ת"א 4006/01

[25.6.2003]

עו"ד מאירי יוסף בשם התובעת

עו"ד גליקס יהושע בשם הנתבעת

פסק דין

1. תובענה זו מעוררת את שאלת הפרשנות הראויה של סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") ויישומו.

העובדות

2. התובעת הינה רשות מקומית.

3. הנתבעת הינה הבעלים של נכס, אולם תעשייה (להלן: "הנכס") המצוי הרח' היוצר 12 באיזור התעשיה בחולון.

4. על פי הנטען בכתב התביעה המתוקן (שהוגש בהסכמה ביום 23.7.02) נותרה הנתבעת חייבת לתובעת סכום של 41,366.80 ₪ בגין תשלומי ארנונה כללית, מים, ביוב ופינוי פסולת בגין הנכס לתקופה שמיום 7.3.2000 ועד ליום הגשת התביעה - 22.8.2001.

5. אשר על כן, התובעת הגישה תובענה זו כנגד הנתבעת בסדר דין מקוצר. הנתבעת לא התגוננה במועד וביום 20.1.02 ניתן נגדה פס"ד בהיעדר הגנה. במועד מאוחר יותר פסק הדין בוטל בהסכמת הצדדים כפי שיפורט להלן.ב

טענות הנתבעת

6. הנתבעת מבססת את טענתה על הוראת סעיף 330 לפקודה הקובעת כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחובתו של מחזיק בשיעור הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה"

(הדגשות שלי - ר.א.)

7. לטענת הנתבעת מכח הוראה זו אין היא חייבת בארנונה מן הטעמים הבאים:

(א) בתקופה הרלוונטית לתביעה הבנין לא היה מיושב;

(ב) בתקופה הרלוונטית לתביעה היה לבנין גג אזבסט בן למעלה מ – 30 שנה אשר מהווה סכנה ליושבים בו ולסביבתו המיידית;

(ג) הנתבעת מסרה הודעה על כך לתובעת.

לפיכך, לטענת הנתבעת יש לדחות את התביעה לגופה.

הפלוגתא

8. כבר עתה אומר, שב"כ המלומד של התובעת, בהגינותו, לא חלק על מרבית המערכת העובדתית המפורטת לעיל שנטענה ע"י התובעת.

המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים הינה לעניין השאלה האם נכנס מקרה זה לגדר הביטוי "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" המופיע בהוראה הנ"ל.

לטענת התובעת, יש לפרש ביטוי זה "בראייה כלכלית" – דהיינו, לשיטתה, על מנת להגיע לתוצאה שנכס ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו יש לבחון את עלות התיקון הדרוש להשמשת הנכס. אם עלות התיקון הינה סבירה – ושאלת הסבירות של עלות זו הינה עניין שבית המשפט צריך להכריע בו – הרי שלא ניתן לאמר שהנכס ניזוק במידה שאי אפשר להשתמש בו.

כמו כן טענה התובעת כי ההודעה שמסרה הנתבעת לא היתה כדין.

לטענת הנתבעת, יש לפרש ביטוי זה "בראייה קניינית" – דהיינו, המצב העובדתי של הנכס הינו נתון של קבע. צריך להביט עליו “as is” ולהחליט האם כמות שאינו אינו ניתן לשימוש. אין לחייב את המחזיק בהוצאת אפילו שקל בודד אחד להשמשת הנכס שכן הדבר מהווה פגיעה בלתי מוצדקת בקניין הפרט, המהווה ערך חוקתי מוגן.

ההליכים

9. ההליכים שהתקיימו בתיק היו כדלקמן:

(א) בדיון שהתקיים בפני ביום 12.11.2002 הוריתי, מכח סמכותי הקבועה בסעיף 90 (10) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984 על מינויו של מר אורמן, מהנדס ושמאי מקרקעין, כמומחה בתיק, וזאת על מנת שיחווה דעתו בשאלה מהי עלות החלפתו של הגג.

(ב) ביום 20.3.03 הגיש המומחה את חוות דעתו בה קבע כי עלות זו הינה בסך של 36,500 ₪ (לא כולל מע"מ).

