1. מהות התביעה:

זוהי תביעה לפינוי הנתבע מהנכסים [להלן: "המושכר"] המצויים במתחם ברח' אילת 56 עד לפינת רח' אברבנאל 3 בתל-אביב, הידוע גם כחלקות 126,129 בגוש 7082, והמסומנים בצהוב בנספחים א'1 ו – א'2 לת/1, ולהחזירם לתובעת כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמו.

2. עיקרי המסכת העובדתית:

הנתבע הינו דייר מוגן במושכר עפ"י חוזה שכירות מוגנת שנעשה עם התובעת, והמצורף כנספח ב' לת/1, ועפ"י פסקי הדין המצורפים כנספחים ג'1 ו- ג' 2 לת/1.נ

3. הפלוגתאות בין הצדדים:

טיעוני התובעת:

א. התובעת הינה שותפות רשומה המחזיקה במושכר כדייר מוגן.

ב. התובעת השכירה לנתבע את המושכר בשכירות מישנה.

ג. הנתבע פיגר בתשלום דמי השכירות, קבע באופן חד צדדי את גובהם וסירב להעלות דמי שכירות על פי הקבוע בחוק.

ד. מאז אוקטובר 2000 לא המשיך הנתבע בתשלום דמי השכירות, לפיכך קמה נגדו עילת פינוי לפי סע' 131[1] ו- 131[2] לחוק הגנת הדייר נוסח משולב], התשל"ב-1972.

טיעוני הנתבע:

א. לשותפים החדשים בשותפות סבירסקי אין זכות לפעול במקום השותפים הקודמים שאיתם נעשתה השכירות ו/או בשם השותפות.ו

ב. מכחיש את כל טענות התובעות לגבי דמי השכירות.

4. המסכת הדיונית:

בתיק נשמעו ראיות:

מטעם התובעים:

עת/1 מר שלומי עוז נחקר על תצהירו ת/1.

הוגש מכתב וסומן ת/2.

מטעם הנתבעים:

עה/1 מר יוסף משיח נחקר על תצהירו נ/1.

הוגשה תעודת עובד ציבור וסומנה נ/2.

5. דיון והכרעה:

לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק ובחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, אך יינתן לנתבע סעד מן הצדק.

להלן נימוקי למסקנות אלה:

6. מעמדה של התובעת במושכר:

א. הנתבע טוען כי ממסמכים שהוגשו באמצעות תעודת עובד של הגב' מזל אבודהרם, רכזת בכירה בעמידר [סומן נ/2], עולה כי שלומי עוז וראובן זלוף באו בנעלי השותפים הקודמים בתובעת, מבלי שנתקבלה לכך הסמכת הבעלים ברשות הפיתוח, בכתב ומראש כפי שנדרש על פי רישומי השכירות עם המינהל, וכמו כן נוהלו נגד התובעת הליכי פינוי בגין הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה, ובית המשפט לפנים משורת הדין העניק לתובעת סעד מן הצדק. עוד הוא טוען, כי בחוות דעת שצורפה לתעודת עובד הציבור, נקבע כי התובעת ממשיכה להפיק רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה, והדבר מקים כנגדה עילת פינוי לפי סעיף 131[6] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, כתוצאה מכך לדעת הנתבעים אויינה הגנת התובעת מכוח חוק הגנת הדייר, והנתבע הפך להיות לדייר ראשי במושכר.

ב. מעיון במסמכי עובד הציבור עולה כי התובעת שמרה על מעמדה כדיירת מוגנת במושכר, ולא איבדה אותו כתוצאה מהחלפות השותפים או כתוצאה מתביעת פינוי כלשהי, ובעקבות הסכם מכר מתאריך 12.02.02, אף הפכה לבעלים של המושכר.

לפיכך, אני דוחה טענה זו של הנתבעים.

7. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות ותוספות:

א. סעיף 131[1] לחוק קובע:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחד, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

[1] הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו".ו

ב. כללי:

"דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות בתשלומים, עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אין די לעניין זה בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות". [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 9; וכן ראה גם ע"א 582/81 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז, 1320].

