|
פסק דין
א. מהות העתירה
זו עתירה לחייב את עירית הרצליה ליתן לעותרים תעודה להעברת המקרקעין הידועים כגוש 6666 חלקות 132, 587, 198, 588 (להלן: "המקרקעין") כאמור בסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) המעידה על כך שכל החובות המגיעים מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה הנובעים מהוראות כל דין סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.
המשיבה סירבה ליתן את האישור בטענה כי קיימים חובות על הנכס וללא פרעונם, - האישור לא יינתן.
ב. עובדות רלבנטיות
העותר, קבלן בנין, פנה לעירייה לבקש לקבל היתר בניה. העירייה דרשה ממנו לשלם את כל תשלומי החובה. העותר נענה לדרישה זו ושילם לעירייה אגרות בניה, היטל תיעול והיטלי השבחה. ביום 16.4.1991 נתנה העירייה לעותר היתר בניה. העותר בנה דירות לפי ההיתר וללא חריגות.
לטענת העותר בשנת 2001 פנה לעירייה וביקש לקבל אישור לטאבו.
בתגובה לכך ביקשה ממנו העירייה לשלם היטל השבחה בגין תכנית הר/2000, היטל השבחה בגין תכנית הר/1635א (ניצול חלל הגג) אגרת תיעול, והיטל הנחת צינורות.
העותר חלק על דרישת העירייה. לטענתו אינו חייב את התשלומים הללו וחלקם גם התישן; כמו כן הוא גורס כי אילו ידע בזמן אמת שיוטלו עליו תשלומים אלה או מקצתם, היה מתמחר בצורה שונה את הדירות ובהעדר תמחור הולם, ייגרם לו נזק אם כספים אלה ייגבו.
הבעלות בחלקה 132 רשומה בטאבו ע"ש חלקה 132 בגוש 6666 בע"מ.
הבעלות בחלקה 587 רשומה בטאבו ע"ש חלקה 587 בגוש 6666 בע"מ.
הבעלות בחלקה 198 רשומה בטאבו ע"ש מדינת ישראל.
הבעלות בחלקה 588 רשומה בטאבו ע"ש מדינת ישראל.
העותר מס. 1 קנה מהעותרים מס. 2 ו – 3 את חלקה 132 ואת חלקה 587 ביום 10.1.1990. (נספח ב – 1 – 2).
העותרים קנו את חלקה 198 ממדינת ישראל ביום 20.6.1991. (נספח ב – 3).
העותר מס. 1 קנה את חלקה 588 ממדינת ישראל ביום 10.2.2002 (נספח ב – 4).
העותר מס. 1 קנה את החלקות מהעותרים מס. 2 ו – 3 בעסקת קומבינציה.
העותר מס. 1 בנה על המקרקעין 4 דירות, דירה אחת יוחדה לחברת חלקה 132 בגוש 6666 בע"מ ולחברת חלקה 587 בגוש 6666 בע"מ.
את שלוש הדירות שנותרו הוא מכר:
ביום 26.3.1993 למשיבים 2 ו – 3. (נספח ב – 5).
ביום 3.1.1994 משיבים 8 ו – 9. (נספח ב – 6).
ביום 7.1.1994 למשיבים 10 ו – 11. (נספח 7 – 8 ).
העותרות 2 ו – 3 העבירו את הדירה במסגרת הליכי פירוק מרצון לבעלי המניות שלהם, וביום 19.7.1994 הם מכרו את הדירה למשיבים 4 ו – 5 (נספח ב – 9).
מי שרכש את הדירות הינו הבעלים והמחזיק בפועל.
עירית הרצליה אינה חולקת כי המשיבים 2 – 11 קנו את הדירות והם המחזיקים בהם וזכאים להירשם כבעליהם.
ג. הפלוגתאות בין הצדדים:
מתוך כתבי הטענות והטיעונים עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:
האם על העותרים לשאת בתשלומים הבאים:
- היטל השבחה בגין תב"ע משנת 2000.
- היטל השבחה בגין תב"ע משנת 1990.
