005024/99 בית המשפט המחוזי בחיפה

זהו ערעור של מנהל הארנונה בעירית חדרה (להלן: "המנהל") על החלטת ועדת הערר, לעניין ארנונה כללית חדרה מיום 24.11.98 בערר 7/98 שהתיחס לשנת המס 98 על סיווג דירת המשיב בפרוייקט כפר הים בחדרה, גבעת אולגה (להלן: "הפרוייקט").

המנהל סיווג את הדירה כבית מלון, שכן לגישתו מדובר בדירת נופש. המשיב מצדו טען, כי הדירה היא דירת מגורים. ועדת הערר קיבלה את גישת המשיב, ומכאן הערעור.

(ב) בשטח סמוך לדירות מצוי בית מלון ומתקני נופש שונים.

(ג) עפ"י תב"ע חד45/ וחד1045/ תכלית האזור בו נמצא הפרוייקט הינה מלונאות, תיירות ונופש.

(ה) הדירה נשוא הערעור רשומה בבעלות פרטית של המשיב.

(ו) הדירה כוללת חדרי מגורים, מטבח, שירותים וחדר ממ"ד ויש בה מונים נפרדים למים וחשמל.

(ז) בעת רכישת הדירה ע"י המשיב, הוא שילם מס רכישה בגין דירת מגורים.

הסיווג לו טוען המנהל, מצוי בסעיף 1.1.17 לצו המסים של עירית חדרה וזו לשונו:

"בתי מלון - לרבות בתי הארחה, אכסניות, דירות נופש וקאנטרי קלאב"

בסעיף 1.12 מוגדר המושג "סיווג נכס" כ"קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו".

"תת סיווג", הוגדר בסעיף 1.1.13 כ"סיווג משנה של סוג הנכס לרבות בשל גודלו או בשל מקומו".

סעיף 1.10 מגדיר "מחזיק" כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

(א) הדירות נרכשו כדירות מגורים, למרות שקיימת אפשרות שדירות אלה ישמשו כדירות בהן ינפשו המשיבים ובני ביתם ולמרות העובדה שקיימים בצמוד לדירות מתקני נופש שונים.

(ב) בעת רכישת הדירות, שילמו המשיבים מס רכישה כדין דירות מגורים ולא כדין דירות נופש.

(ג) מבנה הדירות הוא כדירות מגורים בשל קיום ממ"ד ומונים נפרדים למים ולחשמל.

(ד) הדירות אינן משמשות להשכרה, אלא למגורי המשיבים.

(ה) בין בתי המלון הנבנים בפרוייקט "כפר הים" לבין הדירות נשוא העררים קיימת הפרדה.

(ו) הדירות רשומות בבעלות המשיבים ואין להם רק זכות בבחינת "Time sharing".

(ז) למרות היעוד של האזור למלונאות, תיירות ונופש, יכולות להיות דירות מגורים במקום שכזה.

(ח) צמידות הדירות לחוף הים, איכות הבניה היוקרתית ופוטנציאל השימוש העסקי, אין די בהם בכדי להביא לסווג הדירות כדירות נופש.

(ט) ועדת הערר הפנתה גם לעמ"ש 1/94 מנהל מס שבח נ' זוטא דינים מחוזי כ"ו(3) 966 (אשר אושר בביהמ"ש העליון בע"א 576/95 דינים עליון נ"ג 704) ושבו נקבע לעניין הפטור ממס שבח שדינה של דירת נופש כדין דירת מגורים.

(א) ועדת הערר טעתה בכך שלא נתנה משקל ליעוד הדירות, להגדרתן כדירות נופש בהיתר הבניה, והעובדה שהן שווקו כדירות נופש.

(ב) הקביעה העובדתית של הועדה, לפיה הנכס נמכר כדירת מגורים, לא נתמכה בתצהיר, בחוזה, או בראיה כלשהי. הועדה התעלמה מטענת המערערת בעניין זה.

(ג) עצם העובדה שנכס משמש למגורים, אין בה לבדה כדי להצדיק חיובו כדירת מגורים, שכן גם בתי אבות, בתי מלון, מחנות צבא וכו' משמשים למגורים וניתן למצוא בהם את אותם מאפיינים שלדעת הועדה מעידים על שימוש בנכס למגורים.