"אי תשלום הפרשים הנובעים מהעלאת דמי השכירות בבתי עסק, בהתאם לסעיף 52א[א] לחוק מהווה עילת פינוי לפי סעיף 131[1]. ההעלאה הקבועה בסעיף 52א היא העלאה אוטומטית מכוח החוק. אין היא דורשת שמאות ואף לא ההערכה, אלא מדובר בפעולה אריתמטית פשוטה. אין חובה לפנות לבית הדין לשכירות לשם קביעת דמי השכירות על מנת שיקבע את שיעורי ההעלאה, שכן העלאה הזו נובעת ישירות מן החוק".

[בר אופיר לעיל, עמ' 10].ו

ג נטל ההוכחה:

"בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת, ובלשון אחרת: מוטל עליו נטל ההוכחה לקיומן של העובדות הללו. אם הדייר טוען שבעל הבית סרב לקבל ממנו דמי שכירות – אין להטיל עליו [על הדייר] את נטל ההוכחה של טענתו; לא הוא חייב להוכיח את טענת הסירוב אלא בעל הבית חייב להוכיח את העובדות שעליהן מבוססת תביעתו. הווה אומר שאם טענת הסירוב מתקבלת על דעתו של בית המשפט, דין התביעה להידחות כיוון שבעל הבית לא הרים את הנטל המוטל עליו".

[בר אופיר לעיל, עמ' 10/א'-ב', וראה עם ע"א 216/64 רחמים נ' זבה פ"ד י"ח [4], 125].

ד. דיון ומסקנות:

1. בסעיף 12 לתצהירו נ/1, טוען הנתבע, כי דמי השכירות עומדים כיום על סכום של 400 ₪ לחודש.

התובעת טוענת כי דמי השכירות עומדים על סכום זה מכיוון שהנתבע סירב לשלם את התוספות שחלו עפ"י הדין ועפ"י שינויי המדד.ו

הנתבע נשאל על כך בחקירתו:

"ש. מפנה לסע' 12 לתצהיר – בפיסקה השלישית כי כיום שכר הדירה עומד על 400 ₪ - למה אתה מתכוון כיום - מועד עריכת התצהיר?

ת. בתשלום האחרון שלחתי להם 400 ₪, ביקשתי מהם לשלוח לי את התוספות על פי הגנת הדייר לאותה שנה. אני לא ידעתי כמה להוסיף במשך 10 שנים אחרונות, שכ"ד משתנה. הבן שלי רו"ח, זה משתנה בהתאם לתוספות שחלו.

...

ש. האם נכון כי לפני שנה שילמת 400 ₪?

ת. לא היתה אינפלציה לפני שנה. נכון שילמתי סכום זה.

...

ש. אמרת כי בנך הוא רו"ח, האם ביקשת ממנו לחשב את התוספות לשכ"ד?

ת. הוא הסתכל על 10 שנים אחרונות, הוא אמר לי כי שילמתי בתקופה זו את התוספות הנכונות. מאז נכנסנו איתו למלחמה, שילמתי 400 ללא תוספות ... לא אוכל לזכור אם מאז 95 אני משלם 400 ₪ לחודש. מאז שהם נכנסו לנהל את החצר ונכנסו איתי לעימותים אני משלם 400 ₪ לחודש.

ש. האם משנת 97 אתה משלם סכום זה?

ת. יכול להיות.נ

ש. אתה ידעת שבכל שנה יש על פי חוק העלאות שכ"ד?

ת. כן. על פי מדד.

ש. כי משנת 97 לפחות יש כל שנה העלאה?

ת. יכול להיות.

ש. הבן שלך רו"ח לא אמר לך זאת למרות שאמרת כי נתת לו לבדוק?

ת. הוא מתעסק בדברים יותר רציניים.

ש. אני מפנה לנספח ט/1 לתצהירך הקבלה מיום 1.1.1999 – קבלה מהתובעת

ת. לאחר שקיבלו כספים הם שלחו קבלות.

ש. נספח ט/1 אכן צויין סכום השכ"ד 450 ₪ מדוע לא שילמה מאז 1.1.1999 סכום זה?

ת. ביקשתי מהם שיעבירו לי איך הם הגיעו לכך ולא קיבלתי תשובה. ידוע כמה עולה האינפלציה עפ"י כך עושים חשבון – זה שהוא כותב שמגיע לו לא אומר כלום.ו

ש. מאז 97 ועד 99 אתה משלם 400 ₪, ידעתי כי הסכום צריך להעלות עם המדד. אם חלקת על הסכום הכתוב בקבלה מדוע לא כתבת על כך לתובעת?

