 |
הנישומים בארנונה עירונית
The Tax Payers of the General Municipal Rate
מאת: ד"ר הנריק רוסטוביץ
, פנחס גלעד
|
|
א. מבוא
משנת 1993 מוטלת הארנונה העירונית מוטלת מכוחו של חוק הסדרים במשק המדינה. סעיף
7 לחוק ההסדרים שאב מפקודת העיריות הגדרות שונות וביניהם את הגדרות "מחזיק"
ו"דייר משנה". הדעה הרווחת היא, כי המחזיק בנכס הוא הנישום בארנונה, אולם על פי דיני
הארנונה יש מספר נישומים אפשריים, ועל פקיד השומה של הארנונה להוציא את שומת
הארנונה לנישום העונה על הוראות אלה.
יש חשיבות מרובה לזהות הנישום הנכון בארנונה, שכן אחת הטענות העומדות למי שחויב
בארנונה, היא טענת "איני הנישום". טענה זו ניתן להעלות בהשגה המוגשת על ידי מי שחויב
בארנונה, בתביעה המוגשת בידי מי שחויב בארנונה לפסק דין הצהרתי, בכתב הגנה של מי
שנתבע לשלם ארנונה בתביעה אזרחית, וכן בהתנגדות להליכי גבייה מנהלית.
ב. המחזיק בנכס
הארנונה משולמת תמורת מכלול השירותים הציבוריים, אשר הרשות במקומית חייבת על פי
דין לספק לתושביה. המחזיק בנכס בתחומי הרשות המקומית הוא מי שנהנה מאותם
שירותים ציבוריים, ולפיכך הוא הנישום בארנונה. בסעיף 1 לפקודת העיריות נקבעה הגדרת
המחזיק "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר
בבית מלון או בפנסיון;"
הגדרות זהות נקבעו בסעיף צו המועצות המקומיות (א), התשי"א -1950, ובסעיף 1 לצו
המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח -1958. סעיף 7 לחוק ההסדרים שאב את
הגדרת ה"מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שבו נקבע: "מחזיק - למעט דייר משנה".
התוצאה היא, כי סעיף 7 לחוק ההסדרים שאב במישרין את ההגדרה שבסעיף 269 לפקודת
העיריות, ובעקיפין, את ההגדרה שבסעיף 1 לפקודה.
בעקבות חוק ההסדרים, חלה הגדרה שבפקודת העיריות גם על מועצות מקומיות. גם לפני
חקיקת חוק ההסדרים נפסק בב"ש 86/37 רשות שמורות הטבע נ' המועצה האזורית תמר,
פ"מ תש"ן(ב) 221, כי מאחר שהגדרת המחזיק בצו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950,
זהה להגדרת המחזיק בפקודת העיריות, מותר להשתמש בפירוש, שנתנו בתי-המשפט למילה
"מחזיק", כשדנו במחזיק על-פי פקודת העיריות, בפירוש הגדרת המונח "מחזיק" בצו הטלת
הארנונה.
ג. אדם המחזיק למעשה
על מנת להבין ביטוי זה לאשורו, יש להקדים ולאבחן בין זכות החזקה המשפטית להחזיק
בנכס מקרקעין לבין החזקה הפיזית בנכס. "זכות החזקה" היא מונח משפטי, שכן מקור
הזכויות הוא בדין, ומקורה של "זכות החזקה במקרקעין" היא בחוק המקרקעין.
על מנת לחדד את הגדרת המונח "זכות" נאמר, כי אין אדם יכול להיות בעלים של מקרקעין
אלא הוא יכול להיות בעלים של זכויות משפטיות במקרקעין. המונחים "קרקע" ו"מקרקעין"
(etatse laer) משמעם היישות הפיזית. "בעלות" היא זכות משפטית כהגדרתה בדין,
והבעלים אינו הבעלים של החפץ הפיזי אלא הבעלים של סל הזכויות המוקנות לו בדין בתוקף
היותו הבעלים. בעלים, המעונין למכור את כל זכויותיו לאחר, אינו מוכר קרקע או מקרקעין
פיזיים כי אם את סל זכויות הבעלות (ytreporp laer) .
