חוזי החכירה של מ.מ.י לפיהם הוחכרו מרבית קרקעות המדינה מחולקים לפי מגזרים חקלאיים ועירוניים, כאשר מדיניות החכרת קרקע חקלאית היוותה אבן יסוד בכלכלת ישראל בראשית קיום המדינה.

מרבית החוזים צופים פני עתיד וקובעים כי עם שינוי הייעוד של הקרקע לייעודי בניה יבוטל החוזה, תושב הקרקע למינהל והחוכר יפוצה לפי שווי הקרקע בייעודה החקלאי בתוספת השקעותיו. בפועל, למרות שאין חולק על כך ששווייה החקלאי של קרקע נע סביב $3,000 לדונם ואף פחות מכך, שווי הנגזר מתשואה צפויה במהלך העיבוד החקלאי, הרי שבאזורים בעלי פוטנציאל פיתוח העסקאות מתבצעות סביב 15,000$ דונם – 20,000$ דונם ואף הרבה יותר מכך. באתרים, היכן שניתן לאתר סבירות גבוהה לשינוי ייעוד, עשויים להגיע שוויים לכדי $50,000 לדונם. נתון זה הווה עבורי תמריץ לבחון את הבסיס הכלכלי לעסקאות אלו תוך בדיקת ההיגיון העומד מאחרי העסקאות.

נסתבר כי מועצת מקרקעי ישראל, עסקה רבות בסוגיה של קביעת שיעור הפיצויים המגיעים לחוכרי קרקע חקלאית עם שינוי ייעודה והחזרתה למינהל. להלן פירוט השתלשלות החלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושא.

"…הוחכרה קרקע חקלאית לזמן ארוך ותוך תקופת החכירה בוטלה זכותו של החוכר בעקבות שינוי בייעודה של הקרקע, או מחמת סיבה אחרת שאינה תלויה בחוכר ושלא היה באפשרותו למונעה, יהיה החוכר זכאי לפיצוי מאת המינהל עבור זכויות החכירה במקרקעין האמורים ובהתחשב עם אותם "מיתקנים" שהתקין ושלא הוצאו על ידיו מהמקרקעין. שיעור שווי הזכויות כאמור ייקבע על ידי "ועדת הפיצויים", על בסיס הפיצויים אשר היו מגיעים לבעל הזכות לו הופקעה זכותו לפי חוקי ההפקעה לצורכי ציבור הקיימים בעת ביטול זכות החכירה…".

כ- 7 שנים לאחר מכן אושרה החלטה מס' 123 מ- 5.3.73 אשר הפכה על פיה את החלטה מס' 13 הנ"ל וקבעה לראשונה זיקה בין הפיצוי המגיע לשווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש כדלקמן :

1. ניצול השטח לפי היעוד החדש על-ידי החוכר או על ידי העברת זכויות:

2. ביטול חוזה חקלאי ופינוי השטח בהסכמת החוכר כאשר מינהל מקרקעי ישראל יזום ניצול השטח לפי יעודו החדש והחוכר החקלאי מסכים להחזיר את השטח למינהל יהיה המינהל רשאי להגיע להסכם עם החוכר היוצא בדבר בטול החוזה ולזכות את החוכר בסכומים כאמור בפיסקה 1 (3) לעיל.

3. ביטול החוזה החקלאי שלא בהסכמת החוכר כאשר החוכר אינו מקבל הצעת המינהל לבטל את החוזה בתנאים כאמור לעיל, יפעל המינהל לביטול החוזה באמצעות בית המשפט בהתאם לתנאי החוזה, תוך הצעת תשלום פיצויים כפי שנקבע בחוזה לעיל”.

החלטה זו, שנתקבלה לפני 25 שנים, קבעה אפשרות שלחוכר הקרקע החקלאית, למרות הכתוב בחוזה, ינתנו זיכויים בהיקף של עד 40% מערך הקרקע בהתאם ליעוד החדש זאת בנוסף להקניית זכות לקבלת הקרקע בייעודה החדש לפי הערכת שמאי. נושא זה הורחב ב- 11.3.74 במסגרת החלטה מס' 136 .

1. אם ניצול הקרקע לפי היעוד החדש הוא ל"שיכון רווי" (בהתאם להחלטת המועצה מיום 10.9.73) יותנה אישור המינהל במעבר לשיטת ההיוון כשיטת חכירה, כך:

2. כאשר יעוד הקרקע שונה למטרה אחרת מאשר "שיכון רווי", ינהג המינהל על-פי החלטת המועצה בישיבתה מס' 131 מיום 5.3.73."

