|
הוועדה המקומית לתכנון ובניה - פתח תקוה המערערת והמשיבה בערעור שכנגד
נ ג ד
בית ארלוזורוב חברה בע"מ המשיבה והמערערת בערע
ור שכנגדב
ית משפט השלום פתח-תקוהבפני כב' השופט אהרן מקובר
[14.8.2003]
ערעור וערעור שכנגד על שומת שמאי מכריע
עוה"ד שפרבר, ריינהרץ בשם המערערת
עוה"ד ברגרזון, ע. הרשושנים בשם המשיבה
פסק דין
1. הצדדים הגישו ערעור וערעור שכנגד על שומה מכרעת להיטל השבחה שנערכה על ידי השמאי המכריע אמיר חופשי (להלן: "השמאי המכריע") ביום 21.10.02.
2. בתאריך 22.5.00 מכרה המשיבה מגרש בשטח של 1,038 מ"ר, הידוע כגוש 6380 חלקה 56, ברחוב נורדאו 27 בפתח תקוה (להלן: "המגרש"), לחברת א.ח. שמי יזמי פרוייקטים בע"מ.
3. בתאריך 19.7.01 נערכה שומת היטל השבחה מטעם המערערת על פי חוות דעת שמאי מטעמה מר אלכס האוזר.
בתאריך 23.8.01 הוגשה "שומה אחרת" מטעם המשיבה, על פי חוות דעת שמאי מטעמה מר רונן וגנר.
בתאריך 21.10.02 נעשתה "שומה מכרעת" על ידי השמאי המכריע מר אמיר חופשי.
4. שני הצדדים מעלים טענות שונות כנגד "השומה המכרעת" שנערכה על ידי השמאי המכריע.
5. הצדדים מודעים לכך כי הם אינם יכולים להעלות כנגד השומה המכרעת טענות שמאיות
הקשורות עם הערכותיו של השמאי, אלא טענות משפטיות בלבד. אף על פי כן, כפי שנראה להלן, כל צד מבקש להלביש את כל טענותיו, גם טענות שהינן שמאיות מובהקות וקשורות בהערכת השמאי על פי שיקול דעתו, כאילו היו טענות משפטיות.6. בית המשפט איננו מהווה "שמאי על" ואיננו מחליף את השמאי המכריע בחוות דעתו.
למרות זאת, פשה הנוהג שכל אימת שצד מקבל את השומה המכרעת והיא לא נראית לו, מיד הוא מגיש עליה ערעור ולמעשה מבקש מבית המשפט להיות ערכאה נוספת מעל השמאי המכריע גם בענינים המסורים לשיקול דעתו של השמאי המכריע בלבד. כך הוא גם במקרה שבפנינו, בחלק גדול מן הטענות שהועלו.הערעור
7. המערערת טוענת כי השמאי המכריע טעה טעות חשבונאית. בעמ' 14 של "השמאות המכרעת" (נספח
ז' בתיק המוצגים מטעם המערערת, המצורף לעיקרי הטיעון מטעמה), בפרק ה. "תחשיב", פירט "השמאי המכריע" את שווי זכויות הבניה ב"מצב קודם" לפי נוסחה של 0.8 X 500$ X 803.55 מ"ר (שורה שניה מסוף התחשיב). תוצאת המכפלות של נוסחה זו צריכה להיות 321,420 $. ואולם השמאי טעה והתוצאה אצלו היתה 401,775 $, שהיא מכפלת שני הסכומים הראשונים בלבד, ללא המכפיל האחרון בנוסחה הנ"ל של 0.8.7.1 מבדיקת הכתוב בשומה המכרעת עולה כי אכן מדובר בטעות חשבונאית גרידא. יש לתקן טעות זו ולהעמיד את שווי זכויות הבניה ב"מצב קודם" על סך של 321,420 $.
8. המערערת טוענת כי השמאי כתב בשומה המכרעת, בפרק ד. "עקרונות ומרכיבים": "הבאתי בחשבון שעל החלקה בנוי בנין ישן המיועד להריסה ששטחו כ - 240 מ"ר" (עמ' 11, סע' ד. 6). לטענת המערערת, השמאי המכריע היה צריך לגרוע משווי המגרש ב"מצב קודם" את ערך המבנה הקיים עליו, המיועד להריסה. תחת זאת, השמאי הוסיף את ערכו של המבנה הקיים לשווי המגרש ב"מצב קודם" (בשומה המכרעת, עמ' 11).
