עמוד השער  |  אודות האתר  |  אודות העורך  |   הרשמה למגזין  |  כתוב לנו                  פטורים והנחות בארנונה מאת הנריק רוסטוביץ א. מבוא "מס" הוא תשלום חובה, המוטל על פי דין. "פטור ממס" הוא פטור על פי דין מתשלום חובה, המוטל על פי דין. רשות שלטונית רשאית לדרוש מנתיניה כי ישלמו מסים לקופתה על סמך חקוק בלבד, המעניק לה זכות זו. נישום אינו זכאי להנחה או לפטור ממס, אלא על סמך חקוק, המעניק לו זכות זו. בבואה להטיל את המס, מוטלת על כן על הרשות השלטונית החובה להוכיח, כי נתקיימו כל התנאים הקבועים בחקוק, לצורך הטלת המס על הנישום. על הנישום מוטל נטל הראיה, כי נתקיימו בו תנאי הפטור ממס או ההנחה. חלקו הראשון של הפרק עוסק בפטורים ובהנחות, אשר נקבעו בפקודת העיריות, בפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938, להלן: "פקודת הפטור", בחוק הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה), התשי"ג1953-, ובחקוקים נוספים. חלקו השני של הפרק מתייחס לפטורים ולהנחות שניתנו משנת הכספים 1993 ואילך. חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג1992-, להלן: "חוק ההסדרים", ביטל הוראות שונות בפקודת העיריות ובפקודת המועצות המקומיות. סעיף 12 מסמיך את שר הפנים ושר האוצר להתקין תקנות בדבר הנחות ופטורים. שר הפנים התקין את תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג1993-, להלן: "תקנות ההנחה". ב. פטור מארנונה לבניין שנהרס או ניזק בסעיף 330 לפקודת העיריות נקבע - 330. נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן-פירעונם לפני מסירת ההודעה. הארנונה מוטלת בשל הנאה משירותיה הציבוריים של העירייה. כאשר בניין נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא ניתן ליהנות משירותיה של העירייה, ואין לחייב את הנכס בארנונה. מאחר שהחיוב בארנונה הוא גם בהתאם לגודלו של הנכס, אזי אם רק חלקו נהרס או ניזוק, יש לפטור את אותו חלק מארנונה, ולחייב את חלקו האחר. תנאי הפטור סעיף זה מקנה פטור בשני מקרים חלופיים - כאשר בניין נהרס וכאשר הוא ניזוק. המקרה הראשון קל ליישום, שכן כוונתו להרס מוחלט. במקרה של נזק לבניין התנאי הוא כי הנזק רב עד למידה שאי אפשר לשבת בבניין. תנאי זה הוא כמותי, ולו ייוחד דיון בהמשך. כדי ליהנות מפטור מארנונה צריכים להתקיים, בנוסף לתנאי הראשון, עוד שני תנאים מצטברים: א. אין משתמשים בבניין הלכה למעשה. תנאי זה הוא עניין שבעובדה. ב. המחזיק מסר על כך הודעה בכתב לעירייה. לדעתי, תנאי זה אינו תנאי מהותי אלא תנאי ראייתי. הפטור מוחל מיום מסירת ההודעה ולא מהיום בו ניזוק הבניין או נהרס, אלא אם כן הנישום מצליח להוכיח, כי הבניין נהרס במועד מוקדם יותר מהיום שבו מסר את ההודעה. בניין שניזק מספר פסקי דין התמודדו עם סעיף זה, אולם נראה, כי ההלכות שנקבעו בהם, אינן סוף פסוק. בע"א 60/527 תיק נ' ראש עירית רמת גן, נפסק, כי אם בניין ניזוק אך לא במידה הקבועה בסעיף 330, יתכן, שזוהי עילה לבקשת שינוי השומה, אך לא עילה לפטור מוחלט מתשלום מסים. פסק דין זה ניתן בתקופה בה הוטלה הארנונה על פי "לוח השומה", הנזכר בסעיף 273 לפקודה. חוק ההסדרים ביטל את סעיף 273, והארנונה מוטלת כיום מכוחו. ממילא, לא ניתן ליישם כיום את הדרך המומלצת בפסק דין זה. הדרך שיש ללכת בה, היא לתת פטור מארנונה לחלק ההרוס, ולחייב את החלק התקין. בה"פ 86/5047 עיזבון חסון נ' עירית תל אביב (נדונה תחולת הפטור בסעיף 330, והשופט א' שלו פסק: "השיקול שצריך להדריך את בית המשפט, בבואו לקבוע מהו מבנה "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", כלשון סעיף 330 לפקודת העיריות, חייב להיות שיקול אובייקטיבי, משמע, כיצד יראה אדם סביר את מצבו של המבנה הנדון, ולאו דווקא כיצד מתייחס לכך בעל המבנה או המחזיק בו. ברור גם, כי קשה ביותר למצוא קריטריון אחיד וקבוע, שיענה על כל המקרים בהם מתעוררת השאלה, האם יש לפטור מבנה מארנונה על פי הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות. ייתכן מקרה, שבו מבנה מסוים אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, ניתן להביאו למצב שבו יהיה ראוי לשימוש. במקרה כזה סירובו של בעלי המבנה או מחזיקו לבצע את ההשקעה הדרושה, לא יוכל לשמש לו כסות, שמאחוריה יוכל להפעיל את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות. לעומת זאת, ייתכן שניתן להביא את המבנה למצב ראוי לשימוש, אך ההשקעה הנדרשת לשם כך הינה כה גדולה, עד כי לא סביר יהיה לצפות שבעלי המבנה או מחזיקו יבצעה. אין כל אפשרות לקבוע כלל, שיתאים לכל המקרים, ובכל מקרה יש צורך לקבוע את מצב המבנה ולהכריע לגופו של עניין. גם אם יתוקנו הליקויים, וניתן יהיה למצוא שוכר, שיהיה מוכן להשתמש באותו שטח, הרי דמי השכירות שניתן יהיה להשיג אינם עולים על 150-75 ש"ח. הארנונה, שיצטרך המבקש לשלם בגין אותו שטח, היא מעל ל 2,900 ש"ח לשנה, ובהתחשב בכך, לא יהיה זה סביר לצפות מהמבקש להיכנס להשקעה הגדולה, הדרושה כדי להביא את השטח למצב שמיש. לדעתנו, מבחן "כדאיות השיפוץ" של הבניין אינו רלוונטי למתן הפטור. לשון הסעיף היא ברורה - "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". נתקיים תנאי זה, יש לתת את הפטור." בניין שנהרס יום היווצרו של בניין הופך אותו לנשוא לחיוב בארנונה, ויום חדילתו של בניין, הופך את הבניין ל"אדמת בניין", שאינה נשוא לחיוב בארנונה, ואחת היא אם מכוח סעיף 330 לפקודה, או מעצם חדילתו של נשוא הארנונה. לא אחת קשה להכריע אם בניין נהרס במידה כזו, שאין הוא עוד ראוי לתואר "בניין". "בניין שנהרס" עונה ממילא על הגדרת "בניין שניזק", אולם במקרה זה אין חובה לטעון ולהוכיח, כי אי אפשר לשבת בו. בע"א 59/220 נכס