בפני: כב' השופט י' גולדברג, סגן נשיא

כב’ השופט ד"ר א' גרוניס

כב' השופט ד' בר - אופיר

פסק-דין

1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופט ד"ר ע. עזר), שקיבל את ערעורה של המשיבה על הכרעה של השמאי שמואל פן, כ"שמאי מכריע", מיום 21.7.1996 בעניין היטל השבחה. היטל זה חל מכוח סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן - החוק) ומכוח התוספת השלישית לחוק.

2. ביום 9.5.1994 הגישה המערערת בקשה למשיבה לקבלת היתר בנייה להקמתו של בניין מגורים על חלקה 59 בגוש 7183, הנמצאת בקריית בן-גוריון בחולון (להלן - החלקה). שטחה של החלקה הוא 1,815 מ"ר. המערערת רכשה את החלקה בשנת 1993. המערערת ביקשה להקים על החלקה בניין בן 6 קומות שיכלול 48 יחידות דיור, מחצית מהן דירות רגילות ואילו המחצית האחרת - דירות לזוגות צעירים. המשיבה החליטה ביום 7.6.1994 להוציא את ההיתר המבוקש, והוא אכן ניתן ביום 3.7.1994. המחלוקת שבין הצדדים סובבת סביב היטל ההשבחה בגין 24 הדירות לזוגות צעירים. על מנת להבין את המחלוקת שבין הצדדים יש לתאר תחילה את המצב התכנוני הנוגע לחלקה.

3. על החלקה חלות מספר תוכניות כדלקמן:

א. תוכנית ח1/ תיקון מס' 3, שנכנסה לתוקף בשנת 1978. בתוכנית זו נקבע, בין היתר, כי במיתחם עליו היא חלה ניתן יהיה לבנות יחידות דיור לזוגות צעירים. הצפיפות נקבעה לשש יחידות דיור לדונם ברוטו וכן יחידת דיור אחת לזוגות צעירים. הבנייה של דירות לזוגות צעירים הותנתה באישורה של תוכנית מפורטת ובאיסוף (איגום) של קרקע בשטח של 12 דונם (ברוטו) לפחות.

ב. תוכנית מפורטת ח266/, אשר נכנסה לתוקף בשנת 1979. אף תוכנית זו כללה הוראה, לפיה ניתן יהיה לבנות יחידת דיור נוספת אחת עבור זוגות צעירים (או עבור משרד השיכון) לכל דונם ברוטו, בכפוף להוראותיה של התוכנית הקודמת.

ג. תוכנית ח1/, תיקון מס' 4, שנכנסה לתוקף בשנת 1982. תוכנית זו התירה הקמה של חדרי יציאה לגג, בשטח של 12 מ"ר לכל חדר.

ד. תוכנית ח1/, תיקון מס' 4ד', אשר נכנסה לתוקף בשנת 1986. תוכנית זו קבעה ששטחו של חדר יציאה לגג לא יעלה על 23 מ"ר.

ה. תוכנית ח1/, תיקון מס' 8, שנכנסה לתוקף בשנת 1989. תוכנית זו התירה לעשות שימוש בקומת המרתף לשם מחסנים דירתיים וכן הקמת פרגולה בשטח של עד 10 מ"ר בדירות גג.

4. לאחר שפרטנו את התוכניות החלות על החלקה נעבור לתיאור השומות שהוצאו לעניין היטל השבחה, ואלה הן:

א. שומה מיום 28.6.1993 (להלן - השומה הראשונה), שנעשתה על ידי השמאים יובל דנוס ואורי כהן, לבקשתה של המשיבה. בשומה זו נקבע כי סכום היטל ההשבחה ליום 14.7.1993 הוא 222,059 ש"ח. ההיטל שולם על ידי המערערת. על פי האמור בשומה זו, היא התייחסה להשבחה שנבעה מתיקונים מס' 3 ו8- לתוכנית ח1/ ומתוכנית ח266/.