(ג) ביום 27.11.02, עוד טרם מתן חוות הדעת, הודיע ב"כ הנתבעת כי גג הנכס תוקן וכעת הינו מושכר לצד שלישי. ב"כ הנתבעת צירף להודעתו את החשבוניות שלטענת הנתבעת ניתנו בגין תמורת תיקון הגג, בסכום כולל של 78,416 ₪ (לא כולל מע"מ). ואולם הנתבעת הודיעה עוד כי עלות זו משותפת לגג הנכס וכן לגג המבנה השכן, כך שלמעשה, עלות תיקון גג הנכס נשוא תובענה זו הינו מחצית סכום זה בסך של 39,208 ש"ח.

(ד) ב"כ הנתבעת הודיע כי דמי השכירות החודשיים המתקבלים כעת בגין הנכס הינם בסך של 570 דולר ארה"ב לחודש, וצירף את הסכם השכירות.

(ה) ביום 11.5.2003 התקיים דיון נוסף בפני בו הסכימו הצדדים כי החומר העובדתי הרלוונטי נמצא כולו בפני, וכי השאלה שנותרה לדיון הינה משפטית בלבד, ולפיכך אין כל מניעה כי יינתן על ידי פסק דין סופי בתובענה על יסוד החומר הנ"ל, הטיעונים המשפטיים, והשלמת טיעון.

מסירת הודעה

10. בסעיף 9 לתצהירה טענה הנתבעת כי מיד עם פינוי הנכס בחודש 3/00 הודיעה לתובעת שהנכס אינו ראוי יותר לשימוש, ובחודש 2/01 החליטה ועדת החריגים של התובעת לדחות את בקשתה להכיר בנכס כנכס שאינו ראוי יותר לשימוש.

לטענתה – בכך מיצתה הנתבעת לקיים את חובת ההודעה הקבועה בסעיף 330 לפקודה.

המצהירה לא נחקרה על תצהירה וגירסתה זו לא נסתרה.

בכל מקרה, בוודאי שיש לראות בהגשת בבקשה שהוגשה לועדת החריגים כהודעה שהומצאה כדין.

אשר על כן,לדעתי, במקרה זה – הוכחה מסירתה כדין של הודעה.

"ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" - ניתוח גישות הצדדים ובחירה ביניהן

11. אודה כי התלבטתי לא מעט בין גישות הצדדים. איש איש וטעמיו עימו. תורמת להתלבטות העובדה כי הפסיקה הקיימת בנושא הינה מועטה ביותר, ושתי הגישות הנוגדות מתרוצצות בה בצוותא. למותר לאמר שאין כל תקדים מחייב מבית מדרשו של בית המשפט העליון בעניין, ומכל מקום לא הובא לידיעתי כזה.

12. התובעת סומכת יתדותיה על פסק הדין המצוטט ביותר בנושא, בעניין ה"פ (ת"א) 5074/86 עיזבון ראובן חסון נ' עיריית תל אביב יפו (רוסטוביץ, "ארנונה עירונית", כרך ג' עמ' 648, מפי כב' הש' א. שלו), שם אומצה גישת התובעת כבסיס לפרשנות ההוראה, עת נקבע:

גישה זו אומצה גם בפסקי נוספים: ע"ש (ת"א) 288/00 עדן יפו בע"מ נ' עיריית תל אביב (לא פורסם – מיום 25.3.02, מפי כב' הש' שרה דותן), ת.א. (חי') 20108/92 מאפיה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' עיריית עכו (רוסטוביץ' הנ"ל, כרך א' עמ' 812, מפי כב' הש' ד"ר נ. דנון) ועוד.

13. לעומת זאת, אומצה בפסיקה נוגדת גם גישת הנתבעת, וזאת בפסה"ד בעניין ת.א. (חי') 62132/96 עיריית חיפה נ' פדול גטאס (רוסטוביץ' הנ"ל כרך ג', עמ' 684, מפי כב' הש' א. גנון) שם מנתח בית המשפט את פסה"ד בעניין עיזבון חסון הנ"ל וקובע:

14. הלכה פסוקה היא שחוקי מס יש לפרש כפי שמפרשים כל חוק. נקודת המוצא הינה לשון החוק, ורק אם נמצא עיגון בלשון החוק לפרשנות המוצעת תיבחר הפרשנות הראויה בהתאם לתכלית החוק – אותן מטרות אשר בה החוק להגשים. עמד על כך כב' נשיא בית המשפט העליון, השופט ברק, בפסה"ד בעניין ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות פ"ד ל"ט (2) 70:

וחזר על הדברים כב' הש' מ' אילן בעניין ע"א 3174/96 אברהם סובאג נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד נ"ג (2) 106, שם עמדו לדיון פרשנותם של כללי הפטור ממס שבח מקרקעין:

15. בעיני, אין ספק ששתי הפרשנויות המוצעות עומדות במבחן המילולי וניתן למצוא לשתיהן עיגון ונקודת אחיזה בלשון הוראת סעיף 330 לפקודה. בכך מקויים התנאי שמי שטוען לקיומו של פטור ממס חייב להצביע על הוראת חוק מפורשת המקנה לו את הפטור: בג"צ 4140/95 סופרפארם (ישראל) בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ פ"ד נ"ד (1) 49.

16. השאלה שנשאלת בעניננו היא מהי תכליתו של הפטור מארנונה המוענק בסעיף 330 הנ"ל?

לשם הבנת תכלית הפטור יש להזקק תחילה למושכלות היסוד הראשונים בדבר מטרותיה של הארנונה, הטלתה וגבייתה.

ארנונה מוטלת לשם מימון השירותים אשר הרשות המקומית חייבת לספק לתושביה על פי דין. ראה בעניין זה בג"צ 6741/99 ארנן יקותיאלי נ' שר הפנים פ"ד נ"ה (3) 673, והפסיקה המצוטטת שם.

בפסק דין זה הושווה תשלום הארנונה לתשלום מס הועד אותו חייב לשלם כל דייר בבית משותף לקופת נציגות הבית המשותף (שם, בעמ' 685).

17. ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס. מחזיק פירושו – אדם המחזיק למעשה בנכס (סעיף 1 לפקודה). הכוונה היא למי שהוא המחזיק מבחינה עובדתית בנכס.

המחזיק איננו בהכרח הבעלים. מכח מטרות הארנונה הרציונל לכך הוא ברור: ישלם את הארנונה זה שמקבל את שירותי הרשות המקומית בגין הנכס. כך, מי שחדל להיות מחזיק בנכס – פוסקת חובתו מתשלום הארנונה (ובלבד שמסר על כך הודעה כדין לרשות המקומית – סעיפים 326 – 325 לפקודה).

18. ואולם, לא רק שימוש בפועל מביא לחיוב בארנונה. גם במקרים בהם לא מתקיים שימוש בנכס קיימת חובת תשלום ארנונה. חובת תשלום ארנונה נובעת מההחזקה בנכס ולא מהשימוש בו. "החזקה" הינה מונח רחב יותר מאשר שימוש.

בענין זה ראה: ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל אביב פ"ד מ"ה (3) 769, וכן ראה: בג"צ 227/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה פ"ד ל"ח (4) 413.

אף הרציונל לכך הוא ברור: גם בתקופה בה הנכס עומד ריק ואין משתמשים בו, הרשות המקומית ממשיכה לספק שירותים בגינו: שירותי תברואה, ביוב, ניקיון וכו'.

כשם שלא יעלה על הדעת שאדם מחזיק בדירה בבית משותף אך לא עושה בה שימוש יהיה פטור מתשלום דמי הועד לנציגות, כך זהו המקרה גם כאן. גם בתקופת היעדר השימוש בדירה נציגות הבית המשותף ממשיכה לתחזק את הבניין, לשלם את תשלומי החובה בגין הרכוש המשותף ולבצע את יתר המטלות המוטלות עליה – ועל כן אין מקום לפטור מחזיק כזה מדמי ועד הבית.

19. משהבהרנו את מטרות הארנונה ודרך השתתה נזקקים אנו כעת להבנת הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודה, אשר אותו יש לפרש באופן קוהרנטי למירקם החקיקה בעניין.

לטעמי, לאור האמור לעיל, יש להגביל את תחולת הפטור רק לאותם מקרים בהם הבניין ניזוק בצורה כה קשה עד שלא ניתן למעשה להחזיק בו ושהרשות המקומית אינה יכולה למעשה ליתן יותר שירותים בגינו, או שאין טעם של ממש להמשיך וליתן שירותים אלה.