רחוב גרוזנברג 8 בע"מ נ' ועדת השומה שליד עירית תל אביב, נפסק, כי בניין שנהרס, אינו עוד בחזקת בניין כמשמעו בסעיף זה. סוגיית חדילתו של בניין רלוונטית גם לחוק מס רכוש. בע"א 72/607 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה המחוזי על מס רכוש נפסק - מה שהיה פעם בניין יכול לחדול מלהיות בניין במובן החוק. לא לעולם חוסן של בניין. המקרה הפשוט ביותר הוא זה שהיה בניין ונהרס ואיננו עוד או שהוא מט לנפול ולא יצלח עוד לשום דבר. מצד שני, מבנה, אף שאינו מיושב ואינו בשימוש, אינו חדל להיות בניין, ובלבד שהוא עדיין שימושי או ראוי לשימוש. אפילו יצא באופן זמני מכלל שימוש, אין הוא בהכרח חדל להיות בניין במובן החוק. הדוגמאות הבאות תבהרנה את הדברים: אדם המחזיק בבית מגורים, עוזב אותו לתקופה זו או אחרת. באותו זמן הבית אינו בשימוש של אף אחד, אבל הוא ניתן לשימוש בכל עת שיעלה רצונו של בעל הבית מלפניו. הוא הדין בבית מגורים מושכר בתקופת ביניים בין השכרה להשכרה. והוא הדין במבנה שאינו ניתן לשימוש זמני בשל תקלה שקרתה בו והצורך להסירה או לתקנה. מקרה שונה לחלוטין הוא כאשר המבנה מוזנח, אינו מיושב, ואינו בשימוש במשך תקופה ארוכה, וגם אין כל אפשרות וכל כוונה ליעדו לשימוש כלשהו בתקופה הנדונה. במילים אחרות, מבחינה פיזית המבנה קיים, אבל מבחינה מעשית הוא כאילו לא קיים. ניקח לדוגמא חורבה של בניין העומדת בחורבנה במשך זמן ניכר ואינה ממלאה כל ייעוד ממשי. האם גם לה "בניין" ייקרא? בנוסף לכל מה שנאמר בוועדת הערר, אמר בא כח המערערת בבית המשפט המחוזי, כי הבניין רעוע. אף המילה "חורבה" לא נעדרה מפיו, אם כי בהקשר אחר. ההגדרה של בניין כפי שראינו, אינה מתנה את הכרתו או המשך הכרתו של מבנה כבניין בהיותו מיושב או בשימוש. אבל היא אינה משתרעת על מבנה, שבמצבו הפיזי בפועל אינו ראוי לשימוש, על כל פנים במשך כל אותו זמן שאינו ראוי לשימוש ולא נראית כוונה להתקינו ולעשותו ראוי לשימוש. סוגיית חדילתו של בניין רלוונטית גם לחוק מס שבח מקרקעין התשכ"ג- 1963, כאשר המוכר מבקש פטור לדירת מגורים, ועולה השאלה אם נמכרה דירה או חורבה. פוסקים רבים דנו בסוגיה זו. ניתן ללמוד מאותה פסיקה גם לעניין פקודת העיריות, אולם יש לעשות זאת בזהירות הראויה, שכן אין זהות בהגדרות, ואין זהות במטרת הסעיף. בניין חדל להיות בניין כאשר הוא נהרס או כשהוא במצב כזה שלא ניתן לעשות בו שימוש כלשהו ואף לא ניתן לשפצו. הקושי מתעורר כאשר נהרסו בדירה מערכות חיוניות לתפקודה, והבעיה היא מתי רשאי מנהל מס שבח לקבוע, כי לא ניתן לעשות בדירה שימוש. ע"ש 657/81 בן ציון גרבר נ' מנהל מס רכוש. גם אי קיום חיבורי קבע של חשמל ומים אינו שולל הגדרת הדירה כדירת מגורים. ע"ש 86/600 גיטלמן נ' מנהל מס שבח. בע"א 90/5517 שוורץ נ' מנהל מס שבח, מכרו העוררים דירה וטענו, כי בעת שמכרו דירה קודמת הייתה הדירה הנמכרת חורבה, שאינה מיועדת למגורים, וכי הפכה לדירת מגורים בתשעת החודשים, שקדמו למכירה. בעת רכישתה הייתה הדירה הרוסה - הגג היה מפורק, התקרה התמוטטה, לא היה מטבח, לא היו שירותים, לא היה ריצוף ולא היו חיבורים לחשמל ולמים. וועדת הערר קבעה מבחן לבחינת היותה של הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה - "האם יש טעם כלכלי לשפץ את המבנה המוזנח או שמא מוטב להרסו ולבנות חדש תחתיו". בית המשפט העליון דחה את המבחן הכלכלי המוצע ודבק במבחן "האובייקטיבי". הטעם הכלכלי בע"ש 84/16,23 כ.א.ן חברה להנדסה בע"מ נ' מנהל מס שבח נקבע, כי כל עוד יש טעם כלכלי לשפץ דירת מגורים מוזנחת, היא נותרת דירת מגורים. אין חשיבות, אם כוונתו של הקונה להרוס את הדירה או לשפצה. נמכר בית ישן, שחלק ממערכותיו לא פעלו, ושארבע שנים לא התגוררו בו. נקבע, כי אם ההרס הוא כה רב שאין טעם כלכלי לשיפוץ, אין זו דירת מגורים, עם זאת אין הכרח כי כל המתקנים יהיו שלמים ותקינים. עצם הימצאותם בדירה משמרת את אופיה, ע"ש 85/327,346 לפידות נ' מנהל מס שבח. כל עוד קיים טעם כלכלי לשפץ דירה מוזנחת, יש לראות בדירה המיועדת למגורים, ע"ש 8/92 עזרא נ' מנהל מס שבח. שימוש בבניין העובדה, כי עושים שימוש בבניין, שוללת את דבר חדילתו. בע"א 87/178 בטאט נ' מנהל מס שבח, היה בלאי ניכר, אך הנכס לא הגיע למצב של התפוררות. נפסק, כי העובדה, שנעשה בנכס שימוש של קבע מלמדת, כי המקום המשיך למלא את ייעודו הפונקציונלי. בע"א 85/707 מנהל מס שבח נ' הייבל, קבע בית המשפט, כי אין צורך להכריע בשאלה אם דירת מגורים נתבלתה עקב שימוש בלתי סביר והגיעה למצב, שבו אינה ראויה למגורי אדם, וכך הושארה במתכוון על ידי בעליה כדי להימנע מתשלומי מס שבח. התנאי החלופי, כי הדירה שימשה למגורים בפועל, הוא תנאי עובדתי גרידא. תנאי זה התקיים המקרה הנדון. חובת מסירת הודעה בה"פ 94/176468 סגל נ' עירית הרצליה, נקבע, כי אין לפרש בדווקנות את מילות סעיף 330, ואם יתברר כי בפועל היו לעירייה נתונים אודות מצב הנכס בעת משלוח חיובי הארנונה, ללא צורך בבדיקה פוזיטיבית מבחינתה, אזי יינתן הפטור למחזיק. באותו מקרה לא הוכח, שהעירייה אכן ידעה בפועל, כי המבנה ניזוק במידה שאין לשבת בו, ושאין יושבים בו בפועל. אין לחייב מחלקה אחת בעירייה לברר במחלקות אחרות אודות מצב הנכס. נקבע, כי לא נמסרה הודעה כנדרש בסעיף 330, ועל כן אין המחזיק זכאי לפטור. שיפוץ ביוזמת הבעלים מה דינו של בניין, העובר שיפוץ יסודי, כאשר במהלך השיפוץ הוא מנותק מחשמל וממים, פתחיו פרוצים, והרצפה או התקרה מוחלפים. בניין כזה אינו ראוי להיחשב כבניין, אשר מסוגל לשמש ליעוד שלשמו הוקם. יש להתייחס אל בניין כזה כאל בניין חדש בהקמה, ולחייבו במס מיום שהשיפוץ בו מסתיים. בפקודת העיריות אין כל הגדרה מהו יום גמר הבניה, אולם ניתן לשאול הגדרה זו מחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א1961-, שם נאמר: "גמר בניה - משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם". לא כל שיפוץ מזכה את הבניין בפטור מארנונה על פי סעיף זה. היקפם של השיפוצים, השוללים מבניין את אופיו כבניין שבנייתו הסתיימה, אינו ניתן לתיחום מדויק, ויש לקבוע בכל מקרה לגופו. מכל מקום, הבניין חייב למלא אחר התנאי הקבוע בסעיף 330 לפקודה, כי הנזק שנגרם לו הוא "במידה שאי אפשר לשבת בו". אין נפקא מינא לכך, שהנזק נגרם במכוון על ידי מי שחפץ בשיפוץ הבניין. כאשר הבעלים מוסיף לבניין קיים אגף נוסף, והאגף הישן ממשיך לשמש אותו במהלך הבניה, יש להמשיך ולחייב את האגף הישן במהלך תקופת הבניה. הקרקע של האגף החדש היא "אדמת בניין" עד לסיום עבודות הבנייה, ואין לחייבה הארנונה. בתום תקופת הבניה יחויב האגף החדש כבניין, ויש לשנות בפנקסי העירייה את השטח של הבניין, ולהוסיף לו את השטח שהתווסף. ג. פטורים בפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין) בפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938, להלן "פקודת הפטור", נקבעו פטורים למחזיקים ולנכסים שונים, ואלה יובאו להלן על פי סדרם. תחולת הפטור ברישא לסעיף 5א לפקודת הפטור נקבע - 5א. למרות כל האמור בפקודת המועצות המקומיות או בכל צו שניתן עפ"י סעיף 2 הימנה, הרי כל רכוש אשר, אילו היה מצוי בתחום אזור עירייה היה פטור, עפ"י חלק זה של הפקודה מתשלום ארנונה כללית לעירייה, יהא פטור מכל ארנונה כללית שהוטלה ע"י מועצה מקומית, אם מצוי הוא בתוך תחומי אזור השיפוט של אותה מועצה מקומית; הרישא של סעיף 5א מחילה את הפטורים של פקודת הפטור על המועצות המקומיות. במקרה של סתירה בין שני החקוקים גוברת פקודת הפטור על דיני המועצות המקומיות. אי תחולת הפטור בסיפא לסעיף 5א לפקודת הפטור נקבע - 5א. אולם על אף האמור בסעיף 3 לא יהיה אוצר המדינה פטור מתשלום ארנונה כללית כאמור, למועצה מקומית שעל תחומה הכריז שר הפנים, לאחר התייעצות בשר האוצר, שהוא ישוב-עולים. הפסקה השניה של סעיף 5א מבטלת את הפטור המוקנה למשרדי ממשלה במועצה מקומית שהוכרזה כ"ישוב עולים". לאחר התייעצות בשר האוצר, מוסמך שר הפנים להכריז על ישוב כ"ישוב עולים", אם חלק מאוכלוסייתו מורכב מעולים. ישוב כזה יזכה להקלות מסוימות, וביניהן הזכות לגבות ארנונה מלאה מן המדינה עבור נכסים שבהחזקתה, על אף הפטור שהוענק לה. בסעיף 5ב לחוק הפטור נקבע - 5ב. כדי להסיר ספק נאמר בזה, כי הסוכנות היהודית לארץ-ישראל, קרן קיימת לישראל וקרן היסוד בע"מ, אינם פטורים מתשלום ארנונה כללית, אלא במידה שפטור כאמור ניתן להם על פי הוראות חלק זה.   הגדרות סעיף 2 לפקודת הפטור מקנה למונחים "בניין", "קרקע תפושה", "בעלים" ו"מחזיק" הפירושים, שניתנו להם בסעיף 101 לפקודת העיריות, 1934, שהוחלף בסעיף 269 לפקודת העיריות. המונח "ארנונה כללית" התווסף בחוק לתיקון פקודת העיריות (מספר 8)(ביטול ארנונת רכוש), תשכ"ח 1968-, להלן "תיקון תשכ"ח", ובו ניתן למונח הפירוש שבסעיף 274ב לפקודת העיריות. סעיף 274ב(א) לפקודת העיריות הוחלף בסעיף 8 לחוק ההסדרים. פטור לנכסי המדינה עד לביטולו בשנת הכספים 1993 הקנה סעיף קטן 3(ב) לפקודת הפטור פטור מארנונה לנכסים שבבעלות המדינה. בחוק לתיקון פקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין)(מס' 6), התשנ"ב1992-, בוטל סעיף 3 לפקודת הפטור, ותוקף הביטול נקבע לתחילת שנת הכספים 1993. בסעיף קטן 9(ג) לחוק ההסדרים נקבע - 9. (ג) השרים יקבעו בתקנות כללים שלפיהם תוטל ארנונה כללית על נכסים שהמחזיק בהם היא המדינה או תאגיד שהוקם בחוק, ויכול שעל פי כללים כאמור תוטל על סוגי נכסים מסוימים ארנונה כללית בסכום אפס. בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה), התשנ"ה1995-, חזרה ונדחתה תחילת תוקפו של התיקון לתחילת שנת הכספים 1996. כמו כן, קיימת בחוק זה הוראת מעבר לשנת הכספים 1995. סעיף 7 קובע - 7. (א) בשל נכסים בתחומי רשויות מקומיות, שחל עליהם סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה ומיסי הממשלה (פיטורין), 1938, תשולם בשנת 1995, ארנונה כללית בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב), ביחס לארנונה הכללית שהייתה משולמת ברשות המקומית אלמלא הוראת סעיף 3(ב) האמור; החישוב ייעשה בכל רשות מקומית בהתאם לסכומי הארנונה הכללית ולסוגי הנכסים הנוהגים בה. (ב) שיעור הארנונה הכללית בהתאם לסעיף קטן (א) יהיה: (1) לגבי נכסים שמחזיקים בהם משרד הביטחון או צבא הגנה לישראל או מטעמם, לרבות יחידות הסמך שלהם - 10%; (2) לגבי נכסים המשמשים בתי חולים או מרפאות - 25%; (3) נכסים אחרים - 35; (ג) בשל הנכסים האמורים בסעיף קטן (א) לא תשולם אגרת סילוק אשפה, אגרת פינוי אשפה או כל אגרה אחרת, המשולמת לרשות המקומית בידי מי שפטור מתשלום ארנונה כללית, ובלבד שסכום הארנונה הכללית בשנת 1995 בשל נכס מסוים מן הנכסים האמורים לא יפחת מסכום האגרות, כאמור, ששולם בפועל לרשות המקומית בשנת 1994 בשל אותו נכס, בתוספת העדכון בהתאם לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 1995), התשנ"ה1994-. עד לחקיקת הוראה זו היו הרשויות המקומיות מחייבות את הנכסים שבהחזקת המדינה באגרות שונות שנקראו בשמות שונים, כגון "אגרת פינוי אשפה". לפי הנוהג, היו אגרות אלה בשיעור של שליש משיעור הארנונה, שהייתה משולמת על אותם נכסים אלמלא הפטור. אגרות אלו הוטלו במסגרת חוקי העזר של הרשויות המקומיות, ובמקרים מסוימים העניקו הרשויות המקומיות פטור מהן. לפי הוראת סעיף 7 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה), התשנ"ה 1995-, מוטלת בשנת הכספים 1995 ארנונה על נכסים שבהחזקת המדינה ארנונה