במקרה זה, נקבע בהחלטה, תחול הוראת החלטה 123 דהיינו ניתן לפצות את החוכר על אף האמור בחוזה החקלאי בסך 25% מערך הקרקע לפי שוויה בהתאם לייעוד החדש בתוספת שווי השקעותיו של החוכר ובלבד שסך הפיצוי לא יעלה על 40% משווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש.

החלטות אלו החזיקו עד ישיבה שנערכה ב16.1.79- בה נתקבלה החלטה מס' 210.

"1. בכל מקרה שיעודה של קרקע המוחכרת לתקופה ארוכה לשמוש חקלאי (להלן: "הקרקע") ישונה מיעודה כקרקע חקלאית ליעוד אחר, תופסק החכירה והקרקע תוחזר לחזקת המינהל.

2. א. עם הפסקת החכירה והחזרת הקרקע לחזקת המינהל – ישלם המינהל לחוכר פצויים עקב הפסקת החכירה כאמור.

ב. גובה הפצויים יקבע ע"י ועדת הפצויים כאמור בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 8.11.66 (החלטה 13) שנתמנתה לקביעת שיעור הפצויים עבור קרקע חקלאית המוחזרת לחזקת המינהל.

3. קרקע כאמור שהוחזרה לחזקת המינהל תוקצה ע"י המינהל ע"פ נוהליו המקובלים.

4. הוראות החלטה זו יחולו במידה ואינן נוגדות את האמור בחוזה החכירה שבין המינהל לבין החוכר."

משמעות ההחלטה, ביטול זכות החוכר להנות מעליית שווי הקרקע בעקבות שינוי ייעוד, דבקות בהוראות חוזי החכירה כלשונן, ופיצוי לפי שווי הקרקע ביעודה הקודם.

כ5- שנים לאחר מכן בתאריך 11.9.84 נערכה רפורמה בנושא במסגרת החלטה מס' 296 אשר קבעה, בין השאר, כדלקמן:

"(א) החוכר יהיה רשאי לבקש מהמינהל לבצע עיסקת שינוי ייעוד וניצול לגבי שטח שלא יעלה על 20 דונם משטח הקרקע הנקוב בחוזה. יתרת שטח הקרקע על פי אותו חוזה תוחזר למינהל תמורת פיצויים שייקבעו על ידי ועדת הפיצויים שמונתה בהתאם להחלטת המועצה מיום 8.11.66.

(ב) בתמורה לביצוע עסקת שינוי ייעוד וניצול כאמור ישלם החוכר למינהל דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% מערך הקרקע לפי הייעוד והניצול החדשים, לפי הגבוה מבין שומת השמאי הממשלתי את הקרקע לפי הייעוד והניצול החדשים, או התמורה הנקובה בחוזה להעברת זכויות (במקרים בהם ביקש החוכר להעביר את זכויותיו בקרקע אגב ביצוע עסקת שינוי ייעוד וניצול כאמור).

במקרים בהם ניתן על-פי החלטות המועצה להוון את דמי החכירה השנתיים ישלם החוכר 51% מערך הקרקע שייקבע כאמור לעיל."

"המינהל ישתתף בהוצאות היטל ההשבחה ששולם על ידי החוכר בגין שינוי הייעוד של הקרקע, וזאת בשיעור שלא יעלה על מחצית מהיטל ההשבחה ששולם ע"י החוכר או מחצית מהסכום שהחוכר ישלם למינהל עבור ביצוע עיסקת שינוי היעוד והניצול – הנמוך ביניהם."

"א. החלטה זו לא תחול על מי שבחוזה שנחתם עמו נקבע במפורש שבמקרה של שינוי ייעוד מקרקע חקלאית ליעוד אחר, הקרקע ששונה יעודה תוחזר למינהל תמורת פיצויים כאמור באותו חוזה או כפי שתקבע הוועדה לפיצויים חקלאיים שמונתה בהתאם להחלטת המועצה.

ב. החלטה זו לא תחול על קרקע המוחכרת בתנאי נחלה ביישוב חקלאי או המוחכרת למוסד חינוכי."

