיני מס אחרים, וראוי, כי המחוקק יאמץ אל התוספת השלישית את הליכי ההשגה.

2. הגשת השומה האחרת

לאחר מיצוי שלב ההשגה, על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים וחוק מס שבח מקרקעין רשאי הנישום לפתוח בהליכי הערר. שמו של הליך זה: "ערר על החלטת המנהל בהשגה" מעיד על מהותו - הליך משפטי של ערר על שומת המס.

ההבחנה בין "שמאות" ל"שומה"

במקום "ערר" על שומת היטל ההשבחה, מגיש הנישום בהיטל השבחה "שומה אחרת". בסעיף קטן 14(א) לתוספת השלישית נקבע: "הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין

שמאי מקרקעין מטעמו... הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו", יצויין, כי בלשון התוספת השלישית נאמר "שומה אחרת" ולא נאמר "שמאות אחרת".

המונח "שומה אחרת" מתפרש בידי ציבור שמאי המקרקעין, המשפטנים והנישומים כחוות דעת של שמאי מקרקעין, קרי "שמאות". המילון החדש מאת אבן שושן מקנה לביטויים הנ"ל את המשמעויות שלהלן:

שומה  - הערכה, אומדנה, ערכו המשוער של דבר. פקיד שומה פקיד במשרד האוצר הממונה על שומת ההכנסות של האזרחים לשם חישוב מס ההכנסה המגיע מהם.

שמאות  - עבודתו של השמאי הערכת מחיריהם של חפצים סחורות קרקעות וכדומה.

כאשר באים לפרש את דיני המס ואת התוספת השלישית בכלל זה יש לייחד למונח "שמאות" את המשמעות של חוות דעת של שמאי מקרקעין בקשר לשוויים של מקרקעין, ואילו את המונח "שומה" יש לייחד למלאכתו של פקיד השומה.

בסעיף קטן 4(1) לתוספת השלישית נקבע - "על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה: ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין." החובה להוציא את שומת היטל ההשבחה מוטלת על פקידי הוועדה המקומית. סכום ההשבחה נקבע בחוות דעתו של שמאי מקרקעין, ואילו יתר מרכיבי שומת היטל ההשבחה נקבעים בידי פקידי הוועדה המקומית. נמצא, כי "השומה האחרת" אינה מענה לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית, שהרי תפקידו של שמאי זה מצטמצם בקביעת סכום ההשבחה בלבד. השומה האחרת היא מעין ערר על שומת המס של הוועדה המקומית, ויש לכלול בה את כל הטענות, שיש לנישום כנגד מעשה השומה של פקיד הוועדה המקומית ובכלל זה טענות כנגד גובה סכום ההשבחה. ראוי לשנות את המונח בתוספת השלישית ובמקום "שומה אחרת" יש להתיר לנישום, המתנגד לשומת הוועדה המקומית, להגיש "ערר", ולהתנות את הגשת הערר בצירוף חוות דעת של שמאי מקרקעין בקשר לסכום ההשבחה, באותה דרך ובאותו אופן, ששומת הוועדה המקומית נסמכת על חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמה.

הכינוי "שומה אחרת" טומן בחובו סכנה, משום שאינו מתאר באופן נכון את משמעותו של הליך זה, וקיים חשש, שהנישום לא יהיה ער למשמעותה המשפטית של "השומה האחרת". לא בשמאות גרידא עסקינן, אלא בהליך משפטי מושלם של בירור מערכת העובדות הרלוונטיות. עובדות אלה עשויות לקבוע את חלותה של התוספת השלישית על נישום פלוני ועל מקרקעין מסויימים, את התכניות הקובעות לעניין היטל ההשבחה, את הפטורים המגיעים לנישום, את הנתונים הדרושים להחלת הערכים השמאיים של המקרקעין נשוא השומה ואת הגורמים המשפיעים על קביעת שווי המקרקעין. על פי הוראות התוספת השלישית חייבת השומה האחרת להיערך בידי שמאי מקרקעין ודין זה חל, גם כאשר הטענות הן משפטיות בלבד, אם כי במקרה מעין זה, ניתן לערער

 

במישרין לבית משפט השלום. די בכך בלבד כדי ללמד, שאין זה הולם לכנות ערר בשאלות משפטיות כ"שומה אחרת".

כאשר מופנות טענות הנישום כנגד הערכים השמאיים של שומת הוועדה המקומית ובשאלות משפטיות כאחד, עליו לכלול את כולן ב"שומה האחרת". דבר זה מטיל על שמאי המקרקעין מטעם הנישום, את הצורך לכלול בשומה האחרת טענות משפטיות, אף על פי שאין לו הכלים, או ההכשרה לעשות כן. ניתן לפיכך, להגיש ביחד עם השומה האחרת, הכוללת את הנושאים השמאיים בלבד, כתב ערר, המפרט את הנושאים המשפטיים השנויים במחלוקת, על שום שאין טעם "לאנוס" את שמאי המקרקעין להתמודד עם נושאים, שאין להם מקום בחוות דעת מקצועית של מומחה. הערר חייב להתבסס על חוות דעת שמאית, של שמאי מקרקעין, כשם שהודעת השומה של הוועדה המקומית חייבת להתבסס על שמאותו של שמאי מקרקעין. על הנישום להגיש את הערר למזכירות הוועדה המקומית, שהטילה את ההיטל.

השומה האחרת נסמכת על חוות דעת של שמאי מקרקעין, וזו אוצרת בחובה שלושה חלקים: עובדות, קביעות משפטיות והערכות שמאיות. לצורך ביצוע ההערכה השמאית, נדרש שמאי המקרקעין לקבוע עובדות, עליהן הוא סומך את שמאותו, ונדרש הוא לקבוע עמדה בשאלות משפטיות, שאינן בתחום מומחיותו, אולם הכרעה בהן נדרשת לשם קביעת הערכים שבשומה. במסגרת השומה האחרת ניתן, איפוא, לערור על כל עובדה, על כל הכרעה משפטית ועל כל הערכה שמאית, שנכללו בהודעת השומה של הוועדה המקומית ובחוות הדעת של שמאי המקרקעין שמטעמה. כמו כן ניתן להביא כל עובדה, הכרעה משפטית והערכה שמאית, שלא נכללו בהודעת השומה של הוועדה המקומית ובחוות דעת שמאי המקרקעין שמטעמה, אשר לדעת הנישום יש מקום להכלילם. שמאי המקרקעין, העורך את השומה האחרת, רשאי אולם אינו חייב להסתמך על חוות דעת משפטית בשאלות משפטיות.

השומה האחרת צריכה להיות ערוכה על פי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו1966-. לתקנות אלה יש מעמד מחייב. בנוסף לכך, פרסמה לשכת שמאי מקרקעין בישראל הנחייה לשמאי המקרקעין הקרויה: שומות היטל השבחה - כללים מקצועיים להכנת השומות מטעם הוועדה המקומית "השומה האחרת" מטעם הבעלים - ו"השומה המכרעת" על-ידי השמאי המכריע.

הלשכה היא גוף וולנטרי, שבו מאוגדים מרבית שמאי המקרקעין בישראל, להנחיותיה אין מעמד סטאטוטורי, אולם להנחייה הנ"ל יש מעמד מקביל לגילויי הדעת, שמפרסמת לשכת רואי החשבון בישראל. בדרך כלל, פועלים שמאי המקרקעין על פי ההנחייה האמורה, וממילא היא הופכת לנוהג בעל משמעות משפטית מחייבת, לכן חוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית וחוות דעתו של השמאי, העורך את השומה האחרת, צריכות להיות ערוכות על פי כללים אלה.

כאשר ניתן לערוך את השומה האחרת לפי מספר תפישות משפטיות, רשאי שמאי המקרקעין, שמונה על-ידי הנישום, לערוך את השומה האחרת לפי אותה

תפישה משפטית, אשר היטל ההשבחה על פיה נמוך מזה שהיה מתקבל לו יושמה תפישה משפטית אחרת.

מקרה "קרית אתא"

את השומה האחרת חייב לערוך שמאי מקרקעין מטעם הנישום. בע"א 89/351 הוועדה המקומית קרית-אתא נ' פ.ד.ד. בע"מ, ביקשה המשיבה בשנת 1985 לממש את זכויותיה במקרקעין. תכנית המתאר לקרית אתא, אושרה ביום 10.1.80 לאחר שהיתה מופקדת במשך זמן רב. ארבעים שנה לפני אישורה של התכנית, אושרה תכנית מתאר הידועה בשם "תכנית כופריתא", וכאשר היתה בתוקף, ניתנו היתרים על-ידי המערערת, ונבנו על פיהם בתים. ערעורה של המשיבה הושתת על הטענה, כי שוויין של החלקות הללו לא עלה בעקבות אישורה של התכנית, שכן עוד לפני אישור זה ניתן היה לבנות בקרית אתא לפי אחוזי בנייה הקבועים בה, והוראותיה של תכנית זו אף הרעו את המצב וצמצמו במידת מה את אחוזי הבנייה. המשיבה לא תקפה את השמאות, שהכין שמאי מקרקעין מוסמך מטעם המערערת באמצעות שומה של שמאי מקרקעין מטעמה בהתאם לאמור בסעיף 14 לתוספת השלישית. נפסק, כי גם אם השומה של שמאי המקרקעין מטעם המשיבה לא היתה מביאה לפתרון המוסכם על שני הצדדים, אזי לפי הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית היה מתמנה שמאי מכריע, שעל החלטתו ניתן לערער בנקודה משפטית. המשיבה הסתפקה בעדותו של מנהלה, מהנדס במקצועו, כדי להראות, שבפועל לא עלה שוויין של החלקות הללו בעקבות אישורה של התכנית, אולם עדות יחידה זו של מנהל המשיבה, שנשאה אופי של הבעת דעה סתמית, לא היה בה כדי לסתור את שומת ההשבחה של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם המערערת. בית המשפט סבר, שגם אם יאמץ את דרכו של בית משפט השלום, ויניח, כי אישור התכנית לא גרם לעליית שוויין של החלקות הללו, מאחר שבפועל לא הורחבו זכויות הניצול בהן, אין הנחה זו שוללת עליית שוויין ב"דרך אחרת", כאמור בסעיף קטן 2(א) לתוספת השלישית. קביעת ההשבחה כנדרש בתוספת השלישית מצריכה הכשרה נאותה וידע רב בתחום שמאות מקרקעין, ולא בכדי הטיל המחוקק את המלאכה הזו על שמאי מקרקעין מוסמך.

3. התנגדות לשמאות חסרה

יש, ששומת היטל ההשבחה מבוססת על חוות דעת של שמאי מקרקעין, שאינה ערוכה על פי תקנות שמאי המקרקעין והכללים הנ"ל. חוות דעת כזו היא שמאות חסרה, העלולה לפגום בתוקפו של מעשה הטלת היטל ההשבחה. במקרה כגון דא, רשאי הנישום, לדרוש מהוועדה המקומית לבסס את הטלת היטל ההשבחה על שמאות מפורטת כדבעי ולהימנע בשלב זה מלהגיש שומה אחרת. בהליכה בדרך זו טמון סיכון, שכן אם תידחה טענתו יחלוף המועד להגשת

השומה האחרת, לפיכך רצוי להקדים ולהסכים עם הוועדה המקומית על הצורך בתיקון חוות דעת השמאי מטעמה והוצאת הודעת שומה חדשה.

כאשר שומת היטל השבחה מסתמכת על שמאות חסרה, רשאי הנישום להגיש שומה אחרת ולטעון בה, כי מעשה הטלת היטל ההשבחה נעשה בחריגה מסמכות. שומה אחרת מעין זו אינה חייבת להתבסס על חוות דעת של שמאי מקרקעין, שכן מעלה היא טענה משפטית מוקדמת, ואין היא כוללת הערכה של המקרקעין. גם בדרך זו טמון סיכון, שכן אם תידחה הטענה, תימצא השומה האחרת לוקה בחסר ועלולה היא להידחות מטעם זה. הדרך הבטוחה היא הגשת שומה אחרת, הכוללת את הטענה המשפטית המוקדמת. שומה אחרת כזו יכולה להיות מפורטת על פי תקנות שמאי המקרקעין והכללים הנ"ל, אולם רשאי הנישום להורות לשמאי המקרקעין שמטעמו, להימנע מפירוט באותה המידה, שבה לקתה בחוסר פירוט חוות דעתו של שמאי הוועדה המקומית.