בשלושה שיעורים. על נכסים בהחזקת הצבא משולמת ארנונה בשיעור 10%. על נכסים המשמשים בתי חולים או מרפאות משולמת ארנונה בשיעור 25%. על נכסים אחרים בהחזקת המדינה משולמת ארנונה בשיעור 35%. סעיף קטן 7(ג) קובע, כי לא תיגבה כל אגרה בנוסף על הארנונה. זאת בתנאי שסכום הארנונה שתיגבה לא יהיה נמוך מסכום האגרות שנגבו בשל אותו נכס בשנת 1994, בתוספת העדכון לשנת 1995, שהוא 13.8%. בשנים 1996 ואילך הועלו שיעורי הארנונה המוטלת על הממשלה. בבג"צ 92/1480 סיעת רצ במועצת עירית חיפה נ' ראש עירית חיפה נדון פטור מאגרת פינוי אשפה, שהעניקה המועצה לבתי תפילה שאין בהם פעילות עסקית. נקבע, כי הפטור ניתן מכוח סעיף 27 לחוק העזר לחיפה (שמירת הסדר והנקיון), התשמ"ב1981-, והוא משתלב בו היטב על פי מהותו ותכליתו, ולכן הוא תקף. פטורים נוספים פקודת הפטור מקנה פטורים נוספים למדינות זרות, לעדות דתיות ולמוסדות דתיים, לאגודת צדקה, למוסד חינוכי ועוד, אולם לא אדון בהם במאמר זה. ד. פטור לחיילים נפגעי מלחמה ושוטרים חיילים נפגעי מלחמה ושוטרים נהנים מפטורים והנחות בארנונה על פי חוק הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה), התשי"ג1953-, להלן "חוק הפטור". פטור לחיילים בסעיף 2 לחוק הפטור הוקנה פטור מארנונה לחיילים - 2. אלה יהיו פטורים, בתקופות האמורות להלן, מתשלום כל ארנונה שהיו חייבים בה אלמלא חוק זה: (1) מי שמשרת שירות סדיר בצבא-הגנה לישראל לפי חוק שירות בטחון, התש"ט1949- (בסעיף זה - חייל), כל עוד הוא חייל כאמור ועד תום ארבעה חדשים מיום שחרורו; (2) הורה של חייל המוכיח, להנחת דעתה של הרשות המקומית שבמקום מגוריו, כי פרנסתו הייתה על החייל סמוך לפני תחילת שירותו, וכי אין לו, ואין הוא מסוגל להשיג, פרנסה די מחייתו - כל עוד הוא במצב האמור, וכל עוד החייל פטור לפי פיסקה (1). סעיף קטן 2(1) לחוק הפטור מקנה פטור מארנונה כללית לחייל, המשרת שירות חובה בצה"ל, כל עוד הוא חייל, ועד תום ארבעה חודשים מיום שחרורו. שירות סדיר כולל את שירות החובה ואינו כולל את משרתי הקבע. פטור זה אינו ניתן לחיילים בשירות מילואים. ס"ק 2(2) לחוק הפטור מעניק פטור מארנונה להורי חייל הזכאי לפטור כאמור. התנאי לפטור הוא, כי פרנסת ההורה הייתה על החייל, וכי אין הוא מסוגל להשיג פרנסה די מחייתו. הנחה לנפגעי מלחמה ברישא לסעיף 3 לחוק הפטור הוקנתה הנחה בארנונה לנפגעי מלחמה - 3. אלה יהיו פטורים בתקופות האמורות להלן, מתשלום שני שלישים של ארנונה שהיו חייבים בה אלמלא חוק זה: שיעור ההנחה הוא שני שלישים מסכום הארנונה. ההנחה ניתנת לנכים ולבני משפחותיהם. ההנחה ניתנת לנכה לפי חוק הנכים (תגמולים ושיקום), התש"ט1949-, לנכה הזכאי לתגמולים לפי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, התש"ל1970-, לנפגע מלחמת השחרור, לנכה הזכאי לתגמולים לפי חוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד- 1954, למי שזכאי לתגמולים לפי חוק המשטרה (נכים ונספים), התשט"ו1955-, לבן משפחה של חייל שנספה במערכה הזכאי לתגמולים לפי חוק משפחות החיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), התש"י1950-, למי שזכאי לתגמולים לפי חוק שירותי בתי הסוהר (נכים ונספים), התש"ך1960-. מעמדו של דייר משנה - בסעיף 1 לפקודת העיריות נקבעה ההגדרה הבאה: "מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון." בסעיף 269 לפקודת העיריות נקבע: "'מחזיק' - למעט דייר משנה." דייר משנה מחויב בתשלום ארנונה למחזיק בגין החלק היחסי בנכס, המוחזק על ידו. בסעיף 2 לחוק הפטור נקבע - 4. על אף האמור בפקודת העיריות, 1934 ובצווים על פי פקודת המועצות המקומיות, 1941, רואים דייר משנה לצורך הפטור לפי סעיף  2 או סעיף 3, כמחזיק. סעיף 4 לחוק הפטור מעניק את הפטור גם לדייר משנה, על אף שאין הוא מחויב בארנונה במישרין לרשות המקומית, אלא בעקיפין על ידי תשלומה למחזיק המחויב בארנונה בגין הנכס בשלמותו. ה. פטור לנכסים מוקפאים בסעיף 79 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-, נקבע - 79. הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיפים 77 או 78, רשאי שר האוצר לפטרו, פטור מלא או חלקי, מתשלום כל מס המגיע לאוצר המדינה בקשר לאותה קרקע, או לדחות את מועדי תשלומו, ורשאית רשות מקומית לתת פטור מלא או חלקי מתשלום כל ארנונה, מס או תשלום-חובה אחר המגיעים לה מפלוני או לדחות את מועד תשלומם, הכל במידה שהדבר נוגע לתקופה שבה הוגבלו הזכויות ובשים לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות האמורות. סעיף 77 לחוק האמור דן בהחלטת הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית להכין תכנית מתאר או תכנית מפורטת. עם פרסום ההחלטה רשאית הוועדה לקבוע תנאים מגבילים למתן היתרי בנייה. הוגבלו זכויות בקרקע, רשאית הרשות המקומית לתת פטור מארנונה. אדמת בניין אינה חייבת בארנונה ואין צורך בהנחה. "קרקע תפוסה" חייבת בארנונה, אולם נעשה בה שימוש כלכלי. גם אם קופחה הזכות לבנות עליה, משקף תעריף הארנונה של קרקע תפוסה את השימוש, שנעשה בה, ולא את השימוש שנמנע מבעליה. ראה בג"צ 82/414 לוין נ' שר האוצר, ובג"צ 75/313 מכב"ש נ' הוועדה המקומית. ו. תקנות ההנחה חלקו השני של הפרק עוסק בפטורים ובהנחות משנת הכספים 1993 ואילך. חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג1992-, ביטל הוראות שונות בפקודת העיריות ובפקודת המועצות המקומיות, ובמקומן הוסמכו שר הפנים ושר האוצר להתקין תקנות. כך למשל ביטל חוק ההסדרים את הוראת הפטור לנכס ריק, שהייתה קבועה בסעיף 274ב לפקודת העיריות, ואת סמכותה של מועצת העירייה מכוח סעיף 280 לפקודה לתת הנחה או פטור. סעיף 12 לחוק ההסדרים מסמיך את שר הפנים ואת