ההחלטה דנה באותם חוזי חכירה אשר אינם מכילים סעיף מפורש לגבי החזרת הקרקע למינהל בעת שינוי ייעודה החקלאי ומסוייגת רק לשטחי שיפוט של ישובים עירוניים, תוך מגבלה שהפיצוי שישולם על בסיס ייעודה החדש של הקרקע, לא יהיה בגין שטח העולה על 20 דונם לחוזה חכירה, המהווה כשני שלישים מגודלה של נחלה ממוצעת ובתנאי ששנוי הייעוד נעשה ביוזמה של המינהל או של רשות ממלכתית או עירונית.

להערכת המינהל כפי שהובאה בדברי ההסבר, מדובר במקרים מעטים וניתן יהיה להגיע על בסיס החלטה זו להסכמה עם החוכרים לגבי ניצול הקרקע.

ההחלטה תואמת את הנהוג במינהל במקרים של שנוי ייעוד וניצול במגזר העירוני.

"במקרים בהם שונה ייעודה של קרקע חקלאית המוחכרת לשמוש חקלאי לתקופה של 49 שנים, לייעוד אחר, יוכל המינהל, לפי שיקול דעתו, להציע לחוכר לפעול באחת משתי הדרכים הבאות:

א. להחזיר למינהל את הקרקע ששונה ייעודה כאמור, ותמורת זאת ישלם המינהל לחוכר 25 אחוזים מערך הקרקע שהוחזרה למינהל לפי שומת השמאי הממשלתי, בהתאם לייעוד החדש, בתוספת שווי השקעות החוכר באותה קרקע, על פי קביעת ועדת הפיצויים, בתנאי שסך שני הסכומים הנ"ל לא יעלה על 40 אחוזים מערך הקרקע, לפי שומת השמאי הממשלתי, בהתאם לייעוד החדש.

היטל ההשבחה שיחול בגין שנוי הייעוד האמור לא ישולם על ידי החוכר.

ב. לנצל את הקרקע בהתאם לייעוד החדש, בתנאי שישלם למינהל 51% אחוזים מערך הקרקע, לפי שומת השמאי הממשלתי, בהתאם ליעוד החדש בנכוי שווי השקעות החוכר באותה קרקע, על פי קביעת ועדת הפיצויים, בתנאי שסכום הפיצויים לא יעלה על 20 אחוזים מערך הקרקע, לפי שומת השמאי הממשלתי, בהתאם לייעוד החדש, הסכום ששולם ייחשב כאילו שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים בתשלום חד-פעמי בשעור של 91 אחוזים מערך הקרקע.

היטל השבחה שיחול בגין שנוי הייעוד האמור ישולם על ידי החוכר.

ג. ההחלטה לא תחול:

א. על מי שבחוזה שנחתם עמו נקבע במפורש שבמקרה של שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לייעוד אחר, הקרקע ששונה ייעודה תוחזר למינהל תמורת פיצויים כאמור באותו חוזה או כפי שתקבע ועדת הפיצויים.

ב. על קרקע המוחכרת בתנאי נחלה או המוחכרת למוסד חינוכי."

החלטה זו החזיקה עד אישור החלטה מס' 533 ממועד 11.5.92.

הוחכרה קרקע בחכירה לדורות או לתקופה שאינה פחותה מעשרים ואחת שנים, למטרת שימוש חקלאי, בתנאי נחלה או שלא בתנאי נחלה, לרבות כמשבצת לישוב חקלאי בחוזים זמניים מתחדשים, ושונה ייעודה, מוסמך בזה המינהל לפעול (בכפוף לקיום תנאים שפורטו), לפי אחת מן החלופות הבאות:

א. (1) ליתן לחוכר פיצוי כספי בעד ביטול החוזה והשבת הקרקע לידיו בשעור של 25 אחוזים משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי, בתוספת שווי השקעות החוכר בקרקע, על פי קביעת ועדת הפיצויים, ובתנאי שסך שני הסכומים הנ"ל לא יעלה על 40 אחוזים, לפי שומת השמאי הממשלתי, בהתאם לייעוד החדש.

(2) תשלומי מיסים, אגרות וכיוצא באלה החלים על הקרקע עד למועד הפנוי וכן תשלום מס שבח - יחולו על החוכר.

(3) הסכום הנזכר בסעיפים א. (1) - (2) לא יפחת מהסכומים הבאים:

ב. (1) לאפשר לחוכר או לאחר מטעמו לחכור את הקרקע ששונה ייעודה כולה או חלקה, לפי שקול דעת המינהל, למטרת שימוש לפי הייעוד החדש, ללא מכרז, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשעור 51 אחוזים משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, וייחתם חוזה חכירה מהוון (91 אחוזים) כמקובל במינהל.