ב. שומה מיום 24.10.1993 (להלן - השומה השניה), שנערכה אף היא על ידי אותם שני שמאים לבקשת המשיבה. בשומה השניה נקבע סכום היטל ההשבחה בסך 13,530 ש"ח, ליום 14.11.1993. השומה השניה התייחסה להשבחה שנבעה מתיקון 4ד' של תוכנית ח1/, היינו בכל הנוגע לחדרי יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר. מדובר בשומה על ארבעה חדרי יציאה לגג.

ג. שומה מיום 28.6.1994 (להלן - השומה השלישית), שגם היא נעשתה על ידי השמאים דנוס וכהן לפי בקשתה של המשיבה. בשומה זו נדרשה המערערת לשלם היטל השבחה בסכום של 48,536 ש"ח, ליום 14.7.1994. על פי האמור בשומה זו היא התייחסה לתוספת של ארבעה חדרי יציאה לגג לדירות לזוגות צעירים. בשומה השלישית נזכרה במפורש החלטתה של המערערת מיום 7.6.1994 ליתן היתר שיכלול 48 יחידות דיור, כאשר 24 מתוכן הן דירות לזוגות צעירים. המערערת הגישה למשיבה "שומה אחרת" מיום 31.7.1994, שנערכה על ידי השמאים דני טרשנסקי ודורית פריאל. ביום 14.12.1995 הגיעו הצדדים להסכמה כי ההיטל בגין ההשבחה שבשומה השלישית מגיע לסכום של 25,200 ש"ח, ליום 14.8.1989.

ד. שומה מיום 16.12.1994 (להלן - השומה הרביעית), שנערכה על ידי השמאים יובל דנוס ואסתר כהן, לפי בקשתה של המשיבה. השומה הרביעית הינה השומה שסביבה נסבה המחלוקת שבין הצדדים. שומה זו כללה שני מרכיבים, אשר הראשון שבהם הוא החשוב לעניננו. מדובר ב24- יחידות דיור לזוגות צעירים, אשר היטל ההשבחה בגינן נקבע בסכום של 214,230 ש"ח, ליום 14.8.1989. המרכיב הנוסף שבאותה שומה התייחס לתוספת בנייה בשטח כולל של 180.72 מ"ר. היטל ההשבחה לענין זה נקבע בסכום של 103,000 ש"ח, ליום 3.7.1994. המערערת, שלא הסכימה לשומה הרביעית, הגישה מצידה היא שומה אחרת מיום 14.2.1995, שנעשתה על ידי השמאי ארז כהן. משהצדדים לא הגיעו לשומה מוסכמת, סוכם ביניהם שהשמאי שמואל פן ימונה כשמאי מכריע. החלטתו של השמאי פן מיום 21.7.1996 היא שהביאה לערעור שהוגש על ידי המשיבה לבית משפט קמא.

5. בהחלטתו של השמאי המכריע מיום 21.7.1996 הוא הציג את המחלוקת שבין הצדדים בדרך הבאה: "האם התשלומים בגין היטל השבחה, ששולמו ע"י הבעלים [המערערת], פוטרים אותם מדרישה מאוחרת לתשלום נוסף בגין תוספת 24 יחידות דיור לזוגות צעירים. כלומר, האם רשאית הועדה לדרוש תשלום היטל השבחה נוסף - עקב אישור הבקשה להיתר הבנייה, לתוספת 24 יחידות הדיור לזוגות צעירים" (סעיף 5(א) של נספח א' לכתב הערעור בבית משפט קמא).

