Real Estate Virtual College
Municipal Tax Research Institute




Mutual Obligations in a Selling Agreement of Real Estate
comments on a verdict


by Moti Banian Attorney at Law


ןיעקרקמ רכמ םכסהב תוידדה תויובייחתה
מ"עב ךאב ילדגמ תרבח 6276/95 א"ע ןיינעב ןידה קספ תובקעב תורעה

ןאינב יטומ ד"וע :תאמ



הז רמאמ אורקל ךנוצרב םא
לאמש דצמ םירושיקה ךסמ אלל
ןאכ ץחל


תויובייחתה יגוס תניחבמ םיבכרומ רתויה םימכסה יגוסמ דחאכ בשחנ ,ןיעקרקמ רכמ םכסה
.ולש יוסימה יטביה תניחבמ ןכו ,םמצע לע םילטונ םכסהל םידדצהש

,םימייוסמ םירקמבו םישדוח רפסמ ךשמנ ,ומויסו ועוציב ,ומויקש םכסה וניה ןיעקרקמ םכסה
,תוכמסומה תויושרב הנוקה תויוכז םושיר םע ומויסל אב הז םכסה ,ןלבקמ הריד תשיכר ןוגכ
.תוטעמ אל םינש רפסמ רחאל ,לארשי יעקרקמ להנימב וא/ו ןיעקרקמ םושר תכשל ןוגכ

ןניה ללכ ךרדב ,רכומה לש ןהו הנוקה לש ןה ,רכמ םכסהב םידדצה לש תויובייחתה
ותו םדעומב םימולשתה עוציב ללכ ךרדב שרדנ הנוקהמש דועב .תוכשוממו תובר תויובייחתה
סכנה לע הלאכ שי םא םידובעש תרסה ןוגכ ,תובר תויובייחתה לש ןעוציב תושרדנ רכומהמ ,אל
םיכמסמה לכ תאצמה ןכו ,'וכו הייריע רושא ,חבש סמ רושא ןוגכ םירושיא תאצמה ,רכמנה
.תוכמסומה תויושרב ,הנוקה לש ומש לע רבעוי סכנהש ידכב הנוקל םישורדה

לש תואנה ועוציב תא םיענומהו םיבכעמה םיבר םילושכמ םיצבור ,רכמנה סכנה לע םעפ אל
םושיר תכשלב לוקיע וניגב םושרש סכנ אמגודל ,הנוקה םש לע תויוכז תרבעהו םכסהה
תרסה רחאל אלא הרבעה לכ וב עצבל היהי ןתינ אל ,לארשי יעקרקמ להנימב וא ןיעקרקמ
םושיר תכשלב וא תונוכשמה םשרב ןכשוממה סכנ ,ןכומכ .טפשמ תיב לש וצ יפל וא לוקיעה
.ןכשממה תמכסהב אלא תויוכז תרבעה לכ וניגב עצבל ןתינ אל ,תורבחה םשרבו ןיעקרקמ

הז םא ןיבו םייונפ ןיעקרקמ הז םא ןיב וא הריד הז םא ןיב ,ןיעקרקמ רכמ םכסה לש הנבמ
,ודצמ רכומה ,הנוקה דצמ םימולשתה לש תואנ עוציב םעש ךכ םימולשתה תסירפ בייחמ ,ןיינב
ןמז קרפ ךות לשב היהי סכנהש ךכ ורסוי סכנה לע םילושכמהש ךכל םורגי ,בלש רחא בלש
תדוקנב ליחתמ ןיעקרקמ רכמ םכסה .הנוקל תויוכז תרבעהל ,םכסהה יפל בייחתמ רכומהש
וא ןיעקרקמ םושיר תכשלב הנוקה םש לע סכנה םושרו סכנה תריסמב םייתסמו תמייוסמ ןמז
.סכנה גוסל םאתהב לכהו ,לארשי יעקרקמ להנימב