- תשלומים בגין היטלי בניה שונים משנת 1991.
המשיבים צורפו לעתירה המינהלית, כבעלי ענין שעשויים להיפגע.
ד. אגרת תיעול והנחת צינורות
אין מחלוקת כי העותרים שילמו בשנת 1991 בגין אגרת תיעול והנחת צינורות, (נספח ב –14 לעתירה) כתוצאה מהתשלום ניתן לעותרים ביום 16.4.1991 היתר בניה. (נספח ב – 15).
כיום העירייה מבקשת מהם סכום נוסף בגובה של 7,966 ₪, היטל הנחת צינורות וסכום נוסף של 3,183 אגרת תיעול, בטענה שבשעה שהיא חישבה את סה"כ השטחים שערכה לפי התוכניות שהגישו העותרים, נפלה טעות בחישוב.
העותרים מכחישים את העובדה שנעשתה טעות בחישוב (נספח ב – 13).
הם ביקשו מהעירייה להצביע היכן נפלה טעות זו, ברם העירייה הסתפקה באמירה לקונית שנפלה טעות בחישוב, מבלי שהצביעה על הפריט או החישוב שגרם לטעות.
העירייה ערה לטענת ההתישנות שמופנית כלפיה בהקשר זה.
היא גורסת כי אין לטעון טענת התישנות כנגד אגרת התיעול והנחת הצינורות מאחר והמדובר בהתישנות דיונית ולא בהתישנות מהותית, וכי ברגע שהיא מתבקשת ליתן אישור ללשכת רישום המקרקעין, לצורך עיסקה של העותרים, היא אינה חייבת להנפיק אישור כזה כל עוד הם חייבים לה כספי ארנונה, אפילו המדובר בחוב שהתיישן. (ע"א (חי') 4611/98 עיריית חיפה ואח' נ' שמואל יניב ואח' (נספח ד' שצורף לסיכומים. לא פורסם).
מאחר והמדובר בטעות טכנית, לעמדת העירייה, היא רשאית לתקן את החיוב שבוצע בעת הוצאת היתרי הבניה. בכך היא מסתמכת על ע"א 433/80 נכסי י..מ. בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים ת"א (פ"ד לז(1) 337).
פסה"ד נכסי י..מ. בע"מ הנ"ל אינו כ"כ החלטי.
קובע שם בית המשפט העליון כי אין קו ברור ועקבי בפסיקה ובחוות דעת המלומדים ( נכון לאותו מועד) בשאלת תיקוני החלטות מוטעות ע"י רשות ציבורית. יש שמושם הדגש על חשיבות סופיות הדיון ועל זכותו של האזרח לדעת היכן הוא עומד ביחסיו עם השלטון מבלי שעליו לחשוש משינוי החלטותיה של הרשות חדשות לבקרים. ויש שהצורך להביא לתוצאה צודקת במקרה מסויים מוכר כערך עליון, ולכן באותם מקרים צריך לאפשר לרשות המינהלית לתקן ולשנות החלטות קודמות שעלולות לגרום לאי צדק, לעיוות דין ולאפליה ושנבעו מתקלות שונות כמו: טעות היסח דעת ועוד. עמדת בתי המשפט, נאמר שם, הושפעה בכל מקרה לא במעט מהנושא ומהמאטריה שהובאו לפניהם להכרעה.
בינתיים התגבשה עמדת בית המשפט העליון, והיא באה לידי ביטוי ב- ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל ( פ"ד נו (2) 773 בו נקבע כי:
"כאשר מדובר בתיקון רטרואקטיבי של החלטה מינהלית... גדל המשקל שיש לתת לאינטרס הסופיות של ההחלטה המינהלית ולאינטרס ההסתמכות של האזרח. רשות מקומית השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה חייבת להביא בחשבון לצד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת... מקרה דנן העיריה לא הבהירה מהו מקור הטעות ההיסטורית בחישוב חיובי הארנונה... המקרה הנדון לא נמנה עם אותם מקרים חריגים שבהם יש לאפשר תיקון רטרואקטיבי של שומת הארנונה."
