עמוד השער  |  אודות האתר  |  אודות העורך  |   הרשמה למגזין  |  כתוב לנו                  "שווי המכירה" לעניין מס שבח הערות לעמ"ש 1115/00 כץ נ' מנהל מס שבח מאת הנריק רוסטוביץ א. סיפור פשוט העוררים מכרו זכויות חכירה במשק חקלאי תמורת 660,000$. הוסכם, כי הקונים ישלמו את מס השבח ואת דמי ההסכמה למינהל מקרקעי ישראל. מנהל מס שבח הוסיף לשווי המכירה את דמי ההסכמה וגילם בשווי המכירה את מס השבח. העוררים טענו, כי יש לקבוע כ"שווי המכירה" את המחיר החוזי. ועדת הערר בראשות כב' השופט (בדימוס) סלוצקי פסקה, כי כאשר מס שבח משולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של "גילום מלא" (ע"א 296/88 זנזורי). בע"א 585/85 (וייראוך) נפסק, כי "למעשה 'דמי הסכמה' הם מס שבח הנגבה מאת המוכר מטעמים שבמדיניות הקרקעית, הדומים לאלה המונחים ביסוד מס שבח מקרקעין". לפיכך, יש מקום להוסיפו לשווי המכירה. ב. פרשנות סבוכה לסיפור הפשוט מהם דמי הסכמה? דמי הסכמה אינם "מס שבח". מס השבח מוטל על רווח שנוצר לבעל המקרקעין מיום שרכש אותם ועד ליום שמכרם. התוצאה בפסק דין וייראוך היא נכונה, אולם ההנמקה שגויה. בשנות הארבעים ובראשית שנות החמישים החכירה (השכירה) הקרן הקיימת לישראל קרקעות תמורת תשלום דמי חכירה (שכירות) שנתיים של 5%, והחוכר לא שילם את מחירם באותה עת. לאחר מכן נדרשו החוכרים לשלם חלק משווי הקרקע - לעתים 25% ולעתים 40% או 80%, ואלה מכונים "דמי חכירה ראשוניים". במקרים אלה משולמים דמי החכירה השנתיים רק על יתרת השווי של הקרקע שלא שולמה. כאשר מבקש חוכר כזה להעביר את זכויות החכירה לחוכר אחר, מבררים את שווי הקרקע (ללא שווי המחוברים והוצאות הפיתוח). כאשר מתברר ששווי הקרקע עלה מיום שהוחכרה ועד ליום העברת זכויות החכירה, דורש מינהל מקרקע ישראל 1/3 מעליית שווי הקרקע תמורת הסכמתו להעברת זכויות החכירה למרות שהמוכר לא שילם תמורתה ולא כלום. דמי השכירות השנתיים אינם נחשבים לתשלום תמורת הקרקע, והם משקפים את מחיר ההון (כמו תשלום ריבית על הלוואה ללא פירעון הקרן). אם החוכר שילם דמי חכירה ראשוניים, דורש המינהל דמי הסכמה רק בשל אותו חלק שלא שולמו בגינו דמי חכירה ראשוניים. מבחינה משפטית כל הקרקע היא בבעלות הקרן הקיימת לישראל, אולם מבחינה כלכלית מתייחסים אל החלק שבשלו שולמו דמי חכירה ראשוניים כאילו היא נרכשה על ידי החוכר. עד לתחילת שנות השמונים היה המינהל גובה דמי הסכמה של 1/3 מעליית המחיר הנומינלי של הקרקע, ורק בגבור האינפלציה ופסקי דין שניתנו כנגד שיטה זו, הוצמד שווי הקרקע מיום החכירה ועד ליום העברת הזכויות. מבחינה משפטית יש הצדקה לתשלום דמי ההסכמה, משום שהחוכר לא שילם לבעלים את תמורתה. מבחינה חברתית זוהי מדינה בעלת משטר פיאודלי כמו בימי הביניים. בתקופת הבית הראשון הייתה הקרקע בבעלות החקלאים ולא בבעלות המלך!!! הוספת דמי הסכמה ל"שווי