לטענת המערערת, לפחות היה צריך השמאי לקבוע שערך המבנה הוא "אפס", ברגע שקבע שהמבנה מיועד להריסה. וודאי שלא להוסיף את ערך המבנה לשווי הקרקע.8.1 מבדיקת השומה המכרעת עולה כי השמאי המכריע לא התעלם מהעובדה שעל המקרקעין ישנו בנין ישן המיועד להריסה. הוא כתב במפורש בשומה כי הוא הביא זאת בחשבון. השמאי המכריע קבע כי בכל הנוגע לשווי המגרש ב"מצב קודם" יש להוסיף את ערך המבנה לשווי המגרש. זהו ענין שבשיקול דעת השמאי המכריע ובהערכתו את שווי המגרש במצב קודם. יש גם רגליים לסברת ב"כ המשיבה, כי בכל הנוגע לשווי המגרש ב"מצב קודם", יש להביא בחשבון גם את ערך הבנין שעליו, שהיה בשימוש עובר למכירה.
כך או אחרת, השמאי התייחס לענין זה והביאו בחשבון, והעריך את שווי המגרש ב"מצב קודם" כפי שהעריך. אין מדובר בטעות חשבונאית של השמאי, ואין בית המשפט מתערב בהערכה זו.9. המערערת טוענת, כי השמאי
כתב בשומה המכרעת, ביחס לשווי המגרש ב"מצב חדש": "הבאתי בחשבון... תוספת שטחי שירות עליים בשיעור של 20% מהשטח העיקרי...". (בשומה המכרעת, עמ' 13, סע' 9 סיפא) .בלטענת המערערת, השמאי
שגה או שכח להוסיף את אותם 20% שטחי שירות שהוא עצמו קבע, ויש להוסיפם לשווי המגרש ב"מצב חדש". המערערת מפנה לתחשיב השמאי המכריע בעמוד 15 בשומה המכרעת.9.1. אכן, גם כאן, משקבע השמאי המכריע שהוא מוסיף 20% שטחי שירות לשטח העיקרי ולא עשה כן בפועל, נראה כי מדובר בטעות
בלבד. יש להוסיף , על כן, לשטח הבניה העיקרי של המגרש ב"מצב חדש" , 20% תוספת בשל שטחי שירות, כפי שקבע השמאי המכריע בשומה המכרעת. יצויין, כי אף שהמשיבה התייחסה לעניין זה בעיקרי הטעון מטעמה, הרי שבסיכומיו בעל-פה לא טען ב"כ המשיבה לעניין זה.10. המערערת טוענת, כי השמאי המכריע קבע בשומה המכרעת, כי "מבחינת התב"ע מותר לבנות שלוש קומות מרתף", ובהמשך: "הניצול האפקטיבי לחנייה ואחסנה המגלמים שווי למרכיב הקרקע הינו קומה וחצי ".
(בשומה המכרעת, עמ' 15, סע' 2).לטענת המערעת, השמאי המכריע חישב את השטח העיקרי העתידי שניתן להעביר לקומות העליונות, לפי השטח העיקרי שהוא 999.5 מ"ר כפול 35% כפול 2 קומות.
מכאן, שהשמאי העריך את השטח שניתן להעביר לקומות העליונות ב – 70% בלבד, שעה שהוא עצמו קבע
שהניצול האפקטיבי הוא 150% , ולא החשיב יתרת 80% זכויות שניתן לניידם.המערערת טוענת, כי אף שהמשיבה ניצלה את כל זכויות הבניה, הרי שיתרת 80% זכויות הבניה הן זכויות אשר בעל הקרקע יכול לניידן לקרקע אחרת, דבר המצוי בסמכות המערערת כוועדה מקומית, ועל כן היה על השמאי המכריע לתת להן משקל באופן שהיה מחשב את השטח העתידי
לפי 150%.10.1 ב"כ המשיבה טוען בתגובה, כי
בעת"מ (ת"א – יפו) 1361/01 שרה שיף ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו, תק- מח 02, קבעה כב' השופטת פלפל כי: "זכויות בניה הן זכויות "צמודות מקרקעין". זכות בניה אינה מטלטלין שיכול בעליו לנתק אותו ממקומו במקרקעין אחד ולהעתיקו למקרקעין אחר. זכות הבניה כשלעצמה אינה זכות קניינית "עבירה" שבעליה יכול להעבירה לאחר , אלא היא היתר מטעם הרשות, או לחילופין היא מגבלה על בעל מקרקעין לבנות בהם כרצונו... זכות בניה תמיד מוענקת למקרקעין מסויימים, הינה זכות הצמודה למקרקעין ולא לבעלי המקרקעין או לרשויות התכנון."10.2 ב"כ המערערת טוען, כי פסק הדין הנ"ל אינו רלוונטי מאחר והוא