העולה מפסה"ד לעיל הוא כי רשות מינהלית אכן יכולה ברמה הנורמטיבית לתקן את טעותה ובתנאי שיש נסיבות מיוחדות, ושקיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות כמו שכתוצאה ממנה ייגרם לציבור נזק חמור.
האומנם זה המקרה?
כאמור הרשות לא נימקה את מקור הטעות. המדובר בסכום פעוט גם לעמדת העירייה (סעיף 13 לסיכומיה), ונראה כי איזון האינטרסים בין הרשות לבין האזרח שהובהר לו ששילם את חובותיו וגם זכה בעבר בהיתר בניה כתוצאה מכך, עומדים לעותרים במקרה זה.
הפועל היוצא הוא, כי החוב התיישן עפ"י חוק ההתישנות התשי"ח – 1958 לאחר 7 שנים, ולעיריית הרצליה אין כל עילה שבדין למנוע מתן האישור לטאבו מכח סעיף זה.
ה. היטל השבחה בגין ניצול זכויות בניה של מרתפים לפי תכנית הר/2000 משנת 1990
בד בבד עם הגשת הבקשה לקבלת אישור לטאבו, דרשה העירייה לראשונה שהעותרים ישלמו היטל השבחה הנובע מתב"ע שקיבלה תוקף ביום 8.11.1990. גובה הדרישה הוא 12,592 ₪.
תב"ע הר/2000 קיבלה תוקף ביום 8/11/90.
העותר רכש בעלות בחלקה 198 ביום 20/6/1991, ולכן הוא טוען שאינו חייב בהיטל השבחה.
טוענים העותרים כי דרישה זו אינה עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 6 (ב) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965.
קובע הסעיף 6 (ב):
"הועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בהיטל ואת זכותו להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בהיטל לפי האמור".
סעיף 6 (א) שם קובע כי לוח שומה יוצג במשרדי הועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התוכנית.
על התכלית של הגביה ועל הדרך בה יש לפרש את ההוראות הללו, ניתן ללמוד מקודמו של חוק התכנון והבניה, שנדון בבג"צ 500/76 אבנר כהנוב ו – 42 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, נס ציונה ואח' (פ"ד לב
(1) 48), שם נקבע כי:
"מס השבחה המוטל מכח סעיף 32 לפקודת בנין ערים 1936, נועד לכיסוי ההוצאות, כולן או מקצתן, של תכנית בנין עיר, והמועד להגשת התשלום הוא מוגבל...את תקופת השנתיים האמורה בסעיף 32 הנ"ל יש לראות כתחום נוקשה אי לסטות ממנו אף סטיה קלה...ההודעות לבעלי הנכסים לא נשלחו בענין זה תוך שנתיים מעת תחילתה של התכנית אלא אחריהן, ועל כן לא מילאו המשיבים דנן אחר דרישותיו של סעיף 32 (2) לפקודה ולא היה להן תוקף".
ואם המדובר בפרשנות מצמצמת, אזי היה על הוועדה להביא לידיעת כל חייב בסמוך למועד אישור התוכנית את דבר קיום היטל ההשבחה וגובהו, משלא עשתה כן, - אינה יכולה לדרוש את המס עכשיו.
גורסים העותרים כי בעת אישור התוכנית הם לא היו הבעלים של חלקה 198 וזו נרכשה על ידם רק ביום 20.6.1991, לאחר אישור התוכנית, ומכאן שהחיוב היה צריך להיות מוטל על הבעלים, קרי: מדינת ישראל.
זה נכון, אבל הם רכשו את החלקות 132 ו- 587 ביום 10/1/1990, זה מביאנו לשאלה מתי צריך לשלם את מס ההשבחה?
כאן לעותרים טיעון נוסף מעבר לסוגיית הבעלות (אליה נחזור בהקשר לסעיף 324 ג"כ).
הם מסתמכים על סעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע:
"ההיטל ישום לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".
