הסכם מכר מקרקעין, נחשב כאחד מסוגי הסכמים היותר מורכבים מבחינת סוגי התחייבויות שהצדדים להסכם נוטלים על עצמם, וכן מבחינת היבטי המיסוי שלו.

הסכם מקרקעין הינו הסכם שקיומו, ביצועו וסיומו, נמשך מספר חודשים ובמקרים מסויימים, כגון רכישת דירה מקבלן, הסכם זה בא לסיומו עם רישום זכויות הקונה ברשויות המוסמכות, כגון לשכת רשום מקרקעין ו/או במינהל מקרקעי ישראל, לאחר מספר שנים לא מעטות.

התחייבויות של הצדדים בהסכם מכר, הן של הקונה והן של המוכר, בדרך כלל הינן התחייבויות רבות וממושכות. בעוד שמהקונה נדרש בדרך כלל ביצוע התשלומים במועדם ותו לא, מהמוכר נדרשות ביצוען של התחייבויות רבות, כגון הסרת שעבודים אם יש כאלה על הנכס הנמכר, המצאת אישורים כגון אשור מס שבח, אשור עירייה וכו', וכן המצאת כל המסמכים הדרושים לקונה בכדי שהנכס יועבר על שמו של הקונה, ברשויות המוסמכות.

לא פעם על הנכס הנמכר, רובצים מכשולים רבים המעכבים והמונעים את ביצועו הנאות של ההסכם והעברת זכויות על שם הקונה, לדוגמא נכס שרשום בגינו עיקול בלשכת רישום מקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, לא ניתן יהיה לבצע בו כל העברה אלא לאחר הסרת העיקול או לפי צו של בית משפט. כמוכן, נכס הממושכן ברשם המשכונות או בלשכת רישום מקרקעין וברשם החברות, לא ניתן לבצע בגינו כל העברת זכויות אלא בהסכמת הממשכן.

מבנה של הסכם מכר מקרקעין, בין אם זה דירה או בין אם זה מקרקעין פנויים ובין אם זה בניין, מחייב פריסת התשלומים כך שעם ביצוע נאות של התשלומים מצד הקונה, המוכר מצדו, שלב אחר שלב, יגרום לכך שהמכשולים על הנכס יוסרו כך שהנכס יהיה בשל תוך פרק זמן שהמוכר מתחייב לפי ההסכם, להעברת זכויות לקונה. הסכם מכר מקרקעין מתחיל בנקודת זמן מסויימת ומסתיים במסירת הנכס ורשום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, והכל בהתאם לסוג הנכס.

יש, והנכס רשום רק בלשכת רישום מקרקעין, אזי מספיקה העברת זכויות על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין ויש והנכס רשום רק במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות ואז מספיקה העברת זכויות על שם הקונה במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות ויש והנכס רשום גם בלשכת רישום מקרקעין וגם במינהל מקרקעי ישראל ואז יש צורך ברישום הנכס על שם הקונה גם בלשכת רישום מקרקעין וגם במינהל מקרקעי ישראל.

מסירת החזקה ורשום של זכויות הקונה במקרקעין, מהווים למעשה הרגע החשוב ביותר מבחינת המוכר והקונה, באשר ברגע זה המוכר משתחרר מהנכס והקונה משתחרר מהכספים שהיה אמור לשלם ולמעשה לאף אחד מהצדדים לא יהיה "קלף מיקוח" לדרבן את הצד השני לעמוד בהתחייבויותיו.

מוכר שמסר את החזקה או גרם להעברת זכויות לקונה ולפעמים שניהם גם יחד, מבלי לקבל את מלוא התמורה יצטרך לחפש לפעמים את הקונה בנרות בכדי לקבל את המגיע לו. כמו כן, קונה ששילם את כל המגיע ממנו לידי המוכר והמוכר טרם מסר לו את הנכס או לא גרם להעברת זכויות או לפעמים שניהם גם יחד, יהיה לו קשה מאוד לאלץ את המוכר לסיים את חיוביו אלו, אם והמוכר יחליט שלא לקיים את ההסכם בתום לב. אשר על כן, חובה על המוכר והקונה להתנות את קיום חיובים, אלו באלו, בכדי שלאף אחד מהצדדים לא יהיה "כדאי" שלא לקיים את המוטל עליו.

לא פעם הצדדים מתוך היסח הדעת או מתוך טעות בהבנת מבנה הסכם מכר מקרקעין, לא קובעים את עקרון "ההדדיות" בביצוע חיובים של ההסכם, ובכך גורמים לעצמם בעיות מיותרות.