(ד) החלטת ועדת הערר תביא לתוצאה אבסורדית, לפיה כל מבנה המשמש מדור לאדם יחויב בארנונה בסיווג אחיד כדירת מגורים.

(ה) אין בהגדרתה של דירת נופש כל תנאי המחייב את השכרתה לאחרים כתנאי לסיווגה בסיווג זה.

(ו) ארנונה בגין נכסים משולמת על פי מהות הנכס ופוטנציאל השימוש בו ולא על פי מידת או תדירות השימוש בנכס בפועל. העובדה שהמשיב נבחר שלא לממש את מלוא הפוטנציאל הכלכלי הגלום בדירה, אינה מעלה ואינה מורידה.

(ז) פס"ד זוטא, כוחו יפה לעניין מס שבח ואין הוא חל לגבי ארנונה שסיווגיה מתבססים על עקרונות שונים.

(ח) אין לקבל את העמדה כי הסיווג נקבע רק לפי השימוש בנכס. לפי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג1992- (להלן: "חוק ההסדרים") אחד הקריטריונים לסיווג הוא מיקום הנכס.

1. הקריטריונים לסיווג נכסים לצורכי ארנונה נקבעו בסעיף 8 בחוק ההסדרים והם כוללים את סוג הנכס, שימושו ומקומו.

בצו המסים של חדרה, בהגדרת "סיווג נכס" בסעיף 1.1.17 נבחר השימוש כקריטריון המרכזי, אך בהגדרת "תת סיווג" בסעיף 1.1.13 מופיעים גם הקריטריונים של גודל ומיקום.

2. השאלה הראשונה היא, מה משמעות המושג "שימושו" של הנכס בסעיף 8 לחוק ההסדרים ובסעיף 1.1.17 לצו המסים, האם פירושו שימוש בפועל, או פוטנציאל השימוש בו?

לדעתי, החלופה השניה היא זו אשר יש להעדיף, שכן, אחרת, יקבע שיעור הארנונה על פי רצונו של הבעלים או המחזיק והוא במעשיו יקבע את סיווג הנכס.

נניח שבבית מלון קיימת סוויטה המשמשת בפועל למגורים קבועים של אדם אחד בלבד, האם בשל כך בלבד תחדל יחידה זו להוות חלק מהמלון לצורכי ארנונה?

3. במקרה הנדון, לאור יעודה של הדירה, והיתר הבניה שניתן לה, היא אמורה הייתה לשמש כדירת נופש. יתר על כן, באי שימוש בה כדירת נופש, יש משום החטאת המטרה של התב"ע שרצתה להבטיח שבניה על שפת הים או בסמוך לו - אזור שהוא משאב לאומי - תשמש את הציבור בכללותו ולא אנשים פרטיים שיש להם היכולת לרכוש נכסים כאלה (השוה ה"פ (חי') 524/96 אטד נ' הועדה המחוזית לתו"ב חיפה; עת"מ 2038/98 החברה להגנת הטבע נ' הועדה המקומית לתו"ב הרצליה (ע' 19)) (פסה"ד האחרון אמנם בוטל בבית המשפט העליון, ראה ע"א 145/00; 155; 196; 197; 200; 201; 1836 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע"מ ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח'), אך לא לגופו של עניין אלא בשל אי צירוף כל הצדדים החיוניים לדיון).

הסיווג לצורכי ארנונה עולה בקנה אחד עם היעוד מבחינת התו"ב ויוצא מן ההנחה שאנשים פועלים כמותווה בדין ולא חורגים ממנו (השוה ע"ש 5254/99 ברל בני ואח' נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית זכרון יעקב (לא פורסם)).

אין כל חשיבות לכך שהדירה אינה חלק מבית מלון, שכן הסיווג הרחיב את המושג בית מלון מעבר למשמעותו הרגילה והטבעית וכלל בו, גם אכסניות, דירות נופש וקאנטרי קלוב.

המשותף לכל הרכיבים של ההגדרה המורחבת הוא, שמדובר במבנים אשר באים לשרת את הציבור, ויש להם פוטנציאל כלכלי מסחרי וכאמור, אין זה משנה אם נוצל פוטנציאל זה הלכה למעשה, ואם נעשה בו שלא כדין שימוש אחר.