סעיף 1(א) לתוספת מגדיר מהו "מימוש זכויות" וקובע כי מימוש זכויות הינו אחת מאלה:
"(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש... שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית... שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר... עקב אישור התוכנית...;
(3) העברתם... או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין...".
סעיף 7 (א) לתוספת קובע כי ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל והוא רשאי לשלם זאת עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.
מימוש זכויות מוגדר כקבלת היתר בניה, מתן הקלה או שימוש חורג, התחלת שימוש בפועל, או העברת החכירה לדורות בשלמות או חלקית.
טוענת העיריה כי הבקשה לקבלת אישור זה מועד מימוש הזכויות.
משיבים העותרים כי העירייה לא יכולה לבחור איזה מן האירועים המופיעים בסעיף 7 (א) לתוספת כדי לדרוש את היטל ההשבחה, אלא שהסעיף מתאר אירועים אפשריים להטלת היטל, והעירייה תגבה את ההיטל מהאירוע הראשון שמוגדר כמימוש המקרקעין.
פרשנות זו מקובלת עלי, ועולה גם בקנה אחד עם תכלית החקיקה, ועם האמור ב- ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה ולמגורים ולתעשיה - מחוז המרכז (ר' ציטוט נרחב להלן), שתמציתו לעניננו היא, שכשנוצרת טובת ההנאה לראשונה, ייגבה היטל ההשבחה. טובת ההנאה בודאי ובודאי שנוצרה לפני בקשת האישור לטאבו, שזה אקט פורמלי. היא נוצרה עם חתימת חוזה הרכישה או במתן היתר הבניה, שאלה מועדי המימוש הראשונים האפשריים הרלבנטיים לענייננו.
העירייה גובה מיד כספים כשמושבחת זכות במקרקעין, וזו זכותה.
הנישום יודע שבמידה והוא ימשש זכויות במקרקעין, העירייה תדרוש ממנו את חובו.
ולעניננו:
אפילו אם ניקח את המועדים האחרונים; מתן היתר הבניה - היה זה ביום 16/4/1991, דהיינו במועד זה היתה העירייה זכאית וחייבת לדרוש את היטל ההשבחה.
או את מועד טופס 4 - תעודת גמר – המעידה כי בניית הנכס הסתיימה וכי ניתן לאכלסו; זה נמסר לעותרים ביום 16.1.1994. גם ממועד זה וגם מהמועד הראשון חלפו יותר מ – 7 שנים.
אשר על כן, זכות זו של העירייה לתשלום ההיטל התיישנה.
ו. היטל השבחה בגין ניצול זכויות בחלל הגג הר/1635א משנת 2000
העירייה דורשת מהעותר לראשונה כיום סכום של 163,036 ₪ היטל השבחה בגין תב"ע שקיבלה תוקף ביום 6.3.2000. זו למעשה תביעתה העיקרית של העירייה הכא.
סעיף 117 לחוק התכנון והבניה מטיל על העירייה את החובה לפרסם את אישור התוכנית.
סעיף 119 קובע את מועד תחילתה.
העירייה אכן פרסמה ברשומות את ההודעה על אישור התוכנית ( נספח ב –17) שום נאמר במפורש: "השטחים הכלולים בתכנית ומקומם כפר שמריהו". (שם).
טוענת העירייה כי חלה טעות בפרסום וכי התכנית אמורה לחול גם על הרצליה. טעות זו הובאה לתשומת לב העירייה אך ורק במסגרת עתירה זו, ועתה היא שוקדת על תיקונה, אם כי עד לכתיבת פס"ד זה לא ניתנה הודעה על כך שהדבר בוצע בפועל (ר' נספח ט' לסיכומים וההודעה שנמסרה לביהמ"ש).
אני נכונה לצאת מנקודת ההנחה כי המדובר אכן בטעות טכנית שתתוקן, וכי ההודעה על אישור התוכנית כוללת גם את השטחים שבהרצליה וחלה על המקרקעין נשוא עתירה זו.