המכירה" דמי ההסכמה משולמים מכוחו של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה תמורת הסכמת הבעלים להעברת זכויות החכירה. חובת התשלום חלה על מעביר הזכויות. כאשר הקונה נוטל על עצמו את תשלומם, אזי זוהי תמורה נוספת בעד זכויות החכירה המועברים, ומבחינה כלכלית ומשפטית אין הבדל ביניהם לבין התחייבות של הקונה לפרוע הלוואה של המוכר. אין מקום לאבחן בין חוכר המוכר את זכויותיו תמורת 800,000 $ ומשלם 200,000 $ דמי הסכמה לבין חוכר המוכר את זכויותיו תמורת 600,000 $ ומעביר את החבות בתשלום דמי הסכמה לקונה. מכל מקום, דמי ההסכמה הם הוצאה מוכרת לעניין מס שבח. גילום מס השבח ב"שווי המכירה" הסיפור כאן יותר מורכב. כאשר הקונה מתחייב לשלם את מס השבח החל על המוכר, אין מוסיפים את מס השבח למחיר (כמו שמוסיפים את דמי ההסכמה) אלא "מגלמים" אותם. נניח שאדם רכש קרקע תמורת 100,000 $ ומכר אותם תמורת 300,000 $. על הרווח של 200,000 $ יש מס שבח של 50%, כלומר 100,000 $, ולמוכר נותרו 200,000 $ נטו. א. בתחילת שנות השמונים מצא עם ישראל "פטנט" כיצד לחסוך במס - הקונה התחייב לשלמו. השיטה הייתה למכור את הקרקע תמורת 233,000 $ ומס השבח חל על הקונה. השבח היה איפוא 133,000 $ בלבד, ומס השבח היה 67,000 $. הקונה שילם בסך הכל 300,000 $ ולמוכר נותרו 33,000 $ נוספים נטו. ב. מנהל מס שבח תפס את הפטנט, ודרש להוסיף את סכום מס השבח ל"שווי המכירה" (כמו שמוסיפים דמי הסכמה). שיטה זו כונתה - "גילום חלקי". גם אז המשיך הפטנט לעבוד למרות שהכדאיות הכלכלית פחתה. המוכר מכר את הקרקע תמורת 214,000 $, השבח היה 114,000 $ ומס השבח (בשלב הזה) היה 57,000 $. סכום זה נחשב כ"תמורה נוספת" ובגינו שולם מס שבח נוסף של 28,500 $. הקונה שילם בסך הכל - 214,000 + 57,000 + 28,500 + 299,500 $ המוכר נותר עם 14,000 $ יותר, ובזמנים כתיקונם לא מזלזלים אפילו ב"כסף קטן". ג. מנהל מס שבח "תפס את הפטנט" ודרש "גילום מלא". לפי שיטה זו מטילים מס שבח גם על התמורה הנוספת של 28,500 $ וכך עד אין-סוף. התוצאה היא, שאין יותר טעם להטיל את מס השבח על הקונה. הבעיה הייתה שוועדת הערר בתל אביב פסקה שיש הצדקה רק לגילום חלקי. הלך מנהל מס שבח אצל בית המחוקקים, והפרצה בחוק נסתמה. לעמדתו של מנהל מס שבח הייתה הצדקה כלכלית ומשפטית, שכן לא צריך להיות הבדל בין מי שמוכר ומשלם מס שבח לבין מי שמעביר את החבות במס השבח לכתפי הקונה. ג. מה שהיה הוא שיהיה ואין חדש מתחת לשמש מיסוי המקרקעין בישראל הוא עושק העם. כל עוד תימשך מדיניות זו של נבחרי האומה, יימצאו פרצות נוספות ברשת דיני המס. עם ישראל הוא יצירתי, והוא מקדים את שלטונות המס הטרודים בסתימת פרצות. ולסיום עצה. אם בפרצות מס חשקה נפשכם, אל תתפתו להשתמש בשיטות משומשות שאבד עליהם הכלח. "יצירתיות" היא שם המשחק. האם נרשמת כמנוי של מגזין הנדל"ן והמסים?