|
( HVOTLS) קווי מתח עליון
השפעה על שווי מקרקעין סמוכים
מאת: זאב כהן שמאי מקרקעין
שמאי המקרקעין באנגליה נדרשו לבחון את התייחסות הציבור למגורים בקרבת קווי מתח עליון. מאמר בנושא זה נכתב ע"י Paul Galilinore מאוניברסיטת Nottingham Trent University ו- Michael Ross Jayne מאוניברסיטת Staffordshize University Business. להלן תקציר המאמר:
הקדמה
שווי מקרקעין אינו נקבע רק על פי השימוש בפועל אלא גם על בסיס שיפוטו של הקונה באשר לפוטנציאל. שיפוטו של רוכש פוטנציאלי מושפע מהמידע שבידו, אלא שגם כאשר לרוכש מלוא המידע, התיחסותו לשווי הנכס עשויה להיות "בלתי רציונלית". ההנחה היא שהחלטות בלתי רציונליות "בטלות בשישים" והמחיר מתיצב בדרך כלל על שווי שוק "נורמלי".
כאשר יש לשום שוויים של נכסים הממוקמים במרחקים של כ- 100 מ' מקווי מתח עליון, קשה לצפות בוודאות את תגובת הקונה הפוטנציאלי ובהתאם לשום את שווי הנכסים.
באוגוסט 1995 נטלו על עצמם שמאי אנגליה לקבוע קווים מנחים מקצועיים המתייחסים לתגובת השוק לשדה האלקטרומגנטי של קווי מתח עליון, והשפעתו על אפשרות שיווק נכסים ועל שוויים. שומת נכסים סמוכים לקווי מתח עליון מלווה בחוסר ודאות, מה עוד שחוות דעת רפואיות המתיחסות להשפעת קווי מתח עליון אינן חד משמעיות.
המאמר מציג מחקר, שבוצע ע"י המחברים ושנועד ללמוד על רמת הרגישות היחסית של הציבור לקווי מתח עליון.
השפעת קווי מתח עליון - מחקר שנערך בארה"ב
Kinnard et al ערך מחקר בצפון אמריקה בדבר השפעת קווי מתח עליון על שווי נכסי מגורים, ובפרסומיו בשנת 1997 התייחס בעקר להשפעה הוויזואלית של קווי מתח גבוה ממקום מגורים. החוקר לא התייחס לחשש הציבור מהפגיעה בבריאות.
Kinnard הגיע לכלל דעה כי קווים במרחק של 200 רגל (כ- 60 מ') מפחיתים משווי נכס בין 1%-6%.
על פי מחקרו, מומחים חסרי נסיון מפריזים בטענותיהם בדברי ירידת ערך של 10-12%, וזאת שעה שמומחים בעלי נסיון מסתפקים בהערכה שהערך יורד בין 8-10%.
חשש לפגיעה בבריאות
החשש לפגיעה בבריאות נעור בסוף שנות השבעים, ובין השאר בוצעו באזורים שונים השוואות בין מס' חולים ליחידת שטח, ובעיקר נבחנה כמות חולי הסרטן בשטחים הקרובים והמרוחקים מקווי מתח עליון. ב- 1992 פורסמו שני מחקרים שוודים לפיהם חשיפה לשדות אלקטרומגנטיים מעלה את הסיכון למחלות לוקמיה וגידולים בראש.
במחקר נוסף פורסם, שילדים החיים במרחק של 50 מ' מקווי מתח עליון נפגעים מלוקמיה (סרטן הדם) פי 3 יותר מהממוצע. הפרסום הובא לידיעת הציבור האמריקאי ולטענת Kinnard בשנת 1997, המחקר השוודי לא השפיע על ירידת ערך הקרקעות מעבר למה שהיה ידוע עד לאותה עת.
תגובת הציבור באנגליה היתה קיצונית פחות. בארה"ב ובאנגליה תגובת הציבור מושפעת מפרסומים אפידמיולוגיים, לפיהם אין הוכחות שיש קשר בין קווי מתח גבוה וסכנה לבריאות. בפינלנד נבדקו 383,700 בוגרים שחיו במרחק עד 500 מ' מקווי מתח עליון ונמצא שאין עליה במספר חולי הסרטן בהשוואה לאזורים אחרים.
ועדה מיוחדת Committee of National Research Council of U.S. National Academy of Science בחנה את הנושא. הועדה לא מצאה הוכחה לכך שחשיפה לשדה אלקטרומגנטי מהווה סכנה לבריאות וקבעה שאין הוכחה בדוקה של סכנת מחלת הסרטן מחשיפה כנ"ל. הועדה המליצה להמשיך במחקר ולבחון אם אכן מחלות לוקמיה שנתגלו אצל ילדים בסמוך לקווי חשמל נבעו מהקרבה.