"חזקה", או כפי שהיא מכונה לעיתים "החזקה", אינה עניין של זכות שבדין אלא עניין
שבעובדה. הכוונה היא לחזקה הפיזית שיש לפלוני בקרקע או במקרקעין. אפשר, ולפלוני יש
זכות משפטית להחזיק במקרקעין ולפלמוני יש חזקה פיזית. כך הוא, כאשר פלמוני פלש
למקרקעיו של פלוני, או כאשר פלמוני שכר את מקרקעיו של פלוני, תקופת השכירות
המוסכמת תמה, ועמה תמה הזכות המשפטית להחזיק במקרקעין, אולם פלמוני לא פינה את
הנכס ולא החזיר את החזקה הפיזית בהם לפלוני.
"המחזיק" הוא נושא החיוב בארנונה. ההגדרה בסעיף 1 לפקודת העיריות מבהירה, כי הכוונה
היא למי שמבחינה עובדתית הוא המחזיק בנכס, ולא למי שהוא בעל הזכות המשפטית לחזקה
בו. בת"ה 55/13 סנדר נ ' ועד השומה על יד עיריית חיפה, פ"מ יט תמצית 157, נפסק, כי
"המחזיק" הנזכר בסעיף 1 לפקודת העיריות הינו המחזיק הפונקציונלי ולא בעל זכות החזקה
המשפטית. התוצאה היא, כי דייר שתקופת שכירותו פגה והוא ממשיך להחזיק בנכס, או
אפילו פולש, יחשבו כמחזיקים לצורך הפקודה, ולכן הם הנישומים הנכונים בארנונה.
הצורך בזיהוי ה"מחזיק" מתעורר כאשר דייר מפנה נכס מושכר, ובעליו אינו משתמש בו
לצרכיו ואינו משכירו לאחר. בר"ע 85/422 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב,
פ"ד לט(3) 341, נפסק, כי כאשר נקט המחוקק במונח "למעשה" בהגדרת "מחזיק" בסעיף 1
לפקודת העיריות, מונח החובק את שלושת המונחים : "בעל", "שוכר" ומחזיק "בכל אופן
אחר", לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים
בינם לבין עצמם ולדרגם. בנקטו בביטוי מחזיק לא התכוון המחוקק דווקא למי שמוקנות לו
הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית, בעל הזיקה הקרובה
ביותר לנכס. זיקתו של הבעלים לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש
שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין
גורם חוצץ, כאמור, והבעלים נשאר בגפו מול הרשות.
בת"א 88/4814 עיריית הרצליה נ' שחף בע"מ, נקבע, כי בהפעילה עסק מסחרי בחלקת
הקרקע, הנתבעת היא המחזיקה בפועל בחלקה האמורה, ואחת היא אם החזקתה כבר-רשות
או באופן אחר. בביטוי "או מחזיק באופן אחר" התכוון המחוקק להגדרה הכוללנית ביותר,
מעין "סעיף סל" שיתפוס ברשתו כל מי שיש לו חזקה בנכס, יהיה מעמדו המשפטי המדויק
אשר יהיה.
ברע"א 91/2987 ריינר נ' עיריית ירושלים, חזר בית המשפט וקבע, כי כאשר יש "מחזיקים"
מקטיגוריות שונות כגון "בעל" או "שוכר", תחול חובת התשלום על זה מביניהם, שיחסית
לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
שאלה זו מתעוררת לעיתים מזומנות כאשר דייר, שחוק הגנת הדייר חל על זכות השכירות
שבידו, נטש את המושכר. כל עוד לא קבע בית המשפט, שאכן יש במעשהו של הדייר המוגן
נטישה, אין בעל הבית רשאי לתפוס חזקה במושכר. מכאן, שבמקרה זה ממשיך הדייר להיות
המחזיק בנכס והנישום בארנונה. אולם, אם הגיעו הצדדים לידי הסכם, שהחזקה מוקנית
לבעלים, או אם ניתן פסק דין הקובע זאת, או אפילו עשה הבעלים דין לעצמו ותפס את
החזקה במושכר, הופך הבעלים למחזיק בנכס ולנישום הנכון בארנונה.
