 |
קרקעות בפולין - השקעה מצוינת לטווח הבינוני
קרקעות מסוימות בפולין הן אובייקט מעניין להשקעה בטווח של כחמש שנים. בשעה שפולין תתקבל כחברה בשוק המשותף, צפויה לחול עלייה של מאות אחוזים בשווי השוק של קרקעות כאלה
מאת: ד"ר הנריק רוסטוביץ
|
|
|
הקרקעות בפולין על קצה המזלג
פולין מחולקת ל-16 עשר מחוזות, ובכל מחוז מצויה "עיר מחוז" שהיא העיר המרכזית. ערי המחוז המפורסמות הן: ורשה, קרקוב, קטוביץ, לודג', וורוצלב ועוד. בכל עיר מחוז קיים "מרכז" שהוא נמצא בדרך כלל סמוך לתחנת הרכבת. במרכזים אלו אין בדרך כלל מגרשים פנויים, והמחירים של הנדל"ן שם הם גבוהים ודומים למחירים בישראל.
מחוץ למרכז, יש שכונות מגורים, אזורי תעשייה, וכל מה שמאפיין עיר גדולה. ברובעי המגורים מצויים רחובות מסחריים, והבנייה הטיפוסית בהם כוללת בניינים בני מספר קומות. קומת הקרקע משמשת למסחר, והקומות העליונות משמשות למגורים.
ברחובות המסחריים, המצויים בשכונות המגורים, ניתן למצוא לעתים מגרשים ריקים, הממוקמים בין שני בניינים טיפוסיים. שטחם של מגרשים כאלה יכול לנוע בין 300 עד 800 מ"ר, ויש גם מקרים יוצאים מן הכלל.
הסוד של המחירים הנמוכים של הקרקעות בפולין
שווי השוק של מגרשים כאלה נע בין 10 עד 20 דולר למ"ר בכל ערי המחוז פרט לורשה ולקרקוב. המשמעות היא כי מגרש של חצי דונם עולה בין 5,000 ל- 10,000 דולר למגרש, בעוד שבמרכז של אותם ערים, מחירו של מגרש כזה, אילו היה בנמצא, עשוי להיות יקר פי חמישים.
|
הפער העצום במחיר המגרשים והנדל"ן המסחרי בין מרכז העיר לבין השכונות שסביבו, נעוץ בכך שמספר העוברים ושבים במרכז אל תחנת הרכבת וממנה גבוה בצורה משמעותית ממספר העוברים ושבים ברחובות המסחריים של השכונות.
למרות הפער בכמות העוברים ושבים, אין הצדקה כלכלית לפער כה גדול בין מחיר המגרשים והנדל"ן במרכז העיר לבין הרחובות המרכזיים בשכונות. בישראל למשל, עשוי להיות יחס המחירים בין מגרשים דומים ביחס של 1 ל- 8 במקרים קיצוניים, וברוב המקרים היחס הוא 1 ל- 4 או 5.
האנומליה של פערי המחירים היא פועל יוצא של המעבר ההדרגתי, שעוברת הכלכלה בפולין מהשיטה הקומוניסטית לשיטה הקפיטליסטית, תהליך שהחל בשנת 1989 עם יציאת בריה"מ מפולין.
|
|
פולין חברה בנאט"ו, בקרן המטבע הבינלאומי ובבנק הבינלאומי. לפולין יש הסכמים עם הנהלת השוק המשותף ובמו"מ שמתקיים ביניהם מסתמנת מגמה של קבלת פולין כחברה מלאה בשוק המשותף בעוד כשלוש עד חמש שנים.
מה צפוי שיקרה בעוד כחמש שנים ?
אין לי ספק, כי מייד לאחר שתתקבל פולין כחברה בשוק המשותף, תהיה עלייה משמעותית במחירי הקרקעות בפולין ובמיוחד במחירי הקרקעות הנמצאים ברחובות מסחריים בערי המחוז של פולין, בדומה לתהליך שקרה בספרד. העלייה המשמעותית ביותר ביחס המחירים תהיה דווקא של הקרקעות "הזולים" ולא של הקרקעות שהגיעו למיצוי ערכם הכלכלי כבר היום. מטעם זה, הקרקעות ברחובות המסחריים הם, לדעתי, השקעה בעלת פוטנציאל לרווח גדול בטווח של חמש שנים.
שלוש בעיות מקשות על רכישת קרקעות מעין אלו:
1. מספר הקרקעות הפנויות ברחובות מסחריים הוא נמוך.
2. הפולנים מודעים לשווי השוק הנמוך ואינם ששים להיפרד מהקרקע.
3. על פי הדין הפולני רשאים לרכוש קרקעות בפולין רק בעלי אזרחות פולנית ותאגידים הרשומים בפולין.
הפתרון לקושי הראשון הוא להיעזר במתווכים בפולין, והמתווכים החשובים בכל ערי פולין מאוגדים בעמותה הקרויה "הפדרציה של הנדל"ן".
הדרך להתגבר על הקושי השני היא לא לעמוד על המיקח, ולרכוש כל מה שניתן בטווח המחירים הנ"ל.
על הקושי השלישי והאחרון לא ניתן להתגבר משום שאין טעם למשקיע רגיל להקים תאגיד בפולין, אולם הבשורה הטובה היא שהנהלת השוק המשותף "לוחצת" על פולין לוותר על ההגבלה האמורה ולשנות את הדין.
בינתיים, אפשר להתחיל בחיפושים, ואם מוצאים קרקע אטרקטיבית ניתן לרכוש על שמו של פרקליט פולני בנאמנות.
|
|
עמוד השער 
משפט 