 |
נטל השכנוע לעניין שווי המכירה
ככלל, חייב התובע לשכנע את בית המשפט בנכונות גרסתו בהתאם לכלל "המוציא מחברו - עליו
הראיה". נטל זה יכונה על ידנו "נטל השכנוע esac a gnihsilbatse fo nedrub eht ". לעתים, עובר נטל
השכנוע אל הנתבע, כגון בטענת הודאה והדחה, טענת אחיזה כשורה, טענת הדבר מדבר בעד עצמו
וכיוצא באלה
מאת: ד"ר הנריק רוסטוביץ
, פנחס גלעד
|
|
מבוא
במכירה של נכס מקרקעין נקבע בהסכם המכר "המחיר החוזי" של המקרקעין. מחיר זה הוא הבסיס
לקביעת "שווי המכירה" לצורך שומת מס השבח, אולם מנהל מס השבח רשאי בנסיבות מסוימות
לקבוע, כי שווי המכירה יהיה "שווי השוק" של הנכס שנמכר. חלק ניכר מעררי מס השבח סב סביב
השאלות: האם בנסיבות המתקיימות בעסקה הנידונה רשאי מנהל מס השבח להעדיף את שווי השוק
על פני המחיר החוזי, ומהו שווי השוק של הנכס הנמכר.
לשם קביעת "שווי השוק" רשאים הנישום ומנהל מס השבח להביא עדויות וחוות דעת של שמאי
מקרקעין בפני ועדת הערר של מס שבח מקרקעין, ולהוכיח באמצעות העדויות וחוות הדעת את מחיר
העסקאות שנעשו בנכסים דומים תקופה שקדמה למכירה נשוא הערר. בבואו לקבוע את שווי השוק
על סמך העדויות וחוות הדעת של שמאי המקרקעין מתחשבת ועדת הערר ב"נטל השכנוע" וב"נטל
הראיה", ואלו עשויים להכריע את גורל המשפט.
השאלה היא - על מי מוטלים נטל השכנוע ונטל הראיה לעניין שווי המכירה?
שאלה זו העסיקה פוסקים רבים. בכל פסק דין יש התייחסות אל נושא זה, אולם הסוגיה לא מוצתה.
הבעיה שבה ועולה בכל פעם, שמנהל מס השבח אינו מקבל את המחיר החוזי, וקובע שווי אחר - בדרך
כלל גבוה יותר. בחוק מס שבח נקבע, כי "שווי השוק" הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות
על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.
נטל השכנוע ונטל הראיה בדין האזרחי הכללי
נטל השכנוע ונטל הראיה מקורם ב"נטל ההוכחה foorp fo nedrub " המכונה גם foorp fo suno.
הבחנה זו אומצה על-ידי בית המשפט העליון מהמשפט האנגלו-אמריקני בע"פ 49/28 זרקא נ'
היועץ המשפטי.
ככלל, חייב התובע לשכנע את בית המשפט בנכונות גרסתו בהתאם לכלל "המוציא מחברו - עליו
הראיה". נטל זה יכונה על ידנו "נטל השכנוע esac a gnihsilbatse fo nedrub eht ". לעתים, עובר נטל
השכנוע אל הנתבע, כגון בטענת הודאה והדחה, טענת אחיזה כשורה, טענת הדבר מדבר בעד עצמו
וכיוצא באלה. נטל זה קבוע ויציב מתחילת המשפט ועד לסופו, ואינו עובר מצד לצד כמו נטל הראיה.
"נטל הראיה ecnedive gnicudda fo nedrub eht "משמעו - מי מהצדדים חייב להביא ראיות. נטל
זה מוטל בדרך כלל בתחילה על הצד, שעליו מוטל נטל השכנוע, והוא עשוי לעבור במהלך המשפט לצד
שכנגד, וחוזר חלילה. העברת נטל הראיה נובעת מחמת הודיה, על-פי דין או לאחר שהובאו ראיות
לכאורה.
בעל דין, הטוען טענה חשובה לעמדתו במשפט, נושא בנטל השכנוע להוכחת אותה טענה. דיני הראיות
הולכים אחר המשפט המהותי. הותנה פעלו של דין מהותי בקיומה של עובדה כלשהי, אזי המבקש את
עזרת בית המשפט בהסתמך על אותה עובדה חייב לשכנע, כי עובדה זו אמנם קיימת.