 

 

 

# 1103 מועד הגשת השומה האחרת

 

1. שומה אחרת בגין לוח שומה

ברישא לסעיף קטן 14(א) לתוספת השלישית נקבע, מקום שהוצג לוח שומה, ניתן להגיש שומה אחרת תוך שנה מיום הצגתו.

14. (א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה;

בסעיף קטן 6(א) לתוספת השלישית נקבע, כי לוח השומה יוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית. עם הצגת לוח השומה מתחילים למנות את התקופה להגשת השומה האחרת והערעור, אולם עצם הצגתו של לוח השומה אינה מביאה לידיעת הנישום את חיוביו בהיטל. בסעיף קטן 6(ב) לתוספת השלישית נקבע, שעם הצגת לוח שומה תודיע הוועדה המקומית לנישום את שיעור ההשבחה, שבגינו הוא חייב בהיטל, ואת זכותו להגיש שומה אחרת מטעמו או לערער על החיוב בהיטל לפי האמור בסעיף 14. למעשה, רק עם המצאת הודעת השומה לנישום, יוצאת הוועדה המקומית ידי חובתה לעניין ההודעה. במקום שלא הומצאה הודעת השומה סמוך לאחר הצגת לוח השומה, או שהומצאה באיחור רב, רשאי הנישום להגיש שומה אחרת גם לאחר חלוף השנה מיום הצגת לוח השומה.

 

שר הפנים קבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה ואת הדרכים לתחליף מסירה. במקום שבוצע תחליף המצאה, והנישום הוכיח, כי זו לא הגיעה לידיו, רשאי הוא להגיש את השומה האחרת גם לאחר חלוף המועד. ניתן ללמוד מהסיפא לסעיף קטן 14(א) לתוספת השלישית, כי במקרה זה עומדים לרשות הנישום שלושים יום להמצאת השומה האחרת. לעניין זה ניתן ללמוד מהדין ומהפסיקה העוסקים במועדי ההשגה והערר על מיסים אחרים.

2. שומה אחרת בגין שומת מימוש

בסיפא לסעיף קטן 14(א) לתוספת השלישית נקבע, כי ניתן להגיש שומה אחרת תוך 30 יום מהיום, שבו הומצאה לנישום שומה, שהוכנה בעקבות מימוש זכויות.

14. (א) ...הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה.

בסעיף קטן 6(ב) לתוספת השלישית נקבע, כי עם הכנת שומה עקב מימוש זכויות תודיע הוועדה המקומית לנישום את שיעור ההשבחה, שבגינו הוא חייב בהיטל, ואת זכותו להגיש שומה אחרת מטעמו או לערער על החיוב בהיטל לפי האמור בסעיף 14. עם המצאת הודעת השומה לנישום, יוצאת הוועדה המקומית ידי חובתה לעניין ההודעה, ומנין שלושים הימים מתחיל ביום ההמצאה. הומצאה הודעת שומה לנישום, הוא רשאי להגיש שומה אחרת תוך 30 יום מיום המצאת השומה. הודעת שומה שלא נמסרה כדין, אינה מתחילה את מרוץ הזמן להגשת השומה האחרת. הוא הדין בהודעת שומה, שנפל בה פגם מהותי, ע"ע 905#. שר הפנים קבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה ואת הדרכים לתחליף מסירה. במקום שבוצע תחליף המצאה, והנישום הוכיח, כי לא הגיעה השומה לידיו, רשאי הוא להגיש השומה אחרת תוך שלושים יום מיום שזו הומצאה לו. לעניין זה ניתן ללמוד מהדין ומהפסיקה, העוסקים במועדי ההשגה והערר על מיסים אחרים. בדרך כלל לא תתעורר בעיה בעניין המועדים במקרה זה, שכן עם מימוש הזכויות יוצר הנישום את הקשר עם הוועדה המקומית, והוא הצד המעונין בסיום הליכי השומה האחרת.

3. הארכת מועדים

בסעיף 20 לתוספת השלישית נקבע -

20. מועד שנקבע בתוספת זו, רשאי שר הפנים, על פי בקשה, להאריכו.

 

 

בע"ה 85/1936 מיכאלה חזי נ' הוועדה המקומית המרכז, נפסק, כי השומה האחרת אכן הוגשה באיחור, והרשות בידי הוועדה שלא להתייחס אליה כל עוד לא הוארך המועד לקבלתה. הארכת המועד היא מסמכותו של שר הפנים לפי סעיף 20. בע"ה 91/1 ג'רוסלם הומס אינק נ' הוועדה המקומית ירושלים, נפסק, שיש במקרה זה בעיה אמיתית, שמן הראוי כי תוכרע על-ידי שמאי מכריע, לעניין השווי הכלכלי של תוספת השטח בתכנית המשביחה בהתחשב בדרך החישוב של השטחים הבנויים. ראוי שתינתן האפשרות להגיש את השומה מטעם המערערת למשיבה, אולם זאת יש לעשות על פי הוראות התוספת השלישית ע"ע 1404#.

 

 

 

# 1104 מינוי השמאי המכריע

 

סעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית מסדיר את הליכי הערר על שומת הוועדה המקומית לאחר הגשת השומה האחרת על-ידי הנישום.

14. (ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע)...

לאחר הגשת השומה האחרת רשאים הוועדה המקומית והנישום לנהל משא ומתן בשאלת גובה השומה, ורשאים הם להגיע לשומה מוסכמת. החוק אינו מחייב את הצדדים להיעזר בשמאי המקרקעין, אשר ערכו את השומות, לפיכך כל עוד מסכימה הוועדה המקומית לחיוב, שאינו נופל מזה, הקבוע בשומה האחרת, היא פועלת בהתאם לזכות המוקנית לה בחוק. לא הגיעו הוועדה המקומית והנישום לידי הסכם בשאלת גובה ההיטל, עליהם לבחור שמאי מקרקעין מוסכם. שמאי זה יהיה השמאי המכריע, והחלטתו תהא מכרעת. הדרך הנהוגה למינוי השמאי המכריע היא כאשר אחד הצדדים ממציא לצד האחר שמאי מוצע מטעמו, או רשימה של מספר שמאים. הצד האחר רשאי לבחור באחד מהם, או להמציא רשימה אחרת וחוזר חלילה. אין בתוספת השלישית הוראה המסדירה מקרה, בו הוועדה המקומית והנישום אינם מצליחים לבחור שמאי מוסכם לתפקיד השמאי המכריע. החיוב בהיטל ההשבחה שריר וקיים כל עוד לא ישונה, ולוועדה המקומית לא אצה, בדרך כלל, הדרך לזרז את הליכי השומה המכרעת. נישום הסבור, כי אי-מינוי השמאי המכריע נגרם עקב מעשה או מחדל של הוועדה המקומית, יכול לפנות אל בית משפט מוסמך, על מנת שיורה

לוועדה המקומית לפעול על פי מצוות המחוקק. פנייה מעין זו יכולה להיות אל בית הדין הגבוה לצדק ואל בית המשפט המחוזי. ייתכן, שגם לבית משפט השלום יש סמכות לדון בעתירה זו.

 

 

 

# 1105 מעמדו של השמאי המכריע

 

מהו מעמדו של השמאי המכריע? האם הוא שמאי מקרקעין, הבא להכריע בין שני שמאים אחרים; האם הוא מותב שיפוטי, שתפקידו לדון בכל היבטי הערר על מעשה השומה של הוועדה המקומית ותפקידו מקביל לזה של ועדות הערר למיניהן, או אולי הוא בורר בין הוועדה המקומית לנישום? שאלות אלה לא זכו להתייחסות כלשהי בתוספת השלישית, וכל שמאי מקרקעין, פרקליט ובתי המשפט לדרגותיהם מייחס לשמאי המכריע מעמד זה או אחר. הלאקונה בתוספת השלישית מחייבת פנייה אל חוקי מס אחרים, ולימוד גזירה שווה ממעמדם של המותבים המכריעים בהתנגדות לשומת המס.

1. הערר בחוקי מס אחרים

חוק מס רכוש וקרן פיצויים וחוק מס שבח מקרקעין קובעים, כי לאחר דחיית השגתו של הנישום בידי פקיד המס, רשאי הנישום להגיש ערר על החלטתו של המנהל בהשגה. שלב הערר קיים גם לפי פקודת העיריות ופקודת המועצות המקומיות בפני ועדת הערר של הארנונה, הדנה בטענות הנישום על דחיית השגתו על-ידי מנהל הארנונה. שמו של הליך זה, "ערר על החלטת המנהל בהשגה", מעיד על מהותו הליך משפטי של ערר על שומת המס. שלב הערר קיים גם בהתנגדות לשומת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. כתב הערר מכונה "שומה אחרת". בסעיף 1102# אמרנו, כי המונח "שומה אחרת" מתפרש בידי ציבור שמאי המקרקעין, המשפטנים והנישומים כחוות דעת של שמאי מקרקעין. "שמאות" היא חוות דעת של שמאי מקרקעין בקשר לשוויים של מקרקעין, ואילו למונח "שומה" יש בדיני המס ובכלל זה בתוספת השלישית משמעות שונה בתכלית. במקום ועדת ערר כמקובל בחוקי מס אחרים, מסדירות הוראות התוספת השלישית הליך, לפיו ממנים הנישום והוועדה המקומית שמאי מקרקעין שלישי, המכונה בתוספת השלישית "שמאי מכריע". הכינויים "שומה אחרת" ו"שמאי מכריע" טומנים בחובם סכנה, משום שהם אינם מתארים באופן ברור את משמעותו של הליך הערר, וקיים חשש, שהנישום לא יהיה מודע למשמעותם המשפטית. לא בשמאות גרידא עסקינן, אלא בהליך משפטי מושלם של בירור מערכת העובדות הרלוונטיות. עובדות אלה עשויות לקבוע את

חלותה של התוספת השלישית על נישום פלוני ועל מקרקעין מסויימים, את התכניות הקובעות לעניין היטל ההשבחה, את מכלול הנתונים הדרושים להחלת הערכים השמאיים של המקרקעין נשוא השומה, את הגורמים המשפיעים על שוויים של המקרקעין ואת הפטורים המגיעים לנישום.

הביטוי "שמאי מכריע" מורכב משתי מילים פשוטות לכאורה, אולם הגדרה זו מחמיצה את מטרתה. ראוי שהמחוקק ישנה את הכינוי "שמאי מכריע" ויכנה את שמאי המקרקעין, המתמנה בידי הנישום והוועדה המקומית - "בית דין של ערר על היטל השבחה".

2. הערר על שומת היטל ההשבחה

השמאי המכריע הוא המותב השיפוטי הראשון, הדן בהתנגדותו של הנישום לשומת היטל ההשבחה. מעמדו הוא של מותב שיפוטי, ובכך שונה הוא מפקיד השומה, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס ההכנסה, ממנהל מס שבח, הדן בהשגתו של הנישום על שומת מס שבח מקרקעין, ממנהל הארנונה, הדן בהשגתו של הנישום על שומת הארנונה וכיוצא באלה. כל אלה הם מותבים מנהליים ולא מותבים שיפוטיים.

שוני זה מוצא את ביטויו בשלושה השמאי המכריע אינו פקיד-הרשות המטילה את המס, בעוד שהשגה על מיסים אחרים מתבררת לראשונה בפני פקיד הרשות; ההליך שבפניו אינו נקרא "השגה", אלא "הליכי השומה המכרעת"; על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער בשאלות משפטיות בלבד, בעוד שעל השגה ניתן לערור גם בשאלות של עובדה. בכך דומה ההליך בפני השמאי המכריע לערר בפני ועדת ערר של מס שבח מקרקעין, לוועדת ערר של מס רכוש וקרן פיצויים, לוועדת ערר של ארנונה עירונית ולבית המשפט המחוזי בערעור על שומת מס הכנסה. גם על החלטתם של כל אלה ניתן לערער בשאלות משפטיות בלבד.

בע"ה 91/8122 קרקואר נ' הוועדה המקומית רמת-גן, נפסק, שבית המשפט בערעור צריך לבחון את החלטת השמאי המכריע, כאילו היתה "פסק-שמאות" של גוף מעין שיפוטי, דהיינו, עליו לבדוק את ממצאיה העובדתיים, מסקנותיה המקצועיות-משפטיות, ואם אין בה יישום מוטעה של החוק. בע"ה 91/32332 אביב יזמים בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו, נפסק, כי בית המשפט איננו יושב כשמאי-על, ואינו בא לערוך שומה חדשה, אלא הוא בוחן את החלטת השמאי המכריע בעיניים שיפוטיות, האם ממצאיה העובדתיים מעוגנים בתשתית העובדתית, והאם מסקנותיה המקצועיות - משפטיות הן סבירות ומתחייבות מהעניין, ובכלל, אם אין בהחלטת השמאי המכריע טעות שבדין.

