היטל השבחה המחברים: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן עריכה: סיגלית ג'רבי עו"ד עריכה לשונית: שרה ורד הוצאת אוריאן, 1996 * * * כל הזכויות שייכות להוצאה מותר להוריד קובץ זה, להדפיסו, ולעשות בו שימוש לא מסחרי         פרק 14 שונות               # 1401 מבוא 691 # 1402 מסירת מידע 1. דרכי המימוש תקנות בדבר מסירת מידע לשמאי מקרקעין # 1403 שמירת סוד # 1404 הארכת מועדים                                 # 1401 מבוא   בפרק זה קיבצנו שלושה נושאים: "מסירת מידע", "שמירת סוד" ו"הארכת מועדים". "מסירת מידע" ו"שמירת סוד" הם דבר והיפוכו, ואינם שייכים לאיזה מהפרקים הקודמים, ו"הארכת מועדים" רלוונטי לכמה מהם.       # 1402 מסירת מידע   סעיף 14א(א) נוסף לתוספת השלישית בתיקון מספר 20. הסעיף מסמיך את מנהל מס שבח מקרקעין למסור מידע לשמאי מקרקעין לצורך הוצאת שומה, הדרושה לוועדה המקומית להטלת היטל ההשבחה, להוצאת "שומה אחרת" ולצורך הוצאת "שומה מכרעת". 14א. (א) המנהל כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג1963-, או מי שהוא הסמיכו לכך, ימסור לשמאי מקרקעין לפי בקשתו פרטים שברשותו בדבר המחירים שהוסכמו במספר עסקות של מכירת זכויות במקרקעין, כפי שהיה דרוש לשמאי לצורך מילוי תפקידו לפי תוספת זו, ובלבד שלא יימסרו פרטי זיהוי של בעלי הנכס. בסעיף קטן 14א(א) קיבל מנהל מס שבח מקרקעין הסמכה מפורשת למסור מידע לשמאי מקרקעין. הסמכה מפורשת זו נדרשת, הואיל ובסעיף 105(א) לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג1963-, נקבעה הוראה מפורשת, האוסרת למסור מידע ממין זה, וזו לשונה - 105. (א) לא יגלה אדם כל ידיעה שהגיעה אליו בתוקף תפקידו לפי חוק זה אלא אם נדרש לגלותה על ידי בית המשפט, לצורך ביצוע חוק זה או לצורך ביצועו של חוק מס אחר המשתלם לאוצר המדינה או באשר עם תביעה פלילית על עבירה על חוק זה, או על ידי מי ששר האוצר התיר לגלותה לו. הסיפא של סעיף 105(א) לחוק מס שבח מקרקעין מתיר את האיסור, הקבוע ברישא, אם מתקיימים שני תנאים מצטברים. התנאי הראשון הוא כי בית המשפט ציווה על המנהל לגלות את הידיעה. התנאי השני כולל ארבע חלופות. יש לגלות את המידע, כאשר הוא דרוש לצורך ביצוע חוק מס שבח מקרקעין, לצורך ביצועו של חוק מס אחר, המשולם לאוצר המדינה, ובקשר להליך פלילי של עבירה על חוק מס שבח מקרקעין. החלופה הרביעית מתירה לגלות מידע למי ששר האוצר התיר לגלותה לו. הרישא של סעיף 105(א) לחוק מס שבח מקרקעין אוסר על כל אדם למסור "כל ידיעה שהגיעה לידיו בתוקף תפקידו". כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בסיפא, רשאי המנהל למסור "כל ידיעה שהגיעה לידיו בתוקף תפקידו". הדגש הוא על הביטוי "כל ידיעה", שכן סעיף קטן 14א(א) לתוספת השלישית מתיר למנהל מס שבח למסור "פרטים שברשותו בדבר המחירים שהוסכמו במספר עסקות של מכירת זכויות במקרקעין, כפי שהיה דרוש לשמאי לצורך מילוי תפקידו לפי תוספת זו...". הסיפא לסעיף 14א(א) מסייג את המידע שמותר למסרו, ונאמר: "...