אומנם רוב רובם של הסכמי מכר מקרקעין, מבוצעים ע"י הצדדים בתום לב, ובפועל לא מתעוררות בעיות גם אם הצדדים עשו הסכם שהינו שגוי ולא נכון מבחינת דיני חוזים או מבחינת מבנה הגיוני של הסכם מכר מקרקעין. אך לפעמים הצדדים נכשלים בבצוע נאות של ההסכם בתום לב או שלא בתום לב וכשמתלווה לכל אלו גם הסכם מכר מקרקעין שאינו בנוי כהלכה, אזי הצדדים ימצאו את עצמם מתדיינים בבתי משפט ימים וחודשים ולפעמים שנים, והכל על ניסוח לא נאות של הסכם מכר מקרקעין. כך היה במקרה של ע"א 95/6276 בעניין חברת מגדלי באך בע"מ.

במקרה זה נמכר נכס מקרקעין בשווי ,70000,2$, הקונה שילם כ-%90 ממחיר הנכס כפי שנדרש לשלם לפי ההסכם, אך המוכר לא היה מסוגל לגרום להעברת זכויות בנכס על שם קונה, בשל העובדה כי המוכר לא הצליח להשיג אשור עירייה לטאבו- שהינו אחד מהאישורים החשובים לצורך העברת זכויות, הקבוע בדרך כלל בין השאר כי כל סוגי מיסים, היטל השבחה ואגרות פתוח למיניהן בגין הנכס שולמו עד למועד מתן האשור.

הקונה בראותו מצב זה, סרב לשלם את היתרה בסך כ-,300000$, בטענה כי לא יעלה על הדעת שהקונה ישלם את המגיע ממנו מבלי שלמוכר תהיה יכולת להעביר את הנכס על שם הקונה. דע עקא, כי בהסכם לא היתה שום התניה בנוגע לתשלום היתרה כנגד רשום זכויות על שם הקונה

או לפחות המצאת כל האישורים, לצורך ביצוע העברה כזו.

העניין הגיע להתדיינות בבית משפט המחוזי, ושם נקבע כי מאחר ואין התניית תשלום היתרה ברישום זכויות אשר על כן, בהגיע מועד התשלום וללא קשר לרשום זכויות על שם הקונה, היה על הקונה לשלם את היתרה.

על פסק דין זה הוגש ערעור לעליון והלה הפך את פסק הדין של בית משפט המחוזי על פיו וקבע שגם אם הצדדים לא קבעו שום התניה ושום הדדיות בנוגע לקיום חיובים, אזי לבית המשפט הכוח לקרוא אל תוך החוזה עקרון הדדיות לפחות בנוגע לסעיפים עיקריים וחיובים עיקריים

ואין ספק שרשום זכויות על שם הקונה, הינו אחד מהעקרונות החשובים של כל הסכם מקרקעין, מלבד המסירה באשר כל זכות ראשית במקרקעין כגון בעלות כוללת שני מרכבים: אחד החזקה, ושני רישום זכויות.

סעיף 2 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, קובע למשל את הבעלות כך: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."

רק קונה שקיבל את הנכס וקיבל את הזכויות על שמו, יכול לענות לקריטריונים של סעיף 2 לעיל. בית משפט העליון בפשרו את ההסכם הנדון נזקק לסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, (להלן: "חוק החוזים"), הקובע כי: " חוזה יפורש לפי אומד דעת הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, במידה שאינה משתמעת ממנו מתוך הנסיבות"

בית משפט העליון, מפי כבוד השופטת ד' דורנר, קבע כי אומד דעת הצדדים קרי, כוונת הצדדים לאור ההגיון הכלכלי של ההסכם מחייב את בית משפט העליון להסיק מסקנה, כי לא יעלה על הדעת שהקונה בשעת חתימה על ההסכם קיבל על עצמו לשלם את מלוא המחיר מבלי שהנכס יועבר לשמו. יודגש, במקרה זה הקונה היה מוכן בכל רגע לשלם את הכסף המגיע ממנו, כך שלא היתה כל שאלה של אי יכולת לשלם מצד הקונה והמוכר הוא שלא יכול היה לקיים את ההסכם ולהביאו לסיום.

המוכר, לא די שלא היה מסוגל להביא את האשור הנדרש ממנו מעירייה להעברת זכויות, הוא עוד ביקש לקבל את הכסף ושהקונה אחר כך יחפש את המוכר לפעמים במשך שנים בכדי להעביר את הזכויות, על שם הקונה.