נטל הראיה במס שבח
ככלל, הולכים דיני המס אחר הדין הכללי, ע"א 84/571 פ"ש חיפה נ' רז, פ"ד מ"א 85 (4). נטל השכנוע
בערר מס שבח מוטל על העורר הואיל, ומעמדו נגזר ממעמדו של תובע בתביעה אזרחית. מנהל מס
שבח הפועל כרשות מנהלית, הטיל את החיוב במס מכוח דין. לזכותה של רשות מנהלית עומדת חזקה
כי היא פועלת כדין. על העורר, התוקף את מעשה הרשות המנהלית מכוח אותו דין, חלה החובה
לשכנע את ועדת הערר בצדקת טענותיו כנגד החיוב במס שהושת עליו. במילים אחרות, אם ראיותיו
של העורר אינן כבדות משקל יותר ומהימנות יותר מראיותיו של מנהל מס שבח, אזי דין הערר
להידחות. הנטל הנודד בין העורר לבין מנהל מס שבח הוא נטל הראיה. נטל הראיה לעובדות,
המקיימות את השומה, מוטל על המנהל. נטל הראיה לעובדות, המפחיתות את השומה, מוטל על
העורר.
נטל הראיה הראשוני, כי הנישום חייב מס, מוטל לעולם על מנהל מס שבח. סעיף 82 לחוק, מסמיך את
המנהל לשום מכירה של זכות במקרקעין לפי מיטב השפיטה, כשלא נמסרה לו הצהרה על-ידי
הצדדים. לא יעלה על הדעת, כי נישום, העורר על החלטה זו בפני ועדת הערר, יצטרך להביא ראיה, כי
לא ערך עסקה. אין ספק, כי במקרה כזה צריך המנהל להביא ראיה מדוע הוא "סבור שאדם פלוני
חייב בתשלום מס". נטל השכנוע הסופי מוטל על העורר. מקום שמנהל מס שבח עמד בנטל הראיה,
והביא בפני ראיות, כי נערכה עסקה, הרי אם משקלן של ראיות העורר יהיה שווה למשקל ראיות
המנהל, ידחה הערר.
בהגשת הצהרה בדבר עסקה במקרקעין על-ידי הנישום, יוצא המנהל ידי חובת הראיה, כי נעשתה
עסקה, וכי המוכר חייב במס. די בארבע "עובדות יסוד" כדי לערוך שומה. סעיף 73 לחוק מחייב את
המצהיר לכלול עובדות יסוד אלה בהצהרתו -
א. התמורה בעד מכירת הזכות;
ב. תאריך מכירתה;
ג. התמורה בעד רכישת הזכות;
ד. תאריך רכישתה.
ביקש המוכר פטור ממס, עובר אליו נטל הראיה, ועליו להביא ראיות, כי נתקיימו העובדות, הנדרשות
לצורך הפטור. הביא העורר ראיות לכאורה, חוזר הנטל לכתפי המנהל. כאשר סבור מנהל מס שבח, כי
יש "עובדות יסוד" אחרות מאלה שעליהן הצהיר הנישום, עובר אליו נטל הראיה. המציא המנהל
ראיות לטענתו, עובר הנטל לכתפי העורר. לא המציא העורר ראיות מפריכות, לא עמד בנטל השכנוע.
עובדת היסוד הראשונה היא "התמורה בעד מכירת הזכות". העורר אינו מצהיר על "שווי השוק" של
המקרקעין, שכן זו אינה עובדה המצויה בהכרח בידיעתו. מוכר סביר, מעוניין לקבל את המחיר הטוב
ביותר בעד מקרקעיו, ויש בידיו נתונים מסויימים על שווים של מקרקעין. אין ערובה, שהמידע שבידיו
משקף את שווי השוק הנכון של מקרקעיו. בעניין עדיף מצבו של מנהל מס שבח, המרכז בידיו מידע
רב, המבוסס על הצהרות של מוכרים וקונים רבים. עדיפותו של מנהל מס שבח נשמרת, שכן אינו
מאפשר גישה למידע זה לציבור הצרכנים הפוטנציאלי.
לעורר עומדת חזקה הניתנת לסתירה, שהמחיר החוזי משקף את שווי השוק של המקרקעין. חזקה זו
מעבירה את נטל הראיה להוכחת שווי השוק לכתפי מנהל מס שבח. פער מובהק בין שווי השוק לבין
המחיר החוזי אינו פוסל כשלעצמו את המחיר החוזי מלהיות שווי המכירה. דא עקא, פער זה משמש
ראיה לכאורה להעדר תום לב או לקיומם של יחסים מיוחדים, שהשפיעו על המחיר החוזי. כאשר
קיים פער מהותי בין שווי השוק לבין המחיר החוזי, העורר הוא הטוען לקיומו של היוצא מן הכלל
לשווי השוק, ועליו נטל הראיה לקיומם של אותם תנאים עובדתיים.
