שנה שניה * גיליון מס' 10 נובמבר-דצמבר 2000 

העקרונות לקביעת ערך מבנה לצורכי ביטוח
מאת: ירמיהו אלוני, מהנדס ושמאי מקרקעין

1.	וזאת הבעיה
1.1	במסגרת וכחלק מהפעולות המתבצעות במתן הלוואה בנקאית לרכישת דירה, נדרשים הבנקים המלווים למידע על שווי המקרקעין בכללותם, לרבות שווי המבנה.
כמובן, שכל נכס מקרקעין מורכב מן הקרקע עצמה ומן הבנוי עליה, כשהביטוח מבטח את המבנה ללא הקרקע.
1.2	מתברר, כי יש מוסדות בנקאיים הנוהגים - כנראה למטרות נוחות - לקבוע את ערך המבנה כאחוז משווי הנכס.
האחוז משתנה לפי אזורי הארץ.
1.3	מטרת מאמר זה הנה גיבוש העקרונות לקביעת ערך המבנה לצורכי ביטוח. במילים אחרות: האם השיטה לפיה קביעת "ערך המבנה לצורכי ביטוח", כאחוז משווי הנכס, הנה נכונה וראויה ואם בכלל.
כמו כן, לציין מהי השיטה הנכונה לקביעת "ערך המבנה לצורכי ביטוח".
1.4	הנושא שלהלן מתייחס לכל סוגי מבני המגורים, המשרדים והמסחר.

2.	הגדרות, מושגים ומונחים
2.1	"סכום הביטוח"
בפוליסות שונות לביטוח מבנים מצויים סעיפים מהסוג הבא:
"סכום הפיצוי לא יעלה על נזקו של המבוטח עקב האובדן או הנזק של הרכוש המבוטח. לעניין זה, כאשר הפיצוי הוא לפי ערך קימום יוערך הרכוש המבוטח לפי ערך קימום".
"	ערך קימום - (חדש תמורת ישן) - מחיר תיקונו, קימומו של הרכוש המבוטח שנהרס או ניזוק או החלפתו ברכוש חדש מאותו סוג ואיכות שנהרס או ניזוק, לרבות ההוצאות הכרוכות בתיקון, קימום, בניה מחדש או החלפה כאמור."
"	ערך שיפוי - פירושו:
א.	לגבי רכוש, או חלק מרכוש, שנגרמו לו אובדן או נזק בלא שיבוצעו תיקון, קימום, בניה מחדש או החלפה - ערכו הממשי של הרכוש בעת קרות האובדן או הנזק, תוך התחשבות בבלאי ובפחת, בניכוי ערכו הממשי לאחר קרות האובדן או הנזק.
ב.	לגבי רכוש או חלק מרכוש, שנגרמו לו אובדן או נזק, ושיבוצעו בו תיקון, קימום, בניה מחדש או החלפה - ערכו הממשי של רכוש בעת קרות האובדן או הנזק, תוך התחשבות בבלאי ובפחת, בצירוף ההוצאות הממשיות לתיקונו, קימומו, בנייתו מחדש, או החלפתו, לפי העניין, ובניכוי ערכו הממשי לאחר התיקון, הקימום, הבניה מחדש או ההחלפה תוך התחשבות בערך השיפור והחידוש.
לעניין זה, ההחלטה אם יבוצעו תיקון, קימום, שיפוץ או השלמה, ואם יובאו בחשבון לגבי קביעת ערך האובדן או הנזק, נתונה בידי החברה.
ג.	לגבי הוצאות - סכומן הממשי של ההוצאות."
2.2	על אף שההגדרות דלעיל, ובמיוחד הגדרת "ערך קימום", מבארות את עצמן והן אמורות לקבוע את הכללים ל"קביעת סכום הביטוח", הנה בכל זאת ראוי גם לראות כיצד מתייחסים בארצות מערביות אחרות - ובמיוחד בארצות הברית - למושגים דנן.
2.2.1	 Insurable value
1.	The portion of the value of an asset or asset group that is acknowledged or recognized under the provisions of an applicable loss insurance policy.
2.	Value used by insurance companies as the basis for insurance. Often considered to be replacement or reproduction cost less deterioration and non-insurable items. Sometimes cash value or market value but often entirely a cost concept. (Marshall & Swift)
2.2.2	 Insurance, Property damage
Insurance covering liability of the insured for claims for injury to or destruction of tangible property, including loss of use resulting therefrom, but usually not including coverage for injury to, or destruction of, property which is in the care, custody, and control of the insured. (R.S. Means)
2.3	 Insurable (interest) value
Used conventionally to designate the amount of insurance which may be or should be carried on destructible portions of a property to indemnify the owner in the event of loss.
2.4	 Insurable value
Insurable value is based on the replacement and/or reproduction cost of physical items that are subject to loss from hazards. Insurable value is the portion of the value of an asset or asset group that is acknowledged or recognized under the provisions of an applicable loss insurance policy. This value is often controlled by state law and varies from state to state.
2.5	סיכום ומסקנות של פרק ההגדרות
2.5.1	הגדרת ערך הקימום ל"תנאים של פוליסה לביטוח מקיף" תואמת את ההגדרות הבינלאומיות המקובלות לגבי מושג זה.
2.5.2	ההגדרה של ערך הקימום מתייחסת, כנדרש וכמצופה, ל"מחיר תיקונו, קימומו של הרכוש המבוטח שנהרס או ניזוק... וגו'".

