ע"ש 5906/98

1. יכין חב' חקלאית בע"מ

2. הדרי השומרון

3. יכין חקל בע"מ

נ ג ד

עיריית חדרה

בית המשפט המחוזי בחיפה
[24.11.1999]

בפני כב' ס. הנשיא השופט ד"ר ד. ביין

עוה"ד יורם ראב"ד ושות' - בשם המערערים
עוה"ד אליהו מלך ושות' - בשם המשיבה

פסק דין

א. הערעור והחלטת ועדת הערר

זהו ערעור על החלטת ועדת הערר בחדרה על קביעת ארנונה כללית לשנת 1997. בהחלטתה דחתה ועדת הערר את הערר שהגישו המערערות על חיובן בתשלום ארנונה בגין נכסים שונים הנמצאים בגוש 10025 חלקות 52; 54; 57 ו91- בחדרה (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מיועדים לפי תוכנית בניין עיר, לחקלאות.

המערערות הינן חברות חקלאיות שעיסוקן בעיבוד פרדסים, אריזת פרי הדר ושיווקו.

במקרקעין מצויים שלושה נכסים שהם נשוא הערעור:

א. נכס בשטח של 3,942 מ"ר הכולל מבנה וסככות שהושכר ע"י המערערות לחברת לבוד בע"מ (להלן: "לבוד"). לבוד עשתה בנכס שימוש כבית מלאכה ובהתאם לכך חויבה בארנונה כבית מלאכה. ביום 1.11.96 עזבה לבוד את הנכס, אך העירייה המשיכה לחייבו כבית מלאכה (להלן: "הנכס הראשון"). לטענת המערערות יש לסווג נכס זה כבית אריזה.

ב. נכס בשטח 1,512 מ"ר הכולל מבנה המוחזק ע"י המערערות. נכס זה סווג במשך כל השנים כבית אריזה. ביום 25.9.96 הודיעה המשיבה למערערות, כי סיווג הנכס שונה מבית אריזה לבית מלאכה והמערערות חויבו בתשלום ארנונה רטרואקטיבית מיום 1.7.95 על פי התעריף החדש (להלן: "הנכס השני"). לטענת המערערות, יש להמשיך לחייב נכס זה כבית אריזה.

ג. נכס בשטח 2,600 מ"ר אשר סווג במשך כל השנים כקרקע הצמודה לבית אריזה. ביום 25.9.96 החליטה המשיבה לשנות את הסיווג מקרקע הצמודה לבית אריזה לקרקע הצמודה לבית מלאכה, בתחולה מיום 1.7.95 (להלן: "הנכס השלישי").

המערערות דרשו כי שלושת הנכסים יסווגו כאדמה חקלאית ומבנה חקלאי לפי תעריף מבנה בית אריזה (סוג 450) וקרקע בית אריזה (סוג 715).

ועדת הערר קבעה את הקביעות כדלהלן:

לגבי הנכס הראשון - הרי הוא הושכר החל מתאריך 1.9.96 לחברת פרופיליין והחל בו שימוש שונה מבית אריזה. חברת פרופיליין מחזיקה בנכס זה עד היום והוא משמש כנכס מסחרי, ביתר פירוט: בית מלאכה (פריט 403).

כאן יש להעיר, כי בישיבת ביהמ"ש מיום 21.1.99 הוסכם שנפלה טעות בהחלטת הועדה, וכי מי שהחזיק בנכס זה היא לבוד. בתצהיר שאול צברי, מנהל הארנונה שניתן בפני ביהמ"ש נאמר, כי בסוף שנת 1996 הוחזר הנכס לחזקת המערערת.

אשר לנכס השני - קובעת הועדה, כי המבנה אינו "מבנה חקלאי" כהגדרתו בסעיף 1.1.19 לצו הארנונה לשנת 1997, דהיינו "מבנה של קבע הנמצא על אדמה חקלאית המשמש לצורכי הגידולים החקלאיים באותו נכס בלבד".

לדעת הועדה, אין רלבנטיות לכך שמדובר בחברה חקלאית שעיסוקה הוא עיבוד פרדסים, אריזת הפרי ושיווקו. המבחן הקובע הוא השימוש בפועל. התברר מדברי המערערות, כי המבנה משמש לאריזה רק חודשיים, שלושה בשנה ויתר הזמן משמש הוא בפעולות הקשורות לאריזה.

כאן המקום לציין, כי המערערות בהשגתן טענו, כי המבנה והסככה שימשו את המערערת 2 לצורך אחסנת המכלים המשמשים לאריזת פרי ההדר ותיקונם השוטף ובכתב הערר נאמר, כי המבנה שימש ומשמש את יכין חקל לצורך אחסנת המכלים המיועדים לאריזת פרי ההדר ותיקונם השוטף.

