שנים רבות נדרשו בתי המשפט להכריע במחלוקות בין מתווכי מקרקעין לבין מי שהתקשרו בעסקות מכר ושכירות במקרקעין בסוגיות - האם זכאי המתווך לדמי תיווך ומהו גובה דמי השכירות המגיעים למתווך. בחוק מתווכי המקרקעין ביקש המחוקק להסדיר סוגיות אלה.

א. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

ב. סוג העסקה: שכירות מכירה וכו';

ג. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

ד. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

ה. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך מתוך מחיר העסקה והאם המחיר כולל מע"מ;

למרות שלשון התקנות היא קצרה וברורה, עשויות, לדעתנו, להתעורר סוגיות רבות ומגוונות, ונתאר כאן מספר דוגמאות לכך. השאלה שתתעורר בכל אחת מהן היא האם העדרו של פרט כזה או אחר מהסכם התיווך, או קיומו של פרט לא מדויק, עשוי להחשב כהעדרו של "פרט מהותי", השולל ממתווך המקרקעין את זכותו לקבל דמי תיווך.

בהקשר זה יש להקדים ולציין, כי המונח "פרט מהותי" אינו מונח שנקבע בחוק או בתקנות, אלא הוא כלי משפטי, שתפקידו למיין בין מכלול הפרטים שיש לפרטם בהסכם התיווך. העדרו של פרט פלוני או תיאור לא מדויק שלו יחייבו את בית המשפט לקבוע בכל מקרה לגופו, האם פרט חסר או פרט לא מדויק בהסכם התיווך הוא "פרט מהותי", או שמא מדובר בפרט לא מהותי, אשר ניתן להשלימו או לתקן את חוסר הדיוק שבו על פי מסמכים אחרים שהוחלפו בין המתווך ללקוחו, על פי הנהוג והמקובל בשוק הנדל"ן או על פי הגיונם של הדברים.

לאחרונה ניתנו שתי החלטות סותרות בשאלה מהו הדין במקרה בו נחתמה הזמנה בכתב אך חסרים בה פרטים.

בת"א 2201/98 מרידור נ' ברוש, בבית משפט השלום ברמלה, נידון מקרה שבו חתם הלקוח-הנתבע על טופס הזמנה, אשר לא נכללו בו הפרטים הבאים: מחיר העסקה המבוקשת, מס' תעודת הזהות של המתווך מרידור, ושמו של המתווך הופיע באופן חלקי.

כבוד השופט שמואל ברוך נקט בגישה פרשנית דווקנית וקבע, כי המסקנה העולה מהחוק ומהתקנות היא, שלא ניתן להשלים פרטים חסרים בהזמנה בכתב. במקרה כזה, אין המתווך זכאי לדמי תיווך, ובית המשפט מחק את התביעה על הסף. העיסוק בתיווך מקרקעין היה פרוץ ונוהגים שונים רווחו בציבור, ומטעם זה נדרש המחוקק לקבוע כללים ברורים ונוקשים. בית המשפט פסק, כי התנאים שנקבעו בחוק ובתקנות אינם מסובכים, ואין כל מניעה מלקיימם בקפדנות.

בת"א 33415/98 חברת מ.א.ן נכסים נ' חברת הדפוס החדש, בבית משפט השלום בת"א, נידון מקרה שבן לא נחתם בכלל טופס הזמנה מסודר. התביעה לתשלום דמי התיווך התבססה על מכתב ששלחה חברת הדפוס החדש למתווכת חברת מ.א.ן נכסים. בשלב המקדמי של הדיון המשפטי לא היה ברור כלל האם מדובר בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך או מדובר בהצעה לרכישת נכס ללא הזמנה לביצוע פעולת תיווך. מכל מקום, במכתב לא צוין הסכום המוסכם של דמי התיווך.

כבוד השופטת רות רונן נקטה בגישה פרשנית שונה ומתונה יותר, וסירבה למחוק על הסף את התביעה. השופטת רונן קבעה, כי הפסיקה לגבי החוק החדש היא מועטה, וכי אין לשלול על הסף פרשנות אפשרית, שניתן להשלים פרטים חסרים הזמנה בכתב לשירותי תיווך. כמו כן, לא שללה השופטת רונן את האפשרות, שלהתנהגות הצדדים עשויה להיות השלכה על תוקף ההתחייבות לתשלום דמי תיווך גם כאשר דרישת הכתב לא הושלמה בצורה מלאה.

העמדת שני פסקי דין אלה זה מול זה מעלה את הסתירה בין שתי הגישות הפרשניות שננקטו בהם. במקרה של המתווך מרידור היו חסרים פרטים "לא מהותיים". בין הצדדים לא הייתה מחלוקת שנכרתה ביניהם עסקה למתן שירותי תיווך. נחתם טופס הזמנה מסודר ובו נכללו פרטי המקרקעין והמחיר, ואילו הפרטים החסרים היו בעלי חשיבות משנית. למרות זאת נמחקה התביעה על הסף. במקרה של המתווכת חברת מ.א.ן לא היה ברור כלל ועיקר האם נכרתה עסקה למתן שירותי תיווך, והאם המכתב שנשלח הוא הזמנה למתן שירותי תיווך. הפרט המהותי שהיה חסר הוא - מהו שיעור דמי התיווך המוסכמים. למרות זאת, לא נמחקה התביעה על הסף.

