ה"פ 509/02

שושנה אשכנזי (בריה) המבקשת

נגד

מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל 

בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב - יפו

בפני כבוד השופטת הילה גרסטל

פסק-דין

1. בתובענה זו אני נדרשת להכריע בשאלת זכאות המבקשת לפיצויים בגין הפקעת זכויותיה (19/160) במקרקעין הידועים כחלקה 47 בגוש 7229 ברחוב הכובשים 50 בתל-אביב (להלן:- "החלקה").

 2. הרקע:

(א) המבקשת, הטוענת, שהייתה הבעלים של חלק מהחלקה הנ"ל, והתגוררה בבית הבנוי עליה, עד שעברה לדירה אחרת, והשכירה את הבית ואת המחסן שהיו שייכים לה, גילתה בשנת 1998, שעוד בשנת 1961 פירסמה המשיבה הודעה על הפקעה, בשנת 1987 הפקיעה את החלקה ובשנת 1998 מכרה אותה לקבוצת יזמים, שזכתה במכרז, למטרת הקמת בניין מגורים, והיזמים הגישו נגדה תביעה לסילוק-יד (להלן:- "תביעת היזמים").

(ב) המבקשת עתרה לבג"צ, אך הצדדים הופנו לבית-משפט השלום בו התבררה תביעת היזמים.

(ג) תביעת היזמים התקבלה והמבקשת חוייבה לפנות את החלקה. על-פי פסק-דין זה הגישה המבקשת ערעור - אלא שבשל התנאים שנקבעו לעיכוב ביצוע פסק-הדין של בית-משפט השלום, פינתה המבקשת את החלקה ומסרה החזקה בה ליזמים, הבונים בניין רב-קומות עליה.

הערעור נמחק.

(ד) המבקשת, הטוענת שמעולם לא נמסרה לה הודעה על ההפקעה, סבורה שהינה זכאית לשוֹוי הנכס ביום שנודע לה על ההפקעה, ולחילופין לשוֹוי ערכה של דירת מגורים חילופית בעת שנודע לה, דהיינו, באפריל 1998.

(ה) לתובענתה צירפה המבקשת חוות-דעת של השמאית נחמה בוגין, המעריכה את שוֹוי זכויותיה של המבקשת בחלקה ב-254,000$.

(ו) עובר להגשת התובענה, הודיעה עו"ד רקאנטי לבא-כוח המבקשת (נספח י"ד לתובענה), שהמבקשת זכאית לסכום של 90,000 ₪ נכון ל-18.4.2000 כפיצויים בגין ההפקעה, ומסכום זה יש לנכות את דמי-השימוש אותם חייבת המבקשת למשיב.

(ז) באי-כוח הצדדים הסכימו שההליכים שהתנהלו בבית-משפט השלום יהוו ראיות בתיק זה, ובפניי ייחקרו רק השמאים.

השמאים אכן נחקרו ב-3.4.2003, ונקבעו מועדים לסיכומים בכתב.

בא-כוח המבקשת הגיש סיכומיו ביום 13.5.2003, ואילו בא-כוח המשיבה, שהיה אמור להגיש סיכומיו תוך 45 יום מיום קבלת סיכומי בא-כוח המבקשת, הגיש ביום 26.6.2003 בקשה להארכת מעוד להגשת הסיכומים עד סוף חודש יולי - ולמרות שהבקשה נעדרה כל הנמקה, נעתרתי לה - בהסכמת בא-כוח המבקשת.

למרות זאת, הוגשו הסיכומים רק ביום 25.8.03.

3. המחלוקת הראשונה בה עליי להכריע, היא: מתי נודע למבקשת על ההפקעה.

(א) בשנת 1961 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן:- "הפקודה"), ובה נאמר:

"הקרקע המתוארת בתוספת דרושה לחלוטין לשר האוצר, לצרכי ציבור, וכי שר האוצר מוכן לשאת ולתת בדבר רכישתה."

בקרקע נשוא ההודעה, נכללה גם החלקה.