השמאי המכריע ציין בהחלטתו (סעיף 7(א) להחלטה), כי הפוטנציאל הנוגע לבנייה של דירות לזוגות צעירים נוצר כתוצאה מאישור תיקון מספר 3 של תוכנית ח1/(בשנת 1978) ואישורה של תוכנית ח266/(בשנת 1979)(ראו סעיף 3(א) ו-(ב) לעיל). השמאי הוסיף (סעיף 7(ג) להחלטה), כי ההיתר שהוציאה המשיבה למערערת, שכלל את הדירות לזוגות צעירים, ניתן בלא שנתקבלה תוכנית מפורטת. כזכור, תוכנית מפורטת כאמור נדרשה על פי ההוראות שבתיקון מספר 3 של תוכנית ח1/(ראו סעיף 3(א) לעיל). השמאי המכריע אף כתב בהחלטתו (סעיף 7(ד) להחלטה), כי מאחר והיטל ההשבחה שנדרש אומנם שולם, "אין מקום כיום לחזור לתקן את האמור לעיל - באמצעות דרישה לתשלום נוסף של היטל השבחה". נראה שבנקודה האחרונה סמך השמאי על סעיף 14(ה) לתוספת השלישית של החוק (שצוטט על ידו בסעיף 6(ג) להחלטתו). השמאי המכריע קיבל, אם כן, את עמדתה של המערערת, לפיה לא ניתן לחייב בהיטל השבחה על פי השומה הרביעית. חרף זאת, ראה השמאי לנכון לבדוק אף את שיטת החישוב של השמאים משני הצדדים. בעניין זה הוא ראה לנכון להעדיף את דרך החישוב של השמאים מטעם המשיבה, שערכו חישוב נפרד לדירות הרגילות ולדירות לזוגות צעירים. השמאי מטעם המערערת ערך, לעומת זאת, חישוב על פי שטח ממוצע של שטחי כל הדירות שבבניין. ברם, השמאי פן לא קבע מה הייתה ההשבחה לעניין הדירות לזוגות צעירים.

6. בערעור שהגישה המשיבה לבית משפט קמא היא טענה, כי השמאי המכריע התעלם מכך שבין הצדדים נעשה בעבר סיכום, ולפיו השאלה היחידה שבמחלוקת הייתה האם השומות שקדמו לשומה הרביעית כללו היטל השבחה בגין 24 דירות לזוגות צעירים. הבסיס לטענה זו יפורט בהמשך. בנוסף לכך טענה המשיבה, כי השמאי המכריע שגה מבחינה עובדתית, כאשר כתב בהחלטתו כי השומה הרביעית נערכה לאחר ששולם היטל ההשבחה שנדרש בשומות הקודמות. המשיבה הוסיפה וטענה כי השמאי לא השלים את מלאכתו משום שלא קבע מהו סכום היטל ההשבחה עבור 24 הדירות לזוגות צעירים.

7. בפסק דינו של בית משפט השלום לא נתקבלה טענתה של המשיבה, לפיה היה בין הצדדים סיכום שהגדיר את השאלה שבמחלוקת וכי הכרעתו של השמאי המכריע חרגה מן ההסכמה. בית משפט קמא מצא כי בפניו עומדות שתי שאלות:

א. האם המשיבה מנועה מלדרוש היטל השבחה נוסף בשל כך שהמערערת שילמה בעבר את ההיטל שנדרש ממנה, אף אם הדרישות הקודמות לא כללו את ההשבחה בגין 24 הדירות לזוגות צעירים. שאלה זו, כך לפי בית משפט קמא, נגעה לסעיף 14(ה) לתוספת השלישית לחוק.

ב. האם המשיבה מנועה מלדרוש היטל השבחה נוסף בשל כך שהשומה השלישית הייתה אמורה לכלול את כל ההשבחות שבתוכניות הרלוואנטיות. בהקשר זה הזכיר בית משפט קמא את סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק.

לגבי השאלה הראשונה פסק בית משפט קמא כי הדין עם המשיבה. בית המשפט מצא, כי ההיטל לפי השומה השלישית לא שולם לפני הוצאתה של השומה הרביעית. כמו כן הסתמך בית משפט קמא על דברי השמאים בשומה הרביעית, כי הזכות לתוספת של 24 יחידות דיור לזוגות צעירים לא נלקחה בחשבון בשומות הקודמות, משום שאותן זכויות הוקנו רק למי שאסף 12 דונם ברוטו לפחות. לגבי השאלה השנייה הביע בית המשפט את העמדה כי סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק אינו רלוואנטי וחזר על עמדתו כי מאחר והמערערת לא שילמה את ההיטל בגין השומה השלישית, אזי לא הייתה מניעה להוציא את השומה הרביעית.