שר האוצר להתקין תקנות בדבר הנחות ופטורים - 12. (א) השרים יקבעו בתקנות את שיעור ההנחה המרבי שינתן למי שישלם ארנונה כללית בתשלום אחד בתחילת שנת הכספים. (ב) שר הפנים יקבע בתקנות תנאים וכללים למתן הנחות אחרות בתשלומי הארנונה הכללית, ואת שיעורי ההנחה המרביים. (ג) מועצה לא תפחית תשלומי ארנונה כללית אלא אם כן נתקיימו במחזיק בנכס התנאים שנקבעו בתקנות לפי סעיף זה, ובהתאם לכללים ולשיעורים שנקבעו. שר הפנים התקין את תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג1993-. תקנות אלו מסדירות את ההנחות והפטורים משנת הכספים 1993 ואילך. תקנות אלו יכונו "תקנות ההנחה". פרק ב' לתקנות ההנחה עוסק בהנחות כלליות בשל מצב כלכלי או חברתי, ופרק ד' דן במבקש נזקק, שמצבו הורע בעקבות שינוי פתאומי. בפרק ו' ניתנות הנחות מיוחדות לשנים 1993 ו1994-. פרק ג' עוסק בדרך מינויה הרכבה וסמכויותיה של ועדת ההנחות. תקנות ההנחה כוללות את כל העילות להפחתת ארנונה או לוויתור עליה, ואין למועצה סמכות להיזקק לאישור שר הפנים להפחתה בגין סיבה אחרת. הסמכות להכריע בדבר רוב ההפחתות נתונה למועצה, ובהקשר זה יכולה וועדת ההנחות לשמש כגוף מייעץ. לוועדת ההנחות מוקנית הסמכות להחליט בבקשות להנחה לפי פרק ד', הדן במבקש נזקק, ובנושא הנחה לקבלן על בניין חדש. בתקנות ההנחות נוספו קריטריונים רבים למתן הפחתה, כגון מבקש נזקק, שמצבו הכלכלי הורע באופן פתאומי, וכן קריטריונים סוציאליים והומניים כגון מבקש שהוא חסיד אומות העולם, מבקש שהוא נפגע פעולת איבה וכו'. מאמר זה לא יעסוק בתקנות ההנחה. ז. הנחה בארנונה לבניין חדש חוק ההסדרים ביטל את סעיפים 274ב(א) ו-(ב) לפקודת העיריות, ואת סעיף 153 לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א1950-, אשר הקנו הנחה לבניין ריק. פרק ה' לתקנות ההנחה עוסק בהנחות לבניין ריק ולתעשייה, והוא מקנה הנחה למחזיק, שהוא הבעלים הראשון של בניין חדש ריק, ולמחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו. הנחה לבניין חדש בסעיף 12 לתקנות ההנחה נקבע - 12. (א) המועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור המפורט להלן, למחזיק שהוא הבעל הראשון של בניין חדש ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש, אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה, כמפורט להלן:  (1) עד ששה חודשים - הנחה עד 100 אחוזים; (2) מעל ששה חודשים עד שמונה עשר חודשים - הנחה עד 30 אחוזים אם הוא קבלן ולאחר שהוועדה שוכנעה כי יש טעמים המצדיקים אי אכלוס הבניין; לעניין זה, "קבלן" - מי שבמכירת הנכס יהיה חייב לגביו מס הכנסה לפי חלק ב' בפרק ראשון לפקודת מס הכנסה. (ב) המבקש הנחה לפי תקנת משנה (א)(2) יגיש בקשה מנומקת לוועדה שתהיה מוסמכת לדון ולהחליט בבקשה לאחר שקיבלה את חוות דעתו של מהנדס הרשות המקומית. תקנה 12 לתקנות ההנחה מגדירה במפורש הנחות מדורגות לבניין חדש. "בניין חדש" הוא בניין, שבנייתו נגמרה והוא ראוי לשימוש. שני תנאים אלה מצטברים, ואין להם הגדרה מפורשת. לפיכך, יש לקבוע מתי הבניין ראוי לשימוש ומתי נגמרה בנייתו. יום היווצרו של בניין בפקודת העיריות אין כל הגדרה מהו יום גמר הבנייה של בניין, ומתי הוא הופך לנשוא לחיוב בארנונה. על אף העדרה של הגדרת "גמר בניה" מפקודת העיריות, ניתן פטור לבניין חדש בסעיף 274ב(ב) לפקודת העיריות עד לשנת הכספים 1992. סעיף זה בוטל משנת הכספים 1993, וניתן למצוא הוראה דומה בתקנות ההנחה. בע"א 84/624 הופר נ' עירית תל אביב, נידונה תחולתו של סעיף הפטור בבניין חדש. העורר טען, כי הבית בו הוא גר לא קיבל תעודת גמר, כי על כן "בנייתו לא הסתיימה, ואין הוא ראוי לשימוש". בית משפט השלום דחה את התביעה, ובית המשפט המחוזי דחה את הערעור, ופסק - הפירוש הנכון של סעיף הפטור הינו, כי מחזיק איננו "מחזיק" לצורך ההגדרה אם מתקיימים בו שני תנאים מצטברים. התנאי הראשון - שהבניין ריק, והתנאי השני - לתקופה שאינה עולה על שישה חודשים. אם הבניין אינו ריק או שהוא ריק לתקופה העולה על שישה חודשים אין תחולה לסעיף הפטור כלל. במקרה הנדון לא הייתה מחלוקת, שהבניין לא היה ריק. בע"ש 89/43 המועצה המקומית עומר נ' מנהל הארנונה, תקדין, נקבע, בעקבות ע"א 59/220, נכס רחוב גרוזנברג 8 בע"מ נ' ועדת השומה ליד עת"א כי בניין בהקמה אינו "חלק של מבנה" לצורך הגדרת "בניין" בצו המועצות המקומיות (א), התשכ"א1960-. בהגדרת "בניין" התכוון המחוקק לבניין שהושלם וראוי לשימוש, שכן לא ניתן להשכיר כל בניין אחר, ולכן אין לו שווי כלשהו לצורך קביעת הארנונה על פי סעיף 273 לפקודת העיריות. הסיפא להגדרת "בניין" - "למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו" מרמזת, בדרך של קל וחומר, כי אין לראות כחלק מבניין שטח אדמה, שהמבנה שמעליו לא היה תפוס מעולם. מפסקי דין אלה ניתן להסיק על קיומו של "מבחן האכלוס", דהיינו, יום תחילתו של בניין הוא היום בו הוא ראוי לשימוש שיועד לו. במקרה זה לא הייתה מחלוקת עובדתית, כי הבתים לא היו ראויים למגורי אדם, ולכן לא דן בית המשפט בניתוח הרגע המדויק, שבו הופך בניין לראוי למגורים. בסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל1970-, מוגדר המונח "תעודת גמר" כדלקמן: תעודה הניתנת לבעל ההיתר על ידי ועדה מקומית, המעידה כי העבודה נושא ההיתר הושלמה בהתאם לו. אין להחיל את המשמעות שבהוראה זו לעניין תקנות ההנחה, הואיל ובניינים רבים זוכים לתעודת גמר שנים רבות לאחר שבנייתם מסתיימת. מטרת חוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו על פיו שונה ממטרותיהם של חיקוקים פיסקליים וממטרותיהן של תקנות ההנחה. בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א1961-, נקבע - "גמר בניה - משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם". בהגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963-, מופיע הביטוי "דירה שבנייתה נסתיימה". המבחן הפונקציונלי - המבחן הפונקציונלי נוצר על ידי הפסיקה, ולפיו, נחשבת הבניה כגמורה, כאשר הדירה הגיעה למצב שלמות כזה, שאין עוד צורך בתוספת חומרים או עבודה, כדי שתוכל למלא את תפקידה המיועד כדירה למגורי אדם. חיבור הדירה לרשת החשמל עשוי לשמש כמדד לסיום הבנייה, ודירה, שאינה מחוברת לרשת החשמל, אינה נחשבת כדירה שבנייתה נסתיימה, אך אם דירה משמשת למגורים של קבע, ויש בה אמצעים חלופיים לאספקת החשמל, אזי אי חיבורה לרשת החשמל לא ייחשב כפגיעה במבחן הפונקציונליות. ע"ש 81/426 כהן בנימין נ' מנהל מס שבח, וכן ע"ש 86/600 גיטלמן נ' מנהל מס שבח. בע"ש 88/338 שלגי נ' מנהל מס שבח— החל העורר לגור בדירה בטרם חוברה לחשמל בחיבור של קבע, והדירה ניזונה מחיבור זמני לחשמל של דירה סמוכה. יומיים לפני המכירה אישרה העירייה, כי ניתן לחבר את הדירה לרשת החשמל,לכן זו דירת מגורים לפי המבחן הפונקציונלי. בע"ש 88/370 גלוגובסקי נ' מנהל מס שבח נפסק, כי בניית דירה מסתיימת ביום שהושלמו כל עבודות הבניה, הכלולות במפרט הטכני, עליו הוסכם בחוזה בין הקבלן לרוכש. "גמר הבניה" לצורך חיוב בארנונה אינו זהה בהכרח ל"גמר הבניה", הקבוע בחוקי מס אחרים. מדיניות משפטית רצויה היא ליצור התאמה בין חקוקים פיסקליים, לפיכך ראוי לשאול את המבחנים, הנהוגים בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ט1969-, לעניין "דירת מגורים" ובחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א1961-, באשר ל"בניין". בניין ראוי לשימוש - על הגדרת "בניין ראוי לשימוש" יש להחיל את המבחן הפונקציונלי הנ"ל, לאמור, בניין, שאדם סביר היה אומר, כי הוא ראוי לשימוש. אין הכרח, כי בניין ראוי לשימוש הוא בניין שבנייתו נגמרה. התנאים למתן ההנחה על מנת לקבל את ההנחה צריכים להתקיים חמישה תנאים מצטברים - התנאי הראשון - סעיף 12 לתקנות ההנחה הקנה למועצה את הזכות לקבוע את שיעורי ההנחה בצו הטלת הארנונה. המועצה אינה חייבת לעשות שימוש בסמכות זו, אולם המועצות של הרשויות המקומיות נוהגות לתת הנחות לבניין חדש. התנאי השני - ההנחה ניתנת רק למחזיק שהוא הבעלים הראשון של הבניין. עד לשנת 1992 ניתנה ההנחה גם למחזיק שלא היה הבעלים וגם למחזיק שלא היה המחזיק הראשון. המונח "בעל" אינו כולל חוכר לדורות. נמצא, כי על פי הפרשנות המילולית מחזיק שהוא חוכר לדורות ראשון של בניין חדש, אינו זכאי להנחה. נראה, כי לא לתוצאה זו נתכוון מתקין התקנות. התנאי השלישי - ההנחה ניתנת בגין בניין חדש וריק. התנאי הרביעי - על פי הנוסח המילולי של סעיף 12 לתקנות ההנחה, ניתנת ההנחה בגין תקופת החיוב, שתחילתה ביום גמר הבנייה או ביום שהבניין ראוי לשימוש לפי המאוחר מבין השנים. ניסוח הוראה זו שונה מניסוחה של הגדרת "גמר בנייה" בחוק מס רכוש. שם, היום שבו נסתיימה בנייתו על פי לשון ההגדרה, הוא היום שבו ראוי הבניין לשימוש. כאן, נדרש קיומם של שני התנאים כאחד. התנאי החמישי - הנחה ניתנת כאשר אין משתמשים בבניין במשך תקופה רצופה של עד שישה חודשים, ולתקופת אי השימוש בלבד. הנחה לקבלן סעיף 13 לתקנות ההנחה מאפשר לקבלן לקבל הנחה נוספת בגין תקופה שמעל ששת החודשים הראשונים ועד לשמונה עשר חודשים. קבלן יכול לקבל הנחה של עד 30 אחוז לאחר שוועדת ההנחות שוכנעה, כי יש טעמים המצדיקים את אי אכלוסו של הבניין. קבלן, המבקש הנחה זו, צריך להגיש בקשה מנומקת לוועדת ההנחות. זו צריכה לקבל חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית. שיעורי ההנחה להנחה בגין בניין חדש מספר שיעורים - הנחה לכל מחזיק - הנחה לתקופה של עד שישה חודשים תהיה בשיעור של עד 100 אחוז. הנחה לקבלן - הנחה נוספת, לתקופה שמעל שישה חודשים ועד שמונה עשר חודשים תהיה בשיעור של עד 30 אחוז. המועצה יכולה להחליט על שיעור נמוך יותר להנחות, או על שיעורים מדורגים לפי מבחני משנה. המועצה יכולה לקבוע שיעור גג ומבחני משנה, אשר ייושמו בכל מקרה על ידי ועדת ההנחות, לפי שיקול דעתה. ח. הנחה בארנונה לבניין ריק בסעיף 13 לתקנות ההנחה נקבע - 13. (א) המועצה רשאית, לתקופה שלא תעלה על ששה חודשים, או חלק ממנה  - לקבוע למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו ברציפות במשך תקופה כאמור לפחות, שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בו - הנחה בשיעור עד 100%. (ב) הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לבניין ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו. (ג) ניתנה הנחה לפי תקנה 12(א) לא תינתן הנחה לפי תקנה זו כל עוד לא שונתה הבעלות בבניין. המחוקק ביקש להקל על בעלים של בניין, שזכות החזקה המשפטית מוקנית לו, אולם הוא אינו משתמש בבניין הלכה למעשה. תופעה זו נפוצה במיוחד בבניינים המיועדים להשכרה. לעיתים עומד הבניין ריק לאחר שמחזיק קודם פינה אותו, ומחזיק חדש טרם תפס את החזקה. הוא הדין לגבי בניין חדש, שבנייתו נסתיימה, והוא ראוי לשימוש, אולם הבעלים טרם החל להחזיק בו בפועל ולא מסר את החזקה בו לאחר. עד לשנת 1972 היה בניין ריק פטור מארנונה. החלת החיוב על בניין ריק נבעה מרצון המחוקק להמריץ בעלי נכסים להשכיר את נכסיהם או למכרם. במתן הפטור של ששת החודשים נלקחה בחשבון תקופת זמן סבירה, בה יעמוד הנכס ללא שימוש, לאחר שהדייר הקודם התפנה ממנו. הפטור הוא לתקופה, שאינה עולה על שישה חודשים. לאחר תקופה זו, חייב מי שזכות החזקה המשפטית מוקנית לו, לשלם את הארנונה גם אם אינו מחזיק בפועל בבניין. בע"א 83/265 מיכקשווילי נ' עירית תל אביב נידונה בהרחבה שאלת הפטור המגיע לבניין ריק. העורר