2.5.3	אין בהגדרה הנ"ל - ושוב, כנדרש וכמצופה - כל איזכור או התייחסות לשווי הנכס, כמפורט ב"כללי העזר לקביעת ערך המבנה לצורכי ביטוח".

3.	העקרונות לקביעת ערך הקימום
3.1	ייאמר כבר מיד ובראש הדברים, כי קביעת ערך קימום בדרך של שיעור משווי הנכס הנה שגויה מעיקרה ובמרבית המקרים (וזאת רק למען הזהירות) מוליכה לכלל תוצאה שגויה.
ערך הקימום מהווה נתון כספי עצמאי, העומד בפני עצמו ואין לו קשר מניה וביה לשווי הקרקע עליה מוקם הנכס או להוצאות ועלויות אחרות הכרוכות בהקמתו ומוליכות בסופו של דבר לאומדן שוויו.
3.2	בהתאם להגדרות שב"תנאים של פוליסה לביטוח מקיף", הרי שערך הקימום נגזר מעלויות הבניה הנדרשות לתיקון הנכס או קימומו, "לרבות ההוצאות הכרוכות בתיקון, קימום, בניה מחדש או החלפה כאמור".
3.3	לא זאת אף זאת. עלויות הבניה וההוצאות הנדרשות לתיקון נכס שניזוק, קימומו או אף בנייתו מחדש וההוצאות בעקבות נזק שנגרם לנכס, הנן רק חלק מסך כל עלויות הבניה הנדרשות והמחושבות להקמת אותו נכס עצמו, בבניה על קרקע ריקה ופנויה.
3.3.1	נזק לנכס מיוחס בדרך כלל ועל פי המקובל למבנה העילי, שמעל פני הקרקע ולא לחלק התת-קרקעי של המבנה, כגון: מרתפים, יסודות, קירות דיפון וכיו"ב. חלקים אלה עשויים להנזק רק במקרים נדירים וקיצוניים ביותר (רעידות אדמה בדרגה גבוהה או פגיעות ישירות הרסניות של טילים, פצצות או פיגועים דומים).
לביסוס האמור בסעיף זה ראה הגדרות של ה"תנאים של פוליסה לביטוח מקיף". בסעיף זה מוגדר מהו "המבנה" הנכלל בתחום הביטוח והדברים מדברים בעד עצמם:
"מבנה - המבנה של הדירה הפרטית או בית המגורים או מבני הדירות הפרטיות או מבני המגורים המפורטים במפרט - מרפסות, צנרת ומתקני ביוב ואינסטלציה, מתקני הסקה, דוודים, מערכות סולריות ומתקני טלפון וחשמל השייכים למבנה, קירות, דלתות, שערים, גדרות ודרכים מרוצפות השייכים למבנה, וכל החלקים הקבועים במבנה וחצריו או שמחוברים אליו חיבור קבע.
אך לא: חלקי מבנה המשמשים לעסק בלבד.
אם המבנה מצוי בבית משותף - אזי כולל המבנה גם את חלקו של המבוטח ברכוש המשותף של הבית המשותף, ובו הצמדות מיוחדות שיש למבנה.
לעניין זה 'בית משותף' פירושו הן בית הרשום כבית משותף בפנקסי המקרקעין והן בית מגורים שיש בו שני מבנים או יותר ואינו רשום כאמור."
3.3.2	זאת ועוד. במסגרת עלויות להקמת נכס (בית מגורים) כאמור כלולות עלויות שאינן רלוונטיות למצב של קימום הנכס. עלויות אלו הנן:
-	היטלי פיתוח.
-	אגרות בניה (חלקית).
-	מס מכירה על הנכס הנמכר.
-	מס רכישה על הקרקע.
-	הוצאות שיווק ופרסום.
-	הוצאות מימון.
-	עלות חיבור חשמל (חלקי).
-	היטל השבחה.
3.3.3	ההוצאות הכרוכות בתיקון, קימום או בניה מחדש כוללות:
-	הוצאות הריסה ופינוי (במידת הצורך).
-	הוצאות בדיקות ומדידות (במידת הצורך).
-	הוצאות תכנון.
-	הוצאות פיקוח וניהול הנדסי.
-	עלות חיבור חשמל (חלקי).
-	אגרות בניה (חלקי, בהתאם לנסיבות).
3.3.4	הרווח היזמי
מבחינה פיזית הנכס אכן כולל שני מרכיבים: קרקע והבנוי עליה.
ברם, מן הנכון לבחון את המרכיבים הכספיים ולא הפיזיים (דהיינו: שווי הקרקע ושווי (עלות) המבנה), שהם לכאורה המרכיבים של שווי המקרקעין בכללותם.
שווי מקרקעין בכללותם כולל שלושה מרכיבים כספיים והם:
-	שווי הקרקע.
-	עלות המבנה.