בע"א 89/739 מיכקשווילי נ' עיריית תל-אביב, פ"ד מה(3) 769, אומצה ההלכה, כי אין "מחזיק"
חייב להיות אדם המחזיק בנכס בפועל, וכי המילה "למעשה" בהגדרה נועדה לקבוע מי מבין
מספר מחזיקים אפשריים - בעלים או שוכר או מחזיק - יהיה חייב בארנונה. פירוש אחר
לא היה מתיישב עם סעיף 274ב(ב) לפקודה, המקנה במפורש פטור לשישה חודשים בלבד
למחזיק של בניין ריק. אין לקרוא לתוך ההגדרה הפשוטה של המונח "מחזיק" תנאי של קיום
אפשרות ההנאה מהנכס. ניכר בפקודת העיריות, כי מגמתה שלא להכביד על העירייה יתר על
המידה באיתור ה"מחזיק" לגבי נכס מסוים, לצורך החיוב בארנונה. מסעיף 330 לפקודה ניתן
ללמוד, כי הפקודה צופה מצב אפשרי בו אין אדם יכול עוד לעשות שימוש בנכסו, ובכל זאת
אין הוא מוצא מניה וביה מכלל הגדרת "מחזיק".
בבג"צ 84/227,129 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4) 413, נקבע, כי
על-מנת להיות "מחזיק" כמשמעו בפקודת העיריות אין צורך להשתמש בנכס. שימוש בקרקע
חייב להתבטא בפעולה חיצונית, המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסוים, ויסוד כזה אינו דרוש
לצורך "החזקה". הבעלים אינו חייב לנקוט אקט מסוים על מנת להבליט את חזקתו בקרקע,
מה שאין כן, כאשר המדובר בשימוש באותה הקרקע. הלכה זו אומצה בב"ש 86/37 רשות
שמורות הטבע נ' המועצה האזורית תמר, פ"מ תש"ן(ב) 221, בו נקבע: לצורך החיוב של
המחזיק, די אם המחזיק בנכס מחזיק בו למעשה, די בהחזקה פונקציונלית ואין צורך
שהמחזיק יהיה מי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס - מכאן
שהדרישות מהמחזיק לגבי זיקתו לקרקע פחותות מהדרישות כלפי משתמש, ורשימת
האנשים היכולים ליפול ברשת ההחזקה רחבה עד למאוד.
בע"א 84/624 הופר נ' עיריית תל-אביב, דחה בית המשפט תביעה להשבת ארנונה. בית המשפט
קבע, כי המחזיק בבניין מחויב בארנונה מיום תחילת החזקה בפועל, ובנסיבות אלה אין צורך
לקבוע, אם הבניין נגמר והוא ראוי לשימוש.
בת"א 93/10961 עיריית תל-אביב נ' עיזבון טנצ'ר, נמנעה העירייה מלחייב תושב זר בארנונה,
והמשיכה לראות את בעל הנכס כנישום בארנונה. נפסק, כי אין בפקודת העיריות הוראה
הקובעת, כי עירייה רשאית שלא לרשום אזרחים זרים כמחזיקים. הגדרת "מחזיק" היא
ברורה, ואין שום אבחנה בפקודה בין תושבים ישראלים לתושבים זרים.
בת"א 92/902 חיימוביץ נ' עיריית חיפה, החזיק התובע בנכס מכוח הסכם הרשאה שלא העניק
לו חזקה בלעדית. נקבע, כי התובע הוא בר -רשות בנכס. הגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת
העיריות רחבה ביותר, וכוללת גם מי שהוא בר-רשות גרידא. לפיכך, התובע הוא המחזיק
בנכס והנישום בארנונה.
ד. מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס?
פסקי הדין הרבים שדנו בסוגיה זו קבעו כי הנישום הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס,
וקבעו בכל מקרה לגופו מי הוא המחזיק בנכס. ההלכה היא ברורה, אולם יישומה עלול לעתים
לעורר קשיים ומחלקות.
כך למשל, כאשר שוכר פינה את הנכס המושכר לפני תום מועד השכירות, עולה השאלה מיהו
בעל הזיקה הקרובה ביותר. לצורך הכרעה בשאלה זו יש לבדוק האם החזיר השוכר למשכיר
את החזקה בנכס. הואיל ותקופת השכירות המוסכמת טרם נסתיימה עשוי המשכיר לטעון, כי
החזקה נותרה בידי השוכר. השוכר עשוי לטעון, כי ביום שפינה את הנכס החזיר את החזקה
למשכיר באמצעות מסירת הודעה בכתב על החזרת החזקה ומסירת מפתחות הנכס. המשכיר
מאשר כי השוכר ביקש להחזיר לו את החזקה, אולם הוא המשכיר סרב לקבלה עד לתום
תקופת השכירות החוזית, ואף שלח לשוכר הודעה בכתב בדבר כך. אשר למפתחות הנכס,
מאשר המשכיר, כי השוכר הותירם במשרדו, אולם הדבר נעשה ללא הסכמתו של המשכיר.