(2) מקום שנהוגים פטורים או הנחות ממחיר הקרקע יהיה התשלום למינהל בשעור 51 אחוזים, כאמור לעיל, מהמחיר הנהוג באותו מקום.

(3) לא ישולמו לחוכר פיצויים בשל הקרקע הנזכרת בסעיף ב(1).

(4) היטל ההשבחה, אם יחול בגין שינוי היעוד במקרה הנזכר בסעיף ב(1). ישולם על ידי החוכר.

ב31.8.92- אושרה החלטה נוספת (548) הקובעת דין קרקע חקלאית שנמסרה בחוזים עונתיים מתחדשים בעת שינוי ייעוד.

1. המינהל רשאי לשלם למחזיק הנ"ל פיצוי בשיעור של עד שני שליש מהסכומים הבאים:

2. אם הקרקע נמצאת מדרום לקו קרית גת-אשקלון הפיצויים יהיו בשיעור שליש מהסכומים הנ"ל.

3. תשלום מיסים - אגרות וכיוצא באלה החלים על הקרקע עד למועד הפינוי וכן תשלום מס שבח - יחולו על המחזיק.

כשנה לאחר מכן ב13.10.93- אושרה החלטה 611 אשר הטילה מגבלות ביחס להחלטה 533 וקובעת כדלקמן:

א. (1) ליתן לחוכר פיצוי כספי בעד ביטול החוזה והשבת הקרקע לידיו. הפיצוי יהא מורכב כדלקמן:

(2) תשלומי מיסים, אגרות וכיו"ב החלים על הקרקע עד למועד הפנוי וכן תשלום מס שבח - יחולו על החוכר.

ב. (1) לאפשר לחוכר, לרבות לאחר מטעמו, לחכור את הקרקע ששונה ייעודה, כולה או חלקה, לפי שיקול דעת המינהל, למטרת שמוש לפי הייעוד החדש, ללא מכרז, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 51 אחוזים משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי, בכפוף למלוי תנאי חוזה פתוח מהוון המקובל במינהל (91 אחוז), שעליו יחתום החוכר.

(2) היטל ההשבחה, אם יחול בגין שינוי היעוד, יחול על החוכר וישולם על ידו.

החלטה זו החזיקה עד 6.4.94 מועד בו הוקפאו כל ההחלטות לעיון מחדש, וזאת לפי החלטה מס' 640.

במסגרת ההחלטה מונתה ע"י שר הבינוי והשיכון יושב ראש המועצה, ושר האוצר, וועדה שתבדוק ותעיין מחדש בהחלטות האמורות ותגיש מסקנותיה והמלצותיה - ובכלל זה דרכי הפעולה הנדרשות לישום יעיל ומהיר של שווק קרקעות חקלאיות (להלן וועדת רונן).

כבר במועד הישיבה נתגלו פרצות בהחלטת ההקפאה. באותה ישיבה עצמה, בה נתקבלה החלטה 640 על הקפאת ההסדר, נקבע גם (בהחלטה 647) כי "לפנים משורת הדין" יחולו תנאים אחרים לגבי קרקע ברמת השרון ששונה יעודה.

פרטי ההסדר לא פורסמו.

בתאריך 23.6.94 נתקבל שינוי להחלטה 640 כדלקמן:

ובהמשך נקבע גם כדלקמן:

מינהל מקרקעי ישראל, בתנאים שפורטו, ימשיך בקיומן של עסקאות אשר אושרו בהנהלת המינהל ויש לגביהן ת.ב.ע מאושרת או תכנית מפורטת מאושרת המאפשרות מתן היתרי בניה לאלתר, בהתאם לרשימה שצורפה בתוספת להחלטה.

החלטה זו רק פרצה את הדרך לאישור פרוייקטים נוספים, אשר היו בצנרת וטרם נחתמו לגביהן עסקאות. לחץ השוק וההגיון העסקי, או חוסר ההגיון שבהקפאת המשק, הביא בתוך חודשיים נוספים בתאריך 18.8.94 לקבלת החלטה חדשה.

במסגרת החלטת הממשלה ניקבעו התנאים שהיוו הבסיס להחלטת מועצה, תנאים אלו אומצו בהחלטת מועצה שנתקבלה כחודש לאחר מכן (19.9.94) היא החלטה 666.