בל נשכח, כי התנהגות זו של המוכר נוגד כלל בסיסי ביותר בדיני חוזים, המצוי בסעיף 39 לחוק החוזים הקובע את חובת תום הלב של הצדדים כדלקמן: " בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוזה"

על פי כל פרשנות הכי ליברלית של סעיף זה, במקרה זה, המוכר לא נהג בתום לב, באשר זה לא דרכו של מוכר סביר לקבל כסף מקונה ולא להעביר זכויות על שמו, וגם זו לא דרכו של קונה סביר להסכים לשלם את כל התמורה מבלי לקבל את הזכויות בנכס.

ההנחה הבסיסית בפרשנות של הסכמים בין בני אדם, היא שמוכר סביר וקונה סביר עושים בניהם הסכם סביר ומקיימים אותו בתום לב ובמקרים שהצדדים "שוכחים" לקבוע בחוזה "מנגנוני הגנה" של קיום חיובים זה כנגד זה, בית המשפט מתערב ומנסה לסייע לצד שבשל אי קביעת מנגנון הגנה, ידו על התחתונה ובמקרה שלנו קונה.

כל עוד ההגיון הכלכלי של ההסכם מאפשר, אין לבית המשפט כל בעיה להיכנס לעובי הקורה ולרשום סעיפים שהם מתבקשים ומתחייבים מההסכם ומההגיון של העסקה. מאחר ומקרים כגון אלו למרבה הצער אינם מעטים, טוב יעשה המחוקק אם יתערב ויקבע סעיף של "התנית חיובים" באופן מוגבל כמפורט להלן.

לדוגמא המחוקק נתן את דעתו לעניין זה, אבל בנושא אחר והוא עניין "קיזוז" הקיים בין הצדדים. סעיף 53 לחוק החוזים קובע כי: "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת אם הם חיובים קצובים." אם המחוקק ראה לנכון להכניס בתוך חוק החוזים סעיף כזה, בנוגע לקיזוז כספי אין סיבה שלא יעשה דבר דומה בנוגע ל"קיזוז חיובים".

אומנם, בעניין קיום חיובים העניין מסובך יותר ומורכב יותר באשר, בעוד שבעניין הקיזוז המדובר במנגנון של קיזוז כספי די פשוט, בעניין חיובים המדובר לפעמים בחיובים מורכבים ביותר. בכל מקרה, מוצע בזה כי ייקבע באופן מפורש בחוק החוזים כי בכל הסכם מכר, יהא זה במקרקעין ויהא זה במיטלטלין בצוע מלוא התמורה מצד הקונה יהיה מותנה במסירת הנכס לקונה והעברת זכויות בנכס לקונה גם יחד, ורק אם הצדדים קבעו בעצמם "התניה נוגדת" באופן מפורש, אזי סעיף מעין זה לא יחול על הסכם שלהם.

ניתן לתאר מספר רב של סוגי הסכמי מכר מקרקעין ומיטלטלין עם קשיים כאלו ואחרים, עם לוח תשלומים כזה או אחר, אך ללא ספק לא ניתן למצוא הסכם מכר שבסופו הקונה לא מעונין לקבל את הזכויות בנכס ואת הנכס בפועל.

מדיניות משפטית רצויה מחייבת לדעת הח"מ, כי המחוקק יגן על סיום נאות והגיוני של כל הסכם מכר ע"י קביעת התניית חיובים בנוגע לשלב הסופי של כל הסכם. מדיניות משפטית רצויה מעודדת קביעת מנגנון הגנה, שימנע ממוכר וקונה להגיע לבית משפט על ויכוח של פרשנות של הסכם גם אם מנגנון כזה לא נקבע בהסכם. מוצעת בזה קביעת מנגנון של התניית חיובים סופיים בהסכם. נכון שאין אחידות בין הסכמי מכר מבחינת התחלת בצוע ההסכם, כי הסכם אחד מתחיל בהסרת עיקול, הסכם שני בהסרת משכנתא, הסכם שלישי ברישום הערת אזהרה וכו', אך בדרך כלל כל הסכם מסתיים במסירת נכס והעברת זכויות בנכס.

אשר על כן, אין לקבוע התניית חיובים בכל שלב ושלב של הסכם, באשר הדבר תלוי מאוד בנסיבות עריכת ההסכם ותנאים כלכלים של כל הסכם. אבל חיוב של מסירת נכס והעברת זכויות בו כנגד בצוע מלוא התמורה, הינו חיוב שכל הסכם מגיע אליו בסופו של דבר, ועל זה המחוקק נדרש להגן.

לו המחוקק היה קובע מנגנון כזה, במקרה שלנו, הצדדים לא היו מנהלים שש שנים התדיינות בבית משפט המחוזי ועליון והוצאות משפטיות כבדות, על נושא שמבחינת ההגיון הכלכלי של העסקה נראה כמובן מאליו.