לאחר מכן עבר בית המשפט לדון בשאלה שהפכה לשאלה מרכזית מאותה עת ואילך והיא - האומנם נקודת הזמן הקובעת לגבי היטל ההשבחה הייתה בעת אישור התוכניות הרלוואנטיות, או לכל המאוחר בעת שהמערערת רכשה את החלקה בשנת 1993, כגירסת המערערת, או שמא הזמן הקובע הוא בעת שהמערערת קיבלה את היתר הבנייה שכלל את 24 הדירות לזוגות צעירים, כגירסת המשיבה. בנקודה האחרונה פסק בית משפט קמא לזכות המשיבה, לאחר ששוכנע כי השומה השלישית לא כללה חישוב של השבחה לגבי 24 הדירות הנזכרות. בסופו של פסק הדין נקבע כי הדיון יחזור לשמאי המכריע, על מנת שיקבע מה הייתה ההשבחה לעניין 24 הדירות לזוגות צעירים.

8. לפני שנתייחס לטענות הצדדים לפנינו, ראוי שנשלים את התמונה בכל הנוגע להתפתחויות שאירעו לאחר שניתן פסק דינו של בית משפט השלום.

המערערת השיגה על פסק דינו של בית משפט השלום על דרך בקשת רשות ערעור. בדיון שנערך בפני כב' השופטת גרסטל ביום 4.5.1998 הסכימו הצדדים כי תינתן רשות ערעור, כי התיק יעבור למותב תלתא וכי השמאי ימשיך בעבודתו, כפי שנקבע בפסק דינו של בית משפט השלום. עוד הסכימו הצדדים, כי אם השמאי המכריע ישלים את עבודתו לפני שמיעת הערעור, תהיה רשאית המערערת לתקן את כתב הערעור ולכלול גם טענות לגוף השומה, ללא צורך בערעור נוסף. נעיר במאמר מוסגר, כי הדרך הנכונה לתקוף פסק דין של בית משפט שלום בערעור על החלטתו של שמאי מכריע הינה זו של ערעור בזכות ולא באמצעות בקשת רשות ערעור: רע"א 871/99 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה אילת נ' קאונטרי אנד דיסטריקט דיוולופמנט קו (ישראל) בע"מ (לא פורסם; ניתן ביום 29.3.1999). השמאי המכריע אומנם המשיך בעבודתו ונתן החלטה ביום 17.9.1998. בהחלטה נקבע כי ההשבחה, בשל התוספת של 24 דירות לזוגות צעירים, הגיעה לסכום של 194,518 דולר. לגבי תוספת שטחים לבנייה נקבע שההשבחה הייתה בסכום של 34,336 דולר. הסכומים האמורים נקבעו על ידי השמאי המכריע ליום 14.8.1989 (הוא המועד בו נכנסה לתוקף התוכנית הרלוואנטית האחרונה, היא תיקון מס' 8 של תוכנית ח1/: (ראו סעיף 3(ה) לעיל). השמאי צירף את שני הסכומים הנזכרים (194,518 + 34,336) ועיגל לסך כולל של 228,850 דולר. סכום זה חושב לפי שער של 2 ש"ח לדולר, כך שסך כל ההשבחה היה 457,700 ש"ח. מאחר וההיטל הינו בשיעור של 50% מן ההשבחה, אזי על המערערת, בהנחה שלא תצליח בערעור זה, לשלם סך של 228,850 ש"ח, ליום 14.8.1989.