חשש לבריאות ומחירי מקרקעין
בשלב זה אין הוכחה מדעית לפגיעת קווי מתח עליון בבריאות. שוויים של המקרקעין אינו מושפע בהכרח מהוכחות מדעיות בדבר אי פגיעה בבריאות. השאלה הניצבת בפני קונה פוטנציאלי אינה רק אם אין כיום הוכחה בדבר פגיעה אלא גם מה תגובתו של קונה עתידי ובאיזה מידה תהיינה בעיות במימוש עתידי.
ברור איפוא שהחשש מאי מציאת קונים שישלמו בעתיד את מלוא המחיר - מפחית משווים של המקרקעין, ולמרות ששוויו של נכס מוגדר כמחיר שמוכן לשלם קונה מרצון למוכר מרצון כששני הצדדים נבונים ויודעים את כל העובדות, הרי במקרה הנדון כשמתפרסמים פרסומים סותרים בדבר סיכוי פגיעה בבריאות נפגע שווי המקרקעין.
הפסיקה האמריקאית התיחסה לפגיעה בשוויים של מקרקעין עקב הנחת קו מתח עליון בתיק הידוע Criscuola V. Power Authority of State of New York (188 A.D. rd 951, 81 N.Y. 2d.79).
בית המשפט קבע שיש ירידת ערך ושאין צורך בהוכחת פחד מסכנת פגיעה בבריאות בחשיפה לקווי מתח עליון. המחברים אינם יודעים על פסיקה דומה באנגליה.
מאחר וירידת הערך נגזרת מתגובת הציבור, החליטו המחברים לפנות לציבור והוכן שאלון שהוגש לציבור, ובו נתבקשו תגובות למשקלם היחסי של סיכונים שונים, לרבות קווי מתח עליון.
מתודולוגיה
ציבור השמאים מודע למודעות הציבור ורתיעתו מרכישת נכסים שערכם יפגע בעתיד. המחברים הכינו שאלון למספר קבוצות:
קבוצה ראשונה - ציבור החי מתחת לקו מתח עליון של
KV132 עד מרחק של 15 מ' (בממוצע 49 מ'), ושמדירותיהם ניתן לראות את הקו.
קבוצה שניה - ממרחק של 87 מ' ועד 600 מ' מהקו (בממוצע 257 מ'), שאינם רואים את הקו.
קבוצה שלישית - 70 שמאים שנתבקשו להביע את דעתם המקצועית.
השאלות שהוצגו התייחסו להשוואה יחסית בין גורמי סיכון יום-יומיים שונים, ובין השאר:
עישון סיגריה.
נהיגה בכביש מהיר בשעות העומס.
שתיית אלכוהול.
מגורים ליד קו מתח עליון.
מגורים ליד ביוב.
שימוש במרעילים להדברה בגן הבית.
צילום בקרני X.
שימוש בפרסטומול.
נסיעה ברכבת בין עירונית.
נהיגה בשעות שקטות.
נסיעה באוטובוס.
הציבור נתבקש לבטא את רמת הסיכון שבין 1-19 כש- 19 מבטא רמת סיכון מקסימלית ו- 1 מבטא רמת סיכון מינימלית.
השאלות הופצו בין 130 מחזיקים באזור מגורים ב- West Midlands, הנחצה ע"י קו כח של Kv132.
בפני החוקרים עמדה השאלה – כבכל מחקר דומה – האם הנשאלים יתייחסו ברצינות לשאלון או שיכוונו את תשובותיהם כך שיתאימו לאינטרסים צרים למטרות אחרות. לפיכך, לא הוגש השאלון לרוכשים פוטנציאלים בשטחי מתח גבוה, שיש להם עניין בהפחתת השווי. כן הוצגו בשאלון מרכיבי סיכון נוספים ושונים כדי לא להתמקד בנושא המתח העליון.
הנשאלים נתבקשו לענות על השאלה – מה לדעתם תהא תגובת אנשים אחרים על רמות הסיכון. השאלת הוצגו בזהירות ולא בסדר מסוים ולפיכך נשאלה בין השאר השאלה מה היחס לקווי חשמל ולא לקו מתח עליון.
תוצאות המחקר
המחקר נשלח בחודשים מאי ויוני 1997 לדיירים ולשמאים. 50% מהשמאים וכ- 35% מהדיירים הגיבו לשאלונים. יש לציין שמרבית הדיירים היו בעלי הדירות.
הטבלה שלהלן מלמדת שמגורים ליד קווי מתח גבוה קיבלו ניקוד גבוה לרמת הסיכון הן מהדיירים והן מהשמאים שהיו מעורבים בשומות מסביב (ציבור סובייקטיבי). בטבלה מוצגים גם נתונים של שאלון שהוצג לציבור שאינו גר בסמוך לקווי מתח וכן לשמאים שאינם פועלים באזור הנדון (ציבור שאינו מעורב).
להלן נתוני הסקר:
טבלת רמות סיכון יום יומיים (1 – סיכון נמוך, 19 – רמת סיכון הכי גבוהה):
| 