החלטה זו עיגנה פעם נוספת את זכויות החוכר להנות מפרי שינוי היעוד. עם זאת קבעה ההחלטה, לראשונה דיפרנציאציה בין חוכרים בתנאי נחלה (בקיבוץ, במושב וכיוצ"ב) לבין חקלאיים פרטיים, חברה לעיבוד חקלאי ומעבד עונתי.

ההחלטה גם קבעה מועד קובע, הוא 11.5.92, וזכאי להנות מההחלטה רק מי שהיה בעל זכות בקרקע באותו מועד. להלן עיקרי ההחלטה:

א. פיצויים לחוכר בתנאי נחלה

1. בוטל חוזה חכירה של חוכר בתנאי נחלה, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי כמפורט להלן:

הבסיס לחישוב הפיצוי יהיה תקבולי המינהל, כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע, במכרז.

2. החוכר יהיה זכאי לבקש ולקבל מהמינהל, במקום הפיצוי הכספי המגיע לו (או חלק ממנו) חכירה של חלק מהקרקע ששונה ייעודה, ששוויו יהיה 27% או 28% או 29%, לפי האיזור משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבניה לפי תוכנית שינוי היעוד.

3. בחר החוכר לקבל חכירה של חלק מהקרקע כאמור, יבוטל חוזה החכירה החקלאי, הקרקע תוחזר בשלמותה למינהל ולאחר שינוי הייעוד ייחתם עם החוכר, או מי מטעמו, הסכם פיתוח לחוזה חכירה מהוון ב91%- בלא תמורה לגבי החלק מהקרקע כמפורט לעיל.

4. בעד שטח ששונה יעודו לפי תכנית אחת, הכוללת קרקע המוחכרת ביותר מחוזה חכירה אחד לחוכרים שהחלטה זו חלה עליהם, ישולם לחוכרים פיצוי בכסף או בקרקע, על פי טבלת איזון שיכין השמאי הממשלתי לגבי התוכנית בשלמותה בהתייחס לשטח היחסי של כל בעל זכויות בשטח ששונה יעודו.

ב. פיצויים לחקלאי פרטי

בוטל חוזה חכירה של חקלאי פרטי בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כאמור בסעיף א' ובלבד שגודל השטח שבשלו יקבל פיצוי כאמור לא יעלה על גודל נחלה כמקובל באותו איזור, לפי קביעת שר החקלאות כפי שהיתה בתוקף בתאריך הקובע: בשל יתרת השטח שיעודו שונה יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי בלבד, כאמור בסעיף ד', להלן.

ג. פיצויים לחברה לעיבוד חקלאי

בוטל חוזה חכירה של חברה לעיבוד חקלאי, בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי בכסף או בקרקע בעד כל הקרקע ששונה יעודה, כמפורט להלן:

ד. פיצויים למעבד עונתי

שונה יעוד הקרקע שהוכשרה למעבד עונתי, יהא השוכר זכאי לפיצוי כספי בלבד, כמפורט להלן:

ה. תכנון לשינוי יעוד בשטח המהווה משבצת של אגודת ישוב חקלאי
בתכנון של שינוי יעוד בשטח המהווה חלק ממשבצת של אגודת ישוב חקלאי יפעל המינהל להגיע להסכמה עם החוכר לגבי תוכנית שינוי היעוד.

ו. כל צד ישא בתשלום המיסים החלים עליו על פי כל דין.

לשם הבהרה, תשלומי מיסים, אגרות וכיוצא באלה החלים על הקרקע עד למועד הפינוי וכן תשלום מס שבח - יחולו על החוכר.

בנוהלי המינהל ייקבע שחוזה החכירה יבוטל לפני שינוי היעוד.

ז. א. פיצוי לפי החלטה זו יינתן רק למי שהיו בעלי זכויות בקרקע בתאריך הקובע (11.5.92).

ב. בשל שינוי יעוד בקרקע שהזכויות בה הועברו לאחר התאריך הקובע, או שהוחכרה לראשונה לאחר התאריך הקובע, ישולם לחוכר פיצוי כספי בהתאם לתנאי חוזה החכירה בלבד.

ג. פיצוי לאגודת מושב ישולם בהתאם לזכויות שהיו בתאריך הקובע בלי קשר להעברות זכויות אחרי התאריך הקובע.