הסתירה בין פסקי הדין הללו מעלה את השאלה - אם באמת התנאים שנקבעו בחוק מתווכי המקרקעין ובתקנות אינם מסובכים ופשוטים עד מאוד, כפי שפסק כבוד השופט ברוך?

שני המקרים הנ"ל שהגיעו לבתי המשפט הם סנונית ראשונה המלמדת על בא האביב, וניתן לומר במידה מרובה של ודאות, כי להקת הסנוניות תכסה את ארצנו בשנים הבאות. נתאר להלן מספר סוגיות פרשניות העשויות להתעורר, אולם ניסיון העבר מלמד, כי המציאות עשירה מכל דמיון.

הדרישה הראשונה היא, כי הסכם התיווך יפרט את: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.

• האם מספר הזיהוי של מתווך הוא מספר תעודת הזהות שלו או מספר רשיון התיווך שלו?

• מהו הדין באשר במקום שם הלקוח נרשם "שם העסק" שלו כגון: "אופנת רינה" או "שיפודי התקווה" למרות ששם זה אינו חברה בע"מ או תאגיד רשום אחר?

• האם כתובתם של המתווך והלקוח היא "פרט מהותי"?

הדרישה השנייה היא, כי הסכם התיווך יפרט את סוג העסקה: שכירות מכירה וכו'.

• הלקוח ביקש לשכור דירה בת 3 חדרים ולבסוף קנה דירה בת 3 חדרים באמצעות המתווך. האם אי הדיוק בפרט זה הוא מהותי?

• הלקוח ביקש לקנות דירה ולבסוף הוא מוכר את דירתו באמצעות אותו מתווך. האם אי הדיוק בפרט זה הוא מהותי?

הדרישה השלישית היא, כי הסכם התיווך יפרט את תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.

• בהסכם התיווך נקבע, כי הקונה מעוניין לקנות דירה בת 2 חדרים ולבסוף הוא קונה דירה בת 3 חדרים. האם זהו אי דיוק מהותי?

• האם התשובה לשאלה הראשונה תהיה אותה תשובה אם הקונה קונה לבסוף וילה בת 6 חדרים, או משרד בן 150 מ"ר?

הדרישה הרביעית היא, כי הסכם התיווך יפרט את מחיר העסקה המבוקשת בקירוב.

• בהסכם התיווך נקבע, כי הלקוח מעוניין לרכוש דירה תמורת 120,000 $ והוא רוכש לבסוף דירה תמורת 160,000 $. האם זו "סטייה ניכרת" הגורמת לכך שחוסר הדיוק בהזמנה הוא מהותי, ושולל את זכאותו של המתווך לדמי תיווך?

• האם התשובה לשאלה הראשונה לא תשתנה אם הקונה רכש דירה תמורת 360,000 $?

• האם התשובה לשאלה הראשונה לא תשתנה אם הקונה רכש משרד תמורת 360,000 $?

הדרישה הרביעית היא, כי הסכם התיווך יפרט את הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך מתוך מחיר העסקה והאם המחיר כולל מע"מ.

• בהסכם התיווך נקבע, כי תמורת מכירה של מגרש הלקוח בעסקת מזומנים ישולם שכר של 30,000 $. הלקוח התקשר בעסקת קומבינציה ולמעשה מכר רק מחצית מהמגרש. מהו השכר המגיע?

• בהסכם התיווך נקבע, כי תמורת מכירה של מגרש הלקוח בעסקת מזומנים ישולם שכר של 2% מהמחיר. הלקוח התקשר בעסקת קומבינציה ולמעשה מכר רק מחצית מהמגרש. מהו השכר המגיע?

• בהסכם התיווך נקבע, כי תמורת מכירה של מגרש הלקוח ישולם שכר של 2% מהמחיר בתוספת מע"מ. הלקוח מכר את המגרש לקבלן וקיבל תמורתו 500,000 $ + מע"מ. האם השכר המגיע הוא 10,000 $ + מע"מ או 11,700 $ + מע"מ?

• האם שיתוף פעולה בין מתווכים מצריך הסכם כתוב?

• אם התשובה היא חיובית, כיצד מפרטים בהסכם כזה את כל הפרטים הנ"ל?

בפתח הדברים אמרנו, כי למרות שלשון התקנות היא קצרה וברורה, עשויות, לדעתנו, להתעורר סוגיות רבות ומגוונות, וכי שני המקרים הנ"ל שהגיעו לבתי המשפט הם סנונית ראשונה המלמדת על בא האביב. ה"אביב" אליו נתכוונו הוא "אביב" של עורכי-דין ובתי המשפט ולא "אביב" של מתווכי מקרקעין. הבשורה היא, איפוא, בשורה לעוסקים במשפט ולא בתיווך, ועל מתווכי המקרקעין מוטלת כיום מטלה לקנות ידע בתחום דיני החוזים וכללי הפרשנות המשפטית, על מנת שלא תגדע פרנסתם וייכרת פת לחמם.