|
חליפין במקרקעין עסקת קומבינציה
מאת אבי שנער, שמאי מקרקעין*
|
עסקת חליפין במקרקעין, הידועה בשמה העממי הנפוץ כ"עסקת קומבינציה", הינה עסקה בה בעל הזכויות בקרקע מוכר ליזם את כל הקרקע שבבעלותו או חלק ממנה, בתמורת לקבלת חלקים במבנה שיבנה על אותה הקרקע. חלקו של המוכר במבנה מכונה אחוז הקומבינציה ושוויו הינו למעשה שווי השוק של חלק זה.
מכר מלא - בעסקת מכר מלא נמכרת כל הקרקע בתמורה לחלקים במבנה והקרקע הצמודה אליהם. משיקולי מס אין כדאיות בביצוע עסקת כזאת, שכן מס שבח, מס מכירה ומס רכישה יוטלו על מלוא שווי הקרקע.
מכר חלקי - בעסקת מכר חלקי נמכר רק חלק מהקרקע, לדוגמא 60%, והתמורה המתקבלת הינה בשיעור של 40% משווי השטחים הבנויים, לצרכי מס התמורה שמקבל בעל הקרקע עבור החלק שמכר הינה שווי שרותי הבניה על אותו החלק שנשאר ברשותו, שווי זה כולל את עלות הבנייה בתוספת הרווח היזמי.
המשמעות הקניינית של עסקת מכר חלקי הינה החלפת זכויות בעלות במגרש שלם בבעלות חלקית במגרש והמחוברים לו. עד לביצוע רשום הבנין בטאבו כבית משותף, בעל הקרקע והיזם הינם שותפים בזכויות הבעלות על החלקה כולה. בעת רשום הבנין כבית משותף, מחולקים ונרשמים השטחים הבנויים והרכוש המשותף הצמוד אליהם בהתאם להסכם, חלקם ע"ש בעל הקרקע וחלקם ע"ש היזם ו/או הקונים הסופיים.
יתרונות וחסרונות
בהשוואה למכר במזומן, יש לעסקת הקומבינציה יתרונות וחסרונות לשני הצדדים. שקלולן הכלכלי של יתרונות וחסרונות אלו מביא למציאת נקודת האיזון וקביעת אחוז הקומבינציה המהווה את מחיר העסקה.
בעל הקרקע רואה את היתרונות שבהגדלת התמורה שהוא מקבל ביחס לתמורה ממכירה במזומן בנוסף לשיקולי מס שבח והיטל השבחה. פחות בולטים לעין הם החסרונות הנעוצים בדחית קבלת התמורה, באי הוודאות בגובהה, בתלות ביזם ובסיכונים הנובעים מיכולתו לעמוד בהתחייבויותיו.
כנגד זאת רואה היזם את יתרונותיו בהקטנת הוצאות המימון, שהרי אין הוא משלם כלל בעבור הקרקע, ובצמצום סיכוני המכירה שהרי חלק מהמבנה "נמכר מראש" לבעל הקרקע. פחות מורגשים החסרונות שבהתחייבותו החוזית לבעל הקרקע הן לגבי מועד סיום הבניה והן לגבי אפשרויות מעורבותו בפרויקט.
קביעת שיעור הקומבינציה
הדרך השמאית לקביעת שיעור הקומבינציה הינה שילוב של גישת ההשוואה עם ניתוח כלכלי של העסקה מנקודת מבטם של שני הצדדים:
גישת ההשוואה - בגישת ההשוואה מתבסס השמאי על עסקות קומבינציה דומות בסביבה תוך התאמת מרכיביהן לתנאי העסקה הנבדקת, שכן הבדלים בין העסקאות במשך הבניה המתוכנן, שיעור הריבית במשק, אמינות היזם וחוסנו הכלכלי משפיעים על שיעור הקומבינציה.
ניתוח כלכלי - בניתוח הכלכלי של העסקה מתבסס השמאי על שווי השוק של הקרקע ושל הנכס הבנוי, עלויות הבניה, רווח יזמי מקובל, שעורי ריבית להון ומשך הבניה המתוכנן. את היזם מעניין הרווח מהפרויקט כולו ואילו את בעל הקרקע מעניינת התשואה עקב הדחיה בקבלת התמורה ובגין הסיכונים הנלקחים על ידו. המפגש בין רצונות הרווח והתשואה מהווה את נקודת האיזון הקובעת את אחוז הקומבינציה המתאים וההוגן לעסקה.
סיכום
מבחינתו של בעל הקרקע כדאיות עסקת קומבינציה, הוגנת ככל שתהיה, אינה דבר ברור ומובטח מראש. לפני קבלת החלטה על ביצועה מומלץ להשוותה, הן מהבחינה הכלכלית והן משיקולי מס, מול מכירת הקרקע במזומן ומול יזמות עצמית - כלומר, הזמנת שרותי בניה ופיקוח להקמת המבנה ושרותי שיווק למכירת הנכס הבנוי. כאן המקום להדגיש שיש להיזהר מיזמות עצמית "למראית עין" כיוון שעסקת קומבינציה המוצגת כעסקת שירותי בניה או כעסקת מימון לא בהכרח תוכר ככזו ע"י שלטונות המס. ההחלטה הסופית תקבע על פי תוצאת השוואה זו ובהתחשב במצב האישי והיכולת הכספית של הבעלים.
__________________
*הכותב הינו שמאי מקרקעין חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
| 