בע"ה 94/1 שאולי נ' הוועדה המקומית ירושלים, עלו השאלות: האם שמאי מכריע שמונה בהסכמת הצדדים, בין אם קביעתו על פי דין ובין אם לאו, הינו בורר או מעין בורר; האם פסיקתו, הקובעת את שכר טרחתו כאחוז משווי המקרקעין שקבע, היא פגם היורד לשורש הכרעתו, עד כדי פסילתו של

השמאי או פסילת החלטתו. בספרה בוררות דין ונוהל מהדורה שלישית 245, דנה פרופ' אוטולנגי בהבחנה בין שמאי לבורר, כדלקמן: "מה ההבחנה בין בורר לבין שמאי? השמאי, תפקידו להעריך את נשוא הסכסוך על פי ידיעותיו ומומחיותו, כשהמחלוקת בין הצדדים נוגעת בעיקר לסכום כסף או לכמות פריטים כלשהם. הבורר, לעומתו, תפקידו להכריע על פי ראיות והוכחות, כשהסכסוך נוגע בעיקרו לעצם החיוב או חבות כלשהם". בע"א 88/782 מסד בע"מ נ' הסוכנות היהודית, פ"ד מה(5) 625, מביא השופט י' מלץ את דבריה האמורים של פרופ' אוטולנגי, וקובע לעניין ההבחנה, האם השמאי בורר אם לאו, שיש להתחקות אחר דעת הצדדים ולקבוע מה היתה כוונתם האמיתית בעת החתימה על ההסכם לאמור: "אחד המבחנים הוא אם היה בכוונת הצדדים שהאנשים שנתמנו על-ידם יפסקו בסכסוך על סמך עדויות, שאז ייחשבו כבוררים, או שמא הכוונה היתה שיעריכו את נשוא הסכסוך על סמך ידע מקצועי ונסיונם המעשי, בלי צורך לשמוע ראיות ועדויות, שאז יש הנחה לכאורה שנתמנו כמעריכים ולא כבוררים" אוטולנגי עמ' 247; וכן ע"א 81/241 שמן בע"מ נ' חברת תבלין בע"מ פ"ד לט(1) 561.

לדעתנו, ניתן להשוות את מעמדו של השמאי המכריע למעמדה של ועדת ערר. השוני הוא בכך, שבוועדת ערר יושבים שלושה חברים, ואילו השמאי המכריע הוא דן יחיד. ברי, כי מעמדו של השמאי המכריע אינו כמעמדו של בורר שחוק הבוררות חל עליו, או כשל שמאי מוסכם, שנתמנה לכל עניין שהוא. מעמד ייחודי זה והעדר חקיקה בדבר סדרי-הדין הנוהגים בפניו, מעלים קושיות, שכל שמאי מכריע וכל בעל-דין המתדיין בפניו מתמודדים עמן בדרכם. ראה: ש' ויסמן, היטל השבחה ודיני הראיות בשומת המקרקעין (מקרקעין וערכם ינואר 1988); ז' כהן, השמאי כמומחה וכערכאה שיפוטית (מקרקעין וערכם יולי 1992).

 

 

# 1106 סמכויות השמאי המכריע

 

בסעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית נקבע-

14. (ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו.

 

אמרנו, כי הליכי השומה המכרעת דומים לערר בפני ועדת ערר של מס שבח מקרקעין, לוועדת ערר של מס רכוש וקרן פיצויים, לוועדת ערר של ארנונה ולבית המשפט המחוזי בערעור על שומת מס הכנסה. מותבים אלה מוסמכים לגבות עדויות ולקבוע ממצאים עובדתיים, ובה בעת הם מכריעים בכל השאלות המשפטיות, העולות במהלך בירור החיוב במס. בסעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית לא נאמר דבר וחצי דבר בדבר סמכויות אלה. כל שנאמר הוא, כי שומתו של השמאי המכריע תהא מכרעת. את הביטוי "שומתו" יש לפרש כ"שומת מס" ואין לפרשה כשמאות, קרי, חוות דעתו של שמאי מקרקעין.

1. קביעת ממצאים עובדתיים

על מנת שהשמאי המכריע יוכל להגיע להחלטה, שמעמדה כשל החלטה של ועדת ערר או של בית משפט מחוזי בערעורי מס הכנסה, עליו להקדים ולקבוע ממצאים עובדתיים בכמה מישורים: בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום לזכות בפטור מהיטל ההשבחה, בקשר לתכנית נשוא הדיון ובקשר לנתונים, המלמדים ומשפיעים על שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה, ההקלה והשימוש החורג ולאחריהם. ממצאים עובדתיים נקבעים על-ידי מותב שיפוטי בשמיעת עדויות, בקבלת מסמכים ובחוות דעת של מומחים ובתעודת עובד ציבור. על אלה חלים הכללים של חקירה נגדית וחקירה חוזרת ושל התנגדות לשאלות מסויימות. דא עקא, השמאי המכריע אינו בעל השכלה משפטית, ואין לו ההכשרה והכלים לעשות כל אלה.

ניתן לערער על החלטת השמאי המכריע בשאלות משפטיות בלבד, ונמצא, כי הממצאים עובדתיים, שנקבעו על-ידי השמאי המכריע, הם ממצאים סופיים. כאשר אותם ממצאים לא נקבעו על סמך עדויות, מסמכים או חוות דעת של מומחה, ניתן לערער על ממצאיו העובדתיים של השמאי המכריע מטעם זה. כל צד, שלא ניתנה לו ההזדמנות לחקור את עדיו של הצד האחר ואת המומחים שמטעמו, יכול לערער על החלטת השמאי המכריע מטעמים אלה, לכן השמאי המכריע מוסמך וחייב לנהוג על פי הכללים הנוהגים בפני כל מותב משפטי.

בע"א 90/550 אדלר ובנו בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו, נדונה תכנית בניין עיר, שהגדילה את שטחה של דירה ממוצעת ב10- מ"ר. נפסק, כי אין למצוא פסול בדרך השומה, כי הקביעה של שווי המטר המבונה לא היתה סתמית, אלא התבססה על שווי המקרקעין בשוק. באשר לתאריכים שבהם נקב השמאי, אלה אינם סתם "שתי נקודות זמן". הראשון הוא יום אישור ההקלה בשטח, והאחר הוא יום האישור של תכנית "ל1-", ובעניין זה פעל השמאי ברוח החוק. המערערים טענו, שההפרש בשווי המטר המבונה בין שני המועדים אינו מבטא עלייה בשווי המקרקעין, אלא תוספת השווה למחצית עליית המדד באותה תקופה. בית המשפט לא שוכנע, שדבר זה לא הובא בחשבון על-ידי השמאי המכריע במסגרת שיקוליו בטרם קבע את שווי המקרקעין. החשוב מכל הוא שזו שאלה של עובדה, שהמקום לטעון אותה היה בפני השמאי המכריע.

התוצאה היא שלא בית משפט השלום ובודאי שלא בית המשפט המחוזי צריכים לעסוק בשאלות שבעובדה, באשר אינן "נקודה משפטית". מהוראות החוק למדים, כי בפני השמאי המכריע ניתן להביא ראיות לבקש את הכרעתו גם ולמען הדיוק בעיקר בשאלות של עובדה, ולבעלי הדין שמורה זכות ערעור לבית המשפט השלום "בנקודה משפטית בלבד".

בע"ה 92/311 הוועדה המקומית לודים נ' לרמן, טענה המערערת, שהשמאי המכריע נטל לעצמו סמכות שאינה מוקנית לו, כאשר החליט שהמושג "משק עזר" הוא פליטת קולמוס, וכי בכך שינה או תיקן את הוראותיה של התכנית בכל הנוגע לעניין זה. בסעיף המטרות של התכנית נשוא הדיון נאמר: "לחלק את הקרקע ל57- חלקות למשקי עזר... ", אולם בטבלת האזורים שמופיעה בעמוד השני של התכנית לא צויין כלל אזור של משקי עזר אלא מופיע אזור חצי חקלאי. השמאית מטעם המערערת קבעה בחוות דעתה, כי התכנית הקובעת לצורך חישוב היטל ההשבחה מאפשרת בניית שתי יחידות דיור ולכן יש לחייב את המשיבים בתשלום היטל השבחה. לטענת המערערת, לא ניתן להתעלם מהמונח "משקי עזר", כפי שמופיע בתקנון של התכנית, ואף כי אותו מונח לא מופיע בטבלה ולא במקום אחר בתכנית, אין מקום לקביעת השמאי, שמדובר בשטח חצי חקלאי. בכך התעלם השמאי המכריע שלא כדין מהמושג "משקי עזר" כמגדיר את שטחיהם של המשיבים על-פי התכנית הנ"ל. לטענת שמאי המשיבים, הכללת המושג "משקי עזר" במטרות התכנית היא טעות סופר, שכן המושג אינו מופיע במקום אחר בתכנית ובתשריט, ולכן מדובר באזור חצי חקלאי. השמאי המכריע קבע, כי אכן הכללת המושג "משקי עזר" במטרת התכנית היא פליטת קולמוס, וש57- החלקות הן שטחים חצי חקלאיים ולא משקי עזר. נפסק, כי השמאי המכריע לא התעלם מהמושג "משקי עזר", אלא פרש את משמעותו במקום בו הוזכר. השמאי המכריע עשה מלאכת פרשנות של המושג "חצי חקלאי" שמופיע בטבלה, שהוא לב ליבה של התכנית, וקבע, שאין זהות בין שני המושגים. מלאכה זו היא בגדר סמכויותיו של השמאי המכריע, שכן הוא נדרש להכריע גם בעניין זה בין דעותיהם של השמאים מטעם הצדדים, כפי שהובאו בחוות הדעת הכתובות ובסיכומים על-פה. קביעת השמאי המכריע בעניין זה היא קביעה, שנתונה לערעור על-פי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית.

2. הכרעה בשאלות משפטיות

החלטת השמאי המכריע עשויה לכלול הכרעות בשאלות משפטיות בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום, בקשר לתוקפה ולתחולתה של התכנית נשוא הדיון ובקשר לנפקותם של הממצאים העובדתיים. שאלות משפטיות עשויות לעלות גם כאשר הנישום טוען, כי הוא זכאי לפטור מתשלום ההיטל או להנחה בשיעורו. הכרעה בשאלה משפטית מצריכה מעצם הגדרתה השכלה משפטית, ולשמאי המכריע אין כלים והכשרה לכך. על הכרעה בשאלה משפטית עומדת לצדדים זכות ערעור בפני בית משפט השלום.

 

בע"ה 91/19753 גולדברג נ' הוועדה המקומית הרצליה, טען המערער, כי שגה השמאי המכריע כשהחליט, ששומתם של השמאים מטעם המשיבה, שהוכנו בשנת 1973 ובשנת 1989 אינן רלוונטיות. המערער טען, כי השמאי המכריע התעלם מטענתו, שלא הביאו לידיעתו, כי הוועדה המקומית מתכוונת לשנות את החלטתה שלא לגבות היטל השבחה. נפסק, כי טענות אלה אינן טענות בענייני שומה אלא טענות משפטיות, וככאלה לא היה כלל מקום להעלותן בפני השמאי המכריע, וזה לא יכול היה וגם לא צריך היה להתמודד עימן. לדעתנו, שגה בית המשפט משקבע, שאין מקום להעלות טענות משפטיות בפני השמאי המכריע.

בהמ' 95/136183 קירת בע"מ נ' הוועדה המקומית אונו, נתבקש השמאי המכריע לפסוק בשאלת הזמינות לעניין היטל השבחה. השמאי המכריע פסק גם בשאלת החבות בהיטל ההשבחה, ועל כך הוגש הערעור. המשיבה טענה, כי לבקשת המערערת נעשתה הרחבת חזית, בה נתבקש השמאי המכריע לדון ולפסוק מעבר לנושא הזמינות השנוי במחלוקת. נפסק, כי המערערת ביקשה מהשמאי המכריע לדון בשאלת שווי המקרקעין לפני התכנית ובעקבותיה, יש בכך הרחבת חזית, ובכך ניתנה לשמאי המכריע סמכות לדון בסוגיה.