במקרה זה ובמכל מקרה אחר, יש להתחשב בזכותו המשפטית של הבעלים של הנכס לתפוס
את החזקה בנכס שהתפנה. במקרה שתואר לעיל עשה השוכר כל מלעיל ידו על מנת להחזיר
את החזקה בנכס למרות סירובו של המשכיר. השוכר פינה את הנכס בפועל, ויתר על זכותו
המשפטית להמשיך ולהחזיק בנכס, ואף מסר את המפתחות למשכיר. אפשר, שלמשכיר יש
זכות תביעה כלפי השוכר בגין הפרת הסכם השכירות, אולם, הוא אינו יכול "לסרב" לקבל את
החזקה בנכס. הטעם לכך הוא, כי זכות החזקה המשפטית מוקנית לבעלים של הנכס מכוחו
של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
הבעלים השכיר את הנכס לשוכר, ובכך הקנה לו את זכות החזקה לתקופת השכירות
המוסכמת ואף מסר לו את החזקה הפיזית בנכס. לפני שתמה תקופת השכירות המוסכמת
"שמט" השוכר מידיו את הזכות שהוקנתה לו. מרגע שהשוכר ויתר על זכותו המשפטית
להחזיק בנכס ואף חדל מלתפוס בו את החזקה הפיזית, חזרה הזכות לבעלים בין אם הסכים
לכך ובין אם לאו. הסכמתו אינה דרושה להחזרת זכות החזקה לידיו, שכן באין זכות נוגדת
לשוכר שויתר על זכותו, זכותו של הבעלים מכוח הבעלות שבידיו היא הזכות היחידה
שנותרה
לסיכום, המחזיק הפיזי בנכס הוא הנישום הנכון בארנונה. כאשר איש אינו מחזיק בנכס הלכה
למעשה, יש לבדוק למי יש זכות משפטית להחזיק בנכס. זכות החזקה היא אחת מהזכויות
המוקנות למי שיש לו את זכות הבעלות בנכס. אם אין אדם אחר, שיש לו זכות משפטית
להחזיק בנכס, והנכס אינו מוחזק שלא על פי זכות על ידי אחר, אזי הבעלים הוא הנישום
למרות שהוא אינו משתמש בנכס. אם הושכר הנכס לדייר וזה השכירו בשכירות משנה, ודייר
המשנה ויתר על זכות החזקה שקיבל, חוזרת זכות החזקה אל השוכר הראשון, והוא הנישום
הנכון בארנונה גם אם אין הוא משתמש בנכס.
ה. מחזיקים במשותף
הפסקה הקודמת דנה במעמדם של מספר מחזיקים, הבאים זה מכוחו של זה, לאמור, בהיבט
אנכי. לעתים, קיימים מספר מחזיקים בעלי מעמד שווה, לאמור, בהיבט אופקי.
כאשר הנכס נמצא בחזקתם הפיזית של מספר מחזיקים במשותף, חזקתו של כל מחזיק
מתפשטת על כל הנכס, ואין לו חזקה ייחודית על חלק מהשטח. במקרה כזה, רשאי פקיד
השומה של הארנונה להטיל את הארנונה של כל הנכס על כל אחד מהמחזיקים או על כולם
יחד, וכל מי שנישום, חייב במלוא הארנונה בשל כל הנכס. מקום, שמחזיקים במשותף
מבקשים למנוע מצב כזה, יכולים הם לבקש מפקיד השומה של הרשות המקומית לפצל את
יחידות השומה כך, שכל שותף יהיה הנישום בשל יחידת שומה נפרדת.
אם המחזיקים שותפים ב"שותפות" כמשמעה בפקודת השותפויות, בין אם השותפות רשומה
ובין אם לאו, והנכס משמש למטרות השותפות, ניתן לראות הן בשותפות והן בשותפים את
הנישום הנכון בארנונה.
ו. בעלות משותפת
סעיף 316 לפקודת העיריות דן בנכס, שזכות הבעלות בו משותפת למספר בעלים, וזו לשונו -
316. מקום שהוטלה ארנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בנין או קרקע, שהם בבעלות
משותפת, מותר לגבותה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים, ומי שנגבתה ממנו
הארנונה יהיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי לחלקו של כל אחד בבניין או
בקרקע, והוא רשאי לעקל את ההכנסה מן הבניין או הקרקע עד שיגבה את הסכום המגיע
משאר הבעלים המשותפים.