(ב) משנת 1961 ועד שנת 1987 לא נעשה דבר, ובשנת 1987 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיף 19 לפקודה, ובה נאמר שהמקרקעין המפורטים "יהיו לקניינה הגמור והמוחלט של מדינת ישראל מיום פרסום הודעה זו ברשומות".

בעקבות זאת, נרשמה מדינת ישראל כבעלת המקרקעין, כולל החלקה.

(ג) המבקשת טוענת, בתצהיר שהוגש בתמיכה לתובענה, שלא ידעה על הפקעת החלקה, ושאמנם ידעה על כך שבני-משפחתה הוזמנו למשרדי המינהל לשם ניהול משא-ומתן למכירת חלקיהם בנכס, אך היא לא הוזמנה ולא הייתה מעוניינת למכור.

דבר ההפקעה התגלה למבקשת, לטענתה (סעיף 23 לתצהיר), בשנת 1998, בעיון אקראי בעיתון "ידיעות אחרונות" - שם פורסם דבר קיומו של המכרז. המבקשת נדהמה מגילוי זה (סעיף 24) ועתרה לבג"צ.

כתימוכין לעמדת המבקשת, צורפו לתובענה מכתבים של ה"ה קיט ותנורי בנוגע לחלקה, ובאחרון שבהם דוחה מר תנורי את הצעת המבקשת ומשפחתה לרכוש החלקה (נספחים ב' ו-ד' לתובענה), מבלי שהוא מציין, ולו ברמז, שהחלקה הופקעה, וכלל לא ברור כיצד היא מוצעת למכירה רגילה.

המשיבה לא הפריכה את טענת המבקשת בדבר אי-ידיעתה את דבר ההפקעה, ואל מול טענת המבקשת לפיה לא הודע לה על קיומה של ההפקעה, לא הוצגה כל ראיה נגדית.

הוכח גם שמאוחר יותר חתם המינהל על תכניות להקמת גדר בנכס, מבלי שהסתייג מזכויות המבקשת בנכס. אין לקבל את הסברו של ב"כ המינהל, בענין זה (סעיף 15), לפיו המינהל מקבל אינספור פניות כאלו ובשל מדיניות ההליכה לקראת האזרח והעדר משאבים, הוא נוטה לאשר בקשות כאלו, בלא חקירה ודרישה.

הסבר זה מציב סימני שאלה כבדים ביותר בנוגע להתנהלות המינהל.

האם יתכן שהמינהל לא היה מודע לכך שמדובר בשכונת מנשייה ובוצעה שם הפקעה??!

ואם לא די בכך - הוכח שלא נערך פרסום לפי סעיף 7 לפקודה והוצגו ראיות (נספח י' לתובענה) לכך שלאי-פרסום הודעה לפי סעיף 7 לפקודה הייתה סיבה, וכן שלא נשלחו הודעות אישיות (נספחים ב' ו-ג' לתובענה) (עמ' 7, ש' 19-18 לפרטיכל ישיבת 21.3.2000 בפני כב' השופט דותן בתיק בית-משפט השלום).

כאמור, המבקשת לא כפרה בכך שידעה שבני-משפחתה ניהלו משא-ומתן עם המינהל למכירת חלקיהם, אך טענה נחרצות, וטענה זו לא נסתרה, שלא ידעה שמדובר בהפקעה, מאחר שעובדה זו לא הובאה לידיעתה.

הראיות שנסקרו ע"י ב"כ המשיב, בסיכומיו, אינן מספיקות. יש בהן כדי להצביע על מו"מ למכירה, אך לא על ידיעתה המפורשת של המבקשת על הפקעה.

(ד) טענת המבקשת בענין זה מקובלת עליי - ואני קובעת, כממצא עובדתי, שלמבקשת נודע על ההפקעה רק בשנת 1998.

אני מקבלת גם את טענת המבקשת שלא הוכח שבני-משפחתה פעלו עבורה כמיופי-כוחה, ולמסקנת אנשי המשיבה בעניין זה לא היה כל בסיס.