פרשנות זו נלמדת גם ממקור אחר, והוא סמיכות המונח "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" למונח "נהרס בנין" המופיע ברישת ההוראה. אין ספק בעיני שסמיכות המושגים איננה מקרית והיא נועדה ללמד שהפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודה שמור לאותם מקרי קיצון המפורטים לעיל.

מכאן נמצאנו למדים כי לצרכיה של תובענה זו יש לאמץ את הפרשנות המוצעת להוראת החוק על ידי העירייה. יש לבדוק האם הנזק שנגרם לבניין הינו כזה שהוא מונע מהרשות המקומית ליתן את שירותיה לבניין (או שאין טעם לתת אותם בגלל מצבו הפיסי של הבניין), ולמעשה, נשללה יכולת ההחזקה בבניין כי למעשה "אין בניין".

אין ספק שתשובה לשאלה זו ניתן ללמוד, בין היתר, מפרמטר שאלת עלות תיקונו של הנזק.

20. בעניין זה יש להתמודד עם הטיעון על פיו אימוץ פרשנות זו מהווה פגיעה הלכאורית בזכות הקניין החוקתית של החייב בארנונה.

בכל הכבוד, לדעתי, אין בפרשנות זו כל פגיעה בקניין הפרט. זאת מהטעם שהפרשנות אינה מטילה על הפרט את החובה לתקן את הנכס. הפרט רשאי לעשות בנכס נשוא החיוב ככל שיחפוץ. ירצה – יתקנו. לא ירצה - לא יתקנו. כל שאנו בוחנים במסגרת זו הוא מה מידת הנזק שנגרם לנכס כפונקציה לשאלת תחולת הפטור, מבלי להטיל חובה על הפרט לבצע בפועל את התיקון.

יתירה מזו: שאלת עלותו של התיקון הינו רק אחד מבין מספר פרמטרים אשר תורמים לגיבושה של המסקנה בדבר תחולת הפטור.

מן הכלל אל הפרט: ישום הפרשנות הנבחרת על עובדות המקרה

21. השאלה שבפנינו היא, אם כן, האם העובדה שגג הבניין הינו מאזבסט מביא למסקנה שהנכס "ניזוק במידה שאי אפשר להשתמש בו"?

לדעתי, בנסיבותיו של מקרה זה, התשובה לכך הינה בשלילה. מסקנה זו אני משתית על מספר ממצאים עובדתיים, כדלקמן:

5. סכום התיקון הדרוש הוא כ – 36,000 ₪.

המדובר בסכום שאינו גבוה במיוחד, בוודאי לא ביחס לשוויו של הנכס.

5. כיום מקבלת התובעת עבור הנכס דמי שכירות בסך של 570 דולר ארה"ב, דהיינו, כ – 2451 ש"ח. כלומר, נדרשים דמי שכירות של כ – 15 - 14 לחודשי שכירות על מנת להחזיר את עלות התיקון (ואם נקבל את גירסת הנתבעת לעלות התיקון נדרשים דמי שכירות של כ – 16 – 15 חודשים), תקופה שאיננה ארוכה במיוחד.

5. מהסכם השכירות שצורף עולה כי הנתבעת הקנתה לשוכרים אופציה לשכור את הנכס לתקופה של 8 שנים נוספות (ר' סעיף 4 להסכם השכירות).

מכאן, שככל הנראה, שהנכס אינו מט לנפול, וצפויים לו, ככל הנראה, עוד חיים כלכליים ארוכים.

לפיכך, לאור האמור לעיל, ההשקעה הנ"ל נראית סבירה.

5. בסופו של דבר מדובר בתיקון הגג של הנכס בלבד, ואין כל טענה שיסודותיו או קירותיו ניזוקו.

5. הנכס מושכר היום לאחרים, מכאן שלא ניתן לאמר עליו "שלא ניתן להשתמש בו".

22. לדעתי, מן האמור לעיל עולה, כי לא ניתן לאמר שהנכס הינו כזה שיש להחיל עליו את הפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודה.

אשר על כן ולאור כל האמור אני מקבל את התובענה, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכום הנקוב בכתב התביעה המתוקן.

הנתבעת תישא בהוצאות המשפט של התובעת בגין תובענה זו (לרבות חלקה של התובעת בהוצאות המומחה), וכן בשכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ + מע"מ.

רפי ארניה, רשם