בת"א 91/2317 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז, נפסק, שהשמאי המכריע עשוי להכריע גם בנקודות משפטיות, שמעלים בפניו בעלי הדין, לפני שהוא מכריע הכרעה שמאית. הכרעה שמאית טהורה אינה עילה לערעור על פי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית. כאשר יש מחלוקת בין בעלי הדין בעניין קיומה או אי-קיומה של השבחה, והמחלוקת מבוססת גם על נקודות משפטיות, חובה על השמאי המכריע להבהיר ולנמק בהחלטתו, אילו מהטיעונים המשפטיים היו מקובלים עליו. אם השמאי המכריע אינו נוקט בדרך זו, ומוציא החלטה סתומה וסתמית, כיצד יוכל בית המשפט, אשר צריך לקבוע, אם קיימת עילה לערעור בנקודה משפטית, לעשות את מלאכתו? השמאי המכריע טרח לפרט את טענותיו של כל צד, אך למרבה הצער לא הבהיר את שכאמור היה עליו לעשות, אלו מהטענות הוא מאמץ באופן מלא או חלקי ואלו טענות לא. נפסק, כי נכונות חישוב הפרשי ההצמדה או הריבית אינה נתונה לבירור השמאי המכריע וגם לא לבית המשפט, בדונו בערעור על החלטת השמאי המכריע. בית משפט, הדן בערעור על פי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית, מוסמך לפטור בעלים של מקרקעין אך ורק מקנס פיגורים, כפי שנקבע בסעיף 15 לתוספת השלישית. לדעתנו, יש לשמאי המכריע סמכות טבועה להכריע בכל השאלות הנוגעות לסכום היטל ההשבחה, ובכללן גם בשאלת ההצמדה והריבית. אמנם, סעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית אינו מקנה סמכות זו באופן מפורש לשמאי המכריע, אולם אותו סעיף גם אינו מקנה לשמאי המכריע את הסמכות להחליט בשאלות משפטיות. יש ללמוד גזירה שווה על סמכותו הרחבה של השמאי המכריע. אין זה רצוי, שבעל דין ייזקק לשתי ערכאות משפטיות שונות על מנת לקבוע את סכום היטל ההשבחה, שעליו לשלם לוועדה המקומית.

 

 

3. הכרעה בנושאים שמאיים

לאחר קביעת הממצאים העובדתיים והכרעה בשאלות המשפטיות מוטל על השמאי המכריע להחליט בנושאים השמאיים, ועליו לקבוע את שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה ולאחריה, או לקבוע את שיעור ההשבחה בעקבות ההקלה או את אישור השימוש החורג. קביעות אלה הן בתחום מומחיותו, ולא ניתן לערער עליהן בפני בית משפט השלום. ראה: ש' ויסמן היטל השבחה ודיני הראיות בשומת מקרקעין (קובץ מאמרים עמ' 101).

בע"ה 87/687 הוועדה המקומית רעננה נ' מילר, היו הנקודות המשפטיות נשוא המחלוקת והערעור כדלקמן: האם די היה בתכנית המתאר כדי לקבל היתר בנייה? כלום היתה חובה להמתין לתכנית המפורטת? האם רשאי היה השמאי המכריע לערוך "חלוקה רעיונית" לצורך שומתו? נפסק, כי העדר חלוקה הוא אשר הכריח את השמאי המכריע להכין את "החלוקה". בנסיבות אלו רשאי היה השמאי המכריע להכין חלוקה רעיונית, אשר בלעדיה לא ניתן היה להכין את השומה הנדרשת.

בע"א 89/4927 הבית ברח' פינסקר בת"א נ' הוועדה המקומית תל אביב- יפו, נפסק, כי בחוות דעתו מציין השמאי המכריע במפורש שהוא מודע לכך, שאת השומה יש לקבוע לפי שווי המקרקעין, על פי הסכום שניתן היה לקבל בתמורה אילו נמכרו המקרקעין בשוק חופשי. בכך אימץ לעצמו השמאי המכריע את המבחן שנקבע בסעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית. טענת המערערים, כי את בחינת עלות ערכם של המקרקעין יש לעשות רק נוכח עסקאות דומות, שנעשו בסביבה, אין לה על מה שתסמוך. מבחן זה אכן עשוי להיות לעזר רב לשמאי בבואו לבחון, אם אכן עלה שוויים של מקרקעין, אולם בשום פנים אין בו כדי לשמש מבחן יחיד ובלעדי. המערערת טענה, כי בעוד ששמאי המערערים הציג בחוות דעתו ממצאים לגבי עסקאות דומות באזור, בו נמצאים המקרקעין נשוא הדיון, לא הביא שמאי המשיבה כל נתונים לגבי עסקאות כאלה. נפסק, כי השמאי המכריע אכן היה ער לשתי חוות הדעת שהוצגו על-ידי הצדדים, אולם בחוות דעתו של שמאי המערערים, אף שהובאה שם רשימה של עסקאות, שנעשו באזור בו נמצאים המקרקעין נשוא הדיון בתיק זה, מדובר ברשימת עסקאות של מכירת דירות או מכירת משרדים, אך לא היתה כל דוגמא של עסקה של מכירת דירה, לגביה ניתן היתר לשימוש חורג גם כמשרדים. השאלה במקרה הנידון היא האם עלה ערכה של דירת המגורים בעקבות השימוש החורג, שהיתיר לקיים בה גם משרדים. השמאי המכריע רשאי היה להתחשב לצורך קביעתו זו גם בהרחבת אפשרויות השימוש, שנתאפשרו במקרקעין הללו בעקבות ההיתר לשימוש חורג. דבר זה עולה במפורש מהוראות סעיף קטן 2(א) לתוספת השלישית בהן נקבע: "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהן ובין בדרך אחרת...". המחוקק יצא מההנחה, שהרחבת זכויות ניצול המקרקעין עשוייה להביא גם להשבחתם של מקרקעין אלו, ועקב כך גם תחול עלייה במחירם. אין לקבל את הסברה, כי תפקידו של שמאי מכריע הינו

לבחור בין שתי חוות הדעת הסותרות המוצגות לפניו על-ידי הצדדים. השמאי המכריע אינו חייב לקבל חוות דעת כלשהי מבין השתיים שמוצגות לפניו, ורשאי הוא להכריע על פי שיקול דעתו המקצועי בלבד. ראה: ע"א 78/218 ליננברג נ' מנהל מס שבח, פ"ד לג(2) 425.

4. שימוש בידיעה פרטית

אמרנו, כי השמאי המכריע הוא "בית דין של ערר על היטל השבחה". יש לזכור, כי המחוקק בחר דווקא במומחה מתחום שמאות המקרקעין ולא במשפטן לשמש בתפקיד זה. מומחיותו של השמאי המכריע היא בהחלת כללי שמאות המקרקעין על מערכת העובדות שלפניו. בצד מומחיות זו מצוייד כל שמאי מקרקעין במאגר נתונים, הכולל מחירים של מקרקעין, שנקבעו בין קונים ומוכרים בשוק החופשי. השאלה העולה היא האם רשאי שמאי מקרקעין לעשות שימוש בנתונים, הלקוחים מתוך מאגר נתונים שברשותו? לדעתנו, התשובה לשאלה זו היא שלילית, וחד הוא אם הצדדים לדיון הביאו נתונים מטעמם, אם לאו.

בע"ה 91/32332 אביב יזמים בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו, נקבע בשומה המכרעת, כי שווי מקום חנייה הוא 15,200$. המערערת העלתה מספר טענות: כי לא ניתנה לה הזדמנות להביא ראיות; כי על פי סעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית "השומה תיערך ליום ההקלה... וכאילו נמכרו בשוק החפשי" ולעניין זה הוכיחה, שבחודש מרץ 1991 היא מכרה מקום חנייה בסכום של 12,000$, ועל השמאי המכריע היה לקבל נתון זה, כי נימוקיו שיש לשערך את המחיר, כאילו התמורה היתה נפרשת לאותה תקופה עד להשלמת הבנייה, והמכירה נעשתה בשלבים ראשוניים של הבנייה, נוגדים את החוק; כי על השמאי המכריע לבסס את שומתו על הנתון, שמסרה, שהוא מחיר השוק; כי השמאי טעה בכך, שביסס את המחיר על שווי דמי שכירות של חניונים ציבוריים בתל-אביב; כי השמאי המכריע טעה בחישוב הניכוי בשיעור 25%, שעשה מהשווי שקבע בסך 19,625$. הוא התעלם גם מכך שהיה עליו להכריע בין שתי חוות הדעת שהוגשו על-ידי הצדדים, ולא יכול היה לקבוע שווי של השבחה בסכום, שהוא גבוה מהסכום, אשר קבע שמאי המשיבה. נפסק, שבית המשפט אינו יושב כשמאי-על, ואינו בא לערוך שומה חדשה, אלא בוחן את החלטת השמאי המכריע בעיניים שיפוטיות, האם ממצאיה העובדתיים מעוגנים בתשתית העובדתית, האם מסקנותיה המשפטיות הן סבירות ומתחייבות מהעניין, והאם אין בהחלטת השמאי המכריע טעות שבדין. אין לדון בפריט אחד בהחלטת השמאי המכריע, בלי שמעיינים בכולה, וכאשר בוחנים אותה, יש להתייחס אליה כמסכת וכמקשה אחת. לא מתקבל על הדעת ואין זה סביר, שקבלן ימכור מקום חנייה בסכום, שהוא נמוך מהוצאות הבנייה להקמתו, אלא אם כן הוא נאלץ לעשות כן, זה אינו המקרה הנידון, ואינו גם המבחן על פי החוק. אין פסול בדרך המחשבה והחישוב של השמאי המכריע, כאשר הוא

חישב את השווי למקום חנייה, ואין כל פסול בסקר שערך לגבי מקומות חנייה אחרים. השמאי המכריע בחן את ההכנסות מחניונים אחרים כדי לקבוע שווי מקום החניון, וזוהי דרך מקובלת וידועה לחישוב ערך של נכסים. השמאי לא היה צריך להודיע למערערת או למשיבה, שהוא עומד לעשות סקר כזה, או להודיעם על דרך החישוב, שהוא מתכוון ללכת בה, או לאפשר להם להביא ראיות בשאלה זו, משום שזה חלק מנימוקיו, ובדרך כלל מידע כזה נמצא בנסיון ובמאגר שיש לכל שמאי.

לדעתנו, טומנת הלכה זו סכנה חמורה בחובה. אף על פי ששמאי מכריע אינו בית משפט רגיל, אלא ערכאה שיפוטית של מומחה, אין איש מחוסן מפני טעות. טעות בנתונים הנאספים בידי השמאי, או יישום שגוי של נתונים נכונים עתידים להשפיע על החלטת השמאי המכריע. השמאי המכריע אינו נתון לחקירה נגדית על החלטתו, ונמצא, כי טעותו נבלעת בהכרעה, שאין עליה זכות ערעור. אפשר לתת פירוש נרחב לסמכויותיו של שמאי מכריע ולומר, שאין הוא כבול בסדרי הדין של בית משפט, והוא רשאי לדרוש מהצדדים נתונים מסויימים, שבית משפט אינו רשאי ליזום את דרישתם. השמאי המכריע רשאי לציין בפני הצדדים במהלך הדיון מהי הדרך המקצועית, שבדעתו לנקוט בה. לעניין זה, ניתן ללמוד מסמכויות ועדת ערר של מס רכוש. יושב ראש הוועדה הוא משפטן ולצידו שני מומחים. הנוהג הנפוץ הוא כי שני חברי הוועדה הם שמאי מקרקעין, והם נוהגים לבסס את החלטתם על מידע המצוי ברשותם. נוהג זה הוא נוהג פסול. חברי ועדת הערר של מס רכוש רשאים להפנות את בעלי הדין למידע המצוי בידם, ואלה רשאים להביאו מטעמם בדרך בה מביאים כל עובדה אחרת בפני מותב משפטי. החלטה של ועדת ערר המתבססת על ראיות שלא הובאו בידי מי מבעלי הדין, עלולה להיפסל בידי בית המשפט המחוזי בערעור.