(ה) להשלמת התמונה אציין שגם מכתבה של גב' צביה גרשון, מיום 23.5.1984 (נספח ט' לתגובת המשיבה), אינו משנה מקביעתי הנ"ל. מכתב זה, בו מוצעים למבקשת פיצויים, למעלה מ-20 שנה לאחר פרסום ההפקעה, לא הגיע לידי המבקשת, על-פי עדותה, ומאחר שלא נשלח בדואר רשום ואין כל אסמכתא שנמסר לה באשר היא לא גרה שם באותה עת, ומאחר שסביר להניח שאם היה מגיע לידיה, הייתה מגיבה בדרך כלשהי ולא מתעלמת לחלוטין - מקבלת אני את טענתה שאף מכתב זה לא הגיע לידיה.

גם העובדה שלא היה כל המשך פעיל מצד המשיבה - אומרת דרשני.

4. המחלוקת השניה בה עליי להכריע היא: מהו היום הקובע לצורך שומת הפיצויים?

עמדת המבקשת היא שיש לשׁוּם את הפיצויים ליום בו נודע לה על ההפקעה, דהיינו, בשנת 1998. המבקשת מגייסת לצידה שיקולים של צדק יותר משיקולי משפט. לדבריה, אם ייקבע שיש לשׁוּם את החלקה לשנת 1961 - תיפגע משיעור הריבית הנמוך שהיה רלוונטי באותה עת (1.5% משנת 1993 ועד אז 4% ריבית לא צמודה).

שווי הפיצויים לקרקע מופקעת נקבע על פי הערכת שווי המקרקעין בעיסקה שהיתה נערכת בשוק החופשי במועד ההפקעה, היינו: מחירה של עיסקה תיאורטית אילו היתה נערכת ביום פרסום הודעת ההפקעה ברשומות, בין "קונה מרצון" של המקרקעין לבין "מוכר מרצון" של אותם המקרקעין.

כעקרון, מועד פרסום ההודעה ברשומות הוא המועד הקובע לענין תביעת הפיצויים, "פירסם שר האוצר הודעה על כוונתו לרכוש את החלקה - קרי: להפקיעה - על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, (להלן: הפקודה). מועד זה הוא המועד הקובע לצורך שומת הפיצויים המגיעים למשיב בגין הפקעה" (ע"א 1510/94 מינהל מקרקעי ישראל נ' עטא חסן פרחאת (לא פורסם)).

אמנם "... ככל שהמועד שלגביו נקבעים הפיצויים סמוך יותר ליום תשלומם בפועל, כך קטן נזקו של בעל הזכות שהופקעה. ולהיפך; ככל שגדל פער הזמנים בין המועד שלגביו נקבעים הפיצויים לבין מועד התשלום בפועל, כך גדל נזקו של בעל הזכות שהופקעה, ובכספי הפיצויים שיקבל לא יוכל לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, אלא זכות פחותה הימנה, ואפילו יהא סכום הפיצויים שישולמו לו צמוד למדד המחירים לצרכן, או אף למדד אחר כלשהו מהמדדים הקיימים, ויישא ריבית. הסיבה לכך נעוצה במציאות המיוחדת של ישראל, בה בתקופות שונות מחירי המקרקעין מאמירים על פי רוב ללא יחס לעליית המדדים השונים" (א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית - 2001) (להלן: - "קמר") 339).

אלא שהמחוקק, ובעקבותיו הלכה הפסיקה, נקט לשון מפורשת בשאלת פער הזמנים שנוצר בין המועד שלגביו נקבעים הפיצויים לבין מועד התשלום בפועל. סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, קובע כי המועד המשמש בסיס לשומת שוויים של מקרקעין שהופקעו הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה. לכן "בקבעו שהפיצויים יחושבו לפי מחירי השוק ביום פרסום ההודעה, גילה כוונתו שסיכונה של ירידת ערך הכסף יהא סיכונו של בעל המקרקעים ולא סיכונה של המדינה.." (דברי השופט כהן בע"א 299/60 הילדה כצנשטיין נ' ראש עירית רמת-גן ואח', פ"ד טו (3) 2107. יצויין שהשופט חשין בע"א 2912/93 מ"י נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא (5), 23, 36, מביע הסתייגות מהלכה זו, אך אינו מוצא כי זהו המקום לשנותה).