לאור זאת מתעוררת השאלה מי חייב בתשלום היטל ההשבחה, וזאת לאור העובדה, שסעיף 324 לפקודת העיריות קובע כי :"בעל הנכס" הוא זה שישלם.
העירייה והמשיבים 2 – 11 טוענים כי מי שחייב בתשלום הוא :"הבעלים הרשום" של הנכס כפי שהוא מופיע בטאבו, כלומר העותרים ומדינת ישראל, כל אחד לפי חלקו היחסי.
העותרים מציינים כי מבחינת העירייה יש חשיבות לקביעה, מאחר שבמידה ובית המשפט יכריע כי המדובר בבעלים הרשום, תוכל העירייה לגבות את התשלום עכשיו.
במידה ובית המשפט יכריע כי בעל הנכס הוא מי שמחזיק בנכס וזכאי להינות ממנו הוא החייב בתשלום ההיטל, תוכל העירייה לגבות את ההיטל רק כשהמשיבים 2 – 11 יממשו את הזכויות בנכס.
במילים אחרות – העירייה תגבה תמיד, השאלה היא מתי וממי.
גורסת העירייה כי העקרון שצריך להנחות את דרך הפרשנות של סעיף 324 לפקודת העיריות הוא לאפשר לרשות המקומית לגבות את היטל ההשבחה באופן יעיל כמפורש בדיני המיסים, וכי כך נקבע במפורש בפסיקה.
הצגת הפרשנות בדרך זו מעוררת שאלת משנה והיא, האם הדרך היעילה היא לגבות מבעלים רשום או מבעל הערת אזהרה כבמקרה שלנו, שהרי שתי אלה דרכים יעילות, באשר מיהותם של השניים ידועה.
גורסים העותרים כי אין מחלוקת שהם עדיין רשומים בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הנכס, ברם זה נובע מהתארכות הליכי הרישום, כשברור שמי שבפועל עושה שימוש בנכס ומחזיק בו ואשר לרשותו רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין הם הקונים, קרי: המשיבים.
סעיף 1 לפקודת העיריות מגדיר את המונח :"בעל" באלו המילים:
"בעל – לרבות אדם המקבל או הזכאי לקבל הכנסה מהנכס, או שהיה מקבלה אילו היה נותן הנכס הכנסה, בין בזכותו הוא ובין כבא-כוחו או כנאמן, בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאינו הבעל הרשום, וכולל שוכר או שוכר משנה ששכר את הנכס לתקופה שלמעלה משלוש שנים".
מאחר ולעותרים אין כל זיקה לנכס, הם גורסים שאת החיוב בהיטל השבחה יש להשית על המשיבים 2 – 11 שהינם הקונים, עפ"י תאריכי הקניה המפורטים לעיל.
לדעתי מההגדרה של פקודת העיריות ניתן להסיק כי הפקודה יודעת להבדיל הבדל היטב בין בעלים רשום לבין בעלים שאינו רשום. ואם בסעיף 324 נקטה במונח של בעלים, ולא נקטה במונח של בעלים רשום, יש לתת לכך את המשקל המתאים.
פרשנות זו מתחזקת גם בהלכה שנפסקה ב – ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג(4) 199) בו הכיר בית המשפט גם בבעלות שביושר. ניתן להסיק מפס"ד זה כי מקום בו קיימת התיחסות למונח בעלים או בעלות, הכוונה גם לבעלות שביושר, וזו עשויה לגבור על הבעלות הרשומה.
לעומתם גורסת העירייה תוך הסתמכות על פס"ד מחוזיים (ע"א (ת"א) 16/97 יואל מינץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הדרים (נספח ז' שצורף לסיכומים; ובש"א (ב"ש) 5151/00 פש"ר (ב"ש) 5127/97 עו"ד אהוד שניידר כונס נכסי החופר ישראל בע"מ ( בכינוס נכסים ובפירוק) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח' (תק. מח. 2000 (2) 279; ור' גם הנריק רוסטוביץ בספרו: "היטל השבחה" מה. ראשונה 1996, בעמ. 149) שקבעו (בהתאמה) כי הבעלים הרשום הוא הנישום בהיטל השבחה, וכי יש לפרש את המונח בעלים לצורך תשלום היטל השבחה והעברת הזכויות כמשמעותם בחוק המקרקעין, ויום הרישום לפי חוק המקרקעין הוא הקובע לענין הבעלות.