טען, כי במועדים, שבהם לא היה דייר בנכס, לא היה "מחזיק" כלל, ואין לחייבו בארנונה כבעלים. לחילופין, טען העורר, כי הנכס פטור מארנונה שישה חודשים מהתקופה, שעמד בה ריק. השופט אילן פסק: "גם לבניין ריק יש מחזיק. זכות הבעלים כוללת בתוכה גם את הזכות להחזקה, אלא שזו נדחית לפעמים מפאת זכותו של אחר. כאשר אין אחר כזה, חוזרת הזכות לבעלים, ולצורך הארנונה לא צריך הוא להחזיק פיסית. סעיף הפטור לששת החודשים בא להיטיב עם בעל הנכס. החוק קבע, שבאין שימוש אין גם ארנונה. לימים הסתבר, שסעיף הפטור הוא תמריץ לבעלי הבתים שלא להשכיר דירות כלל. דירות עמדו ריקות בניגוד לאינטרס של המשק, והוצע לבטל את הסעיף כליל. הנוסח הנוכחי הוא "פרי פשרה" כדברי יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה, חבר הכנסת יורם ארידור, שהביא את החוק לקריאה שניה ושלישית. ואלה דבריו: "הוועדה לא מצאה, איפוא, הצדקה לקבל את ההצעה הממשלתית כפי שהיא. לפיכך, סוכם בוועדת הפנים ואיכות הסביבה לקבל את ההצעה הזאת בתיקון, והוא - שהפטור הקיים ימשיך לגבי תקופה של 6 החודשים הראשונים... כלומר במשך מחצית השנה הזאת הפטור הקיים יימשך, ולאחר מכן יהיה דינו של בניין ריק או של דירה כזאת לצורכי ארנונה גם אם הם עומדים ריקים, כדין תפוסים לכל דבר". (דברי הכנסת פרק 76 ע' 1502 ישיבת יום 3 בפברואר 1976)." השופט אילן דחה את עמדת העירייה, כי אם היה הנכס ריק במשך תקופה העולה על ששה חודשים, אין הוא זכאי לפטור בכלל. סעיף 13 לתקנות ההנחה שינה את הפרשנות שניתנה בפסק דין זה. על פי סעיף 13, בכדי לזכות בפטור או בהנחה, על הבניין לעמוד ריק במשך שישה חודשים לפחות, והפטור או ההנחה יהיו לתקופה של שישה חודשים לכל היותר. בר"ע 85/422 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית תל אביב קבע הנשיא שמגר כי כאשר נקט המחוקק את המונח "למעשה" בהגדרת "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות - מונח, החובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר" - לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק", אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית, בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. זיקתו של הבעלים לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר. אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ כאמור, והבעלים נשאר בגפו מול הרשות. הבעלים נזקק לפטור, המוגדר בסעיף 274ב(ב) לפקודה, כאשר הנכס ריק ואינו בשימוש. מנוסחו של סעיף 274ב(ב) נובע, כי המדובר בפטור שתחולתו חד-פעמית. מדובר במערכת נתונים עובדתית, שאינה חוזרת על עצמה, ואשר נקודת הפתיחה שלה היא חד פעמית לפי מהותה. בסעיף מדובר במועד, שבו חדלו להשתמש בנכס, או במועד, שבו נגמרה בנייתו של הנכס. אלו נתונים עובדתיים, שאינם קשורים לשנת כספים פלונית דווקא, אלא אירעו כאשר אירעו, ותו לא. הפסקת השימוש בדירה, להבדיל מגמר בנייתה, יכולה לחזור על עצמה בלי קשר לשנת כספים מסוימת. זאת אם חל שינוי עובדתי בשימוש, היינו, אם היו תקופות של שימוש, שחצצו בין תקופות של אי שימוש. מפסק דין זה ניתן ללמוד, שנכס ריק, שבעליו קיבל פטור, ולאחר מכן נמכר לאחר, והבעלים האחר לא תפס בו את החזקה בפועל, ולא השכירו לאחר, אינו זכאי לפטור נוסף. על פי הגדרת הסעיף, ששת חודשי הפטור מתחילים ביום שחדלו להשתמש בבניין, והעברת הבעלות וזכות החזקה המשפטית, אין לה ולא כלום עם התנאי הדרוש לקבלת הפטור. סעיף 13 לתקנות ההנחה קובע, כי שינוי הבעלות מזכה את הבעלים החדש בקבלת הנחה. בע"ש 92/261 דניה סיבוס בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב קבע השופט הומינר, כי התכלית החקיקתית העומדת בבסיס המילים "בניין ריק שאין משתמשים בו" היא כי לצורך קבלת פטור מארנונה, אין די בכך שהנכס לא יהיה בשימוש, אלא יש צורך שיתמלאו שני תנאים מצטברים: כי הבניין ריק, וכי אין משתמשים בו. אין די בקיומו של תנאי אחד משני אלה, כדי שינתן פטור לנכס מתשלום ארנונה כללית." באותו מקרה נשארו בנכס רהיטים ופריטי ציוד, ולכן לא נתמלא התנאי לפיו הבניין ריק, ולכן לא היו המערערות זכאיות לפטור. בע"ש 91/1559 מנהלת הארנונה של עירית ראשל"צ נ' בנק מסד בע"מ נדונה בקשה לפטור לבניין ריק על פי סעיף 274ב(ב). נקבע, כי העובדה שהמשיב העדיף משיקוליו להשאיר את הגלריה שבתוך הבנק ריקה, ולא להשתמש בה, אינה גוררת בעקבותיה את המסקנה שישנה הצדקה כלשהי שהציבור יממן את השירותים עבור המשיב, והוא יהיה פטור מתשלום ארנונה בגין הגלריה, וזאת על אף שהוא מחזיק בכל המבנה. בה"פ 89/785 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עירית פתח תקוה פסק השופט גורן - "מטבע ברייתו של פטור שכזה הוא שבקשה בקשר אליו צריכה להיות מוגשת בסמוך לתקופת אי ההחזקה, כדי לאפשר לעירייה לבדוק, אם אכן הנכס זכאי לפטור. כאשר חייב במס מעלה את טיעונו בשאלה זו שנים אחדות לאחר מכן, הוא מונע מהעירייה את בדיקת נכונות טיעוניו, ומכאן, שמשמיט את הבסיס לתביעתו." בע"א 90/1130 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עירית פתח תקוה פסק הנשיא שמגר, שמחזיק הבוחר משיקוליו, להפעיל בניין לסירוגין, משתמש בו בכל תקופת ההחזקה. שימוש עונתי בבניין, כגון שימוש במחסנים בתקופת חג הפסח בלבד, הוא שימוש, שאינו מזכה את המחזיק בבניין בפטור, שניתן בגין תקופות של אי שימוש, החוצצות בין תקופות של שימוש. תוצאה זו מתיישבת עם לשון הפקודה, ועם המדיניות הראויה. הסעיף נוקט בלשון "בניין ריק שאין משתמשים בו". ריבוי זה מלמד, כי ייתכן בניין ריק, שכן משתמשים בו. על פי סעיף 13 לתקנות ההנחה ניתנת ההנחה פעם אחת בלבד במשך תקופת הבעלות, לכן אבד הכלח על הפטור