ובלבד שלא יימסרו פרטי זיהוי של בעלי הנכס." בצידם של הוראות אלו קיים חוק הגנת הפרטיות, התשמ"א1981-. בסעיף קטן 2(7) נקבע - 2. פגיעה בפרטיות היא אחת מאלה: (7) הפרה של חובת סודיות שנקבעה בדין לגבי עניניו הפרטיים של אדם. הפרת הוראות חוק הגנת הפרטיות היא עוולה בנזיקין ועבירה של עוון בפלילים. בסעיף קטן 14(א)א לתוספת השלישית יש חידוש בכך, שהוא מצווה על מנהל מס שבח לגלות מידע בדבר מחירי עסקות במקרקעין ללא צורך בצו של בית משפט, כפי שנקבע בסעיף 105(א) לחוק מס שבח מקרקעין. מידע זה חיוני לשם קביעת שומות נכונות והטלת היטל השבחה בשיעור הנכון. 1. דרכי המימוש 14א. (ג) האופן, התנאים והאגרה למימושה של זכות לקבלת פרטים כאמור בסעיף זה, ייקבעו בתקנות שיתקין שר המשפטים בהתייעצות עם שר האוצר. תקנות בדבר מסירת מידע לשמאי מקרקעין שר המשפטים התקין תקנות והן מובאות להלן במלואן. תקנות התכנון והבניה (מסירת מידע לשמאי מקרקעין), התשמ"ה1985-   בתוקף סמכותי לפי סעיף 14א(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- (להלן - החוק), בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכספים של הכנסת לענין תקנה 4, אני מתקין תקנות אלה: הגדרות 1. בתקנות אלה - "המנהל" - המנהל כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א- 1961, או מי שהוא מינה לפי סעיף 47 לחוק האמור; "הרשימה" - רשימת עסקאות של מכירת זכויות במקרקעין שבה מצויינים הגוש, החלקה, ותאריך העסקה, שתימצא בכל לשכה אזורית של מס רכוש; "שמאי" - שמאי מקרקעין שנתבקש להכין שומה לצורך התוספת השלישית לחוק. הגשת בקשה 2. (א) שמאי המבקש לעיין ברשימה לצורך מילוי תפקידו יגיש למנהל בקשה ערוכה לפי הטופס שבתוספת, בו ממולאים חלקים א' ו-ב'. (ב) שמאי המבקש לקבל את המחירים שהוזכרו בעסקה או במספר עסקאות המצויינות ברשימה, יגיש למנהל בקשה ערוכה לפי הטופס שבתוספת בו ממולאים חלקים א' ו-ג'. (ג) שמאי המבקש לקבל פרטים משלימים נוספים לגבי עסקה או מספר עסקות יגיש למנהל בקשה ערוכה לפי הטופס שבתוספת בו ממולאים חלקים א' ו-ד'. מתן תשובה 3. המנהל יתן תשובתו לבקשת השמאי לפי סעיפים 2(ב) ו-(ג), תוך 14 ימים מיום קבלת הבקשה. אגרה 4. בעד בקשה לפי תקנה 2(ב) ובעד בקשה לפי תקנה 2(ג) תשולם האגרה המשולמת בעד עיון לפי תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה1974-.   # 1403 שמירת סוד   בסעיף 14א(ב) לתוספת נקבעה חובת הסודיות המוטלת על שמאי המקרקעין, אשר קיבל מידע ממנהל מס שבח מקרקעין לפי סעיף 14א(א) - 14א. (ב) לא יגלה שמאי מקרקעין כל ידיעה שהגיעה אליו מכוח סעיף זה, אלא לצורך ביצוע תוספת זו; העובר על הוראה זו, דינו - מאסר 6 חודשים. בסיפא לסעיף 14א(א) לתוספת נקבע, כי המידע בדבר מחירי עסקות ימסר לשמאי המקרקעין "לצורך מילוי תפקידו לפי תוספת זו". לשמאי המקרקעין מותר לעשות שימוש באותו מידע לשם הוצאת שומה, הדרושה לוועדה המקומית להטלת היטל ההשבחה, לצורך הוצאת "שומה אחרת" ולצורך החלטת השמאי המכריע. החוק אינו אוסר על שמאי המקרקעין להשתמש במידע שנתקבל לשם הוצאת שומות אחרות, אולם הוא אוסר עליו לגלותו. גילוי מידע, שנתקבל לשם הוצאת שומה, שאינה אחת מאלה, או לכל מטרה אחרת, הוא עבירה על החוק.       # 1404 הארכת מועדים   בסעיף 20 לתוספת השלישית נקבע - 20. מועד שנקבע בתוספת זו, רשאי שר הפנים, על פי בקשה, להאריכו. בע"ה 85/1936 מיכאלה חזי נ' הוועדה המקומית המרכז, פנו המערערות באמצעות בא-כוחם אל הוועדה המקומית וכתבו: "באם יש לכם דרישות להיטל השבחה, אבקשכם להעביר לי את חשבונכם בצירוף הממצאים המצדיקים את התשלום כשהם מבוססים על חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך". בתשובה שלחה המשיבה הודעת שומה ביום 27.5.1985. ביום 21.6.85, קיבלו המבקשות לידן את שתי חוות הדעת אותן הכינו שני שמאי מקרקעין עבור המשיבה מספר 1, וביום 10.7.85 מסרו המבקשות לידי הוועדה המקומית שומה אחרת. מזכירת המשיבה סירבה לקבל את השומה האחרת בנימוק, שהשומה האחרת הוגשה באיחור. המערערות טענו, כי תוכנה של ההודעה מצביע על שומה שנעשתה לפי סעיף 6, ויש למערערת שהות של שנה לערער עליה. לחילופין, חייבת היתה המשיבה להמציא למערערת את השומה עצמה, וכן יש לראות כהודעת שומה את מכתב המשיבה מיום 12.6.1985. נפסק, כי הודעת השומה עונה על דרישת סעיף קטן 4(1). הודעת השומה ציינה בכותרתה, שהיא נערכה בהתאם לסעיף 6 לתוספת השלישית, ובסעיף 2 מתייחסת היא לתכנית שאושרה על כל פרטיה. בהודעה צויין, ששיעור היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה על פי שומה שנערכה בהתאם להוראות סעיף 4 לתוספת, והזכירה למערערות, כי הן רשאיות להגיש שומה מטעמן או לערער על החיוב בהיטל. ייתכן כי היה רצוי, שהמחוקק יקבע שלהודעה יש לצרף עותק מהשומה, אך המחוקק לא קבע זאת, ואין חובה על הוועדה לעשות מה שהחוק לא חייב אותה. המועד של 30 הימים מתחיל ביום שההודעה על החיוב הובאה לידיעת החייב ולא ביום מתן ההסבר או מסירת עותק מהשומה עצמה. לכן השומה האחרת אכן הוגשה באיחור, והמשיבה היתה רשאית לא להתייחס אליה, כל עוד ולא הוארך המועד לקבלתה. הארכת המועד בסמכותו של שר הפנים לפי סעיף 20 לתוספת השלישית. בע"ה 91/1 ג'רוסלם הומס אינק נ' הוועדה המקומית ירושלים, ביקשה המערערת, שתינתן לה הארכת מועד להגשת שומה נגדית, הואיל ובשומה שבידי המערערת אין כל תוספת של "שטח כלכלי", שניתן לקבל בעדו תמורה, וממילא, אין השבחה על-ידי עליית שווי המקרקעין. נפסק, שיש במקרה זה בעיה אמיתית שמן הראוי, כי תוכרע על-ידי שמאי מכריע. ראוי שתינתן האפשרות להגיש את השומה מטעם המערערת למשיבה, אולם זאת יש לעשות על פי הוראות התוספת השלישית. בע"ה 95/3 חוגי נ' הוועדה המקומית ראשון לציון, טענה המשיבה, שיש לדחות את הערעור על הסף מהטעם שהוגש באיחור, כלומר למעלה מ45- יום מיום שנמסרה הודעה למערערים על ההחלטה או על השומה. המערערים טענו, שהמועד הקובע, ממנו יש למנות את תקופת הערעור, הוא מועד קבלת התשובה למכתב השגה שהגישו למשיבה. המשיבה טענה, כי לטענת העוררים אין כל בסיס, הואיל וההליך בו נקטו, כלומר ההשגה, הוא הליך שאינו קיים, הוא חסר משמעות ואין בו כדי לעצור את המועד החוקי הקבוע