-	הרווח היזמי.
המדקדקין יאמרו ששווי המקרקעין בכללותם כולל אף חמישה מרכיבים והם:
-	שווי הקרקע.
-	עלות המבנה (המחוברים) במצבו הנוכחי.
-	עלות הפיתוח.
-	עלויות עקיפות (מימון, אגרות, מסים וכיו"ב).
-	רווח היזם.
לערך הקימום אין ולא כלום עם רווח היזם. מרכיב זה הנו משתנה מאזור לאזור ונתון לתנודות שוק המקרקעין.
לעתים יש שוני של ממש במרכיב רווח היזם בנכסים סמוכים ודומים, אך נמכרו בתנאי שוק שונים.
מתוך חמשת מרכיבי שווי הנכס שנמנו לעיל, שני מרכיבים יכולים להחשב כקבועים - עלות המבנה ועלות הפיתוח, שני מרכיבים נתונים לתנודות שוק המקרקעין - שווי הקרקע ורווח היזם ואילו המרכיב החמישי הנו בחלקו קבוע ובחלקו תוצאה של העלויות ונתוני השוק.
3.3.5	גורמים נוספים בקביעת ערך קימום כפונקציה של עלות בניה
גורם שטח הדירה
קיימים בישראל מספר מקורות מהם ניתן ללמוד לגבי עלויות בניה, כגון:
-	מחירון לענף הבניה - חשב.
-	מאגר מחירים לענף הבניה - דקל.
-	תעריפי בניה של משרד הבינוי והשיכון.
בכל המקורות הנ"ל נתוני עלויות הבניה הנם ערכים עצמאיים שאינם נסמכים על שווי הנכסים ו/או מהווים נגזרת כלשהי הימנו.
בדף ההסבר הכללי לפרק עלויות בניה של מחירון חשב לענף הבניה נמצאת הפסקה הבאה:
"צריך להדגיש שבכל הסעיפים, החישוב הוא תמיד למ"ר ברוטו (המידות החיצוניות של המבנה). כך למשל בסעיף של ארונות מטבח וארונות קיר, ככל ששטח הדירה גדול יותר המחיר למ"ר מבנה זול יותר. או למשל, חיפוי חרסינה/קרמיקה יכול להיות יקר למ"ר בפועל, אבל ככל ששטח הדירה גדול יותר, המחיר למ"ר בניה יהיה זול יותר.
כאן המקום להדגיש שעלות הבניה למ"ר איננה מבטאת את העלות הכוללת של בניה חדשה.
על מנת להכין הערכת תקציב ריאלית לבניה חדשה צריך להוסיף למחיר של מ"ר בניה + פיתוח עוד כ- 40% לפי הפירוט הבא:
תכנון כולל שינוי ותיקון תוכניות במהלך הבניה	10.0%
תשלום עבור פיקוח	2.5%
מע"מ	15.0%
בלתי צפוי מראש	12-10% "
דהיינו: עלות הבניה אליבא לעורכי מחירון חשב, היא לא רק נתון עצמאי ובלתי תלוי בערכי שווי אחרים, אלא מהווה פרמטר העשוי להיות שונה לפי שטח/גודל הדירה.
גורם אזור הבניה
בדפי ההסבר הכללי של מאגר המחירים לענף הבניה של דקל מצורף דף המפרט את "התוספות למחיר הכולל של הבניה ו/או הפיתוח לפי אזורים" ומפרט, כי התוספות באחוזים עבור עבודות בניה ופיתוח ליישובים נלקחו מהנחיות משרד הבינוי והשיכון.
כל הערכים הכספיים לעלויות בניה למגורים הנקובים במחירון זה או אחר, הנם ערכים אבסולוטיים שאין להם קשר לערכי שווי הקרקע עליה מוקמים המבנים והופרדו במתכוון מהרכיב של עלויות עקיפות, כפי שהוסבר בסעיף 3.3.4 לעיל.
גיל הדירה/הנכס
גילה של הדירה/הנכס אינו מהווה גורם בהתאם להגדרת ערך הקימום לתנאי הפוליסה, שכן ערך קימום משמעותו - חדש תמורת ישן.
עם זאת יוטעם, כי בהגדרת ערך השיפוי לתנאי פוליסת ביטוח נאמר בדרך כלל נוסח מסוג: ערך השיפוי שיובא בחשבון הנו ערכו הממשי של הרכוש בעת קרות האובדן או הנזק תוך התחשבות בבלאי ובפחת, בניכוי ערכו הממשי לאחר קרות האובדן או הנזק.
3.4	סיכום ומסקנות לפרק העקרונות
מהאמור לעיל עולה אפוא בעליל, כי עצם השיטה לקביעת ערך המבנה לצורכי ביטוח כאחוז קבוע משווי הנכס, לא רק שאינה תואמת את הגדרות פוליסות הביטוח, אלא היא שגויה ופסולה מעיקרה.