הנוקה םש לע תויוכז תרבעה הקיפסמ יזא ,ןיעקרקמ םושיר תכשלב קר םושר סכנהו ,שי
זאו תונכשמ תורבחב וא לארשי יעקרקמ להנימב קר םושר סכנהו שיו ןיעקרקמ םושיר תכשלב
סכנהו שיו תונכשמ תורבחב וא לארשי יעקרקמ להנימב הנוקה םש לע תויוכז תרבעה הקיפסמ
לע סכנה םושירב ךרוצ שי זאו לארשי יעקרקמ להנימב םגו ןיעקרקמ םושיר תכשלב םג םושר
.לארשי יעקרקמ להנימב םגו ןיעקרקמ םושיר תכשלב םג הנוקה םש

רתויב בושחה עגרה השעמל םיווהמ ,ןיעקרקמב הנוקה תויוכז לש םושרו הקזחה תריסמ
םיפסכהמ ררחתשמ הנוקהו סכנהמ ררחתשמ רכומה הז עגרב רשאב ,הנוקהו רכומה תניחבמ
ינשה דצה תא ןברדל "חוקימ ףלק" היהי אל םידדצהמ דחא ףאל השעמלו םלשל רומא היהש
.ויתויובייחתהב דומעל

לבקל ילבמ ,דחי םג םהינש םימעפלו הנוקל תויוכז תרבעהל םרג וא הקזחה תא רסמש רכומ
,ןכ ומכ .ול עיגמה תא לבקל ידכב תורנב הנוקה תא םימעפל שפחל ךרטצי הרומתה אולמ תא
םרג אל וא סכנה תא ול רסמ םרט רכומהו רכומה ידיל ונממ עיגמה לכ תא םלישש הנוק
תא םייסל רכומה תא ץלאל דואמ השק ול היהי ,דחי םג םהינש םימעפל וא תויוכז תרבעהל
רכומה לע הבוח ,ןכ לע רשא .בל םותב םכסהה תא םייקל אלש טילחי רכומהו םא ,ולא ויבויח
"יאדכ" היהי אל םידדצהמ דחא ףאלש ידכב ,ולאב ולא ,םיבויח םויק תא תונתהל הנוקהו
.וילע לטומה תא םייקל אלש

אל ,ןיעקרקמ רכמ םכסה הנבמ תנבהב תועט ךותמ וא תעדה חסיה ךותמ םידדצה םעפ אל
תויעב םמצעל םימרוג ךכבו ,םכסהה לש םיבויח עוציבב "תוידדהה" ןורקע תא םיעבוק
.תורתוימ

אל לעופבו ,בל םותב םידדצה י"ע םיעצובמ ,ןיעקרקמ רכמ ימכסה לש םבור בור םנמוא
וא םיזוח יניד תניחבמ ןוכנ אלו יוגש וניהש םכסה ושע םידדצה םא םג תויעב תוררועתמ
לש תואנ עוצבב םילשכנ םידדצה םימעפל ךא .ןיעקרקמ רכמ םכסה לש ינויגה הנבמ תניחבמ
יונב וניאש ןיעקרקמ רכמ םכסה םג ולא לכל הוולתמשכו בל םותב אלש וא בל םותב םכסהה
,םינש םימעפלו םישדוחו םימי טפשמ יתבב םיניידתמ םמצע תא ואצמי םידדצה יזא ,הכלהכ
ןיינעב 6276/95 א"ע לש הרקמב היה ךכ .ןיעקרקמ רכמ םכסה לש תואנ אל חוסינ לע לכהו
.מ"עב ךאב ילדגמ תרבח