עוסק בהיבטים כלכליים של התכנית נשוא אותו ענין ולא בהיבטים תכנוניים שענינם העברת זכויות ממגרש אחד למשנהו במסגרת אותה תכנית. לטענתו, אין חולק על כך שניתן לנייד זכויות ממגרש אחד למשנהו במסגרת אותה תכנית, ויש סמכות כזו למערערת.10.3 על הטענה הנ"ל משיב ב"כ המשיבה באומרו כי אמנם בסמכות הוועדה לאשר תכנית הקובעת שינוי חלוקת שטחי בניה בתכנית קיימת, אולם זאת על פי שיקול דעתה כ 'היתר שלטוני' בלבד
ואפשרות הניוד איננה זכות קנינית מוקנית ועבירה של בעלי המקרקעין, ועל כן לא ניתן לתת לאפשרות עתידית זו ערך כלכלי כבר היום.10.4 כמו כן טוען ב"כ המשיבה, כי אם בעתיד יתבקש ניוד זכויות הבניה , כי אז
תחייב המערערת בהיטל השבחה בגין כך , ועל כן אין לחייב היום בהיטל השבחה על המקרקעין דנן בעקבות האפשרות העתידית של ניוד הזכויות. ב"כ המערערת חולק בתגובה גם על טענה זו, וטוען כי בעת מימוש הזכויות מחויבת העסקה בהיטל השבחה בגין הזכויות המושבחות של הנכס, ובכללן אחוזי בניה שניתן לניידם למגרש אחר.10.5 אכן, בסמכות המערערת לאשר ניוד זכויות בניה ממגרש אחד למשנהו. סביר להניח, שאם כך יהיה, תחייב המערערת בהיטל השבחה בגין אותו ניוד זכויות, כך שבכל מקרה לא תיפגע במידה ואכן יהיה ניוד בעתיד של הזכויות האמורות.אני סבור כי השמאי המכריע לא שגה באופן מהותי בכך שלא חישב בשווי המגרש ב"מצב חדש" את יתרת הזכויות שלא נוצלו במסגרת המגרש דנן. מה עוד שלא ניתן גם לנצלן במסגרת מגרש זה, מאחר ולדברי ב"כ המערערת זכויות הבניה נוצלו כבר כולן בפועל.
11. המערערת טוענת כי היא הציגה בפני השמאי המכריע את הסכם המכירה של המגרש, ממנו עולה כי המגרש נמכר בסכום העולה על הערכת השמאי, ואילו השמאי המכריע התעלם לחלוטין מהסכם המכר ולא נתן משקל לסכום ששולם עבור המגרש על פי אותו הסכם.
11.1. גם בעניין זה, מבדיקת השומה המכרעת לא ניתן לומר כי השמאי המכריע התעלם מהסכם המכירה. להיפך, השמאי המכריע כתב במפורש, בסעיף 5.1 בשומה המכרעת,
"על פי חוזה מכר מיום 22.5.00 נמכר המגרש תמורת 4,000,000 ₪ המהווים 954,198 $. בהסכם נכתב שהיטל השבחה בגין זכויות קודמות יחול על המוכרים ובגין תוכניות חדשות על הקונים". טרונייתו של ב"כ המערערת, כפי שהעלה בסיכומיו בעל פה, שהשמאי המכריע היה צריך לכתוב ולהסביר מדוע הוא מעריך את השומה שלו נמוך יותר מעיסקת המכר, והוא לא נתן הסבר כאמור. השמאי המכריע כתב בשומה המכרעת כי היה בפניו הסכם המכירה, ואף ציין את פרטי ההסכם.אין חיוב שהשמאי המכריע יפרט ויסביר בתוך השומה המכרעת מדוע הוא אינו מקבל את הכתוב בהסכם המכירה. אין השמאי המכריע חייב להשביע רצונו של כל צד בהסברים בשומה. השמאי המכריע צריך להראות כי הוא היה ער לטענות ולמסמכים שהוצגו בפניו, ולהסביר כיצד הוא הגיע לשמאות כפי שנקבעה על ידו. משכתב השמאי המכריע כי הוא ראה את הסכם המכר, הרי שעניין זה היה בפניו בעת שערך את השומה המכרעת, והטענה שהשמאי המכריע התעלם מהסכם המכר לחלוטין אינה יכולה להתקבל.