השאלה עמדה לדיון ב-ע"א 1321/02 נוה בנין ופתוח בע"מ ואח' נ' הוועדה לבניה למגורים לתעשיה מחוז המרכז (טרם פורסם, נספח ז' לסיכומי העירייה).
אצטטו בהרחבה, מכיוון שסבורתני, שיש בו מענה לכל טענה שנטענה ע"י המשיבים:
"בבואנו לפרש דבר חקיקה, חשוב לאתר את התכלית, אשר אותה נועד דבר החקיקה להגשים. בר"ע 277/82 נירוסטה בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(1) 826, 832, הדגיש הנשיא (אז השופט) א' ברק, כי:
"חוק הוא יצירה תכליתית ויש לתת לו פירוש, שיגשים את תכליתו".
איתורה של תכלית החוק היא, איפוא, תנאי בלעדיו אין לפירוש דבר החקיקה. במקרה שלפנינו יש לאתר את התכלית, אשר עמדה ביסוד הטלת היטל ההשבחה ואת המטרות אשר נועדה הטלתו וגבייתו של היטל זה להגשים. כמו-כן, יש לאתר את התכלית אשר עמדה ביסוד דחיית תשלום ההיטל, עד למועד "מימוש הזכויות", והדברים שלובים זה בזה. על מנת לעמוד על תכליתו של היטל ההשבחה, ראוי לבחון את ההיסטוריה החקיקתית הנוגעת להיטל זה. שורשיו של היטל ההשבחה נטועים בהוראת סעיף 32 לפקודת בניין ערים, 1936, אשר צוטטה, במלואה, בבג"צ 198/75 מנהל עיזבון פייביש מושקוביץ נ' ראש עירית בת-ים, פ"ד ל(1) 281, 290-289. הוראה זו, לפיה הוטל מה שנקרא אז "מס השבחה", המשיכה להתקיים לצידו של חוק התכנון והבניה, גם לאחר ביטולה של פקודת בנין ערים, שכן סעיף 270 לחוק התכנון והבניה, לפיו בוטלה הפקודה, שימר מתוכה, באותה עת, שלוש הוראות, ובכללן הוראת סעיף 32 הנ"ל.
ההסדר המנדטורי ספג ביקורת חריפה, בשל חוסר הבהירות ששרר כאשר ליסודותיו העיוניים של מס ההשבחה ובאשר לתנאי הטלתו וחישובו. כל אלה הותירו אותו כ"אות מתה", וגרמו לכך שהמס על פיו לא נגבה הלכה למעשה (ראו בג"צ 500/76 כהנוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נס ציונה, פ"ד לב(1) 49, 56, וכן א' גיל ור' אלתרמן, היטל השבחה בישראל - סוגיות שבחוק ובדרך הפעלתו (1995) 32). מצב דברים זה התקיים עד שהוחק תיקון מס' 18, השתמ"א - 1981 לחוק התכנון והבניה. תיקון זה ביטל, בין היתר, את מס ההשבחה על-פי סעיף 32 לפקודה המנדטורית והתקין במקומו את היטל ההשבחה, על-פי התוספת השלישית לחוק. באשר למס ההשבחה, שקדם להיטל ההשבחה, נפסק בפרשת כהנוב הנ"ל, כי המס נועד לכיסוי ההוצאות הנוגעות לתוכנית בניין עיר. קביעתה של תכלית זו, כתכלית העומדת ביסוד המס, מעוגנת בהוראת סעיף 32 הנ"ל, עצמה. בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, עמד הנשיא ברק על הרעיון העומד ביסוד היטל ההשבחה, שאיננו אלא גלגול חדש ומפותח של מס ההשבחה המנדטורי, באומרו כי:
"ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח... כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק), והציבור כולו חייב ...לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתוכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור" (הנשיא שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל - הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877). כן חויב בעל המקרקעין לשאת בהיטל השבה אם תוכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו".(שם, בעמ' 719).