סעיף זה עוסק בנכס הנמצא בבעלות משותפת. הסעיף מציין במפורש, כי מדובר בארנונה
המוטלת על בעלים. בשנת 1968 תוקנה פקודת העיריות ובוטלה ארנונת הרכוש, שהייתה
מוטלת על "בעל של בנין או קרקע". הארנונה הכללית מוטלת על מחזיקים ולא על בעלים.
המסקנה המתבקשת היא, כי סעיף 316 חל על ארנונת הרכוש שחלפה ועברה מהעולם, וכי
בעת תיקון פקודת העיריות בשנת 1968 שכח המחוקק לבטל סעיף זה.
בע"א 64/134 רשות הפיתוח נ' ראש עיריית ראשון לציון, פ"ד יח(3) 629, נקבע בדעת רוב, כי
סעיף 316 אינו חל אלא על ארנונת רכוש, המשולמת על-ידי בעלים משותפים בתור שכאלה,
ולא כמחזיקים משותפים של הנכס. אין לקרוא לתוך ההוראה מה שלא נאמר בה במפורש,
ואין להקיש ממנה על הארנונה הכללית, המשולמת על-ידי מחזיקים. השופט כהן בדעת
מיעוט סבר, כי סעיף 316 חל על בעלים, החבים בארנונה כללית כמחזיקים במשותף, ופסק:
"המשיבה תומכת יתדותיה בהוראת סעיף 115(6) לפקודה, המסמיך את העירייה לגבות
ארנונה מכל אחד מהבעלים המשותפים של נכס פלוני, על מנת שאלה יעשו לאחר מכן את
החשבון הפנימי ביניהם. ההוראות האלו, חלות, לטענת המשיבה גם במקרה שלא הבעל בתור
שכזה, אלא הבעל בתור מחזיק חב בארנונה; ייתכן שהיקש זה מבעלים משותפים למחזיקים
משותפים מותר יהיה, מקום שאמנם כל המחזיקים חבים בארנונה, ואיש מהם אינו פטור
ממנה; במקרה כזה ייתכן ותוכל העירייה לומר, גובה אני את הארנונה מאחד מכם, על מנת
שתוכלו לסדר את החשבון הפנימי ביניכם לבין עצמכם לאחר מכן - דבר זה אינו טעון הכרעה
בערעור שבפנינו, ודייני אם אומר שאין הוא נראה לי בלתי אפשרי."
הדעת נותנת, כי המחוקק שביטל את ארנונת הרכוש, שכח לבטל סעיף זה. ניתן לפרש סעיף זה
כך, שהכוונה היא לבניין הנמצא בבעלות משותפת ובחזקה משותפת של הבעלים, ומכוח
חזקתם המשותפת הם חייבים בארנונה כללית. במקרה זה רשאי פקיד השומה לחייב
בארנונה הכללית כל אחד מהבעלים המשותפים או את כולם, ואזי ניתן לגבות את כל
הארנונה מכל מי שנישום. יישומו של הפירוש הראשון יהפוך את סעיף 316 לאות מתה בספר
החוקים, דבר הנוגד את כללי הפרשנות, מקום שקיים פירוש אפשרי אחר. נמצא, שהפירוש
השני קולע אף לדעתו של המיעוט בהלכת "רשות הפיתוח". פירוש זה לסעיף 316 יוצר הבחנה
בין מחזיקים במשותף, שהינם הבעלים, לבין מחזיקים במשותף שאינם בעלים, אולם אם
נחיל על הבעלים במשותף את עקרונות החזקה המשותפת, יהפוך הדיון בסוגיה זו למיותר.
ז. אדם הגר בבית מלון או בפנסיון
המחוקק הניח, כי אדם הגר בבית מלון או בפנסיון מחזיק בחדרו למשך תקופה קצרה. לפיכך,
מיעטה הגדרת "מחזיק" מחזיק במקרקעין שהינו אורח במלון. התוצאה היא, כי גם מי
שמתגורר במלון דרך קבע, אינו מחויב בארנונה, ובעל המלון הוא המחזיק לצורך החיוב
בארנונה.