יפכ סכנה ריחממ 90%-כ םליש הנוקה ,$2,700,00 יוושב ןיעקרקמ סכנ רכמנ הז הרקמב
םש לע סכנב תויוכז תרבעהל םורגל לגוסמ היה אל רכומה ךא ,םכסהה יפל םלשל שרדנש
םירושיאהמ דחא וניהש -ובאטל הייריע רושא גישהל חילצה אל רכומה יכ הדבועה לשב ,הנוק
החבשה לטיה ,םיסימ יגוס לכ יכ ראשה ןיב ללכ ךרדב עובקה ,תויוכז תרבעה ךרוצל םיבושחה
.רושאה ןתמ דעומל דע ומלוש סכנה ןיגב ןהינימל חותפ תורגאו

תעדה לע הלעי אל יכ הנעטב ,$300,000-כ ךסב הרתיה תא םלשל ברס ,הז בצמ ותוארב הנוקה
עד .הנוקה םש לע סכנה תא ריבעהל תלוכי היהת רכומלש ילבמ ונממ עיגמה תא םלשי הנוקהש
הנוקה םש לע תויוכז םושר דגנכ הרתיה םולשתל עגונב הינתה םוש התיה אל םכסהב יכ ,אקע
.וזכ הרבעה עוציב ךרוצל ,םירושיאה לכ תאצמה תוחפל וא

הרתיה םולשת תיינתה ןיאו רחאמ יכ עבקנ םשו ,יזוחמה טפשמ תיבב תוניידתהל עיגה ןיינעה
היה ,הנוקה םש לע תויוכז םושרל רשק אללו םולשתה דעומ עיגהב ,ןכ לע רשא תויוכז םושירב
.הרתיה תא םלשל הנוקה לע

עבקו ויפ לע יזוחמה טפשמ תיב לש ןידה קספ תא ךפה הלהו ןוילעל רוערע שגוה הז ןיד קספ לע
טפשמה תיבל יזא ,םיבויח םויקל עגונב תוידדה םושו הינתה םוש ועבק אל םידדצה םא םגש
םיירקיע םיבויחו םיירקיע םיפיעסל עגונב תוחפל תוידדה ןורקע הזוחה ךות לא אורקל חוכה
םכסה לכ לש םיבושחה תונורקעהמ דחא וניה ,הנוקה םש לע תויוכז םושרש קפס ןיאו
:םיבכרמ ינש תללוכ תולעב ןוגכ ןיעקרקמב תישאר תוכז לכ רשאב הריסמה דבלמ ,ןיעקרקמ
.תויוכז םושיר ינשו ,הקזחה דחא

ןיעקרקמב תולעבה" :ךכ תולעבה תא לשמל עבוק ,1969 - ט"כשת ןיעקרקמה קוחל 2 ףיעס
ףופכב הקסע לכו רבד לכ םהב תושעלו םהב שמתשהל ,ןיעקרקמב קיזחהל תוכזה איה
".םכסה יפל וא ןיד יפל תולבגהל

.ליעל 2 ףיעס לש םינוירטירקל תונעל לוכי ,ומש לע תויוכזה תא לביקו סכנה תא לביקש הנוק קר
ג"לשת ,(יללכ קלח) םיזוחה קוחל 25 ףיעסל קקזנ ןודנה םכסהה תא ורשפב ןוילעה טפשמ תיב
אוהש יפכ ,םידדצה תעד דמוא יפל שרופי הזוח " :יכ עבוקה ,("םיזוחה קוח" :ןלהל) ,1973 -
"תוביסנה ךותמ ונממ תעמתשמ הניאש הדימב ,הזוחה ךותמ עמתשמ

תנווכ ,ירק םידדצה תעד דמוא יכ עבק ,רנרוד 'ד תטפושה דובכ יפמ ,ןוילעה טפשמ תיב
אל יכ ,הנקסמ קיסהל ןוילעה טפשמ תיב תא בייחמ םכסהה לש ילכלכה ןויגהה רואל םידדצה
ילבמ ריחמה אולמ תא םלשל ומצע לע לביק םכסהה לע המיתח תעשב הנוקהש תעדה לע הלעי
,ונממ עיגמה ףסכה תא םלשל עגר לכב ןכומ היה הנוקה הז הרקמב ,שגדוי .ומשל רבעוי סכנהש
תא םייקל היה לוכי אלש אוה רכומהו הנוקה דצמ םלשל תלוכי יא לש הלאש לכ התיה אלש ךכ
.םויסל ואיבהלו םכסהה