בתקנות. משהבינו המערערים את הבעיה, עתרו להארכת מועד. המערערים נימקו את בקשתם בכך, שהסוגיה עליה הם חלוקים הינה ענין משפטי עקרוני, שדחייתה מטעמים דיוניים בלבד תביא עלולה לפגוע בעשיית הצדק. נפסק, כי סעיף 6 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בערעור על שומת השבחה), תשמ"א1981-, קובע, אמנם, כי כתב ערעור שאינו מקיים אחר הקבוע בתקנות לא יתקבל בבית המשפט, אולם עם זאת מצויין בו, כי "משנתקבל כתב הערעור, לא יפסול אותו בית המשפט על יסוד אי-קיום הוראה כאמור, אלא אם כתב הערעור אינו מגלה כל נקודה שבמחלוקת". במקרה דנן התקבל כתב הערעור בבית המשפט המחוזי והועבר לבית משפט השלום בהסכמת המשיבה בלא שתעלה התנגדות כלשהי. מדובר בערעור המעלה שאלה משפטית אמיתית, נכבדה ועקרונית. דחייה מוחלטת של הבקשה עלולה ליצור מצב בו המחלוקת האמיתית, שעניינה חבות בתשלום מס, לא תתברר כלל בפני בית משפט. נקבע בפסיקה, שבדיון בעניין מסוג זהאין זה מן הראוי למצות את הדין, וניתן לעשות שימוש בתקנה 528 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד1984-. כאשר יש טעם מיוחד, ניתן להאריך את המועד שנקבע בחיקוק, רע"א 88/263 דן אגודה שיתופית נ' פקיד השומה ת"א, פ"ד מ"ב(4) 418. הוחלט להאריך את המועד להגשת הערעור. בהמ' 94/130111 אלוני נ' הוועדה המקומית כפר-סבא, נבחנה השאלה מהו האירוע ממנו יש להתחיל במנין הימים לערעור. המשיבה טענה, כי הערעור על החיוב בהיטל ההשבחה הוגש כשישה חדשים לאחר שהובאה שומת ההיטל לידיעת המערערים. המערערים טענו, כי הודעת השומה נמסרה למשרדי בא כוחם ביום 15.8.94, והערעור הוגש ביום 29.9.94. בתקנות התכנון והבניה (הודעות על חבות בהיטל השבחה ותחליף מסירה), התשמ"א1981-, נקבע, כי הדרך למסירת הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה מחייבת מסירה לאדם שאליו מכוונת ההודעה, או במקום מגוריו או במקום עסקיו הרגילים או הידועים לאחרונה "או נשלחה בדואר רשום הערוך אל אותו אדם...". בערעור זה נשלחה הודעת השומה למינהל מקרקעי ישראל בדואר רשום, ואילו למערערים נשלחה בדואר רגיל. נפסק, כי בהעדר אסמכתא למועד המסירה בפועל, לא ניתן לקבוע, כי מכתב זה הגיע ליעדו. על פי סעיף קטן 14(ג) לתוספת השלישית, הערעור יוגש "...תוך 45 יום מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים". דהיינו, מנין 45 הימים מחל מרגע הבאת ההחלטה לידיעת החייבים בתשלום, להבדיל ממועד מסירת הודעת השומה. במקרה זה, עצם קיום שומת ההיטל הובא לידיעת המערערים במהלך משא ומתן עם מינהל מקרקעי ישראל, כמו כן נשלח למערערים מכתב, בו הבהיר מינהל מקרקעי ישראל, כי היטל ההשבחה יחול על המערערים. המסקנה היא כי הודעת השומה הובאה לידיעת המערערים לפני המועד שנטען על-ידם. נפסק, כי מנין הימים, לפי סעיף 14 לתוספת השלישית, החל מיום שההחלטה הודעה לנישום ולא מיום שההחלטה נמסרה כדין. הערעור נדחה. להארכת מועד להגשת ערעור ע"ע 1205#. החלטתו של שר הפנים להאריך מועד או שלא להאריכו, היא החלטה מנהלית, וניתן לתקפה בעתירה לבית המשפט הגבוה לצדק.