בדרך אגב יוער, כי הכרה הנוגדת את היעוד התיכנוני בשימוש כזה, תהווה כעין "פרס" למפרי חוק.

4. אמת, כי במקרים רבים התייחס הסיווג לשימוש הלכה למעשה (למשל, ה"פ 1894/97 הבורסה לניירות ערך נ' עירית ת"א-יפו) ואף למהות המשתמש בו (בג"צ 345/98 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עירית ת"א-יפו פד"י ל"ג (1) 113, בע' 120 מעל א') וכן לשיקולי רווחיות השימוש (בג"צ 1355/93 ועד מעקב לעניין ארנונה נ' ראש עירית י-ם תקדין עליון 94(1) 1391). אך אין ללמוד מכך על ההפוך, כי לעולם יתחשב הסיווג רק בשימוש בפועל ולא בפוטנציאל השימוש.

5. עצם העובדה שהמושג "בית מלון" לצורכי ארנונה הורחב מעבר למשמעותו הטבעית לצורכי הסיווג, אינו אומר שגם בהגדרת מחזיק בסעיף 1.1.10 לצו המסים יש לראות את המושג בית מלון ככולל דירת נופש.

הגדרת "מחזיק" באה לפטור מארנונה את "הלקוח" של מלון או פנסיון הבא להתארח בו לתקופה קצרה. הגדרה זו לא באה לפטור מארנונה את הבעלים או המחזיק בדירה שבכוחו לגור בה או למסרה לאחרים למגורים בין לתקופה קצרה ובין לתקופה ארוכה.

אינני סבור, כי יש חשיבות לסיווג הדירה לצורכי מס שבח (ומס רכישה) כדירת מגורים.

בעמ"ש 1/94 זוטא נ' מנהל מס שבח הנ"ל, עניין היה מדובר בדירה בת שני חדרים, סלון, מטבחון וחדר אמבטיה. עם חתימת ההסכם לרכישת הדירה, נחתם חוזה נוסף שלפיו הסכים רוכש הדירה שחברת אחזקה תבצע פעולות אחזקה וגינון. נעשה הסכם שלישי שלפיו מסר הרוכש את הדירה לחברת התפעול לצורכי השכרה לצדדים שלישיים לתקופה של 9 חודשים. הדירה הייתה דירתו השניה של המערער ולמעשה לא גר בה. לדירה היה מונה נפרד למים ולחשמל.

ביהמ"ש נסמך על הגדרת דירת מגורים בחוק מס שבח הקובעת כדלקמן:

"דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה - - ".

ביהמ"ש ציין שבהגדרה שתי חלופות: שימוש למגורים בפועל והשניה, יעוד למגורים לפי טיבה של הדירה.

להלן הוא מסביר ש"טיבה" של הדירה נקבע לפי מאפיינים פיסיים, כגון הימצאותם של מתקנים המצויים בד"כ בדירות מגורים והחיוניים לשימוש רגיל וסביר.

המבחנים שבסיווג לצורכי ארנונה אינם מתמקדים במאפיינים הפיסיים של הדירה, אלא בשימוש בפועל או בכוח. היעלה למשל על הדעת שאם בסוויטה, שהיא חלק בלתי נפרד במלון, יש ממ"ד או חיבור נפרד למוני מים וחשמל, הרי בשל כך תצא יחידה זו מגדר מלון (והכוונה היא למלון Stricto sensu)?

6. מבחינת תכלית החקיקה, יש הצדקה מלאה לסיווג מיוחד לדירות שלפי יעודן הן דירות נופש הנמצאות בסמיכות לבית מלון באזור המיועד לתיירות ולנופש, תוך אפשרויות של עשיית שימוש במתקני המלון הסמוכים. אלה הן בדרך כלל דירות יקרות יותר מדירות רגילות, הן בשל המיקום והן בשל הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהן (השוה ע"ש 5254/99 הנ"ל).

בנסיבות המקרה, כאשר מדובר בשאלה משפטית שיש לה פנים לכאן ולכאן, אין מקום להטיל הוצאות.