ח. טיפול בעיסקות שבתהליך

ניקבעו תנאים לאישור עיסקאות שהנהלת המינהל אישרה בעבר לפי החלטות המועצה מס' 533 ו611-, ואשר יש לגביהן תכנית מפורטת מאושרת, המאפשרת קבלת היתרי בניה מיידיים.

ט. החלטת המועצה מס' 441 תישאר ותישמר במתכונתה הנוכחית (החלטה מס' 441 בשינויים המפורטים להלן:

שיעור תשלום דמי חכירה מהוונים יהיה כדלקמן:

י. ההחלטה ביטלה את החלטות מס' 548 ו611-.

באותה ישיבה עצמה אומצה החלטה מס' 667 המתקנת את החלטה 666. החלטה זו קובעת שלמרות האמור בהחלטה 666, לשוכר קרקע חקלאית (כשהחכירה עונה לתנאים שלהלן:
1. החכירה איננה בתנאי נחלה, 2. מטרת החכירה - עיבוד חקלאי, 3. בחוזים זמניים מתחדשים, לתקופה של לא יותר מ3- שנים בכל פעם, שחודשו ברציפות לאותו שוכר ובאותה קרקע לתקופה שאינה פחותה מ21- שנה עד התאריך הקובע), יינתן פיצוי בשיעורים שנקבעו לגבי חברה לעיבוד חקלאי, ובלבד שהפיצוי לא יינתן על קרקע בגודל העולה על גודל נחלה כמקובל באזור.

על החלטות 666 ו667- הוגשו עתירות לבית המשפט העליון. בתאריך 20.6.95 נתקבלה החלטת בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, המבטלת את החלטות המועצה מס' 666 ו667-.

באותו יום בהחלטה מס' 719 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על מינוי ועדה מיוחדת אשר תגבש החלטה חדשה בנושא. כמו כן, הוחלט להקפיא גם את החלטות 611 ו533- ובתאריך 3.7.95 נתקבלה החלטה 727 הקובעת כדלקמן:

א. פיצויים לחוכר בתנאי נחלה

בתאריך 8.2.98 נתקבלה החלטת ממשלה אשר מטילה על שר התשתיות הלאומיות להביא בפני מועצת מקרקעי ישראל הצעה להחלטה הקובעת כי: -

