תשלום מס רכישה על קרקעות מושבים
תשלום מס רכישה על קרקעות מושבים
לפי החלטת מינהל מקרקעי ישראל 737
מאת: ד"ר אברהם אלתר
, צבי אלטמן
|
|
ביום 95.12.17 פרסם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") את החלטה 737 שעניינה
הפשרת הקרקעות החקלאיות של המושבים והקיבוצים למטרות מגורים ומתן אפשרות
למושב להמליץ בפני ממ"י עם מי לחתום על הסכם פיתוח והסכם חכירה ביחס לכל מגרש.
החלטה זו צברה תאוצה רבה, עד שכיום אנו עדים לתופעה שמושבים וקיבוצים רבים
הקימו שכונות חדשות לחלוטין על הקרקעות שלהם, אותם הם משווקים בכל הארץ.
לאור האמור, נשאלת השאלה כיצד ימוסה אדם שרכש מגרש במסגרת אותם הרחבות או
שכונות חדשות. לצורך מתן תשובה לעניין עלינו לפרק את העסקה לשני שלבים:
א. החוזה שהמשתכן חותם עם המושב - לפיו המושב מתחייב בפני המשתכן להמליץ לממ"י
לחתום עמו על הסכם פיתוח וחכירה.
ב. לאחר קבלת הסכמת ממ"י להמלצת המושב, הסכם הפיתוח והחכירה שנחתם בין
המשתכן לבין מינהל מקרקעי ישראל.
היות ובסוגייה זו קשורים מספר סוגים של מסים, נדון בחלק זה של המאמר במס הרכישה
החל על הרוכש, ובמאמרים הבאים נתייחס לשאר סוגיות המיסוי בעניין.
מהי אם כן החבות במס רכישה על המשתכן מכוח שני החלקים בעסקה שתוארו קודם לכן?
בעוד שעל הסכם הפיתוח והחכירה שהרוכש חותם עם ממ"י אין כל ספק שעל הרוכש לשלם
מס רכישה כאחוז מסוים משווי דמי החכירה המהוונים על המגרש, הרי שבכל הקשור
לכספים המשולמים ע"י הרוכש למושב מכוח ההסכם בין המושב למשתכן, ישנה מחלוקת
מהותית ביחס לשאלה האם חייב הרוכש לשלם גם על סכומים אלו מס זה.
בעניין אחרון זה אין תמימות דעים בקרב בתי המשפט ובקרב רשויות המס. בעוד שרשויות
המס בדעה שמדובר במכירת זכות במקרקעין על ידי המושב למשתכנים, ולפיכך מחייבים
את המשתכן בהצהרה ובתשלום מס רכישה, הרי שלדעת כותבי רשימה זו, דרישת רשויות
המס נטולת סמכות, וזאת לאור הוראות החוק וכן פרשנותו על ידי בתי המשפט.
בית המשפט העליון בפרשת בארותיים (ע"א 97/3962 בארותיים נ' ארד מרים ואח') ובית
המשפט המחוזי בפרשת מגשימים (ה"פ 45/951 פלד נ' מגשימים), קבעו מפורשות שהחלטת
ממ"י 737 משאירה בידי מינהל מקרקעי ישראל את שיקול הדעת אם לחתום על הסכם
פיתוח וחכירה עם כל משתכן ומשתכן שהמושב ממליץ עליו, ולפיכך למושב יש רק זכות
המלצה (ולא זכות לחייב את ממ"י לחתום על המשתכן על הסכם פיתוח וחכירה) - זכות
שאינה עולה לכדי זכות במקרקעין שמכירתה מחויבת במס.
אמנם, פסקי הדין הללו לא דנו ישירות בסוגיות המיסוי אלא רק נגעו בו חלקית ובעקיפין,
אולם העקרונות שנקבעו בהם הוליכו את ועדת הערר של מיסוי מקרקעין בירושלים
בהחלטתו בפרשת יגר (ע"ש 97/315 יגר נ' מנהל מס שבח מקרקעין) למסקנה החד משמעית,
שהמשתכן אינו מחויב בתשלום מס רכישה על הכספים ששילם למושב מכוח ההסכם בינו
לבין המושב. חשיבותו של פסק דין זה הוא בכך, שלראשונה דן בית המשפט ישירות
בסוגיית המיסוי, וקבע שאין לחייב במס רכישה את הרוכש בכל הקשור לכספים ששילם
למושב מכוח ההסכם בינו לבין המושב.