אשר לנכס השלישי - קבעה הועדה, כי מדובר בקרקע הצמודה לבית האריזה ומאחר והנכס השני סווג כסיווג מסחרי, הרי הנכס השלישי הצמוד לו צריך להסתווג באותה צורה. הועדה ציינה, שלמרות שיעוד המקרקעין הוא חקלאי, העירייה לא מנעה מהמערערות שימוש מסחרי במקרקעין.

ב. טענות המערערות

1. בשנים האחרונות לאור הנסיבות הכלכליות, ערכו המערערות רה-אורגניזציה בכל בתי האריזה שלהן, לרבות בית האריזה המצוי על המקרקעין. כתוצאה מהארגון מחדש, עושות המערערות שימוש רק בחלק מהמבנים והסככות שעל המקרקעין לצורכי בית האריזה ואילו שאר השטח והבנוי עליו, הושכר לשוכרים שונים. המערערות הותירו בידיהן רק חלק משטח המקרקעין והמדובר בשלושת הנכסים נשוא הערעור - ושטח זה ממשיך לשמש ברציפות חלק מבית האריזה.

2. אשר לנכס הראשון - הרי לאחר שלבוד הפסיקה להשתמש בו כבית מלאכה והחזירה אותו למערערות, הוא חזר להיות חלק מבית האריזה וחל עליו התעריף של בית אריזה, כפי שהיה במשך 30 השנים שקדמו להשכרתו ללבוד. מה גם שהסיווג לבית מלאכה נוגד את היעוד לפי התב"ע.

3. טעתה הועדה בסברה, כי מאחר והנכס השני משמש לפעולות אריזה רק במשך חודשיים, שלושה בשנה, אין הוא יכול להוות מבנה חקלאי. ההגדרה של "מבנה חקלאי" בצו הארנונה אינה קובעת כי על המבנה לשמש לצורכי הגידולים החקלאיים במשך כל השנה וכל עוד אין הוא משמש בתקופה שאינה עונת הפרי לשימוש אחר החורג מההגדרה הנ"ל, הרי שהוא ממשיך להיות מסווג כבית אריזה.

יתר על כן, למעשה, הנכס משמש כבית אריזה במשך כל השנה, שכן בחודשים שמחוץ לעונת הקטיף, ממשיך הנכס לשמש לצורכי הגידולים ובין היתר, נעשות בו פעולות אחסון ותיקון מכלי הפרי. פעילויות אלה, קשורות קשר הדוק לפעולות המבוצעות בבית האריזה והן חלק ממערך האריזה המתבצע בנכס הנ"ל.

4. מאותו טעם שצוין לגבי הנכס השני, יש לסווג גם את הנכס השלישי כבית אריזה.

5. המערערות מבקשות, כי אם יתקבל ערעורן, הוא יוחל רטרואקטיבית.

ג. דיון ומסקנות

1. השאלה הראשונה שיש להכריע בה, היא האם יש להתייחס ליעוד המקרקעין לפי חוק התכנון והבניה, או לשימוש בפועל שנעשה במקרקעין, גם אם אינו תואם את היעוד האמור. לדעתי, יש לאמץ את החלופה השניה. צו המסים בסעיף 1.1.3 מגדיר "אדמה חקלאית" כמו שהוא מוגדר בסעיף 269 לפקודת העיריות כ-"כל קרקע שבתחום העירייה שאינו בנין, המשמשת מטע או משתלה או משק בעלי חיים או לגידול תוצרת חקלאית או לגידול יער או פרחים".

מבנה חקלאי מוגדר בסעיף 1.1.19 לצו המסים כ"מבנה של קבע הנמצא על אדמה חקלאית המשמש לצורכי הגידולים החקלאים באותו הנכס בלבד".

רואים אנו שהדגש בהגדרות אלה הוא על השימוש למעשה ולא על היעוד התכנוני.

מסכים אני עם טענות ב"כ העירייה, כי אין הנסיבות בענייננו דומות כלל ועיקר לנסיבות שהיוו את הבסיס לפסה"ד של כב' השופטת שטרסברג כהן בע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' קרשין (לא פורסם). באותו מקרה חייבה העירייה את הבעלים לשלם ארנונה לפי תעריף של מבנה המשמש למלאכה או לעשייה. הבעלים טענו שיש לחייבם לפי סיווג של מגורים. התברר, כי העירייה אינה מאפשרת לעשות שימוש עסקי בנכס. בנסיבות אלה, נקבע שאין העירייה יכולה מצד אחד למנוע מהבעלים לעשות שימוש עסקי ומן הצד השני, לחייב אותו בארנונה כאילו שימוש עסקי כזה אכן נעשה.

במקרה שלפנינו הוכח שהעירייה אינה מונעת מהמערערות לעשות במקרקעין שימושים לא חקלאיים ועובדה היא שהנכס הראשון הושכר לצורכי בית מלאכה בלי שהעירייה התנגדה לכך.