בת"א 93/1902 היימן נ' הוועדה המקומית הדרים, טען המערער, שהשמאי המכריע חרג מסמכותו בכך, שכלל בהחלטתו דברים מידיעתו האישית, לאחר שערך בדיקה ביוזמתו, וכי דברים אלה לא נבעו מידיעתו השיפוטית. המשיבה טענה, כי מאחר שנתנו בידי שמאי את ההכרעה, הרי שמלכתחילה נתכוון המחוקק לכך, שהשמאי המכריע יתן הכרעה עצמית ועצמאית, שאינה הכרעה בין הערכותיהם הקודמות של השמאים. נפסק, כי טענות המשיבה אינן עולות בקנה אחד עם הכללים החלים על רשויות המנהל הציבורי, שהמשיבה נמנית עליהם. המשפט המנהלי במדינת ישראל, שהיא כידוע מדינה ללא חוקה כתובה, הוא עלה התאנה של האזרח מפני הפעלה שרירותית ובלתי צודקת של הכללים. הרשות המנהלית היא נאמן הציבור, ועליה לנהוג על פי כללים מחמירים. זוהי ההלכה העוברת כחוט השני בפסיקת בית המשפט העליון. ראה בג"צ 79/480, לד(3) 729; בג"צ 80/389, לה(1) 447; בג"צ 91/731, מא(2) 449 וע"א 91/294 (קסטנבאום). מקדמת דנא נקבע, שהרשות מוסמכת לעשות, רק מה שהותר לה במפורש, בין בדין ובין בפרשנות. כלל זה נקבע עוד על-ידי כבוד השופט חשין בבג"צ בז'רנו, פ"ע א' 121. תפקידו של השמאי המכריע

הוא להכריע בין שתי ההערכות הנמצאות בפניו, הא ותו לא. אין זה מתקבל על הדעת ששמאי שלישי יכריע ללא קשר או תלות להערכת השמאי, אשר הביא המערער. למעשה, פעל השמאי המכריע מחוץ לגבולות סמכותו, בעת שערך שומה חדשה. ראה בג"צ 51/36 ה' 1553; בג"צ 60/241; בג"צ 59/20 יד 2297. כאשר ההכרעה על פי חוק נתונה בידי אדם, אל לא לערב בכך שיקולים אישיים או ידע אישי, בג"צ 76/308, ל(3) 390. הערעור התקבל, והחלטת השמאי המכריע בוטלה.

סוגיה דומה עלתה גם בקשר לסמכותם של חברי ועדת הערר של מס שבח מקרקעין. בע"א 85/717 יצחק וויס נ' מנהל מס שבח, פד"א טז 45 נפסק, כי שאלת שוויו של נכס מקרקעין היא שאלה שבעובדה, ובית משפט לערעורים לא יתערב בה. בהעדר נתונים בדבר שווי השוק של הנכס רשאים חברי ועדת הערר לעשות שימוש במומחיותם ובבקיאותם בנושא שמאות מקרקעין. רצוי, כי ועדת הערר תציין בפירוט את המרכיבים העובדתיים ואת יתר הנתונים, אשר עליהם הסתמכה בעת היישום של הידע המיוחד בנושאי שמאות מקרקעין.

גם בע"ש 80/469 י.ש.ע. בע"מ נ' מנהל מס שבח, חיימובסקי 256, נקבע, כי בהעדר הוכחות מהימנות בדבר שוויים של המקרקעין, רשאית ועדת הערר לקבוע את השווי על פי ידיעותיהם של חבריה. עוד נפסק, כי בהעדר נתונים בדבר שווי שוק, רשאית ועדת הערר לעשות שימוש במומחיותה. חברי הוועדה רשאים להשתמש בידיעתם האישית כתושבי העיר ובידע מעבודתם היומיומית, בקשר לקביעת אופיו של רחוב. ע"ש 84/271 רפאלי נ' מנהל מס שבח, חיימובסקי 321.

בע"א 84/461 לוי נ' מנהל מס רכוש, פד"א טז 147, נפסק, שבהעדר חוות דעת סותרת בדבר שווייו של הנכס אין פגם בהחלטת ועדת הערר, הנסמכת על שומת המשיב בהתחשב בכל הנתונים הנוגעים לנכס, תוך שהיא עושה שימוש בידיעה השיפוטית של חבריה. ידיעה שיפוטית של חברי ועדת הערר רחבה מזו של שופטים רגילים בכל הנוגע לשומת מקרקעין. קביעת שווי הנכס בידי ועדת הערר הינה קביעה שבעובדה, המסורה לה לפי החוק כוועדת מומחים לשומת מקרקעין. על קביעה זו ועל הנמקתה אין מקום לערער, אולם כאשר קבעה הוועדה, כי פעולה מסויימת היא מלאכותית, אין די בהחלטה סתמית, ושומה על הוועדה לפרט את העובדות עליהן הסתמכה ולנמק את ההחלטה. הטעם לכך הוא כי בהעדר הנמקה נמנעת מהנישום האפשרות להתמודד עם ההחלטה. דבר זה מקים מכשול בפני זכות הערר, המוקנית לנישום בחוק, שכן אינו יודע על מה עליו לערור.

הלכת "ליננברג"

בע"א 78/218 ליננברג נ' מנהל מס שבח, פ"ד לג(2) 423, נחלקו הדעות. לדעת הרוב, כאשר על הפוסק להכריע בין אומדנים סותרים, רשאי הוא

 

להיזקק לידיעותיו. לדעת המיעוט, אין להרשות שימוש בידיעה פרטית, כאשר מדובר בוועדה, שהחוק אינו מחייב לצרף אליה חבר בעל ידע מיוחד. לדעתנו, הדעה הנכונה היא דעת המיעוט הן מהטעם שהובא בה והן מטעמים נוספים:

א. חברי הוועדה אינם שמאי מקרקעין בהכרח, ויש ביניהם כלכלנים, רואי חשבון, עורכי דין וכיוצא באלה. הייתכן, שלוועדה, אשר אחד מחבריה שמאי מקרקעין, סמכות שונה מזו של ועדה שחבריה אינם שמאים?

ב. הוועדה הינה ועדה שיפוטית, וכל עדות, המובאת בפניה על-ידי בעלי הדין, כפופה לזכות החקירה הנגדית של הצד האחר ולהבאת ראיות מפריכות. הסתמכות על ידיעה פרטית של חברי הוועדה שוללת זכות בסיסית זו. לבעלי הדין אין הזדמנות לחקור את חבר ועדת הערר בחקירה נגדית ולהוכיח, כי יש מקום לערוך הבחנות בין המחיר, ששולם בגין מקרקעין מסויימים לבין שווי המקרקעין נשוא הערר.

ג. שוויו של נכס הוא עניין שבעובדה, ובית משפט שלערעור לא יתערב בה, ראה ע"א 85/717 לעיל. הייתכן כי גורלו של נישום יוכרע על סמך ידיעה פרטית, שעלולה להיות שגויה, מבלי שתהיה לו אפשרות לערער עליה?

עם זאת מומחיותם של חברי ועדת ערר בשמאות מקרקעין עשויה להיות להם לעזר בניתוח השומות, המובאות אליהם על-ידי הצדדים, להבדיל מהחלת נתונים עובדתיים של מחירי נכסים. כאמור, שונה הדין של היטל השבחה מזה של מס שבח מקרקעין, שהרי כאן מוטלת הההכרעה בשומת היטל ההשבחה על מומחה, אולם בצד מעלה זו מסתתרת סכנה נוספת. ניתן לצפות, שבין שלושה מומחים יתקיים דיון מקצועי, ובמקרה של חילוקי דעות ינסו לשכנע זה את זה, יצביעו על היבטים כאלה ואחרים, ובהעדר הסכמה תינתן דעת רוב ודעת מיעוט. לשמאי המכריע אין עמית לחדד עימו שאלות שבעובדה, שאלות שבדין והכרעות של שיקול דעת. כל טעות בעובדה וכל טעות בשיקול דעת נבלעות בהחלטה. מן הטעם הזה ומן הטעם, כי הצדק צריך להיראות, מוטלת על השמאי המכריע חובה לפרט כל עובדה, להראות את כל הדרך בה בחר ללכת, ולנמק כל החלטה.

5. גבולות הסמכות בהחלטת השמאי המכריע

השמאי המכריע הוא מותב שיפוטי, שהוקם לצורך ייעודי של חוק מס מסויים. אמרנו, שבכך הוא דומה לוועדת ערר של מס שבח מקרקעין, לוועדת ערר של מס רכוש ולוועדת ערר של ארנונה עירונית. סמכותן של ועדות ערר אלה נקבעה בחוקי המס השונים.

בע"ה 91/32332 אביב יזמים בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו, נפסק, כי אין מקום לטענה, שהשמאי המכריע היה צריך "להכריע" בין שתי חוות הדעת של שמאי הצדדים. מטענה זו משתמע, שהשמאי המכריע היה צריך לקבוע מעין תוצאה משוקללת בין שניהם. זוהי טעות לחשוב, שכך צריך

לנהוג מי שעליו להכריע בין שתי דעות נוגדות וסותרות. זכותו וסמכותו של השמאי המכריע להכריע על פי שיקול דעתו, ואין לבוא אליו בטרוניה בקשר לכך.

לדעתנו, שגה בית משפט השלום כאשר קבע, כי השמאי המכריע מוסמך לקבוע השבחה בשיעור העולה על השיעור שנקבע בהודעת השומה של הוועדה המקומית. עם זאת רשאי השמאי המכריע לכלול בהחלטתו את חוות דעתו המקצועית, לפיה שווי המקרקעין לפני התכנית נמוך מזה, המצויין בחוות דעתו של שמאי מטעם הוועדה המקומית, או גבוה מזה המצויין בשומה הנגדית של השמאי מטעם הנישום, אולם בבואו לקבוע את סכום ההשבחה חייב השמאי המכריע לפעול כמותב שיפוטי, המכריע במחלוקת בין הצדדים. הליכי השומה המכרעת הם הליך של התנגדות לשומת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הליך הנפתח ביוזמתו של הנישום. לא יעלה על הדעת, כי בסיומו של הליך זה יהיה הנישום חב בהיטל השבחה בסכום העולה על זה שהושת עליו על-ידי רשות המס.

ברישא לסעיף קטן 89(ב) לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג1963-, נקבע: "הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת, אך לא להגדילה". נמצא, שהמחוקק הסמיך במפורש את ועדת הערר של מס שבח מקרקעין "להחליט בכל דרך אחרת". התוצאה היא כי ועדת הערר של מס שבח מקרקעין אינה כבולה לעמדתו של מנהל מס שבח, והיא רשאית לקבוע בהחלטתה עמדות, המחמירות עם הנישום יותר מכפי שעשה זאת מנהל מס השבח, אולם תהא קביעתה של ועדת הערר אשר תהא, לא יחוייב הנישום במס שבח מקרקעין בסכום העולה על זה שחוייב בו בשומת פקיד המס. כאמור, סמכות זו הוקנתה במפורש לוועדת הערר של מס שבח מקרקעין, והיא לא הוקנתה במפורש או במרומז לשמאי המכריע. הואיל ואין נוטלים את ממונו של אדם ללא הוראת חיקוק מפורשת, אין לייחס לשמאי המכריע, אותה סמכות רחבה המוקנית לוועדת הערר של מס שבח מקרקעין. התוצאה היא כי השמאי המכריע רשאי לכלול בהחלטתו את עמדתו בדבר שוויים של מקרקעין מבלי להיות מוגבל בחוות דעתם של שמאי המקרקעין של הצדדים לדיון, אולם עמדה זו תהיה בחזקת Obiter Dictum, ולא תהיה לה נפקות לגבי גובה חיובו של הנישום.

גבולות סמכותו של השמאי המכריע בקביעת סכום היטל השבחה הנמוך מזה, שנקבע בשומה האחרת של הנישום, רחבים מגבולות סמכותו בקביעת סכום היטל השבחה העולה על זה שנקבע בשומת הוועדה המקומית. סמכות זו קיימת כאשר השמאי המכריע מחליט להחיל על הכרעתו כללים שמאיים, שלדעתו הם הכללים הנכונים. אם כתוצאה מהחלתם של כללים אלה הוא מגיע למסקנה, כי סכום ההשבחה גבוה מהסכום שנקבע בחוות דעתו של השמאי מטעם הוועדה המקומית, הוא אינו רשאי לקבוע, כי סכום היטל ההשבחה גבוה מסכום היטל ההשבחה הכלול בשומת הוועדה המקומית. אם כתוצאה מהחלתם של כללים אלה מגיע השמאי המכריע למסקנה, כי סכום ההשבחה נמוך מהסכום שנקבע בחוות דעתו של השמאי מטעם הנישום, הוא רשאי וחייב לקבוע, כי סכום היטל ההשבחה

נמוך מסכום היטל ההשבחה הכלול בשומה האחרת. השוני בין סמכויותיו של השמאי המכריע נובע מכך, שהליכי השומה המכרעת ננקטו על ידי הנישום, ולשמאי המכריע אין סמכות לחייבו בהיטל השבחה בסכום העולה על הסכום בו חוייב בידי הרשות המוסמכת.

6. פסיקת שכר השמאי המכריע

בסיפא לסעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית נקבע -

14. (ב) ...השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו.

סעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית הקנה לשמאי המכריע סמכות לקבוע את שכרו בעד ניהול הליכי השומה המכרעת ומתן ההחלטה. סמכותו של השמאי המכריע מעלה את השאלה, לפי אילו כללים יקבע השמאי המכריע את שכרו?

בת"א 86/1849 קולנוע הדר בע"מ נ' הוועדה המקומית כפר-סבא, החליט השמאי המכריע לחלוק את ההוצאות בין הצדדים. נפסק, שאין למצוא פגם בהחלטתו, שהרי פסק בהיטל השבחה הרבה פחות ממה דרשה המשיבה, והרבה יותר ממה שהיתה המערערת מוכנה לשלם.

בע"ה 87/687 הוועדה המקומית רעננה נ' מילר, השיגה המערערת על שכר הטרחה, שקבע השמאי המכריע, בסך שווה ערך בשקלים ל4,000-$. בטיעוניה צירפה המערערת תצלום מהתעריף של אגודת שמאי מקרקעין בישראל. מדובר בתעריף מינימלי ולא בתעריף מחייב. נפסק, כי שכר הטרחה שקבע השמאי גבוה, אולם בהתחשב בעבודה הרבה והיסודית, שהשקיע השמאי, בהוצאות ובשווי החלקה (280,000$), אין מקום להתערב בגובה שכר הטרחה.

בע"ה 94/1 שאולי נ' הוועדה המקומית ירושלים, תקף המערער את החלטת השמאי בשל פגמים ש"בפסק" שלו בתורת "בורר", בעיקר בשל קביעת שכרו כאחוז מן השווי של המקרקעין שהוא קבע. נפסק, כי לשמאי המכריע ניתנה סמכות לפסוק "בדבר השתתפות בהוצאות שומתו", אף מבלי לקבוע את מידת החישוב ואת שיטת החישוב של הוצאות שומתו, ולכאורה עניין זה נותר פתוח לפסיקתו של השמאי. פסיקת שכר טרחה, כאחוז מן השומה שהוא קבע, מעוררת קושי, ואולי אף חשש או "לזות שפתיים", שככל שהשומה גבוהה יותר, כך גדל שכרו של השמאי. השאלות הן: האם שמאי שהסכימו לו הצדדים, בין אם קביעתו על פי דין ובין אם לאו, הינו בורר או מעין בורר; האם פסיקת הוצאותיו על-ידו, כאחוז משווי המקרקעין שקבע, יש בה פגם היורד לשורש החלטתו, כדי פסילתו של השמאי או פסילת החלטתו. תקיפת החלטת השמאי המכריע, מחמת החשש לניגוד אינטרסים בשל קביעת שכרו כאחוז מן השומה, אינה חלק מן הערעור שלפי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית. אם עניין לנו ב"בוררות", הרי תקיפת הכרעת השמאי צריכה לבוא בבית המשפט המוסמך ולא בתקיפה עקיפה, הדעת אינה נוחה מכך ששכרו של השמאי המכריע נקבע

על-ידו. כפי שהוסמך לקבוע אותו בסעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית, מבלי לקבוע הנחיות והגבלות לעניין זה, וגם אם אין זה ראוי מחמת "חשש" או "לזות שפתיים" העלולים לעלות כאשר השכר נקבע כאחוז מן השומה, קבע בית המשפט, כי ערעור זה אינו המקום הראוי להעלאת טענה זו.

התוספת השלישית לא קבעה כללים לעניין שיעור שכרו של השמאי המכריע. התעריף המקובל של שמאי המקרקעין אינו רלוונטי לעניין זה. הליכי השומה המכרעת הם הליך שיפוטי, המתקיים על פי התוספת השלישית, השמאי המכריע פועל כמותב שיפוטי, וחלילה מלראות בו בעל מקצוע חופשי, הנותן שירות ל"לקוחותיו". בהעדר כללים מנחים בדבר המבחנים לפיהם ניתן לקבוע את שכר השמאי המכריע, ניתן לאמץ את הכללים הבאים:

א. מספר שעות העבודה, שהשקיע השמאי המכריע בהליכי השומה המכרעת;

ב. סכום היטל ההשבחה השנוי במחלוקת;

ג. נוהג - הסכום ש"שמאים מכריעים" נוהגים לקבוע כשכר;

ד. כללי סבירות אחרים בנסיבות העניין.

לביקורת בית המשפט על קביעת שכר השמאי המכריע ע"ע 1204#.

 

 

 

# 1107 סדרי הדין בהליכי השומה המכרעת

 

המחוק לא קבע סדרי דין בפני השמאי המכריע, אף על כן שזו ערכאה שיפוטית, הקובעת עובדות, מחליטה בשאלות משפטיות, ומחילה עליהן את הוראות הדין ואת עקרונות השמאות. לנוכח לאקונה משפטית זו לא נותר, אלא ללמוד גזירה שווה מכללי הדיון, הנוהגים בפני ערכאות שיפוטיות אחרות. הערכאות המתאימות ביותר לעניין זה הן ועדת הערר של מס רכוש וקרן פיצויים וועדת הערר של מס שבח מקרקעין. בלימוד גזירה שווה מסדרי הדין של ועדות ערר אלה יש לשים לב אל השוני שבין חוק מס רכוש וקרן פיצויים וחוק מס שבח מקרקעין לבין הוראות התוספת השלישית.

1. הערר בחוקי מס אחרים

חוק מס רכוש וקרן פיצויים וחוק מס שבח מקרקעין קובעים, כי לאחר דחיית השגתו של הנישום בידי פקיד המס, רשאי הנישום להגיש ערר על החלטתו של המנהל בהשגה. שלב הערר קיים גם לפי פקודת העיריות ופקודת המועצות המקומיות בפני ועדת הערר של הארנונה, הדן בטענות הנישום על דחיית השגתו על-ידי מנהל הארנונה. שמו של הליך זה: "ערר על החלטת המנהל בהשגה" מעיד על מהותו - הליך משפטי של ערר על שומת המס. שלב

הערר קיים בהתנגדות לשומת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. כתב הערר מכונה "שומה אחרת". בפסקה 1102# אמרנו, כי המונח "שומה אחרת" מתפרש בטעות בידי ציבור שמאי המקרקעין, המשפטנים והנישומים כחוות דעת של שמאי מקרקעין. "שמאות" היא חוות דעת של שמאי מקרקעין בקשר לשוויים של מקרקעין, ואילו למונח "שומה" יש בדיני המס משמעות שונה בתכלית. במקום ועדת ערר כמו בחוקי המס האחרים, ממנים הנישום והוועדה המקומית שמאי שלישי, המכונה בתוספת השלישית "שמאי מכריע". הכינויים "שומה אחרת" ו"שמאי מכריע" טומנים בחובם סכנה, משום שהם מתארים באופן בלתי נכון את משמעותו של הליך הערר, וקיים חשש, שהנישום לא יהיה ער למשמעותם המשפטית. אין עסקינן בשמאות גרידא, אלא בהליך משפטי מושלם של בירור מערכת העובדות הרלוונטיות. עובדות אלה עשויות לקבוע את חלותה של התוספת השלישית על נישום פלוני ועל מקרקעין מסויימים, את התכניות הקובעות לעניין היטל ההשבחה, את הפטורים המגיעים לנישום ואת הנתונים, הדרושים להחלת הערכים השמאיים של המקרקעין נשוא השומה.

הביטוי "שמאי מכריע" כולל שתי מילים פשוטות לכאורה, אולם הגדרה זו מחמיצה את מטרתה. קיימים מבוכה ואי בהירות בסוגיית מעמדו של השמאי המכריע, האם הוא שמאי מקרקעין, הבא להכריע בין שני שמאים אחרים, האם הוא מותב שיפוטי, שתפקידו לדון בכל היבטי הערר על מעשה השומה של הוועדה המקומית, תפקיד מקביל לזה של ועדות הערר למיניהן, או אולי הוא בורר בין הוועדה המקומית לנישום? הצענו, שהכינוי "שמאי מכריע" יוחלף בכינוי "בית דין של ערר על היטל השבחה".

2. הדיון בפני השמאי המכריע

על פי כללי הדיון בפני כל ערכאה שיפוטית ובפני ועדות הערר של מס רכוש וקרן פיצויים ושל מס שבח מקרקעין פותח התובע, המבקש או העורר בהוכחת העובדות השנויות במחלוקת. על פי דיני הראיות ניתן להעלות עדים, להמציא מסמכים ולהגיש חוות דעת של מומחה ותעודות עובד ציבור. הצד האחר רשאי לחקור את העדים בחקירה נגדית; לחקור את מגישי המסמכים ואת עובדי הציבור ולהגיש חוות דעת נגדית של מומחה מטעמו. בפני השמאי המכריע מצויים בפתיחת הדיון המסמכים הבאים:

א. חוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית בדבר ההשבחה;

ב. הודעת השומה של הוועדה המקומית;

ג. השומה האחרת של הנישום, הערוכה בידי שמאי מקרקעין מטעמו.

במסמכים אלה נמצא עובדות הנוגעות, בין היתר, לזהות הנישום; לזיהוי המקרקעין; לתכניות הרלוונטיות; לשוויים של המקרקעין; לתנאים המחילים פטורים למיניהם; לסכום ההשבחה; לסכום היטל ההשבחה ולתאריכים הקובעים את שיעור ההצמדה. מסמכים אלה כוללים תפישות משפטיות של הצדדים לגבי החלת הדין, עקרונות שומה ומסקנות.

 

רצוי, כי בתחילת הדיון בפני השמאי המכריע ייערך מעין קדם ערעור. בשלב ראשון זה יהיה רשאי כל בעל דין להעלות טענות מקדמיות וכן לבקש את פיצול הדיון. השמאי המכריע יידרש להחליט בבקשות אלה. כל בעל דין יהא רשאי לבקש, כי תערך רשימה של מוסכמות ופלוגתאות, יוזמה להכנת רשימה כזו תוכל לבוא גם בהחלטת השמאי המכריע. השלב השני, יהא השלב בו אמורים בעלי הדין להביא עדים, מסמכים, חוות דעת ותעודות עובד ציבור על מנת להוכיח את העובדות השנויות במחלוקת. השמאי המכריע אמור לקבוע את סדר הבאת הראיות. לאחר שבעלי הדין יסיימו להביא את ראיותיהם, יש לתת להם הזדמנות לסכם את עמדותיהם, להצביע על העובדות, אשר לדעתם על השמאי המכריע לקבל, וכן לתת לעובדות אלו את הפרשנות המשפטית הנכונה לדעתם.

כל ערכאה שיפוטית חייבת לנהל פרוטוקול, אשר ישקף את מהלך הדיון. על דרכי הדיון חלים העקרונות הכלליים של המשפט בישראל, וניתן לאמץ את הכללים הקבועים בסדר הדין האזרחי, אף על פי שאלה אינם חלים על הליכי השומה המכרעת. שיטת המשפט בישראל היא השיטה האדוורסרית, כלומר שיטה המבוססת, בין היתר, על זכות החקירה הנגדית, לפיכך יש לתת לבעלי הדין את הרשות לזמן לחקירה נגדית את שמאי המקרקעין של הצד שכנגד, שערך את המסמכים הנ"ל. בתוספת השלישית אין זכר לכל אלה, אולם בעל דין הסובר, כי בהליכי השומה המכרעת, נגרם לו עוול או עיוות דין, רשאי בתום ההליך לערער על החלטת השמאי המכריע בפני בית משפט השלום. בעל דין הסבור, כי החלטת ביניים כלשהי מקפחת את עניינו, רשאי לערער לבית משפט השלום על החלטה כזו במהלכו של הליך השומה המכרעת. מן הראוי, שעוד לפני שיידרשו בתי המשפט ליצור common law להליכי השומה המכרעת, ימלא המחוקק לאקונה זו בחוק ובתקנות.