בהמ 93/135997 ' גורדון נ' עיריית תל-אביב, תבעה העירייה שוכרת לטווח ארוך של דירה
במלון. נקבע, כי פקודת העיריות אינה מבחינה בין דייר זמני לדייר קבוע בבית מלון. הרעיון
העומד בבסיס הפטור הוא, שבעל בית המלון חב בתשלום הארנונה בעבור הנכס כולו, ואין
להטיל חובת תשלום על דיירים אינדיבידואליים. נקבע, שיש ממש בטענת המבקשת, שהיא
אינה המחזיקה בנכס בשל היותה דיירת בבית מלון.
הביטוי "אדם הגר במלון" מעלה שתי שאלות. בפקודת הפרשנות נקבע, כי "אדם" הוא לרבות
חברה. לגבי משמעות המילה "גר" התעוררה שאלה, אם מילה זו כוללת שימושים אחרים
שאינם מגורים.
בע"א 64/299 ועדת השומה שליד עירית חיפה נ' טכניקום בע"מ, פ"ד יח(4) 477, נקבע, כי
אדם, שגר בבית מלון או בפנסיון, לרבות חברה, המנהלת את עסקיה בבית מלון, אינם
"מחזיקים" ואינם חייבים בארנונה. את המושג "גר", המופיע בהגדרה, יש לפרש על פי
תכליתו של החוק, והכוונה שיש ליחס למחוקק. אין לראות כל הבדל לעניין זה בין המילה
העברית "ישב" לבין המילה העברית "גור". שתיהן כאחת מסוגלות להאמר לא רק לגבי בני
אדם בלבד. אדם הגר בבית מלון ואף חברה המנהלת עסקיה בבית מלון במשמע.
לדעתנו, פירוש זה עונה על המשמעות הלשונית של הפסקה: למעט אדם וגו', אולם הוא
מחטיא את כוונת המחוקק להימנע מלהטיל ארנונה על אורח במלון. אין הבדל ענייני בין
משרד, המתנהל בבניין משרדים, לבין משרד המתנהל בקומת משרדים של מלון. הפרשנות
צריכה להתאים עצמה לשינויים באורח החיים, ולא לדבוק בהוראת מילה שנכתבה בחיקוק
לפני יובל שנים.
ח. דייר משנה
בסעיף 269 לפקודת העיריות נקבע -
269. "מחזיק - " למעט דייר משנה;
"דייר משנה - " אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בנין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק
דמי שכירות בעדו.
לפי הוראות סעיף 269 לפקודת העיריות הוצא "דייר משנה" מהגדרת "מחזיק", והוא אינו
הנישום בארנונה כלפי הרשות המקומית. על מנת שפלוני יחשב כ"דייר משנה" צריכים
להתקיים שלושת התנאים המצטברים שלהן -
א. המחזיק גר בחדר או בחלק מחדר של בנין;
ב. מחזיק אחר מחזיק בבניין;
ג. המחזיק משלם למחזיק האחר דמי שכירות בעד אותו חדר או חלק מחדר.
התנאי הראשון - המחזיק גר בחדר או בחלק מחדר של בנין
חלקו הראשון של תנאי זה כולל שני מונחים "אדם" ו"גר". לגבי משמעות מונחים אלה ראה
את הפסקה הקודמת, ואת ע"א 64/299 הנ"ל.
חלקו השני של תנאי זה כולל את המונח "חדר". יתכן, שניתן להכיל את ההגדרה גם על מי
שמחזיק ביותר מחדר אחד, ובלבד שאינו מחזיק בכל הנכס, שניתן לראותו כיחידה פיזית
נפרדת או יחידת שומה נפרדת.
התנאי השני - מחזיק אחר מחזיק בבניין
המונח "דייר משנה" מלמד על קיומו של "דייר ראשי". בעלים אינו דייר של עצמו, לפיכך אדם
המחזיק בחדר אחד והמשלם דמי שכירות למחזיק, שהוא גם בעל בית, אינו דייר משנה.
אין לפרש שכירות משנה בנכס כ"דיירות משנה" לפי פקודת העיריות. שכירות משנה של
יחידה נפרדת מביאה לחיוב ישיר של שוכר המשנה כמחזיק. חוזה בין השוכר הראשי לשוכר
המשנה, המטיל על שוכר המשנה לשלם לשוכר הראשי סכומים בגין הארנונה, החלה על
הנכס, כוחו יפה במערכת היחסים שביניהם בלבד, ואין כוחו למנוע את חיובו של שוכר
המשנה, המחזיק למעשה בנכס, בארנונה. המבחן של תשלום דמי שכירות אינו ממצה, שכן
בר-רשות, שאינו משלם דמי שכירות, עשוי להיות הן מחזיק מכוחו של הבעלים והן דייר
משנה. הגדרת דייר משנה חובקת את הזכות המשפטית של הדייר, שאינה מכוח הבעלים, אלא
מכוחו של הדייר הראשי, ואת החזקה הפיזית של חלק מנכס, שהוא יחידה נפרדת.