יחד עם זאת, אנו לומדים כי התכלית שבבסיס החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), תשל"ו - 1975, היתה "להבטיח כי בעת התשלום יהיו הפיצויים מתאימים לערך הכסף ביום התשלום ולא ביום ההפקעה. הצעת חוק זו באה להבטיח את שמירת ערך הפיצויים" (דברי הסבר להצעת החוק, ה"ח 1208, תשל"ו - 1975, 49). כך השופט חשין בע"א 2912/93 הנ"ל, בעמוד 44:

"הצמדת פיצויי-ההפקעה והוספת ריבית וריבית צמודה - כדבר החוק המתקן - נועדו לפצות את הבעלים (ולו באורח חלקי) גם על וצמדים למדד אמורים לפצות את הבעלים על שווייה של הקרקע בחישוב ריאלי ליום התשלום. בכך זוכה הבעלים לפיצוי הולם בשל ירידת ערך הכסף ככל שהמדובר בשווייה של הקרקע. ואילו הריבית והריבית צמודת-המדד אמורות לפצות את הבעלים (למיצער באורח חלקי) על הפסדי הפירות בשל עיכוב הכספים בידי הרשות (פיצויי פירות). משזכה בעלים גם בפיצויי-קרן גם בפיצויי-פירות כדבר החוק המתקן, פשוט שאין הוא זכאי לפיצויי-קרן ולפיצויי-פירות נוספים. ודוק: לא אמרנו כי פיצויי-הפירות שהבעלים זוכה בהם יש בהם כדי לפצותו על כל "נזקי הפירות" שהבעלים נושא בהם...".

 וגם,

 "מטרת הפיצויים בגין ההפקעה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו" (קמר, בעמוד 333; ע"א 499/87 בטאט ואח' נגד "קרתא" חברה לפיתוח מרכז י-ם ואח', פ"ד מ"ד (1) 105, 110; ת"א (תל-אביב-יפו) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (לא פורסם)).

 אם כן, "שלושה מרכיבים הם בפיצויי-הפקעה להם זכאי בעלים שמקרקעיו הופקעו מידו: אחד, פיצוי כשווי המקרקעין ליום פירסום ההפקעה, והצמדת פיצוי זה למדד המחירים לצרכן (פיצויי-הון). שניים, תוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4 אחוז לשנה עד יום 31.3.1993; ושלושה (והוא מרכיב שנוסף בתיקון מס' 8): תוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5 אחוז לשנה לתקופה שמיום 1 באפריל 1993 (על שווי הזכויות בלבד)" (ע"א 2912/93 הנ"ל, בעמוד 42). 

המסקנה מהמקובץ היא, לכאורה, שאכן יש לשׁוּם, ברגיל, את החלקה ליום בו פורסמה ההפקעה ברשומות.

אלא שמדובר במקרה יוצא דופן בכל קנה-מידה.

עסקינן בהפקעה משנת 1961, עליה נודע למבקשת, בשל מחדלי המשיב, בשנת 1998, וכעת אנו בשלהי שנת 2003, דהיינו, למעלה מ- 30 שנה מאוחר יותר.

ייעשה עוול גדול למבקשת, אם יחושב הפיצוי לפי הערך נכון ליום הפרסום ברשומות, ולכן, סבורה אני שיש לקבוע את מועד הגילוי, שנת 1998, כמועד הקובע לצורך הפיצוי. מסקנתי זו מתחזקת לנוכח העובדה שבסיכומי ב"כ המשיב לא מצאתי התייחסות למועד הקובע. ב"כ המשיב יצא מנקודת הנחה שייקבע שנודע למבקשת על ההפקעה בשנות השישים או השמונים.