המצוקה הנגרמת בשל העדרם של סדרי דין בהליכי השומה המכרעת מאלצת לעיתים את בעלי הדין לקבעם בהסכמה. בע"ה 84/10692 הוועדה המקומית רמת-גן נ' חברת חלקה 286 בגוש 6186 בע"מ, הוסכם בין הצדדים, כי השמאי המכריע יכריע בשאלת היטל ההשבחה "לאחר שמיעת הצדדים והשמאים מטעמם ולאחר שהצדדים ימציאו, אם ירצו, מסמכים רלוונטיים לנושא". העוררת טענה, כי השמאי המכריע לא הזמין את הצדדים על מנת לשמוע את טענותיהם והסתפק בקבלת חומר רלוונטי בכתב. החלטת השמאי המכריע ניתנה רק על סמך מסמכים, שהומצאו לו ללא שמיעת הצדדים על פה כמוסכם, ובכך ראתה העוררת פגיעה בכללי הצדק הטבעי. המשיבות טענו, כי העוררת לא טרחה כלל להביא את ראיותיה בפני השמאי המכריע, ולפיכך אין כל מקום לטענת הפגיעה בכללי הצדק הטבעי. נפסק, כי העוררת השהתה את תשובותיה וגרמה בשל כך לסרבול ההליכים, דבר שיכלה למנעו, לו פעלה בדרך בה רשות מנהלית צריכה לפעול, אולם מכאן ועד מניעת זכות טיעון עוד רבה הדרך. על פי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית זכות הטיעון בעל פה בפני השמאי המכריע היא זכות מהותית, והמחוקק בחר לציינה באופן מפורש בחוק. בהגיעם להסכם דיוני לא

הסתפקו הצדדים באזכור סעיף החוק המתאים, אלא הדגישו וכתבו, כי השמאי המכריע יקבע את היטל ההשבחה לאחר שמיעת הצדדים והשמאים מטעמם ולאחר שהצדדים ימציאו, אם ירצו, מסמכים רלוונטיים לנושא. מנוסח הפשרה עולה, כי זכות הטיעון בעל-פה קדמה בחשיבותה לזכות הבאת ראיות בכתב, שהושארה לשיקול-דעתם של בעלי הדין. השמאי המכריע שלח לוועדה המקומית מכתבים הנוגעים להמצאת ראיות, וזו התרשלה, אלא שגם במכתביו אלו אין הזמנה מפורשת, ולמעשה אין הזמנה כלל לטיעון בעל פה. בנסיבות אלו ברור, שלא ניתנה לוועדה המקומית הזדמנות נאותה לטעון את טענותיה. חובת השמיעה ההוגנת היא החובה לשמוע את בעלי הדין ולאפשר להם להביא את דברם, זו חובה, היורדת לשורשה של כל החלטה, והמבחן ליישומה הוא מבחן הצדק כפי שנקבע בבג"צ 58/3,9 ברמן נ' שר הפנים, פ"ד יב 1493. החלטת השמאי המכריע הוחזרה אליו, כדי שיזמן את בעלי הדין לשם השמעת טענותיהם בעל פה בפניו.

בת"א 93/1902 היימן נ' הוועדה המקומית הדרים, טען המערער, כי נפל פגם בהליך קבלת החלטת השמאי המכריע, על שום שהשמאי מטעם המשיבה לא בא להעיד ולא נחקר בידי המערער. המשיבה טענה, כי למערער ניתנה אפשרות לחקור שמאי "מחליף", ואין למערער להלין אלא על עצמו, בכך שלא דרש ולא ביקש לחקור את השמאי, אשר נתן את השומה המקורית. נפסק, כי טענות המשיבה אינן עולות בקנה אחד עם הכללים החלים על רשויות המנהל הציבורי, אשר המשיבה נמנית עליהם. המשפט המנהלי במדינת ישראל, שהיא כידוע מדינה ללא חוקה כתובה, הוא עלה התאנה של האזרח מפני, הפעלה שרירותית ובלתי צודקת של הסמכות הנתונה בידי רשויות המנהל הציבורי. הרשות המנהלית היא נאמן הציבור, ועליה לנהוג על פי כללים מחמירים. זוהי ההלכה העוברת כחוט השני בפסיקת בית המשפט העליון, ראה לדוגמא: בג"צ 79/480 לד(3) 729; בג"צ 80/389 לה(1) 447; בג"צ 91/731 מא(2) 449; ע"א 91/294 פ"ד מו(2) 464. יש טעם לפגם בכך, שלא ניתנה למערער אפשרות לחקור את השמאי, אשר קבע את גובה היטל ההשבחה מטעם המשיבה, אלא רק את שלוחו. כלל ידוע במשפט המנהלי ששליח אינו עושה שליח. אף על פי שהכלל "רוכך" עם השנים והתקבלו חריגים, אך אם מדובר בשמאי, אשר יש לו סמכויות מהותיות ועליו להפעיל שיקול דעת, הרי לא ניתן להחליף את חקירת השמאי באדם אחר וראה, בג"צ גולדברג נ' שרמן, לד(4) 85; בג"צ 84/136 לט(3) 265; בג"צ 84/347 לט(1) 813. אי-חקירת השמאי עולה כדי פגיעה בכללי הצדק הטבעי, ולמעשה החלטת השמאי המכריע הינה בטלה מדעיקרא. הערעור התקבל והחלטת השמאי המכריע בוטלה.

לשמאי המקרקעין אין הכשרה מקצועית לקיים ולנהל הליך משפטי של ערר על היטל השבחה. עורכי הדין המופיעים בפני השמאי המכריע, אינם יכולים להנחותו בסדרי הדין, הואיל והתוספת השלישית אינה קובעת סדרי דין ואינה מפנה אל תקנות סדר הדין האזרחי. התחושה המאפיינת את המשפטנים

ואת שמאי המקרקעין בהליכי השומה המכרעת היא תחושת חוסר אונים של מי שלא צוייד בכלים המתאימים.

3. הייצוג בהליכי השומה המכרעת

בעלי הדין בהליכי השומה המכרעת הם הנישום והוועדה המקומית. בעלי הדין רשאים להופיע בעצמם בפני השמאי המכריע, והם רשאים להיות מיוצגים על-ידי פרקליטים מטעמם. בשם הוועדה המקומית יכול להתייצב לדיון כל פקיד מוסמך של הוועדה המקומית, וכאשר הנישום הוא תאגיד, רשאי להופיע בשמו כל פקיד שהוסמך לכך. שמאי המקרקעין, שהכין את חוות הדעת על פי בקשת הוועדה המקומית, אינו רשאי לייצגה בהליכי השומה המכרעת, הואיל וייצוג בהליך משפטי יוחד בדין לעורכי דין בלבד. גם שמאי המקרקעין אשר הכין את השומה האחרת אינו רשאי לייצג את הנישום. בעלי הדין ובאי כוחם רשאים להזמין את שמאי המקרקעין לדיון, כל אימת שקם הצורך להבהיר ולהסביר את חוות דעתם המקצועית. כל בעל דין רשאי לדרוש את זימונו של שמאי המקרקעין של הצד שכנגד, על מנת לחקרו בחקירה נגדית. מעמדם של שמאי מקרקעין של שני הצדדים הוא כמעמדו של כל עד מומחה.

הנוהג הנפוץ הוא כי שמאי המקרקעין לבדם מתכנסים עם השמאי המכריע, מקיימים דיון מקצועי, ולעיתים אף מגיעים לשומה מוסכמת. הליך זה הוא פסול מעיקרו, הואיל ולשמאי המקרקעין אסור לייצג את הצדדים והאינטרסים שלהם. אין להם סמכות להגיע לשומה מוסכמת, שכן רשות זו נתונה לוועדה המקומית ולא לשמאי המקרקעין, שהכינו את חוות הדעת. כאשר עד מומחה מזדהה עם האינטרסים של מזמין חוות הדעת, נפגעת מידת האובייקטיביות שלו כעד מומחה, והדבר עלול לעורר טענות כנגד תקפות חוות דעתו.

אין כל פסול בכך, ששמאי המקרקעין מטעם בעלי הדין יפגשו וידונו בשומותיהם, ואף ינסו לשכנע זה את זה בצדקת עמדותיהם. תוצאות דיון כזה יש להביא בפני בעלי הדין, ודבר זה עשוי לעזור להם להגיע לשומה מוסכמת או להסכמות אחרות הן לפני תחילת הליכי השומה המכרעת והן לאחר תחילתה.

 

 

# 1108 החלטת השמאי המכריע

 

בסעיף קטן 14(ב) לתוספת השלישית נקבע -

14 (ב) ...לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת;

 

1. "שומה מכרעת" - מינוח מטעה

בסעיף זה נאמר, כי שומתו של השמאי המכריע תהא מכרעת. ציבור שמאי המקרקעין, המשפטנים והנישומים מכנה את החלטתו של השמאי המכריע "שומה מכרעת". המושג "שומה מכרעת" מעיד עליה, כי היא חוות דעת של מומחה, המכריע בין שני מומחים אחרים, ולא היא. מעמדה של החלטת השמאי המכריע הוא כמעמדה של החלטה של ועדת ערר. השמאי המכריע הוא מותב שיפוטי, ועליו לנמק כל החלטה, הנוגעת לקבלת ממצא עובדתי, כל הכרעה בנושא שיפוטי וכל הכרעה בנושא שמאי. חובת ההנמקה המוטלת עליו דומה בהיקפה לזו המוטלת על ועדות ערר הפוסקות בנושאי: מס שבח מקרקעין; מס רכוש וקרן פיצויים; ארנונה עירונית ובית המשפט המחוזי בערעורי מס הכנסה.

אמרנו, כי הביטוי "שמאי מכריע" כולל שתי מילים פשוטות לכאורה, אולם הגדרה זו מחמיצה את מטרתה. קיימים מבוכה ואי בהירות בסוגיית מעמדו של השמאי המכריע, האם הוא שמאי מקרקעין, הבא להכריע בין שני שמאים אחרים? האם הוא מותב שיפוטי, שתפקידו לדון בכל היבטי הערר על מעשה השומה של הוועדה המקומית ותפקידו מקביל לזה של ועדות הערר למיניהן? או שמא הוא בורר בין הוועדה המקומית לנישום? הצענו, שהכינוי "שמאי מכריע" יוחלף בכינוי "בית דין של ערר על היטל השבחה". הביטוי "שומה מכרעת" הוא ביטוי אומלל, משום שהוא שם מכשול בפני הציבור. כאמור, קיים בלבול בין המונח "שמאות" שהיא חוות דעת של שמאי מקרקעין, לבין המונח "שומה" שהוא ביטוי הלקוח מדיני המס. הצענו, המחוקק יכנה את "השמאי המכריע" בכינוי "בית דין של ערר בהיטל השבחה" או אז תכונה החלטתו, "החלטה בערר היטל השבחה" או "החלטה" פשיטא, ובא הקץ למבוכה. אנו נכנה את שומתו של השמאי המכריע כ"החלטת השמאי המכריע".

2. חובת ההנמקה של החלטת השמאי המכריע

השמאי המכריע הוא מותב שיפוטי, ומוטלת עליו החובה לנמק את החלטתו. כאשר השמאי המכריע אינו מנמק את החלטתו או מנמק אותה בדרך, שאינה מבארת כיצד הוחל הדין על מערכת העובדות, קמה לבעלי הדין זכות ערעור על החלטת השמאי המכריע.

בע"ה 86/502 מ.ת.מ מבני תעשיה ומלאכה בע"מ נ' הוועדה המקומית פתח-תקוה, לא נימק השמאי המכריע מספר קביעות בהכרעתו. נפסק, כי הכרעת השמאי חייבת להיות מנומקת על מנת לאפשר לבית המשפט לבחנה ולבדוק את דרך קבלתה, אם נתקבלה כדין, אם הופעלו בקבלתה שיקולים עניינים, ואם היא מבוססת על חומר מהימן. הכרעה לא מנומקת, או שאינה מנומקת היטב, אינה מאפשרת לבית המשפט להעבירה תחת שבט ביקורתו. הערעור נתקבל, החלטת השמאי המכריע בוטלה והוחזרה אליו, על מנת שיתן החלטה חדשה ומנומקת.

 

בע"א 89/1028 הוועדה המקומית נתניה נ' א. י. נבו בע"מ, טען המשיב, כי השמאי המכריע צריך היה לבדוק ולמצוא את שוויים של המקרקעין בשני מועדים: ערב התכנית וביום כניסתה לתוקף, וההפרש בין שני הסכומים הוא ההשבחה. אך השמאי לא נהג כך, אלא בחר לבחון את ההשבחה לאור התוספת בזכויות הבנייה שהתירה התכנית החדשה. בית משפט השלום קבע: "לא מצאתי בשומתו של השמאי כץ השוואה זו, על אף שידע השמאי המכריע את עקרון השומה, שנקבע לעיל בחר לקבוע את שומתו לפי התוספת בשטח המבנה שנוספה לפי התכנית וקבע את שווייה של תוספת זו. קביעה זו אינה נכונה וסותרת את הוראת התוספת השלישית. השמאי אינו רשאי לסטות מהעיקרון שנקבע ולפרש את ההשבחה כ"עליית שוויין של זכויות ניצול במקרקעין". נפסק, כי השמאי סבר, שיש לבחון את ההשבחה "לאור תוספת הבנייה, כמובן, בהתחשב בכל אופי התכנית החדשה, צורתה ומגבלותיה." אם אמנם זה היה המבחן היחיד לצורך השומה, כי אז אין ספק שהשמאי שגה. האפשרות האחת היא שהשמאי נטל את התוספת בזכויות הבנייה, ובחן את זו בלבד במחירי השוק, ואם כך נהג, הרי שהוא לא פירש נכון את מצוות המחוקק לערוך את השומה "בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי" כלשון סעיף קטן 4(7) לתוספת השלישית. הדגש הוא על שומת "המקרקעין" כיחידה, שכן אף כי זה הגיוני, שהגדלתן של זכויות הבנייה תביא גם לעלייה בערך המקרקעין, ייתכן גם מצב, שבסופו של דבר יתקזז ערכה של אותה תוספת עקב מגבלות תכנון אחרות שמכילה התכנית, ולפיכך לא יהיה שינוי בשווי המקרקעין.