אוה ,תויוכז תרבעהל הייריעמ ונממ שרדנה רושאה תא איבהל לגוסמ היה אלש יד אל ,רכומה
ידכב םינש ךשמב םימעפל רכומה תא שפחי ךכ רחא הנוקהשו ףסכה תא לבקל שקיב דוע
.הנוקה םש לע ,תויוכזה תא ריבעהל

קוחל 39 ףיעסב יוצמה ,םיזוח ינידב רתויב יסיסב ללכ דגונ רכומה לש וז תוגהנתה יכ ,חכשנ לב
שי הזוחמ עבונה בויח לש םויקב " :ןמקלדכ םידדצה לש בלה םות תבוח תא עבוקה םיזוחה
"הזוחמ תעבונה תוכזב שומיש יבגל ןידה אוהו ,בל םותבו תלבוקמ ךרדב גוהנל

אל הז רשאב ,בל םותב גהנ אל רכומה ,הז הרקמב ,הז ףיעס לש תילרביל יכה תונשרפ לכ יפ לע
הנוק לש וכרד אל וז םגו ,ומש לע תויוכז ריבעהל אלו הנוקמ ףסכ לבקל ריבס רכומ לש וכרד
.סכנב תויוכזה תא לבקל ילבמ הרומתה לכ תא םלשל םיכסהל ריבס

םישוע ריבס הנוקו ריבס רכומש איה ,םדא ינב ןיב םימכסה לש תונשרפב תיסיסבה החנהה
הזוחב עובקל "םיחכוש" םידדצהש םירקמבו בל םותב ותוא םימייקמו ריבס םכסה םהינב
יא לשבש דצל עייסל הסנמו ברעתמ טפשמה תיב ,הז דגנכ הז םיבויח םויק לש "הנגה ינונגנמ"
.הנוק ונלש הרקמבו הנותחתה לע ודי ,הנגה ןונגנמ תעיבק

הרוקה יבועל סנכיהל היעב לכ טפשמה תיבל ןיא ,רשפאמ םכסהה לש ילכלכה ןויגהה דוע לכ
םירקמו רחאמ .הקסעה לש ןויגההמו םכסההמ םיבייחתמו םישקבתמ םהש םיפיעס םושרלו
תינתה" לש ףיעס עבקיו ברעתי םא קקוחמה השעי בוט ,םיטעמ םניא רעצה הברמל ולא ןוגכ
.ןלהל טרופמכ לבגומ ןפואב "םיבויח

ןיב םייקה "זוזיק" ןיינע אוהו רחא אשונב לבא ,הז ןיינעל ותעד תא ןתנ קקוחמה אמגודל
הקסע ךותמ הזל הז םיבח םידדצש םייפסכ םיבויח" :יכ עבוק םיזוחה קוחל 53 ףיעס .םידדצה
םיבויחב ןידה אוהו והנשמל דחא דצ לש העדוהב זוזיקל םינתינ ,םמויקל דעומה עיגהו תחא
סינכהל ןוכנל האר קקוחמה םא ".םיבוצק םיבויח םה םא תחא הקסע ךותמ אלש םייפסכ
זוזיק"ל עגונב המוד רבד השעי אלש הביס ןיא יפסכ זוזיקל עגונב ,הזכ ףיעס םיזוחה קוח ךותב
."םיבויח

