 |
משרדים - לקנות או לא לקנות ?
על שוק המשרדים בתל אביב בשנת 1998
מאת: ד"ר הנריק רוסטוביץ
|
|
במחזה "המלט" תבע המנוח שייקספיר את הביטוי הפונדומנטלי eb ot ton ro eb ot. עם ישראל
היושב בציון מתלבט בסוגיה דומה לקנות או לא לקנות משרדים? בצר לו פונה העם את יועציו
הכלכליים בעלי תארים אקדמאיים מרשימים, מתייעץ ברב השכונה או מהדר ופונה אל צדיקים,
קורא הורוסקופים, ונוסע בסתר אל חוברי חברים מעוננים וידעונים למיניהם. ההחלטה נופלת
בסופו של דבר כאשר החותנת קובעת ש"צריך לקנות משרד על מנת שיישאר רכוש לילדים".
אכן סוגיה כבדת משקל והרת גורל היא, שהרי ברכישת משרד מתחייב הקונה במס רכישה של %5.4
ושכר טרחת עו"ד של %5.1 וכן בהחזר הלוואה (למי שהפרוטה אינה מצויה בכיסו) למשך כ20- שנה.
מי לידנו יתקע, שאותו משרד יענה על צורכי השעה בעוד 10 שנים, שהרי אפשר והעסקים ישגשגו ויהיה
צורך במשרד כפול בגודלו, ואפשר שעסקים כושלים, רחמנא ליצלן, יחייבו את צמצומו או אף את
סגירתו.
כל עסק דינמי זקוק למשרד ששטחו מתאים למספר העובדים בו באותה עת, והוא מצוי באזור העונה על
צרכיו וצרכי לקוחותיו. נמצא, כי לכאורה המסקנה היא שיש להעדיף שכירות על קניית משרד, אולם
אליה וקוץ בה. התשואה הנוהגת במשרדים, כלומר דמי השכירות השנתיים לחלק למחיר הקנייה של
המשרד, נעה סביב %8, ואילו הריבית המשולמת על ההלוואה למימון הרכישה של המשרד נעה סביב
%5.5 לשנה. נמצא, כי כאשר המשרד הדרוש לעסק פלוני עולה ,,1000000 ש"ח - אזי דמי השכירות
השנתיים הם ,80000 ש"ח ואילו הריבית על הלוואה למימון מלוא מחיר הרכישה היא רק ,55000 ש"ח.
עד לסוף שנות השמונים לא היו בנייני משרדים רבים להשכרה, והשוכר נאלץ להשלים עם חוזים לטווח
קצר ולקפריזות של בעלי דירות מגורים שהסבו אותם למשרדים.
עתה נתברכנו בבנייני משרדים בשפע,
שבעליהם חפצים להשכירם לשנים רבות ככל האפשר. אחת המגבלות הקשות בהשכרות ארוכות טווח
היה חוק מס שבח מקרקעין, שקבע כי השכרה העולה על 10 שנים דינה כדין "מכירה", המחייבת את
המשכיר במס שבח ואת השוכר במס רכישה. נציבות מס הכנסה )הכוללת גם את מס השבח( יזמה תיקון
מבורך בחוק, וכיום ניתן להשכיר נכסים לתקופה של 25 שנה מבלי שהמוכר יחויב במס שבח והקונה
במס רכישה. תיקון זה עתיד להניב חוזי שכירות ארוכי טווח ולשנות את הנוהג הרווח כיום בשוק
המשרדים.
מי ששוכר משרד לתקופה של 3 שנים למשל עם אופציה מתחדשת למשך 22 שנה ודמי שכירות צמודים
ללא תוספת ריאלית ימצא את עצמו נשכר בכל סיטואציה כלכלית. יעלה מחיר השכירות בשוק
המשרדים יוכל לממש את האופציה במחיר הנמוך; ירד מחיר השוק של דמי השכירות יוכל להחליף את
המשרד היקר במשרד זול או להתמקח על המחיר; ירצה להגדיל או להקטין את שטח משרדו, יוכל
להעתיק את משכנו לכל מקום בו הוא חפץ.
סביר להניח, כי המשכיר יהיה מעוניין לחייב את השוכר בשכירות ארוכת טווח על מנת ליצור לעצמו
תזרים מזומנים לתקופה ארוכה מחד גיסא, וכי השוכר יהיה מעוניין בשכירות לתקופה של שנים ספורות
ואופציה להמשיך ולשכור את הנכס באותם תנאים ובאותו מחיר )צמוד כמובן( לתקופה מירבית מאידך.
בימים טרופים אלה עומדים משרדים רבים בשיממונם, וזהו שוק מצוין "ללחוץ" על המשכיר לשפר את
תנאי השכירות (ולאו דווקא בקשר לגובה דמי השכירות).
לכאורה, הכדאיות בשכירת משרד על פני רכישתו היא דבר דבור על אופניו, אולם יקומו המקטרגים
ויאמרו - ההפרש של %5.2 לשנה בין התשואה לריבית מניב את מלוא ערך הנכס מקץ 40 שנה, ולא זו אף
זו, ערך הנכסים עולה מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן, ונמצא השוכר משתכר אל הצרור הנקוב.
אכן
כן הוא, ואין עיצה ואין תבונה לכל העם היושב בציון. חברות עתירות ממון יעדיפו רכישה על פני שכירות,
עסקים שזה עתה באו לעולם עתידם לוט בערפל והפרוטה אינה מצויה בכיסם יעדיפו שכירות על פני
רכישה, וכל היתר יעדיפו שיקולים אמוציונליים על פני החלטות בעלות טעם כלכלי.
ואולי באמת צריך
לעשות מה שהחותנת אומרת?
|
|
עמוד השער 
משפט 