הערעור שכנגד
12. המערערת שכנגד טוענת, כי השמאי המכריע טעה כאשר קבע בשומתו שלצורך חישוב ההשבחה יש להביא בחשבון שטחי שירות עליים בשיעור של 20% מהשטח העיקרי.
12.1. במהלך הסיכומים בעל פה לא העלה ב"כ המערערת שכנגד טענה זו. משכך, נחשבת המערערת שכנגד כמי שזנחה את טענתה הנ"ל. בית המשפט גם התייחס לענין זה במסגרת הערעור העיקרי. בנוסף, ב"כהמערערת שכנגד גם אינו חולק על כך שאכן, על פי החלטת הוועדה המקומית מיום 22.2.93,שיעור שטחי השירות במבני צבור הינו עד 20% משטח שימוש עיקרי, כפי שציין השמאי המכריע בשומה המכרעת (בעמ' 4 סע' 3). טענתו של ב"כ המערערת שכנגד בענין זה הינה פלפול בלבד. שטחי השירות העליים משביחים את שווי המגרש והשמאי המכריע היה רשאי להביא בחשבון את שטחי השירות העליים, כפי שעשה.
13. המערערת שכנגד טוענת, כי טעה השמאי המכריע בקובעו שיש לחשב את שווי זכויות הבניה במרתפים, שהועברו לקומות העליונות, לפי שווי עיקרי. לטענתה, אין להתחשב כלל בזכויות בניה אשר ניתן יהיה לממשן רק לאחר בקשה ומתן הקלה בתוספת קומות והעברת הזכויות לקומות אלה.
13.1. גם לטענה בדבר זכויות הבניה שהועברו משטחי המרתף לשטחי הקומות העליונות, כבר היתה התייחסות במסגרת הערעור העיקרי. השמאי היה רשאי לחשב את ערך זכויות הבניה במרתפים, שהועברו לקומות העליונות. בפועל, השמאי אף לא חישב את כל הזכויות האלה אלא את חלקן בלבד, כפי שראינו מערעורה של המערערת בענין זה. בכל הנוגע לשווי של הזכויות, הרי שמדובר בטענה שמאית המתייחסת להערכת השמאי. טענה זו איננה טענה משפטית.
14. המערערת שכנגד טוענת, כי שווי יחידת קרקע מבונה צריך להיות זהה , הן בהערכת "מצב קודם" והן בהערכת "מצב חדש". לטענתה, השמאי המכריע העריך את שווי יחידת קרקע מבונה ב "מצב קודם" לפי 500 $ למ"ר, בעוד שבמסגרת הערכת "מצב חדש", הערכת השמאי היתה 600 $ למ"ר . לטענת המערערת שכנגד, צריך לקבוע שווי זהה בשני המקרים, או 500 $ למ"ר או 600 $ למ"ר. (בכתב הערעור שכנגד טענה המערערת שכנגד כי השווי צריך להיות 600 $ בשני המקרים).
14.1. מאחר ובסיכומיו בעל פה טען ב"כ המערערת שכנגד, כי השווי צריך להיות: "או 500$ או 600$ למ"ר", הרי שאפילו המערערת שכנגד איננה יודעת לנמק מדוע לטעמה צריך להיות השווי לפי הסכום האחד או לפי הסכום האחר. בכל מקרה, מדובר בהערכת שווי שנעשתה ע"י השמאי המכריע, ולא בטענה משפטית.
סיכום
15. ערעורה של המערערת מתקבל ביחס לטענות המפורטות בסעיפים 7 ו- 9 לעיל, ונדחית לגבי שאר הטענות.
16. הערעור שכנגד נדחה כולו.
17. היטל ההשבחה יתוקן על פי האמור בפסק דין זה.
18. המשיבה, שהיא גם המערערת שכנגד, תשלם למערערת החזר אגרת משפט בצרוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מיום ההוצאה ועד יום התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000₪, בתוספת מע"מ ובצרוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מהיום ועד התשלום בפועל.
19. בשולי הדברים מוצא בית המשפט לנכון להביע מורת רוחו בכל הקשור עם ההודעות, התגובות והתגובות להודעות שהוגשו ע"י הצדדים לאחר הסיכומים בעל פה, אשר חרגו מהרשאת בית המשפט ובחלקן הוגשו אף ללא רשות כלל.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ שני הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה.
ניתן היום, ט"ז באב, תשס"ג (14 באוגוסט 2003), בהעדר.