כאשר עמד מנהל מס שבח בנטל הראיה, והביא ראיות לגבי שווי השוק של המקרקעין, ומראיותיו
עולה, כי קיים פער מובהק בין שווי השוק לשווי המוסכם, קיימת חזקה לכאורה בדבר העדר תום הלב
או קיומם של יחסים מיוחדים. נטל הראיה בשאלות אלו מוטל על העורר, ואף אם עמד בו, אך משקל
ראיותיו ומהימנותן אינו גובר על ראיות מנהל מס השבח, ידחה עררו, משום שלא עמד בנטל השכנוע.
לדעתנו, על מנהל מס שבח מוטל נטל הראיה לשווי השוק של המקרקעין, ועל העורר מוטל נטל
הראיה לקיומו של תום לב ולהעדר יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. כאשר מנהל מס שבח מביא
ראיות לשווי השוק במידה כזו שניתן לבסס עליהן ממצא, אזי אם לא יביא העורר ראיות שמשקלן
ומהימנותן רבה יותר, לא עמד בנטל השכנוע לגבי שווי השוק. הביא העורר ראיות אחרות לתום הלב
והעדר היחס המיוחדים במידה כזו שניתן לבסס עליהן ממצא, אזי אם לא יביא מנהל מס ראיות
מפריכות שמשקלן ומהימנותן משתווה להן, על הערר להתקבל, שכן העורר עמד בנטל השכנוע לגבי
היוצא מן הכלל. החזקה לכאורה בדבר העדר תום לב קיום יחסים מיוחדים, העולה מפער מובהק בין
שווי השוק לשווי המוסכם, היא חזקה שניתן להפריכה, אם כי לא בנקל.
"שווי השוק" הוא עניין שבעובדה, ויש להוכיחה בדרך של המצאת שומה מנומקת. השומה צריכה
להתבסס על מכירות של מקרקעין דומים, ועליה להיות ערוכה בהתאם לכללי השמאות. האם על
המנהל להמציא שומה כתובה, בדרך של חוות דעת של מומחה או על ידי תעודת עובד ציבור, או שמא,
ניתן להסתפק בעדות? אין בחוק בתקנות או בפסיקה כל הוראה בקשר לכך, ובנוהג, אין המנהל מגיש
שומות כתובות. יש מקום לשנות נוהג זה, ורשאית ועדת הערר לצוות על כך. המציא המנהל שומה
מנומקת או העיד על כך, עובר נטל הראיה לעורר. העורר רשאי להמציא שומת שמאי מקרקעין
מטעמו, להעיד בעצמו, או להמציא כל ראיה אחרת בקשר לשווי השוק. נראה, כי במקרים אלה יש
מקום לפצל את הדיון, ולקבוע בהחלטת ביניים את שווי השוק.
סדר הטעון
כאשר מתעוררת מחלוקת בשאלת שווי המכירה בשל כך שהמנהל סבור, כי קיים פער מובהק בין
השווי המוסכם לשווי השוק, יש מקום לפצל את הדיון, ולקבוע את סדר הטיעון כדלקמן -
בשלב הראשון יש לקבוע ממצא עובדתי והוא שווי השוק של המקרקעין. לעניין זה, יפתח מנהל מס
שבח ויביא ראיותיו, והרי זה בבחינת פירוט וביסוס שומתו. לא עמד מנהל מס שבח בנטל הראיה, יש
לקבוע, כי השווי המוסכם משקף את שווי השוק, והעורר זוכה. עמד מנהל מס שבח בנטל הראיה,
יביא העורר את ראיותיו המפריכות. על וועדת הערר יוטל לקבוע את שווי השוק. נטל השכנוע על
העורר. קבעה ועדת הערר את שווי השוק של המקרקעין, עליה לקבוע, האם הפער בין המחיר החוזי
לבין שווי השוק הוא פער מובהק. זו שאלה מעורבת של דין ועובדה, וניתן אף להביא ראיות לצורך כך
ביחד עם הראיות על שווי השוק ובאותו סדר. קבעה וועדת הערר, כי קיים פער מובהק, יעבור הדיון
לשלב השני.
בשלב השני יש לקבוע האם נתקיימו יסודות תום הלב והעדר יחסים מיוחדים, שהשפיעו על השווי
המוסכם. לעניין זה יפתח העורר ויביא ראיותיו. לא עמד בנטל הראיה, ידחה עררו. עמד העורר בנטל
הראיה, יביא מנהל מס שבח ראיותיו. נטל השכנוע גם כאן מוטל על כתפי העורר.
|
|
עמוד השער 
משפט 