ת. אני לא צריך לדעת זהו הסכום, אני ביקשתי שיגידו לי מהי התוספת ".

[עמ' 25 שורה 10- עמ' 27 שורה 3 לפרוטוקול].

מחקירה זו עולה, כי הנתבע ידע כי עליו לשלם תוספות לשכר הדירה אך במשך שנתיים לפחות הוא לא שילם כל תוספת לשכר הדירה, ומתרץ זאת בסיבות שונות: אי ידיעה כמה להוסיף למרות שבנו רו"ח ומדובר בחישוב שקל לעשותו ולמרות שבחשבונית שניתנו לו נרשמה התוספת [נספחים ט1 – ט4 לנ/1], וכן בגין הסכסוך עם התובעת שרצתה לפנותו.

כאמור בסעיף 7[ב] לפסק דין זה אי תשלום הפרשים הנובעים מההעלאות דמי שכירות בהתאם לסעיף 52א מהווה עילת פינוי לפי סעיף 131[1], ועל כן אני קובע כי במקרה דנן נוצרה עילת פינוי.

2. עוד טוענים התובעים כי הנתבע שילם דמי שכירות בפעם האחרונה בספטמבר 2000, ועד למועד הגשת התביעה ב – 18.10.2001, לא התקבל ממנו תשלום נוסף.

בכתב ההגנה הכחיש הנתבע את אי תשלום דמי השכירות, וטען כי בעבר היה מופיע נציג התובעת וגובה את שכר הדירה, ורק לאחרונה חדל נציג התובעת להתייצב ולגבות את שכר הדירה ולא השאיר כל כתובת.

רק בתצהירו נ/1 מעלה הנתבע לראשונה טענת הגנה, כי התובעת ומנהליה סירבו לקבל ממנו את תשלום שכר הדירה.

בעמ' 19 לפרוטוקול הביע ב"כ התובעות התנגדות לטענה זו בהיותה שינוי חזית, וחזר על התנגדותו זו בסיכומיו, ולפיכך טענה זו של הנתבע לא תישמע בהיותה שינוי חזית.

הנתבע נשאל בחקירתו על התקופה בה נטען, כי לא שילם את שכר הדירה.

"ש. לת/1 צורף מכתב אליך שסומן נספח 18 – ב- 11.2000 הפסקת לשלם דמי שכירות. נשלח לך מכתב בדואר ב- 20.11.2000, בו התבקשת להמשיך לשלם את דמי השכירות. מדוע מאז חודש 11.2000 הפסקת לשלם?

"ת. עוז אמר כי הוא יבוא ויקח ממני את הכסף. זלוף לא רצה לקבל את הכסף. עוז אמר לי עשרות פעמים כי הוא יבוא.

ש. נכון כי מ- 11.2000 במשך שנה לא ראית את שלומי עוז?

ת. ראיתי אותו בבית המשפט. הם לא באים לחצר הם באים לחצר פעם בשלושה חודשים.

ש. עד 11.2000 ראית את עוז?

ת. אם הוא בא אלי אז אני רואה אותו".

[עמ' 21 שורה 22 – עמ' 29 שורה 7 לפרוטוקול].

מחקירה זו עולה , כי הנתבע אכן לא שילם את שכר הדירה במשך שנה, וגם אם נניח כי מנהלי התובעת לא באו אל הנתבע לקחת ממנו דמי שכירות, על הנתבע היה לשלם את דמי השכירות באמצעות הדואר למשרדה של התובעת שהיה מצוי בסמוך למושכר בו החזיק, או לבצע מסירה אישית במשרדה.

לפיכך, הגעתי למסקנה כי נוצר ניתוק בהמשכיות התשלומים, וגם כאן נוצרה עילת פינוי לפי סע' 131[1].