תאריך	מס' החלטה	פיצוי	אפשרות ליזמות	היטל השבחה מס השבחה	היחס לחוזים הכוללים סעיף שינוי יעוד - 15 (*)
8.11.66	13	בעבור השקעות (מתקנים) לפי השווי החקלאי.	אין.		אין אבחנה.
5.3.73	123	שווי השקעות בתוספת 25% משווי הקרקע לפי יעודה החדש ובסה"כ לא יעלה הפיצוי על 40% משווי הקרקע ביעודה החדש.	מוקנת זכות לחוכר לחכור הקרקע תמורת 80%.	אין התייחסות מפורשת, משתמע שיחול על המינהל.	למרות האמור בחוזה יחולו הוראות ההחלטה.
5.3.74	136	כנ"ל.	כנ"ל ואולם בבניה רוויה על החוכר לשלם דמי היוון.	כנ"ל.	כנ"ל.
3.11.75	157	כנ"ל, אולם ההתייחסות בהחלטה זו הינה לגבי קרקע המוחכרת בדרך של נחלה לחקלאי, שלא במסגרת ישוב חקלאי מתוכנן, ואשר בגלל שינוי היעוד לא יוכל להתפרנס מיתרת הנחלה.	כמו בהחלטה 123.	כנ"ל.	כנ"ל.
16.1.79	210	ביטול החלטות 123, 136, 157 הפיצוי על בסיס קרקע חקלאית.	בהתאם לנוהלים המקובלים. אין זכות אוטומטית לחוכר.	לא רלוונטי.	הוראות ההחלטות חלות רק במידה ואינן נוגדות את הוראות החוזה.
11.9.84	296	פיצויים על בסיס קרקע חקלאית בתוספת יתרונות בחכירה לגבי 20 דונם עליהם תותר יזמות.	ניתן ליזום פרוייקט - שטח 20 דונם יוקצה בזיכוי של 40% מהשווי החדש. ייתרת השטח תחוייב לפי נהלי מ.מ.י.	המינהל ישתתף בהוצאות היטל השבחה בשיעור שלא יעלה על מחצית מהיטל ההשבחה.	ההחלטה לא חלה על בעלי חוזה בו מופיע סעיף שבמקרה של שינוי היעוד הקרקע תוחזר למינהל.
2.11.89	432	פיצויים בגובה 25% משווי הקרקע לפי ייעודה החדש בתוספת שווי השקעות ובסה"כ לא יעלה הפיצוי על 40% משווי הקרקע ביעודה החדש.	ניתן לבצע יזמות על כל השטח תמורת תשלום 51% מערך הקרקע בניכוי שווי השקעות החוכר (שלא יעלו על 20% משווי הקרקע) אשר יחשבו 91%.	לא ישולם ע"י החוכר.	לא חל על בעלי סעיף 15 או אחר, בו נקבע במפורש כי בשינוי יעוד תוחזר הקרקע למינהל. כמו כן ההחלטה לא חלה על נחלות וקרקעות למוסדות חינוכיים.
11.5.92	533	כנ"ל	ניתן לבצע יזמות ע"י החוכר או אחר מטעמו תמורת תשלום 51% שיחשבו 91%.	ישולם ע"י החוכר.	ההחלטה לא מבחינה בין חוזים עם וללא סעיף 15 וחלה על חכירה לדורות למטרת שימוש חקלאי לרבות כמשבצת לישוב חקלאי בחוזים זמניים מתחדשים.
13.10.93	611	פיצויים בגובה 25% מתקבולים שיתקבלו משיווק המגרשים בפועל בעקבות מכרז לגבי אותה הקרקע בתוספת שווי השקעות שלא יעלה על 15% נוספים.	כנ"ל.	כנ"ל.	כנ"ל.
6.4.94	640	הקפאת ההחלטות עד לקבלת החלטה חדשה
19.9.94	666	פיצויים בכסף מתקבולי המינהל. במרכז הארץ - 27%. באזור עדיפות לאומית ב' - 28%. באזור עדיפות לאומית א' - 29% חקלאי פרטי - מוגבל לפיצוי לפי גודל נחלה מקובלת בלבד. חב' לעיבוד חקלאי - תפוצה בכסף מתקבולי המינהל. במרכז הארץ - 13.5%. באזור עדיפות לאומית ב' - 14%. באזור עדיפות לאומית א' - 14.5%.	ניתן ליזום על שטח ששוויו יהיה 27% או 28% או 29% לפי האזור משווי הקרקע ועל שטח זה יתקבל חוזה חכירה מהוון 91% ללא תמורה. לחקלאי פרטי - לפי גודל נחלה מקובלת בלבד. לחברה לעיבוד חקלאי - לפי 13.5%, 14% או 14.5% בהתאמה.	אין פירוט למעט הגדרה כללית כי כל צד ישא בתשלום המיסים החלים עליו על פי כל דין. משתמע מכך שהיטל השבחה יחול על החוכר, אולם בתנאים מסויימים מגיע לחוכר שיפוי כחוק.	ההחלטה לא תחול על מי שרכש הזכויות בקרקע לאחר 11.5.92. אין התייחסות לסעיפי החזר הקרקע למינהל בעת שינוי ייעוד.
3.7.95	727	כמו בהחלטה 666.	כמו בהחלטה 666 אלא שנקבע מנגנון לפיו יבוטל חוזה החכירה. קודם שינוי היעוד ואחרי אישור התכנית יחתם חוזה פיתוח.	לכאורה בהתאם להחלטה לא תחול על החוכר חובת תשלום היטל. בפועל הועדות המקומיות טוענות שיש בהוראות ההחלטה משום גזילה לא חוקית ומקפיאות בניה היכן שלא מגיעים להסדרים המניחים את דעתן.	אין התייחסות לסעיפי החזר הקרקע למינהל בעת שינוי יעוד. ההחלטה לא תחול על מי שרכש הקרקע לאחר 19.9.94.
8.2.98	החלטת ממשלה	פיצויים שווים לכל סוגי החוכרים. במרכז הארץ - 24%. למממש עד 2000 ו20%- למממשים מאוחר יותר. באזור עדיפות לאומית א' - 60%. ובאזור עדיפות לאומית ב' - 40% עד 30% בהתאמה.	יזמות אפשרית לפי המנגנון שנקבע ב727- ובשיעורים שנקבעו לפיצויים בהחלטת הממשלה.	כנ"ל.	כנ"ל.

(*) סעיף 15 - הסעיף הקובע כי בשינויי יעוד תושב הקרקע למינהל.