בשל תקופות אי שימוש, החוצצות בין תקופות של שימוש. בעלים של בניין ריק, המעונין בפטור ממס על פי סעיף זה, חייב לפנות אל הרשות המקומית ולבקש את הפטור. עליו להוכיח, שנתקיימו בו התנאים לקבלת פטור זה. בעלים, שאינו מבקש את הפטור במועד, עלול לצאת נפסד, שכן יקשה עליו להוכיח, שהנכס היה ריק מחפץ ומאדם בתקופה הנדונה הלכה למעשה. עם זאת, אם תוכח עובדה זו, עשוי הבעלים לקבל זיכוי בדיעבד. התנאים למתן ההנחה על מנת לקבל את ההנחה צריכים להתקיים שישה תנאים מצטברים - התנאי הראשון - סעיף 13 לתקנות ההנחה הקנה למועצה את הזכות לקבוע את שיעורי ההנחה בצו הטלת הארנונה. המועצה אינה חייבת לעשות שימוש בסמכות זו, אולם המועצות של הרשויות המקומיות נוהגות לתת הנחות לבניין ריק. התנאי השני - ההנחה ניתנת למחזיק. התנאי השלישי - ההנחה ניתנת עבור בניין ריק, שאין משתמשים בו. שני תנאים אלה הינם מצטברים, וקיומו של אחד מהם בלבד אינו מספיק למתן ההנחה. התנאי הרביעי - ההנחה ניתנת בגין תקופת אי-שימוש רצופה של ששה חודשים לפחות, המתחילה ביום שחדלו להשתמש בבניין. התנאי החמישי - ההנחה תינתן לבניין ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו. לפי ניסוחו המילולי של סעיף 13, אם התחלף המחזיק בבניין, אך הבעלים לא התחלף, לא יזכה המחזיק החדש בהנחה. בפועל, מאחר שהנחה זו ניתנת לבניין שאין משתמשים בו, הרי שברוב המקרים הבעלים הינו המחזיק אשר לו הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הבעיה עלולה להתעורר במקרה כמו זה שנדון בע"א 90/1130 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עירית פתח תקוה. בפסק דין זה נדון בניין, ששימש כמחסן בתקופת חג הפסח בלבד. במקרה כזה, ייתכן שנישום ישכור בניין על מנת להשתמש בו בתקופה מסויימת בשנה בלבד. המסקנה היא, שאותו שוכר יזכה לקבל הנחה פעם אחת בלבד, וכל שוכר אחריו לא יזכה לקבל הנחה כלל, אף אם התקיימו שאר תנאי הסעיף. התנאי השישי - ההנחה תינתן בתנאי שלא ניתנה כבר לאותו נכס באותה בעלות הנחה על בניין חדש כאמור בסעיף 12 לתקנות ההנחה. לפי ניסוחו של סעיף 13, אם קיבל הבעלים הנחה על בניין חדש, הרי שלא תינתן לכל שוכר ההנחה על בניין ריק. שיעור החיוב בארנונה של נכס ריק בה"פ 92/527 קרשין נ' עירית רמת-גן שימשו המקרקעין את המבקשים כמפעל לעבודות מתכת. בשנת 1973 אושרה תכנית לפיה נקבע הייעוד של האזור הנ"ל למטרת מגורים. המבקשים המשיכו להפעיל את עסקם במקרקעין הנ"ל עד שלבסוף העתיקו את מפעלם אל מחוץ לעיר רמת גן בשנת 1989. מאז פינוי עסקם של המבקשים מהמקרקעין נותרו המבנים שעל המקרקעין הנ"ל ריקים, ולא נעשה בהם כל שימוש עד למועד הגשת התובענה. המבקשים טענו, כי העירייה סיכלה את נסיונותיהם להשכיר את המקרקעין הנ"ל למטרת העסק, וזאת עקב שינוי ייעוד המקרקעין ממלאכה ותעשיה למגורים, ועם זאת, חייבה אותם בשיעורי הארנונה כאילו מדובר במבנה המשמש למלאכה או לתעשייה ולא למגורים. העירייה טענה כי על פי התב"ע ניתן לעשות שימוש בנכסים כמעבדה, וכי המבקשים יכולים היו המבקשים להגיש בקשה לשימוש חורג בנכסים הנ"ל, ורשויות התכנון היו נענות לבקשה להתיר שימוש בנכס למלאכה ולתעשיה. השופט גורן פסק: שתי טענות אלה דינן להידחות, ומוטב להן אילולא נטענו כלל. לשיטת המשיבה היא רשאית מחד גיסא, להגביל את השימוש בנכס למגורים בלבד, ומאידך גיסא לחייבו בארנונה עבור מלאכה ותעשיה. אולם הואיל וברור גם למשיבה כי מדובר בסתירה שאיננה מתיישבת עם שורת ההגיון, הפתרון הוא לדעתה בהגשת בקשה לשימוש חורג. כלומר, אליבא דמשיבה, האזרח הוא זה שצריך לכתת רגליו בין רשויות התכנון השונות, על מנת ליישב את הסתירה הפנימית במדיניותה של המשיבה, ועל מנת למנוע עצמו מתשלום ארנונה בסכומים הגבוהים פי חמישה, מאלה שהוא סבור שעליו לשלם. תוצאה מביכה זו איננה מתקבלת על דעתי, והפתרון המוצע על-ידי המשיבה, לאו פתרון הוא. נפסק, כי המשיבה אינה רשאית לחייב את המבקשים בארנונה בגין המבנים הריקים אשר בבעלות המבקשים על-פי תעריף של מבני מלאכה ותעשיה, אלא על בסיס של בניין מגורים מסוג ג' כמוגדר בצווי הארנונה. ט. הנחה בארנונה לבניין המשמש לתעשייה סעיף 14 לתקנות ההנחה קובע הנחה בארנונה לבניין המשמש לתעשייה חדשה, במועצה מקומית שבה שיעור אבטלה גבוה. באמצעות הנחה זו מבקש מחוקק המשנה להמריץ תעשיות לפתוח מפעלים במועצות מקומיות שבהן שיעור אבטלה גבוה, ובכך לעודד יצירת מקומות עבודה. סעיף 14 קובע - 14. (א) ברשות מקומית אשר שיעור האבטלה בה עולה על 8 אחוזים רשאית המועצה לתת הנחה למחזיק בבניין המשמש לתעשייה חדשה לתקופה שמיום שהחל לשמש כאמור ובשיעורים מרביים הכל כמפורט להלן: (1) בשנה הראשונה או בחלק ממנה - 75 אחוזים; (2) בשנה השניה או בחלק ממנה - 50 אחוזים; (3) בשנה השלישית או בחלק ממנה - 25 אחוזים; (ב) בתקנה זו - "תעשיה חדשה" - מפעל תעשייתי חדש שהוקם בתחום הרשות המקומית או שהועתק מתחום רשות מקומית אחרת; "שיעור האבטלה" - ממוצע של שיעור האבטלה בשלושת החודשים האחרונים שקדמו להגשת הבקשה להנחה, לפי שיעור האבטלה החודשי בהם, כפי שפרסם שירות התעסוקה. ההנחה תינתן בהתקיים שלושה תנאים מצטברים - התנאי הראשון - ההנחה תיתן רק על ידי מועצה ברשות מקומית שבה שיעור אבטלה הגבוה משמונה אחוזים; התנאי השני - ההנחה תינתן למחזיק; התנאי השלישי - ההנחה תינתן בגין בניין המשמש למפעל תעשייתי שהוקם בתחום המועצה המקומית או שהועבר אליו. ההנחה תינתן בשיעורים מדורגים, החל מ75- אחוז בשנה הראשונה ועד 25 אחוז בשנה השלישית. כך יושווה בהדרגה מעמד התעשייה החדשה למעמד התעשיות הוותיקות. בסעיף זה לא ניתן שיקול דעת למועצה לגבי שיעורי ההנחה, אשר קבועים בסעיף. האם נרשמת כמנוי של מגזין הנדל"ן והמסים?