לעומת זאת, ועדת הערר של מיסוי מקרקעין בחיפה בפרשת אוראל (ע"ש 98/5489 אוראל נ'
מנהל מס שבח חדרה) הגיעה למסקנה הפוכה בקובעה (לדעתנו, בניגוד להחלטות בארותיים
ומגשימים) שעל המשתכן לשלם מס רכישה בגין העסקה עם המושב.
מהי אם כן ההלכה המחייבת?
לדידנו מקריאת פסק הדין בפרשת אוראל עולה, שבית המשפט קבע קביעה סתמית מבלי
שהתייחס או דן בהחלטות ביהמ"ש העליון המחייבות אותו, כאשר לעומתו פסק הדין
בפרשת יגר התייחס במפורש לפסקי הדין דלעיל, תוך קיום דיון מהותי וענייני בעניין.
מכאן, שלדעתנו יש לתת עדיפות להלכה שנקבעה בפס"ד יגר.
אולם בכך לא נסתיימה הסוגייה, שהרי לכל זאת יש להוסיף את העובדה, שחלק מהסכום
שמשולם למושב, מיועד להחזר הוצאות שבגינן אין בהכרח חבות במס רכישה, וגם שיקול
זה יש לקחת בחשבון בעת בדיקת החבות במס, אם בכלל, על העסקה בין המושב
למשתכנים.
לסיכום, אנו ממליצים לכל אותם משתכנים שרכשו מגרשים במושבים ובקיבוצים מכוח
החלטה 737 לדווח במועד, למען הזהירות, למנהל מס שבח על העסקה, תוך ציון שהמדובר
בעסקה שלדעתם כלל אינה חייבת במס, ובעת קבלת השומה, להגיש עליה השגה ואף ערר,
בעזרת מומחי מס המכירים את הסוגיה.
לעצם החבות במס שבח
כאמור ביחס למשתכנים, אשר לדידנו אינם חייבים במס רכישה על התשלומים שהם
משלמים למושב, כך הדין לטעמנו גם לעניין חובת המושב במס שבח. לדעתנו
המלצת המושב לממ"י לפי החלטה 737 אינה מהווה "מכירת זכות במקרקעין"
החייבת במס שבח. לעומתנו, רשויות המס בדעה הפוכה שלפיה המלצת המושב
חייבת במס שבח.
במאמרנו בגליון הקודם הבאנו כתמיכה לטענתנו את פסק דינו של בית המשפט
העליון בפס"ד בארותיים אשר קבע כי אין למושב זכות לחייב את ממ"י לחתום על
הסכם פיתוח עם משתכנים מטעמו אלא רק להמליץ בפניו. וכך גם נקבע מפורשות
בפס"ד מגשימים ויגר של בתי המשפט המחוזיים. יוצא מהאמור שכל שהמושב
מבטיח למשתכנים הוא שהוא ימליץ בפני ממ"י עם מי לחתום על הסכם פיתוח, ללא
כל חובה על ממ"י לקבל את ההמלצה, וממילא אין כאן מכירה של זכות במקרקעין
החייבת במס שבח.
למרות האמור לעיל, וללא כל נימוק, קבע בית המשפט המחוזי בפס"ד אוראל שכן
מדובר בעיסקה החייבת מס שבח, אולם לאור העדר הנימוק והתייחסות עמוקה
לסוגיה, ולאור פסקי דינם של בית המשפט העליון ובתי המשפט המחוזיים לעיל,
הקובעים בהלכות מנומקות אחרת, אין לומר לדעתנו כי מדובר בהלכה מחייבת.
סעיף 72 לחוק מס שבח
אפשרות נוספת לפטור את המושבים ממס שבח הינה שימוש בפטור ממס שבח
שניתן לרשות מקומית לפי סעיף 72 לחוק. נציין שלמיטב ידיעתנו, רשויות המס טרם
התייחסו לטיעון זה.
לדידנו, לאור הגדרת רשות מקומית בפקודת הפרשנות ופסה"ד בפרשת מנחם, יש
לראות בועד המקומי בפעולותיו כרשות מוניציפלית, כ"רשות מקומית" ולהחיל עליו
את הפטור ממס שבח. לעניינינו, פעולות הועד והמושב בכל הקשור להרחבה, הינן
פעולות מוניציפליות ציבוריות ומכאן שיש לפטור ממס שבח את תקבולי המושב
מפעילות זו.