דברים דומים, לפיהם תכלית היטל ההשבחה איננה אלא מימוש רעיון של צדק חלוקתי, אנו מוצאים בדברי השופט חשין, בדנ"א 3768/98 הנ"ל, באומרו:
"פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוקי חוק התכנון והבניה - לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור - ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר... היטל ההשבחה הולך אל קופות הועדה המקומית והרשות המקומית - דהיינו לא אל אוצר המדינה אלא אל הקהילה שאליה משתייך בעל המקרקעין - ובהוראת סעיף 13 לתוספת השלישית, נועד הוא לכיסוי הוצאות הועדה המקומיתאו הרשות המקומית להכנת תוכניות ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור ולשימור אתר או הפקעתו". (שם, בעמ' 62-63).
גישה נוספת, לפיה יש להיטל ההשבחה עוגן בדיני עשית עושר ולא במשפט, אנו מוצאים ברע"א 7172/96 הנ"ל מפי השופט גולדברג, באומרו:
"...יסוד היטל ההשבחה עומדת איפוא תכלית של מיסוי על התעשרות בתוצאה מתוכנית משביחה, ובאין "עשיית עושר ולא במשפט... אין היטל" (שם בעמ' 525).
הנה כי כן, היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי, לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו, בדרך של תשלום היטל, המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען. תכלית זו, מתיישבת היטב עם דחיית תשלום ההיטל עד למועד שבו מתקיים, הלכה למעשה, מימוש של הזכויות שהושבחו וההתעשרות קורמת עור וגידים. כך הם פני הדברים בעת שהנהנה מבקש לבנות במקרקעין או להשתמש בהם בהתבסס על התוכנית המשביחה (ראו סעיפים 1(א)(1) ו-(2) לתוספת השלישית). כך גם כאשר מעביר הנהנה לאחר זכויות מסוג בעלות או חכירה לדורות במקרקעין שהושבחו, וכך כאשר הוא מעניק בהם זכויות אחרות הטעונות רישום, כאמור בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, הוא הסעיף בו עסקינן.
ודוק: לא כל העברה של זכויות במקרקעין לאחר תיחשב כמימוש זכויות לצורך היטל השבחה, אלא רק העברת בעלות או העברת חכירה לדורות, הקרובה במהותה להעברת בעלות (ראו ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 363; ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' בלייכפלד, פ"ד מב(3) 244, 250). העברת זכויות אחרת תיחשב אף היא כמימוש זכויות במקרקעין, ובלבד שהמדובר בהענקה הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, כגון: שכירות לתקופה העולה על עשר שנים ואיננה חכירה לדורות, זיקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה.
כל הצמתים, שהוגדרו כ"מימוש זכויות" בסעיף 1(א) לתוספת השלישית, קרי קבלת היתר לבניה או לשימוש שלא ניתן לתיתו אלמלא אישור תכנית, התחלת שימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית, וכן העברות והענקות, כמפורט בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, יש להם מכנה משותף אחד, בהיותם פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל. כל אחד מן הצמתים הללו, כך סבר המחוקק, הוא, איפוא, בבחינת השעה היעודה לגביית היטל ההשבחה מידי הנהנה. במאמר מוסגר יצוין כי שני צמתים נוספים, הנזכרים בהקשר זה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית, הם מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שהוגדרו כ"השבחה" בסעיף 1(א), אך אלה אינם נוגעים לדיון שבפנינו.