הביטוי "יחידה נפרדת" יכול להתפרש על פי צורת הרישום המשפטית כדירה בבית משותף,
וראוי, שהפירוש הנכון יהיה הפונקציונלי והעובדתי. כך ניתן לחלק דירה, שיש לה שתי כניסות
מרשות הרבים או מרכוש משותף, לשני יחידות שומה נפרדות לצורך הארנונה, ולראות
במחזיק של כל יחידה כזאת כנישום החייב בארנונה ולא כדייר משנה.
"יחידה נפרדת" היא יחידת שומה, ומחזיקים אחדים רשאים לבקש, כי הרשות המקומית
תרשום בפנקסיה חלק מבניין כמספר יחידות שומה, ושטח כל אחת מהן יהיה השטח,
המוחזק על ידי כל אחד מיחידי המחזיקים.
בע"א 64/299 ועדת השומה שליד עירית חיפה נ' טכניקום, פ"ד יח(4) 477, קבע השופט ברנזון:
"אפילו חי אדם בבית אירוח ועושה אותו למקום מגוריו הקבוע, בכל זאת ההחזקה המעשית
במקום היא בידי בעליו הנושא באחריות כלפי חוץ לבית כולו על כל מי שמצוי בו בין כאורח
ובין כמתגורר בו. זאת ועוד. לרוב חסר במגורים במקום כזה האלמנט של הקביעות והוודאות
הדרושות לצורך הטלת חיובים, אם חיובי מסים וארנונות ואם חיובים אחרים. על כן ראה
המחוקק לנכון לגרוע במפורש מההגדרה של מחזיק לצורכי הפרקים 14 ו-15 הדנים בהטלת
ארנונות וגבייתם אף את דייר המשנה, המחזיק אמנם בפועל בחלק מהנכס השמור לו, אבל לא
קל לרשות המקומית להגיע אליו, וגם אילו יכלה להגיע אליו - אין זה רצוי להרחיב עד כדי כך
את חוג חייבי הארנונות הישירים. על כן, גם דעתי היא, שהמשיבה גם גרה וגם דיירת משנה
במקום, ומכל אחד משני הטעמים הללו היא פטורה מחובת תשלום ארנונה כללית, שהיא
ארנונה, שאפשר לפי החוק להטילה רק על "מחזיק" במובן הפקודה."
התנאי השלישי - המחזיק משלם למחזיק האחר דמי שכירות בעד אותו חדר
ט. החזקה קונסטרוקטיבית
בסעיף 325 לפקודת העיריות נאמר -
325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בניין שהוא חב
עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר
מכן לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה
המגיעים מלפני מסירת ההודעה.
סעיף 325 לפקודת העיריות מחייב בארנונה מי שחדל מלהחזיק בנכס, כל עוד לא נמסרה
מטעמו הודעה בכתב על הפסקת החזקה בנכס. חייב זה הוא בבחינת חייב נוסף בארנונה,
שיכונה: "המחזיק הקונסטרוקטיבי". קיומו של חייב בארנונה שאינו "מחזיק", מעורר
קשיים ביישום הוראות החוק העוסקות בקביעת סכום הארנונה בהן יהיה חייב.
י. שכירות לתקופה קצרה
בסעיף 326 לפקודת העיריות נקבע -
326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי
הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה
או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה
או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו
של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או
המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמו ולא שילמו. בהשכרה
לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.
הפסקה "ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר..." והפסקה "בהשכרה לתקופה
הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" התווספו לסעיף 326 לפקודת העיריות
בשנת הכספים 1993. התיקון לסעיף 326 דן במשכיר של נכס לתקופה של פחות משנה, להלן:
שכירות קצרה", שאינו עונה להגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות, והתיקון מטיל עליו
חבות בארנונה. קיומו של חייב בארנונה שאינו "מחזיק", מעורר קשיים ביישום הוראות החוק
העוסקות בקביעת סכום הארנונה בהן יהיה חייב.
|
|
עמוד השער 
משפט 