גם פסה"ד בע"א 65/65 (ת"א), פלוטניצקי נ' מועצה מקומית רמת השרון פ"מ מ"ה 307, אינו עניין לכאן. ב"כ המערערות רואות בפסק דין זה סימוכין לכך שאם הקרקע מוגדרת כאדמה חקלאית על פי תוכנית בנין עיר, אין בסמכותו של מנהל הארנונה לראותה שלא כקרקע חקלאית. עיינתי וחזרתי ועיינתי בפסה"ד הנ"ל ולא מצאתי בו אפילו אזכור ליחס שבין הסיווג לפי חוק התכנון והבניה והסיווג לצורך ארנונה.

לאור האמור, נבדוק עתה את החלטת ועדת הערר לגבי כ"א מהנכסים.

2. אין מחלוקת, כי הנכס הראשון שימש כבית מלאכה עד 1.11.96 ומאז לא נעשה בו שימוש כלל. השאלה שיש להכריע בה, היא האם נכס שלא נעשה בו שימוש יש לקבוע סיווגו לפי השימוש האחרון שנעשה בו או שיש להעדיף במקרה זה את היעוד התכנוני וכן את השימושים שנעשו בו קודם השימוש האחרון שאז היווה חלק ממתחם בית האריזה.

לדעתי, אין לסווג את הנכס כקרקע חקלאית מן הטעם שלפי לשון ההגדרה השימוש שעל פיו נקבע הסיווג חייב להיעשות בהווה ושימוש בעבר לצורכי בית האריזה (בפרט כשאין מדובר בעבר המידי בו שימש הנכס כבית מלאכה אלא בעבר הרחוק שלפני שנת 1994) - אין די בו כדי להפוך את הקרקע לחקלאית במובן הסיווג.

נראה לי, כי בנסיבות מקרה זה, כאשר כבר הוכיחו המערערות שהן הפסיקו לעשות שימוש בנכס בהתאם ליעוד התכנוני וכאשר עם פינוי הנכס על ידי לבוד לא חזר הנכס בפועל לשמש לצורך חקלאי אם כחלק מבית אריזה או בדרך אחרת, אין למצוא פגם בהחלטת הועדה ששמה את הדגש על פוטנציאל הניצול, שהרי לא הייתה מניעה מצד המערערות לחזור ולהשכיר את הנכס, אם לצורכי בית מלאכה או אחסנה, או לצורך מסחרי אחר.

יצוין, שבפסה"ד בע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל-אביב פ"ד מ"ה (3) 769, 776, מול א' ניתן למצוא סימוכין לכך כי ככל שהנוגע לחיוב בארנונה של נכס שלא נעשה בו כל שימוש בפועל, ניתן להתייחס לפוטנציאל הניצול. נראה לי, שאותו רעיון ניתן להחילו גם שהשאלה העולה אינה עצם החיוב בארנונה אלא כשהשאלה היא מהו הסיווג שלפיו יקבע גובה הארנונה.

3. אשר לנכס השני, גם אם היינו אומרים שדי בשימוש למשך מספר חודשים בשנה כנדרש בהגדרת "מבנה חקלאי" כבית אריזה כדי לאצול על כל השנה, הרי לא הוכח שהמבנה משמש לצורכי הגידולים החקלאיים באותו נכס בלבד כנדרש בהגדרת "מבנה חקלאי". אין שמץ של הוכחה שבית האריזה שימש לצורך גידולים הקיימים בנכס השני או אפילו בכל שטח המקרקעין. המערערות לא הביאו כל ראיות בנושא זה. מאידך, הביאה העירייה את תצהירו של מר שאול צברי שאומר בסעיף 6, כי במתחם בו נמצאים נכסים אלה, אין המערערות מחזיקות שטחי גידול חקלאיים ומכאן, שהמבנה הנמצא על הנכס השני, אינו מבנה חקלאי. לא ניתן גם להתעלם מהסתירות במצגים שהציגו המערערות בהזדמנויות שונות באשר למהות השימוש שנעשה במבנה. בסעיף 6(ג) להשגה נאמר שהמבנה והסככה שימשו את הדרי השומרון לצורך אחסנת המכלים המשמשים לאריזת פרי ההדר ותיקונם השוטף. בכתב הערר בפני הועדה נאמר שהמבנה שימש בין השאר לאחסנת המכלים המיועדים לאריזת פרי ההדר וחיסונם השוטף.

4. המערערות עצמן ראו את גורלו של הנכס השלישי כנגזר מגורלו של הנכס השני ולכן לאור מה שנאמר לגבי הנכס דינו של הערעור לגבי הנכס השלישי להדחות אף הוא.

הערעור על כל חלקיו נדחה.

המערערות תשלמנה למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.