בהינתן התכלית והמטרה להטלת השבחה, אין סיבה מבוררת המצדיקה יצירת אבחנה, כגון זו שמציעות המערערות, בין עסקה, לפיה מעביר בעלים רשום של מקרקעין מושבחים את המקרקעין לאחר, אותה ניתן להשלים ללא קושי ברישום הבעלות על-שם הקונה, לבין עסקה, אשר לפיה מעביר בעל זכויות אובליגטוריות במקרקעין, את זכויותיו לאחר, בה יש קושי להשלים את רישום המקרקעין על-שם הקונה. כאן וגם כאן מבצע הנהנה מהשבחת המקרקעין, בעצם ההתקשרות, פעולה המהווה מימוש ההתעשרות והוצאתה מן הכוח אל הפועל, והרי לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית, נבחנת נקודת המימוש באספקלריה של הנהנה, ולא באספקלריה של הקונה, או של מקבל הזכויות המוענקות. לפיכך, מן הראוי שמועד המימוש לגבי כל אחת משתי העסקאות הנזכרות לעיל, יהיה אותו מועד עצמו, והוא - מועד ההתקשרות בעסקה. במילים אחרות, רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין איננו מהווה תחנת מימוש לענין קביעת מועד התשלום של ההיטל. לענין הענקת זכויות, מוזכר אמנם הרישום, אך זאת על-מנת להגדיר ולסווג את ההענקה המהווה מימוש זכויות, והיא - הענקת זכויות הטעונה רישום, להבדילה מהענקת זכויות שאינה טעונה רישום, כגון שכירות קצרת-טווח. ב"העברה" הנזכרת ברישא לא צוין ענין הרישום כלל, ואפיון הזכויות המועברות, היוצרות מימוש, עולה מן הדיבור "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם", ללמדנו כי מדובר בהעברת זכויות מסוג בעלות או חכירה לדורות, שהיא זכות הקרובה בעוצמתה לזכות הבעלות.
מנקודת ראות קניינית, מתרחשת אמנם העברת בעלות או חכירה לדורות עם רישום העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין, כמפורט בסעיף 7 לחוק המקרקעין. על כך אף ביסס בית משפט קמא את קביעתו כי הרישא של הסעיף מכוונת להעברה שנרשמה, אך נראה לי כי אין כל הכרח לפרש את המונח "העברה" שבסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, בהתאמה למשמעות הקניינית של העברה כזו, מקום שלשונו ותכליתו של החוק הספציפי, ובמקרה שלנו, חוק התכנון והבניה, מצדיקים פירוש אחר.
כפי שכבר צוין, אין כל סיבה מבוררת לראות במועד הרישום צומת דרכים, או מועד בעל חשיבות מיוחדת, לעינן קביעת מועד התשלום של היטל ההשבחה, שכן ההתעשרות מכוח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות".
העולה מריכוז כל האסמכתאות הוא שהבעלים של המקרקעין לצרוך תשלום היטל השבחה, לא חייב להיות הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין, אלא מי שהוא הבעלים שביושר, שלזכותו רשומה הערת אזהרה, הוא מחזיק בפועל במלוא המקרקעין, מפיק מהם כל הנאה אפשרית ולמרות אי סיום הרישום הפורמלי על שמו כבעלים, עושה בהם מנהג בעלים, ללא כל הפרעה וללא כל אפשרות הפרעה עפ"י דין או בכלל ממאן דהוא.
אשר על כן אני דוחה את תביעת העירייה גם לענין זה.
הפועל היוצא הוא שאין לעותרים כל חובות ועל העירייה ליתן להם אישור ללשכת רישום המקרקעין.
אשר על כן אני מקבלת את העתירה ומורה למשיבה מס. 1 להוציא אישור לטאבו לעותרים.
אני ערה לבקשת העירייה לפסוק ממי עליה לגבות אגרות והיטלים, ובית המשפט עשה כן כל אימת שהדבר נגע לענין נשוא העתירה, קרי: האם יש להוציא אישור לטאבו לעותרים.
אני מחייבת את המשיבה מס. 1 לשלם לעותרים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪ וכן את הסכום של 15,000 ₪ לכל אחד מזוגות העותרים: 2 ו – 3,4 ן – 5, 8 ו – 9.
ניתן היום 23.12.2003, בהעדר.
המזכירות תמציא עותק פס"ד זה בהמצאה כדין לב"כ הצדדים.