4.	תחשיב להדגמת השונות בין גישת קביעת ערך מבנה כאחוז מהשווי לבין עלות המבנה
4.1	ניתוח ערך הקימום של דירה

4.1.1	נניח דירה שנרכשה ב- 28.11.94 במחיר כולל שווה ערך בשקלים ל- 337,300 $ (כולל מע"מ) וכן 1.5% + מע"מ שכר טרחת עו"ד לרישום הדירה כבית משותף.
מחיר הדירה כולל את החניה המקורה הצמודה.
לחוזה המכר צמוד מפרט הבניה, ממנו עולה כי הבניה הנה בסטנדרט רגיל ללא תוספות או השבחות מיוחדות.
הקרקע הנה בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל (הנחת העבודה הנה כי הקרקע מהוונת 91%).
יוצא אפוא, כי עובר לרכישת הדירה, שוויה בשקלים היה 1,029,777 ש"ח + 1.5% הוצאות רישום ומע"מ על הוצאות הרישום.
לפי גישת "אחוז משווי הנכס", סכום הביטוח היה אמור אפוא להיות:
1,029,777 ש"ח x 65% = 665,355 ש"ח שהם 219,245 $ (לפי שער של 3.053 ש"ח/$).
בהתחשב בשטח דירה של 141 מ"ר, הרי שסכום ביטוח זה משקף ערך מבונה של 1,555 $/מ"ר (!).
ואפילו נכלול את שטח המרפסות (כ- 13 מ"ר), הרי שסכום הביטוח משקף ערך מבונה של כ- 1,424 $/מ"ר.
4.1.2	אומדן מקורב של סכום הביטוח לפי נתוני החוזה
מאחר שמחיר הרכישה כולל חניה מקורה אחת ובהנחה ששווי החניה אינו נופל מ- 6,000 $, הרי שמחיר הדירה עצמה היה 331,300 $.
בהתאם למאגר מחירים לענף הבניה דקל מחודש נובמבר 1994 (מחירי אוקטובר 1994), עלות בניה של בתים בני 4-3 קומות ללא מעלית בסטנדרט משרד השיכון בשפלת החוף היה 1,435 ש"ח/מ"ר + מע"מ.
תוספת לבתים של 4-3 קומות עבור מעלית 6 נוסעים, 3 תחנות	183,500	ש"ח
תוספת תחנה אחת	8,400	ש"ח
תוספת גנרטור	34,200	ש"ח
סה"כ לבניין	226,100	ש"ח + מע"מ
תוספת עלות ממוצעת לכל דירה בבניין הנדון (17 דירות): 13,300 ש"ח, או 86.4 ש"ח/מ"ר מבונה.
סה"כ עלות בניית הדירה עובר לתאריך החוזה היה אפוא כ- 1,780 ש"ח/מ"ר ובסה"כ כללי 274,054 ש"ח (!), או כ- 89,765 $, במקום 219,245 $ הנ"ל.
4.1.3	ברם, אם להיצמד להגדרת המבנה שבתנאים לפוליסת ביטוח מקיף ולעקרונות חוות הדעת דלעיל, הרי שערך הקימום הנו עוד פחות מסכום הביטוח הנקוב לעיל.
מרכיב עלות עבודות הביסוס הנו כ- 5-4% מעלות הבניה, הרי שערך הקימום המרבי היה אמור להיות: 274,054 ש"ח x 0.95 = 260,351 ש"ח (או 1,690.6 ש"ח/מ"ר בניה בממוצע).
יתרה מכך. עלות בניית המרפסות עשויה להיות כ- 20% מעלות הבניה הכוללת ואז עלות הקימום הנכונה יותר הנה:
141 מ"ר לפי 1,690.6 ש"ח/מ"ר  =	238,374.6	ש"ח
13 מ"ר לפי 838.12 ש"ח/מ"ר  =	4,395.54	ש"ח
סה"כ	242,770	ש"ח
ובדולרים - 85,414 $ המהווים 25.8% משווי הדירה.
4.2	דוגמאות לעלות בניה ביחס לשווי הנכסים
מצ"ב טבלת נתונים שנלקחו מעבודות ליווי פיננסי של פרוייקטים שונים ומשמשים את הבנקים השונים.