במקום זאת, הכביר ב"כ המשיב מילים על מצב הנכס שהחזיקה המבקשת (צריף ישן ורעוע, לדבריו), על שטחו (43.4 מ"ר), ועל שטח החצר (60 מ"ר כולל 15 מ"ר מחסן). ב"כ המשיב גם טען שהמבקשת הרוויחה מהפגמים בהליכי ההפקעה, שכן, לאחר שבני משפחתה פוצו - השתלטה היא על שטח נוסף והשכירה את כל הנכס תמורת כסף.

ב"כ המשיב מייחס למבקשת התעשרות שלא כדין.

טענה זו מקוממת.

אם היה המשיב נוהג כדין, היתה המבקשת זוכה בפיצוי הרבה קודם לשנת 2003, ואז לא היתה משכירה את הנכס או חלקו וכן היתה אולי משקיעה את הכסף וזוכה לתשואה. אך בשל העובדה שהטיפול ע"י המשיב היה כושל, והמבקשת חיה בתחושה שהנכס (או חלקו) שייך לה, והשכירה אותו, לא ניתן לאמר שהיא התעשרה שלא כדין.

5. המחלוקת השלישית הטעונה הכרעה - היא גובה הפיצוי.

 המבקשת, המתבססת על חוות-דעתה של השמאית, גב' נחמה בוגין - עותרת לחיוב המשיבה בתשלום סך 254,000$. בשמאות זו - לוקחת השמאית בחשבון הן את מרכיב הקרקע, היינו זכויות המבקשת בחלקה, והן את מרכיב המבנים - ומוסיפה אותם זה לזה. השמאית אינה סבורה שיש בכך כפל שמאות.

ב"כ המשיב גורס שבחוות דעתה, מקנה גב' בוגין למבקשת - התעשרות ולא במשפט ומפרט בסיכומיו - שהשמאית מחשבת 3 חדרים לפיצוי במקום 2 חדרים, 75 מ"ר מבונה כשמדובר ב-43.4 מ"ר; חצר בשטח 85 מ"ר בעוד שיש לחשב 60 מ"ר כולל מחסן. מחשבת 500 דולר למ"ר במקום 300 דולר למ"ר וכפל פיצוי.

 המשיבה מתבססת על חוות-דעתו של השמאי גדעון קרול - שהעריך את הנכס לפי כמה חלופות: האחת - שוֹוי החלק היחסי לפי המצב התיכנוני נכון ל-19.10.1961, השניה - כדירת מגורים, והשלישית - כדירת מגורים + חצר + מחסן. הערכתו של גדעון קרול מתייחסת לשלושה מועדים.

 ונבהיר. מדובר בחלקה ששטחה הכולל 535 מ"ר, ולמבקשת היו בה 19/160 חלקים. בפועל החזיקה בדירת מגורים קטנה בשטח וכן מחסן וחצר.

על-פי שטח מגרש מינימלי של 500 מ"ר על החלקה ניתן לבנות כיום בניין בן חמש קומות מעל עמודים (180%), וכן מרתף ודירת-גג עם חדר יציאה לגג ופרגולה; זכויות בנייה אלה לא היו קיימות בשנת 1961 - ונוספו במהלך השנים.

 השומה הקרובה ביותר מבחינת המועד היא זו שנערכה על-ידי גדעון קרול לינואר 1999 - ועל-פי החלופות הנ"ל נעה השומה בין 307,000 ₪ ל-375,500 ₪, אלא שמר קרול, בחוות-דעתו, אינו מפרט כיצד הגיע לסכומים הנ"ל. הוא מציין מהם הגורמים והשיקולים אך אינו מבהיר כיצד הם מיושמים.