9. אחרי התיאור המפורט של העובדות והרקע התכנוני ניתן לעבור ולדון בטענות של הצדדים בפנינו. נאמר עתה כי דעתנו היא שהמשיבה צודקת בטענתה הראשונה, הנוגעת להסכמה בין הצדדים עוד בשנת 1995 באשר לגדר המחלוקת שביניהם. קבלתה של טענה זו מייתרת את הצורך לדון בטענות המעניינות של הצדדים בכל הנוגע להיטל ההשבחה בנסיבות המיוחדות של מקרה זה. באומרנו נסיבות מיוחדות, כוונתנו להוראות של תיקון מספר 3 של תוכנית ח1/ ושל תוכנית ח266/ בהן נקבע, כי מי שיאסוף או יצבור קרקע בשטח של 12 דונם (ברוטו) לפחות, יהא זכאי לבנות יחידת דיור נוספת אחת לזוגות צעירים, בגין כל דונם כאמור. הבעיה יכולה להתעורר כאשר בעת אישורה של התוכנית אין אף אדם שמחזיק במכסה המינימאלית של 12 דונם. במילים אחרות, הזכות לבנות דירות נוספות קמה רק מאותו רגע שאדם מסוים הצליח לרכוש 12 דונם לפחות. התהליך של איסוף המקרקעין יכול להימשך במשך שנים. יתכן שלעולם לא יצליח אדם אחד לצבור את השטח המינימאלי. במקרה הנוכחי רכשה המערערת את החלקה בשנת 1993 וקיבלה היתר בנייה, שכלל אף את 24 הדירות לזוגות צעירים, בשנת 1994. באותו שלב כבר הצליחה המערערת לרכוש יותר מ12- דונם (למעשה היא הצליחה לאסוף שטח כולל של 25,870 מ"ר (ברוטו) ועל כן זכאית הייתה לבנות אפילו 25 דירות נוספות: לגבי הצבירה של המקרקעין ראו את מכתבה של המערערת מיום 9.5.1994 ואת המסמך שצורף לו - נספח ב' לכתב הערעור שהגישה המשיבה לבית משפט קמא). מבחינה תיאורטית לא הייתה מניעה לבנות את הדירות לזוגות צעירים על חלקה אחרת שנרכשה על ידי המערערת, אשר יתכן ונרכשה שנים לפני כן. ציינו את הנקודות האחרונות כהתייחסות על קצה המזלג לבעיה המהותית הנוגעת להיטל השבחה בסיטואציה של פוטנציאל מיוחד, שמימושו תלוי בהתמלא תנאי, כמו במקרה דנא. כפי שכבר אמרנו, אין צורך להכריע בשאלה המורכבת הנזכרת במסגרת הערעור הנוכחי.

10. לאחר שהוצאה השומה הרביעית מטעם המשיבה, ולאחר שנעשתה שומה אחרת ביום 14.2.1995 על ידי שמאי מטעם המערערת, נתקיימו בין הצדדים מגעים שהביאו למפגש משותף ביום 22.11.1995. באותה ישיבה נכחו, בין השאר, היועצת המשפטית של עיריית חולון (אשר מניחים אנו כי היא היועצת המשפטית של המשיבה) ופרקליטה של המערערת. בעקבות הישיבה הוצא סיכום בכתב, שנעשה, כך יש להניח, על ידי אחד מאנשי המשיבה (הסיכום צורף כנספח יא(1) לכתב הערעור שהגישה המשיבה לבית משפט קמא). באותו סיכום נאמר כדלקמן:

בסופו של הסיכום נאמר, כי "עו"ד דעואל [פרקליטה של המערערת], בהגינותו, הודיע כי אין בכוונת מרשו להנות מטעות שנעשתה על ידי העירייה, אם נעשתה, וכי התייחסותו היא עניינית לעצומה של המחלוקת".

בעקבות קבלת הסיכום שבכתב, שלח עורך דינה של המערערת למשיבה מכתב שתאריכו 12.12.1995. במכתב כותב הפרקליט הנכבד, כי הפיסקה האחרונה של הסיכום אינה משקפת כהלכה את דבריו בישיבה. לגירסתו של הפרקליט הוא אמר בישיבה כדלקמן:

לדעתנו, הסיכום שבכתב וכן מכתבו של פרקליט המערערת מיום 12.12.1995 (ביחד עם החלק הרלוואנטי של מכתבו מיום 12.9.1995) מחייבים את המסקנה שהצדדים הגיעו להסכמה באשר לגדר המחלוקת שביניהם. ניתן לראות זאת, בין היתר, מכך שבמכתבו של עורך דינה של המערערת מיום 12.12.1995 הוא מפנה רק לסעיף אחד במכתבו הקודם (מיום 12.9.1995). יש לזכור, שהמכתב הראשון מבין השניים נשלח לפני הישיבה בה הגיעו הצדדים להסכמה (ישיבה שנערכה ביום 22.11.1995). המחלוקת הייתה בשאלה אחת ויחידה: האם השומות שקדמו לשומה הרביעית, ובמיוחד השומה השלישית, כללו למעשה אף את ההשבחה בגין התוספת של 24 יחידות דיור לזוגות צעירים. משהמחלוקת הוגדרה בהסכמה, לא היה מקום לחרוג הימנה. הסיכום שבכתב, לרבות מכתבו של פרקליט המערערת מיום 12.12.1995, מהווים הסכם מחייב בין הצדדים. משכך הוא, לא הייתה המערערת רשאית להעלות את הטענות השונות שהעלתה בפני השמאי המכריע. אין צורך כלל להיכנס לשיקולים מדוע נעשה ההסכם האמור. ברור שהוא נעשה ואף משמעותו ברורה. על כן, על השמאי המכריע היה מוטל לבחון את ארבע השומות שהוצאו ולקבוע האם שלוש השומות הראשונות כללו למעשה את ההשבחה בגין 24 הדירות לזוגות צעירים. תשובה חיובית לשאלה זו הייתה מזכה את המערערת, ואילו תשובה שלילית הייתה מזכה את המשיבה.

11. כפי שראינו, בית משפט השלום לא קיבל את טענתה של המשיבה באשר להסכמה שבין הצדדים בנוגע להגדרת המחלוקת שביניהם. לפיכך נזקק בית המשפט לסוגיות הנוספות שהעלתה המערערת. משמצאנו כי לא היה מקום לסטות מן ההסכמה באשר לפלוגתא שבין הצדדים, איננו רואים צורך להיזקק לאותן שאלות נוספות. כזכור, הצדדים הגיעו להסכמה בבית משפט זה, בפני כב' השופטת גרסטל, להמשיך בהליך בפני השמאי המכריע, כפי שהתחייב מפסק דינו של בית משפט קמא. השמאי פן קבע בהחלטתו מיום 17.9.1998 את סכום ההשבחה בסך 457,700 ש"ח, ליום 14.8.1989. סכום ההיטל הוא מחצית מן ההשבחה, היינו - 228,850 ש"ח. לאור מסקנתנו, היה צורך לפנות לשמאי המכריע בשאלה נוספת וקודמת לשאלה שהציג בית משפט קמא. השאלה שעל השמאי המכריע להשיב עליה הינה זו: האם שלוש השומות שקדמו לשומה הרביעית (היא השומה מיום 16.12.1994), כללו את ההשבחה בגין 24 דירות לזוגות צעירים ובגין תוספת שטח. אם התשובה לשאלה זו הינה חיובית, הרי בכך יסתיים ההליך בפני השמאי המכריע, וכמובן המערערת היא זו שידה על העליונה. לעומת זאת, אם התשובה לשאלה שהוצגה הינה שלילית, הרי זכאית הייתה המשיבה להוציא את השומה הרביעית. עובדה זו אינה שוללת כמובן מן המערערת את זכותה להשיג על השומה הרביעית באמצעות שומה אחרת, כפי שאכן עשתה (באמצעות השומה של השמאי ארז כהן מיום 14.2.1995). למעשה, מן השומה המכרעת האחרונה של השמאי פן, זו מיום 17.9.1998, עולה כי השומות הקודמות לא כללו את ההשבחה בגין 24 הדירות לזוגות צעירים. למען הסר ספק, נראה לנו כי ראוי שהשמאי פן ישיב במפורש לשאלה שהוצגה, קרי - האם שלוש השומות הקודמות כללו את ההשבחה לגבי 24 הדירות האמורות. כאמור, אם תשובתו של השמאי תהיה חיובית, היינו שהשומות כללו את ההשבחה, הרי בכך יסתיים ההליך בזכייתה של המערערת. אם תשובתו של השמאי תהיה שלילית, על המערערת לשלם היטל השבחה נוסף. לכאורה, הסכום הנוסף צריך להיות כאמור בשומה המכרעת החדשה מיום 17.9.1998, משמע - סך של 228,850 ש"ח ליום 14.8.1989. קיימת אפשרות נוספת והיא שהמועד הנכון יהא המועד בו קיבלה המערערת את היתר הבניה, כלומר - 3.7.1994. המשיבה טענה כי המועד הנכון הוא יום הוצאת ההיתר. אף על פי כן, היא הייתה "מוכנה לוותר" (סעיף 21.3 של עיקרי הטיעון מטעמה) ולהסתפק בכך שהחישוב ייעשה ליום כניסתה לתוקף של התכנית האחרונה - 14.8.1989. כנראה שלפי שיטתה של המשיבה, החישוב בדרך השנייה מביא לסכום נמוך יותר. מאחר ועניין זה לא הובהר דיו, נראה לנו לנכון לבקש מן השמאי המכריע לערוך חישוב של ההשבחה בגין 24 הדירות לזוגות צעירים אף ליום קבלת ההיתר על ידי המערערת. בהתחשב בעמדתה של המשיבה, על המערערת יהא לשלם את הסכום הנמוך מבין אלה שיתקבלו על פי שני התחשיבים. בכל מקרה, לא יהיה על המערערת לשלם סכום העולה על הסכום הנקוב בשומה הרביעית, שהוצאה על ידי השמאים שפעלו מטעם המשיבה.