בעניין אחרון זה נציין כי לאחרונה פרסם משרד הפנים מודעה בעיתונות המודיעה
על מינוי ועדה לבדיקת מעמדו וסמכויותיו של הועד המקומי במועצות האזוריות,
והקוראת לכל אדם המעונין להביע את דעתו לשלוח את הערותיו בכתב אליהם עד
יום 99.12.30. לאור האמור לעיל, יפה יהיה לבחון את האמור לעיל לאור מסקנות
הועדה.
פטור ממס הכנסה לרשות מקומית
אפשרות נוספת לפטור את המושב ממס הינה מיסוי המושב במסגרת פקודת מס
הכנסה (כהכנסה מעסק) וקבלת פטור ממס להכנסת הרשות המקומית לפי סעיף
2(9) לפקודה.
במצב דברים זה נוסח הסעיף אינו ברור, אולם היו מקרים שרשויות המס אישרו
פטור ממס הכנסה להכנסות מעסק של מוסד ציבורי ובלבד שההכנסות מיועדות
למטרות הפילנתרופיות של המוסד. כך גם נפסק בעמ"ה 90/50 ויזרע יצחק נ' פ"ש
ירושלים, מיסים ז/1 עמ' ה-14, שם אימץ בית המשפט המחוזי את הגישה הקובעת
שאם הפעילות המניבה הכנסות נכללת בגדר המטרות הציבוריות, הרי עצם ניהול
פעילות עסקית זו, אין בו כדי לשלול את האופי הציבורי של המוסד ואין בו לשלול את
הפטור על ההכנסה האמורה.
למען הזהירות נציין שסוגיה זו אינה נקיה מספקות והשווה עמ"ה 81/520 בית
הכנסת הגדול נ ' פ"ש ת"א 4, פד"א יב 367 וע"א 87/767 עמותת בשערייך ירושלים
נ ' מנהל המכס ומע"מ, מסים ד 6 / עמ ' ה - 60.
חשוב להדגיש כי במקרים מסוימים רשאי שר האוצר לפטור ממס הכנסה שהושגה
ע"י רשות מקומית אם נוכח כי ראוי לעשות כן לטובת הציבור ומן הראוי לבדוק טיעון
זה לעומקו לפני כל פניה לרשויות המס.
למרות האמור לעיל, ואפילו תתקבל גישת רשויות מיסוי מקרקעין כי זכות
ההמלצה של המושב הינה מכירה של זכות במקרקעין החייבת במס, עדיין יהיה
עלינו לקבוע את שווי הזכות ולהפחית בצורה זו את החבות במס. בעניין זה, לאור
פס"ד בפרשות שרביט, מלמוד, הכט, גרינבלט, שיכון עובדים, אשדר ומשהב ואח',
אין מחלוקת בין רשויות המס לבין הנישומים שאין לכלול במסגרת השווי את החלק
מהתמורה של המושב המיוחס להוצאות פיתוח (להבדיל מהחלק שמיוחס לזכות
ההמלצה).
מנסיונינו בעניין, חלק נכבד מהסכום שמקבלים המושבים מכל משתכן הינו בתמורה
לפיתוח, סכומים אלו יכולים לנוע בין $,45000 ל - $,55000 ואף יותר. לעומת זאת
רשויות המס בד"כ מכירות רק בסכומים של - $,10000 $,20000, אולם פתוחים
להמצאת קבלות והוכחה להוצאות גבוהות יותר.
נציין גם שהאגף החקלאי של ממ"י הוציא ביום 99.3.7 את הוראה מספר 51י'
שלפיה, לצורך אישור העיסקה, נדרש כל צד להסכם להגיש לו תצהיר שלפיו הוצאות
הפיתוח מקרב התמורה שמקבל המושב אינן עולות על ,100000 ש"ח, ורק במקרים
מיוחדים הסכימו בממ"י להכיר בסכומים גבוהים יותר, בכפוף להמצאת הוכחות
מתאימות (מנסיונינו ישנם מקרים שהכירו בהוצאות בסכומים של $,47000).
בעניין זה, באם נקבע ע"י ממ"י סכום גבוה יותר להוצאות פיתוח הרי שלאור פס"ד
גדות, על רשויות המס יהיה לכבד את קביעות ממ"י ולהכיר בסכומי הוצאות הפיתוח
הללו.
האמור בחלקים השונים של המאמר משקף באופן כללי בלבד, רק מקצת מהטיעונים
שיכולים לעלות בדיונים מול רשויות המס ולפיכך מומלץ ביותר לפנות למומחי מס
קודם לביצוע ההרחבה וקודם לפניה לרשויות המס.
|
|
עמוד השער 
משפט 