3. לאור האמור לעיל, הרי שנתגבשה נגד הנתבע עילת פינוי גם לפי סע' 131[2] לחוק הגנת הדייר, הקובע כי קמה עילת פינוי כאשר:

"הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

במקרה דנן, סעיף 2 לחוזה השכירות קובע כי:

"מתחייב בזה השוכר לשלם את דמי השכירות, וכן יתר התשלומים עבור שירותים במועדם, וכל פיגור, שיהוי, עיכוב, סירוב או מניעה מצדו בתשלומים במלואם או מקצתם דיה כדי לגרום להפרת החוזה, ויהא זכאי המשכיר לדרוש פינוי השוכר מן המושכר. למניעת ספק מוצהר בזה מפורשות כי גביית דמי השכירות במקרה כזה לא תחשב כויתור או הסכמה מצד המשכיר".

8. סעד מן הצדק:

א. סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא:

"על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".

במסגרת שיקוליו של בית המשפט לתת סעד מהצדק יש להתחשב בכך כי:

"חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין".

[ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה , רמ"ג פד"י ל"ה[3], 656].

במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה קומה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, מתוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום.

[ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עיזבון המנוח סייג פד"י כ"ה[2], 62] [בר אופיר לעיל עמ' 142].

מתי אם כן יינתן סעד זה?

כאשר:

"בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה".

[בר אופיר לעיל, עמ' 142 ].

כמו כן:

"הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאות הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית".

[ע"א 143/53 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי פ"ד י"א[1], 17].

שיקולים נוספים למתן סעד מן הצדק:

1. טיב המושכר:

"... מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מציאות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל לראשו ".

[בר אופיר לעיל, עמ' 142].

במקרה דנן מדובר בבית עסק.

2. מהות ההפרה:

" המגמה העולה מפסיקתו של בית המשפט העליון לעניין מתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא, כי אם התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש יזכה הדייר לסעד המבוקש. אולם כאשר אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת, הנטייה תהיה שלא להעניק את הסעד ".

[בר אופיר לעיל, עמ' 164/א ; וכן רע"א 88/359 שטרנפלד נ' עזבון המנוח חסון]

במקרה דנן, מדובר באי תשלום דמי שכירות לתובעת במשך שנה.

3. התנהגות הצדדים:

" התנהגות הצדדים ובמיוחד התנהגות הדייר, משמשת שיקול חשוב בין השיקולים הרבים והמגוונים הראויים להישקל כשדנים בסעד מן הצדק... "

[בר אופיר לעיל, עמ' 142/ב ; וכן ע"א 88/81 אלטחורי נ' מזרחי פ"ד ל"ז(3) 310, 314 ]

במקרה דנן כבר ניסה הנתבע לתקן את דרכיו, ושילם לתובעת 6000 ₪ בגין דמי שכירות בשני שיקים אשר צורפו למכתב ששלח בא כוחו בתאריך 06.02.2002, שהוא לאחר הגשת התביעה. עד הגעתם של השותפים החדשים בשותפות לא היתה כל בעייה עם הנתבע כדייר במושכר. התנהגותם של מנהלי התובעת אינה תמימה, ולראייה, התלונה במשטרה שהוגשה נגד מר זלוף [נספח ז' לנ/1].

4. הנזק ניתן לתיקון:

שוכנעתי, כי ניתן "לכמת" ולתקן את הנזק הכספי שנגרם לתובעת עקב אי תשלום דמי שכירות.

5. לסיכום:

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ובנגד מתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאותו חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שעיגן את זכויות הקניין, כזכות חוקתית על חוקית, ועל סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי, כי יש ליתן לנתבע סעד מן הצדק, שימנע את פינויו מן המושכר.

10. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן:

א. אני מורה לנתבע לפנות ולסלק ידו מהנכסים המצויים במתחם ברח' אילת 56 עד לפינת אברבנאל 3 בתל-אביב, הידוע גם כחלקות 126,129 בגוש 7082, והמסומנים בצהוב בנספחים א'1 ו- א'2 לת/1, ולהחזיר את החזקה בהם לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמו.

ב. צו הפינוי כנגד הנתבע, לא ייכנס לתוקפו באם ישלם הנתבע לתובעת פיצוי כספי בסך -.25,000 ₪, לא יאוחר מיום 15.12.2003.

ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של -.12,000 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום י"ט באלול, תשס"ג (16 בספטמבר 2003) בהעדר הצדדים

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

אשר גולדין, שופט סג"נ