פרוייקט	אזור	שווי מכירה	עלויות בניה ישירות	עלויות בניה כלליות	סה"כ עלויות בניה	% עלויות בניה רלוונטיות משווי הפרוייקט	נכון לתאריך	
48 יח"ד	נתניה	27,861	15,785	1,100	16,885	60.6%	10/99	
24 יח"ד	אם המושבות
פתח תקווה	20,200	8,974	1,160	10,134	50.2%	11/98	
54 יח"ד	חולון	53,015	19,456	1,320	20,776	39.2%	4/00	
27 קוטג'ים	באר שבע	20,849	10,443	842	11,285	54.1%	4/00	
101 יח"ד	פתח תקווה	20,333	8,827	702	9,529	46.9%	5/00	
99 יח"ד	הר חומה
ירושלים	69,882	33,072	2,282	35,354	50.6%	3/00	
112 יח"ד	חדרה	53,860	25,314	2,328	27,642	51.3%	3/00	
26 יח"ד	רמת גן	17,634	5,175	983	6,158	34.9%	3/00	
68 יח"ד	אריאל	31,419	19,414	1,404	20,818	66.3%	2/00	
34 יח"ד	רמת אביב
החדשה	55,396	17,418	1,030	18,448	33.3%	2/00	
12 יח"ד
ב- 2 בניינים	רמת אביב	21,402	4,908	883	5,791	27.1%	2/00	
38 יח"ד	פתח תקווה	28,969	12,367	1,580	13,947	48.1%	2/00	
10 יח"ד	רמת גן	7,886	2,452	328	2,780	35.3%	1/00	
26 יח"ד	ק. בן גוריון
חולון	25,195	10,250	848	11,098	44.1%	2/00	
12 יח"ד	פסגת זאב
ירושלים	9,224	4,010	731	4,741	51.4%	10/99	
19 יח"ד	רמת פולג
נתניה	20,453	7,842	1,076	8,918	43.6%	2/00	
4 יח"ד	הדר יוסף
תל אביב	7,014	2,153	290	2,443	34.8%	11/99	
6 יח"ד	לב העיר
תל אביב	7,524	2,305	285	2,590	34.4%		
48 יח"ד		42,904	17,562	2,070	19,632	45.8%	11/98	

מהטבלה עולה בעליל, כי אין כל קשר קבוע (אם בכלל) בין עלות הבניה הישירה לבין שווי הנכסים.
יוטעם, כי בהתאם לפרק העקרונות דלעיל, הרי שערך הקימום יהיה מן הסתם שונה ונמוך מערך עלויות הבניה המוצג בטבלאות.

5.	סיכום
מאמר זה בחן את "העקרונות לקביעת ערך המבנה לצורכי ביטוח".
הגישה לקביעת ערך מבנה כאחוז משווי המבנה הנה שגויה ופסולה בכל אמת מידה מקצועית ואף אינה תואמת להגדרות פוליסת הביטוח של המשיב עצמו.