לדעתנו, מטרת חובת הפירוט וחובת ההנמקה היא לאפשר לכל צד לערער על טעויות בקביעת העובדות ולא רק בשאלות משפטיות כלשון התוספת השלישית. בעניין זה גוברים כללי הדיון ההוגן והצדק הטבעי על הוראות התוספת השלישית, המצטיינות בנוסחן הלאקוני.

בת"א 91/2317 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז, לא פרט השמאי המכריע בהחלטתו אילו מטענות הצדדים הוא מאמץ באופן מלא או חלקי ואילו טענות הוא דוחה. נפסק, שבנסיבות כאלה יש מקום להחזיר אל השמאי המכריע את החלטתו, על מנת שיבהיר, מה היה הבסיס המשפטי, שעליו הושתתה החלטתו. הואיל והשמאי המכריע החליט בסופו של דבר לחייב את המערערים בהיטל השבחה נמוך מזה שנקבע בשומת המשיבה, עולה, כי השמאי הגיע משיקולים שמאיים, על פי נתוני המקרקעין על סמך הראיות שהביאו לפניו הצדדים, ועל סמך ביקוריו במקום, למסקנה שההשבחה היתה פחותה מזו שלה טענה המשיבה. על פי עקרונות המשפט, אין בעל דין זכאי לערער או להשיג בכל דרך, על החלטה שיפוטית, אלא אם זכות כאמור נקבעה בדין. מהעיקרון הנ"ל נגזר עיקרון נוסף, דהיינו, שאם נקבעה זכות ערעור בדין, בעל הדין יכול לממשה רק בגבולות שנקבעו בדין. בערעור על היטל השבחה תחם המחוקק את זכותם של המערערים לערער על החלטת השמאי המכריע בשלושה נושאים: בנקודה משפטית בלבד; בשל אי-מתן הזדמנות נאותה לטעון ולהבאת ראיות; כאשר החיוב בהיטל השבחה אינו סביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק

להטילו. שני הראשונים קבועים בסעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית, ואילו הנושא השלישי נקבע בהוראות המעבר, שבתיקון מספר 18 לחוק התכנון והבניה. השמאי המכריע עשוי להכריע גם בנקודות משפטיות, שמעלים לפניו בעלי הדין לפני שהוא בא להכרעה השמאית. אך משעה שההכרעה של השמאי המכריע, מתייחסת להכרעה שמאית טהורה, הכרעה זאת אינה עילה לערעור על פי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית. משניתנה לצדדים הזדמנות נאותה להביא את ראיותיהם וטענותיהם בפני השמאי המכריע, הרי שגם אם טעה בשומתו, והטעות היא שמאית גרידא, אם מכיוון שלא האמין לראיה פלונית או אפילו התעלם ממנה, אין בית המשפט יכול להתערב בהחלטתו של השמאי. המערער הוסיף וטען, כי משעה שהמשיבה לא רשמה הערות אזהרה לא ניתן לחייבם בהיטל השבחה. עד תיקון מספר 26 נכלל בתוספת השלישית סעיף קטן 4(3) וזה היה נוסחו: "החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תירשם בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה לגבי חובת בעלי המקרקעין לשלם את ההיטל." נפסק, כי קיים ספק, אם ניתן להעלות טענה זו במסגרת ערעור על החלטת שמאי מכריע. הביטוי "חיוב" שבסעיף קטן 14(ג) על פי משמעותו בסעיף קטן 14(ב), נוגע רק לשיעור החיוב מבחינת השומה ולא לעצם החיוב.

בית משפט השלום הגיע למסקנה, כי במקום שהשמאי המכריע חייב את הנישום בהיטל השבחה נמוך מזה שבשומת הוועדה המקומית, ניתן ללמוד כי שיקוליו היו שמאיים, והוא פטור מחובת ההנמקה. לדעתנו, מסקנה זו שגויה. השמאי המכריע צריך לנמק את החלטתו, ואי הנמקתה היא עילה לערעור. עצם העובדה, כי שומה זו נמוכה משומת הוועדה המקומית, אינה מלמדת ולא כלום על הנמקתה הנכונה או השגויה. "הכרעה שמאית טהורה" ככל מסקנה אחרת הינה תוצאה של יישום דין או של תפישה מופשטת אחרת על מערכת עובדות, וככזו היא כוללת "נקודות משפטיות", והיא ניתנת לערעור בפני בית משפט השלום. לשמאי המכריע יש סמכות לדון בכל נושא הנוגע לשומה, לרבות בנושאים של עצם סמכות הוועדה המקומית לחייב נישום פלוני בתשלום היטל השבחה. חובת ההנמקה של כל הכרעה שיפוטית היא אחד מיסודות המשפט, ולא ניתן לוותר עליה. במקום שהחלטת השמאי המכריע אינה מנומקת כדבעי, מוטלת על בית המשפט חובה לבטלה, ואין להסתתר מאחורי הקביעה, כי מדובר במסקנה שמאית טהורה.

3. מעמדה של החלטת השמאי המכריע לעניין התקיפה בערעור

החלטתו של השמאי המכריע אוצרת בחובה הן את סמכויות ההכרעה הדומות לסמכויותיה של ערכאה שיפוטית, והן את מומחיותו כשמאי מקרקעין. לצורך בחינת "השאלות המשפטיות" הניתנות לתקיפה בערעור לבית משפט השלום, נבחן את שני המישורים האמורים.

 

 

מעמדה של החלטת השמאי המכריע כהחלטה שיפוטית

לדעתנו, מעמדו של השמאי המכריע דומה למעמדה של כל ערכאה שיפוטית ראשונה, שבפניה מביאים הצדדים את ראיותיהם. מכאן, שמעמדה של החלטת השמאי המכריע דומה לזו של החלטה שיפוטית. בית משפט מבסס את החלטתו על ראיות שהוגשו לו על-ידי הצדדים. אין נפקא מינא אם ראיות אלה אמורות לעזור לאותה ערכאה לקבוע את שוויים של מקרקעין, את שיעור נכותו של נפגע בתאונת דרכים, או כל קביעה אחרת שלה נדרשת מומחיות. קביעת מעמדה של החלטת השמאי המכריע כשל החלטה שיפוטית מביא למסקנה, כי עילות הערעור על פסק דינו של בית משפט של ערכאה ראשונה, יפות גם לערעור על החלטת השמאי המכריע בפני בית משפט השלום.

מעמדה של החלטת השמאי המכריע כחוות דעת שמאית

אמרנו, שהחלטתו של השמאי המכריע אוצרת בחובה את מומחיותו כשמאי מקרקעין. ייתכן, שעל מעמדו של השמאי המכריע בהקשר זה ניתן ללמוד ממעמדו של שמאי, שמונה על-ידי בית המשפט. ברי, שאין ללמוד גזירה שווה על מעמדם של שני אלה, שכן שמאי, אשר מונה על-ידי בית המשפט הוא מומחה ואילו לשמאי המכריע הוקנתה סמכות להחליט בסכסוך משפטי בדומה לסמכות המוקנית לבית המשפט עצמו, אולם לענייננו, מומחיותו של השמאי המכריע אינה שונה ממומחיותו של "השמאי הממונה", ובמישור זה ניתן ללמוד דבר מתוך דבר.

בספרו דיני הפקעת מקרקעין, הוצאת מירב מהדורה חמישית, אומר המחבר קמר: "שאלה בעלת חשיבות ממדרגה ראשונה המתעוררת בכל משפט הפקעה היא קביעת שווי המקרקעין... השימוש בשמאי-חוקר כמומחה מטעם בית המשפט במשפטי הפקעות הפך בשנים האחרונות לנוהג מקובל ורצוי על-ידי בתי המשפט... חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט יכול שתאומץ כולה או מקצתה על-ידי בית המשפט, אולם במינויו של המומחה אין בית המשפט יכול להשתחרר מתפקידו לפסוק בכל השאלות השנויות במחלוקת... כך למשל, מקום ששומת המומחה מתבססת על השוואה בין המקרקעין המופקעים לבין מקרקעין אחרים, צריך בית המשפט לבדוק, אם המומחה הביא בחשבון את כל הנתונים המתאימים לביצוע ההשוואה בין המקרקעין המופקעים למקרקעין האחרים נשוא ההשוואה, ולעשות תיקונים והתאמות אם המומחה לא הביא בחשבון נתונים רלוונטיים או אם המסקנות הסבירות, שניתן להסיקן מהשוואת הנתונים, שונות ממסקנותיו של המומחה, ובלבד שהמדובר בהשוואות שבית המשפט מסוגל לעשות בעצמו על-פי הנתונים שבחומר הראיות שלפניו... פסק בית המשפט בערכאה ראשונה על סמך דבריו של המומחה, לא יתערב בית המשפט שלערעור, אלא אם נראה לו, שהמומחה עשה שגיאה גסה עד כדי כך, שאפילו בית משפט החסר ידע מקצועי באותו תחום, יוכל לומר שדעתו מופרכת... בדרך כלל,

אין בית המשפט שלערעור נוהג להתערב בקביעת הפיצויים שנעשתה על-ידי בית המשפט בערכאה הראשונה, אלא אם כן, קיימים נימוקים, המחייבים את המסקנה, שנעשה משגה בחישוב, או שהיתה הסתמכות בלתי מוצדקת על גורמים מסויימים."

בהמ' 83/700 מדינת ישראל נ' אברהם יצחק יפה (לא פורסם), מינה בית המשפט שני שמאי מקרקעין, והטיל עליהם להכריע בשאלת שוויים של מקרקעין שהופקעו. בית המשפט לא קיבל את חוות דעתם של השמאים, שמונו על-ידו וקבע ערכים נמוכים יותר למקרקעין. בית המשפט העליון דחה את הערעור. הנימוק שניתן לכך היה: "שחוות דעתו של עד מומחה, יהא זה עד מומחה שמונה בהסכמה או על-ידי בית המשפט, היא תמיד בגדר עדות...". ראה ע"א 88/906 ישראל ישראלי נ' מדינת ישראל (לא פורסם) בעמ' 5 לפסק דינו של כב' הנשיא שמגר. לעניין זה ראה גם ע"א 76/473 מזרחי נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד לא(2) 253, 254; ע"א 85/761 ליפשיץ נ' הוועדה המקומית ראשון-לציון, פ"ד מד(1) 342.

בתביעה לפיצויי הפקעה אוסף "השמאי הממונה" את הנתונים בדבר שוויים של המקרקעין, ולאחר מכן הוא מחווה את דעתו המקצועית. בית המשפט רשאי לאמץ את חוות הדעת בשלמותה או בחלקה על פי שיקול דעתו. אמרנו, שהחלטת השמאי המכריע אוצרת בחובה הן את סמכויות ההכרעה של ערכאה שיפוטית והן את מומחיותו כשמאי מקרקעין. לעולם לא ניתן לדעת מנין נובעת החלטה פלונית של השמאי המכריע, לפיכך ניתן לתקוף בערעור את החלטת השמאי המכריע בכל עניין, שבו בית המשפט רשאי לחרוג מחוות דעתו של "השמאי הממונה". לעניין זה אין להשוות את מעמדו של בית משפט השלום בשבתו בערעור על החלטת השמאי המכריע, למעמדו של בית המשפט העליון בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הדן בפיצויי הפקעה. הטעם לכך הוא כי פסק דין בפיצויי הפקעה, בו נקבע גובה הפיצוי המגיע, עובר תחת שבט הביקורת של השמאי הממונה ושל השופט היושב בדין, ואילו החלטת השמאי המכריע היא יצירתו של אדם אחד.

 

תבנית