 בחקירתו-הנגדית של מר קרול - הוצגו לו על-ידי בא-כוח המבקשת נתונים שונים על החלקה. שטח החצר הוצג לו כ-80 מ"ר ולא כ-60 מ"ר, הבית הוצג לו כ-75 מ"ר ולא כ-50 מ"ר (עמ' 15-14), ומר קרול אישר, שאם אלה הנתונים, חוות-דעתו הייתה משתנה.

כן אישר מר קרול שמאחר שחישב את השמאות לפי המצב התיכנוני בשנת 1961 - היה הערך עולה אם היה לוקח בחשבון את השוֹוי על-פי תוכניות בניין עיר עדכניות, בערך של כ-20%.

 קיימת שומה נוספת מטעם המשיבה, והיא שומתו של דוד סגל, שבאה להוכיח שוֹוי דמי-שימוש. לסוגיית דמי-השימוש אתייחס בהמשך. אך ניתן לומר שמחוות-דעת זו ניתן ללמוד ששוֹוי הנכס של המבקשת גבוה מזה שהוערך על-ידי מר קרול. בעוד שמר קרול גרס שהשוֹוי אינו מגיע כדי 100,000$ (אלא כ-90,000$ בלבד), סבור מר סגל שהשוֹוי מגיע כדי כ-107,000$.

 סבורה אני שהן גב' בוגין והן מר קרול לא דקו פורתא. חישובה של גב' בוגין לוקה בכך שערכה הפרדה בין המבנה לבין הקרקע והוסיפה אותם זה לזה, כשברור שעסקינן בנכס קרקע לבנייה (הקיים - נהרס), ושוֹויוֹ מושפע מאפשרויות הבנייה, אך לא מהבנייה הקיימת; ואילו מר קרול לקח כבסיס לחישוביו - נתונים פיסיים לא נכונים.

בנסיבות אלו - עליי להעריך את שוֹוי הזכויות, המצוי בין הערכת גב' בוגין ובין הערכת מר קרול - ואני מעמידה סכום זה על 130,000$.

 6. המחלוקת האחרונה הטעונה הכרעה - נוגעת לדמי-השימוש שלטענת המשיבה יש לקזז מסכום הפיצויים.

 בא-כוח המשיבה גרס בתגובה לתובענה שיש לקזז את שוֹוי דמי-השימוש, וצירף חוות-דעת של מר דוד סגל, שקבע את הסכומים המוערכים לכל שנת שימוש החל מ-1987, היא השנה בה הועברה הבעלות בחלקה על-שם המשיבה.

בא-כוח המבקשת הביע כעס רב על דרישה זו (סעיף 116 לסיכומיו), וסבר שהמשיבה הייתה חייבת לתבוע סכומים אלה אם סברה שהם מגיעים לה.

 איני סבורה שהמשיבה הניחה תשתית עובדתית או משפטית ראויה המצדיקה חיוב המבקשת, שהייתה בעלת החלקה, וזו הופקעה ממנה בדרך חוקית, אמנם, אך לא נטולת ליקויים, בדמי-שימוש ראויים בגין תקופה בה כלל לא נדרשה לשלם או לפנות את החלקה.

ניתן היה לסבור שמגיעים דמי-שימוש ראויים בגין התקופה שמאז הגשת תביעת הפינוי - אלא שתביעה זו הוגשה על-ידי היזמים, ולא על-ידי המשיבה - ולפיכך אין המשיבה זכאית גם בגין תקופה זו לדמי-שימוש.

 7. לפיכך, אני קובעת שהמבקשת זכאית לפיצויי הפקעה בשוֹוי בשקלים של 130,000$, על-פי השער היציג של הדולר היום.

מהיום ואילך, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

מסכום זה יש להפחית כל סכום שהמבקשת קיבלה מהיזם עד מועד מתן פסק-הדין, כשהוא משוערך ליום עריכת החישוב.

 המשיבה תישא בהוצאות המבקשת בסך 20,000 ₪ + מע"מ, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

 המזכירות תשלח עותק מפסק-דין זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום, ט"ו בחשון, תשס"ד (13 בנובמבר 2003), בהעדר הצדדים.