12. בכתב הערעור המתוקן, שהוגש על ידי המערערת לאחר שהשמאי פן ערך את השומה המכרעת החדשה מיום 17.9.1998, העלתה המערערת טענה נוספת, אשר טרם נתנו עליה את הדעת. הטענה היא שהשמאי פן כלל בשומה החדשה השבחה נוספת, שאינה נוגעת ל24- הדירות לזוגות צעירים, וזאת בגין תוספת שטחים. הטענה היא שעניין זה כלל לא עלה בעבר. עיון בשומה הרביעית, היא השומה שבמרכז השגתה של המערערת, מגלה כי הפריט של תוספת שטחים לבניה נכלל כבר שם. מדובר בהשבחה בסכום של 68,670 דולר. הסכום בשקלים של ההיטל הגיע, לפי האמור שם, ל- 103,000 ש"ח, ליום 3.7.1994. על כן, אין מקום לטענתה של המערערת כנגד השומה החדשה שהוציא השמאי פן, לגבי החיוב בהיטל בגין תוספת שטחים.

13. מצאנו, אם כן, כי לא היה צורך לדון בשאלות שונות הנוגעות להיטל השבחה על רקע עובדותיו של המקרה הנוכחי, משום שהצדדים הגיעו בעבר להסכמה בכל הנוגע להגדרתה של המחלוקת שביניהם. הפלוגתא המוסכמת הייתה זו: האם ההשבחה הנוגעת לבניה של 24 יחידות דיור לזוגות צעירים נכללה בשלוש השומות הראשונות, אלה שקדמו לשומה הרביעית, היא השומה מיום 16.12.1994?

על השמאי המכריע היה ליתן תחילה תשובה לשאלה זו. כפי שכבר אמרנו, אם התשובה לשאלה זו היא חיובית, הרי בכך מסתיים ההליך והמערערת פטורה מתשלום סכום נוסף כלשהו. לעומת זאת, אם התשובה הינה שלילית, אזי על המערערת לשאת בהיטל השבחה נוסף. סכומו של ההיטל הנוסף יהא הסכום הנמוך מבין שלוש האפשרויות הבאות:

א. סכום ההיטל כאמור בשומה החדשה של השמאי פן - 228,850 ש"ח ליום 14.8.1989.

ב. ההשבחה ליום מתן ההיתר - 3.7.1994 - כאשר ההיטל הינו, כמובן, מחצית.

ג. סך של 394,911 ש"ח ליום 14.1.1995, כאמור בשומה הרביעית.

14. אי לכך, הערעור נדחה והעניין מוחזר לשמאי פן על מנת שיתן החלטה בהתאם להנחיות שבפסק דין זה. היה ויתברר שאין המערערת חייבת בתשלום היטל נוסף, תישא המשיבה בשכר טרחת עו"ד בערכאתנו בסכום של 30,000 ש"ח. היה ויתברר כי על המערערת לשלם היטל נוסף, עליה יהיה לשלם שכר טרחת עו"ד בסכום של 30,000 ש"ח בערכאתנו.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.