זוזיקה ןיינעבש דועב ,רשאב רתוי בכרומו רתוי ךבוסמ ןיינעה םיבויח םויק ןיינעב ,םנמוא
םיבכרומ םיבויחב םימעפל רבודמה םיבויח ןיינעב ,טושפ יד יפסכ זוזיק לש ןונגנמב רבודמה
הז אהי ,רכמ םכסה לכב יכ םיזוחה קוחב שרופמ ןפואב עבקיי יכ הזב עצומ ,הרקמ לכב .רתויב
סכנה תריסמב הנתומ היהי הנוקה דצמ הרומתה אולמ עוצב ןילטלטימב הז אהיו ןיעקרקמב
"תדגונ הינתה" םמצעב ועבק םידדצה םא קרו ,דחי םג הנוקל סכנב תויוכז תרבעהו הנוקל
.םהלש םכסה לע לוחי אל הז ןיעמ ףיעס יזא ,שרופמ ןפואב

םע ,םירחאו ולאכ םיישק םע ןילטלטימו ןיעקרקמ רכמ ימכסה יגוס לש בר רפסמ ראתל ןתינ
ןינועמ אל הנוקה ופוסבש רכמ םכסה אוצמל ןתינ אל קפס אלל ךא ,רחא וא הזכ םימולשת חול
.לעופב סכנה תאו סכנב תויוכזה תא לבקל

לכ לש ינויגהו תואנ םויס לע ןגי קקוחמה יכ ,מ"חה תעדל תבייחמ היוצר תיטפשמ תוינידמ
תיטפשמ תוינידמ .םכסה לכ לש יפוסה בלשל עגונב םיבויח תיינתה תעיבק י"ע רכמ םכסה
לש חוכיו לע טפשמ תיבל עיגהל הנוקו רכוממ ענמיש ,הנגה ןונגנמ תעיבק תדדועמ היוצר
תיינתה לש ןונגנמ תעיבק הזב תעצומ .םכסהב עבקנ אל הזכ ןונגנמ םא םג םכסה לש תונשרפ
יכ ,םכסהה עוצב תלחתה תניחבמ רכמ ימכסה ןיב תודיחא ןיאש ןוכנ .םכסהב םייפוס םיבויח
תרעה םושירב ישילש םכסה ,אתנכשמ תרסהב ינש םכסה ,לוקיע תרסהב ליחתמ דחא םכסה
.סכנב תויוכז תרבעהו סכנ תריסמב םייתסמ םכסה לכ ללכ ךרדב ךא ,'וכו הרהזא

דואמ יולת רבדה רשאב ,םכסה לש בלשו בלש לכב םיבויח תיינתה עובקל ןיא ,ןכ לע רשא
תרבעהו סכנ תריסמ לש בויח לבא .םכסה לכ לש םילכלכ םיאנתו םכסהה תכירע תוביסנב
הז לעו ,רבד לש ופוסב וילא עיגמ םכסה לכש בויח וניה ,הרומתה אולמ עוצב דגנכ וב תויוכז
.ןגהל שרדנ קקוחמה

תוניידתה םינש שש םילהנמ ויה אל םידדצה ,ונלש הרקמב ,הזכ ןונגנמ עבוק היה קקוחמה ול
לש ילכלכה ןויגהה תניחבמש אשונ לע ,תודבכ תויטפשמ תואצוהו ןוילעו יזוחמה טפשמ תיבב
.וילאמ ןבומכ הארנ הקסעה





Hebrew generator תירבע ללוחמ

The Hebrew was generated by © Yehuda's HTML Hebrew Maker
הדוהי לש תירבעה ללוחמ © תועצמאב HTML יצבקל WORD יצבקמ ובסוה הירפסב םירמאמה
הרזעה לעו המורתה לע רימש הדוהיל הדומ הללכמה


email





הללכמה לש תירבעב םירושיק םע תרגסמ האור ךניא םא
תילאוטריוה הללכמה לא סנכהל שי ,ךסמה לש לאמש דצב
תישארה הסינכה ךרד ןיעקרקמל

If you don't see a frame with links in Hebrew of the
college on the left side of the screen, please enter via
the main door of the Virtual College of Real Estate

enter








our college is always under construction