ת"א 1221/97 בית משפט השלום בטבריה

עניינה של תביעה זו בפיצויים שתובע בעל מקרקעין אשר לטענתו ירד ערך המקרקעין שבבעלותו עקב שינוי תכנית בנין עיר החלה על המקרקעין.

התובע הינו הבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 15510 חלק 53 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין"). הנתבעת היא הועדה המקומית לתכנון ובניה שבין יתר אזורי אחריותה התכנונית המושבה מגדל. עד ליום 1/9/94 חלה על המקרקעין תכנית מתאר מקומית 727 (להלן: "התכנית הישנה"). ביום 1/9/94 פורסמה למתן תוקף תכנית בנין עיר מפורטת ג'6069/ (להלן: "התכנית החדשה"). לטענת התובע שינתה התכנית החדשה את זכויות הבניה במקרקעין לרעה כאשר הפחיתה את כמות הבניה המותרת וכן שינתה את יעודי הבניה באופן הגורע מערך המקרקעין. בהתאם תובע התובע פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין.

בכתב ההגנה מעלה הנתבעת שתי טענות בלבד. האחת היא כי בית משפט זה אינו מוסמך לדון בתביעה. השניה היא כי ערך המקרקעין לא ירד כלל. כמו כן טענה הנתבעת טענת התישנות וחזרה בה מהטענה.

בסיכומיה זנחה הנתבעת כליל את טיעונה בעניין סמכות בית המשפט ויש לראותה כמי שזנחה את טיעוניה לעניין זה. ראה:

ע"א 172/89 , סלע חברה לביטוח נגד סולל בונה, פד"י מז' (1) 311;

ע"א 447/92 , הנרי רוט נגד אינטר קוטיננטל קרדיט קורפרישן, פד"י מט (2) 102;

ד"ר י.זוסמן סדר הדין האזרחי הוצאת אמנון, מהדורה שביעית, 1995 עמ' 512.

טיעוני הנתבעת בסיכומים הם כי לא נגרם נזק לתובע ולחילופין כי יש לקזז מסכום הפיצוי המגיע לתובע חוב בגין היטל השבחה. טענה זו בדבר חוב היטל השבחה לא נטענה כלל בכתב ההגנה והיא מהווה שינוי חזית בשלב הסיכומים. אדון בטענה זו בהמשך.

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים אני פוסק לטובת התובע ומחייב את הנתבעת לפצותו בסכום בשקלים השווה ל412,560- ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ובצירוף הוצאות משפט כפי שיפורט בפרק הסיכום לפסק הדין.

בית המשפט מינה כמומחית מטעמו את השמאית הגב' רוזין לבחינת טענת התובע בדבר ירידת הערך של המקרקעין עקב כניסתה לתוקף של התכנית החדשה וקביעת שווי ירידת הערך. השמאית ערכה חוות דעת (סומנה במ1/) וקבעה כי כתוצאה משינוי תכנית הבניה וקבלתה של התכנית החדשה ירד ערך המקרקעין ב78,350-$ (יצוין כי שומה זו קרובה להערכתו של השמאי מטעם התובע).

השמאית זומנה להחקר על חוות דעתה ונחקרה ע"י שני הצדדים ארוכות. בסיכומה של ישיבת ההוכחות ולאחר שהוצגו בפני המומחית נתונים נוספים הורה בית המשפט למומחית לערוך חוות דעת משלימה ולהתיחס למספר נתונים שפורטו בעמ' 33 לפרוטוקול מיום 14/6/99. בהמשך הגישה המומחית חוות דעת משלימה וקבעה כי שווי ירידת ערך המקרקעין לצורך קביעת הפיצוי המגיע לתובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הוא 54,350$.

התובע מבקש בסיכומיו כי בית המשפט יאמץ את חוות הדעת המקורית של השמאית ולחילופין יקבע פיצוי בסכום העולה על זה שנקבע בחוות הדעת המתוקנת בשים לב לטעויות שנפלו בה. הנתבעת מבקשת לקבוע כי ערך המקרקעין כלל לא ירד ותוקפת את חוות דעתה של השמאית מטעם בית המשפט ומבקשת מבית המשפט, למעשה, לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעמה.

בטרם אתייחס לחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט אני מוצא לנכון להעיר שתי הערות מקדמיות.

הראשונה היא כי רוב טיעוני הנתבעת לעניין אופן פירוש התכנית הישנה והמצב התכנוני הקודם במגדל לא נטענו כלל בכתב ההגנה וגם לא הובאו ראיות לעניין זה. בנסיבות אלו מנועה הנתבעת מהעלאת טעוניה אלו ובכל מקרה אין בפני תשתית עובדתית לתמיכה בטיעונים הנ"ל.

הערתי השניה היא כי חוות דעת המומחים מטעם הצדדים לא הוגשו כראיות לבית המשפט. בית המשפט מינה, בהסכמת הצדדים, את הגב' רוזין כשמאית ומומחית מטעם בית המשפט. בנסיבות אלו אין עוד מקום להתייחס לחוות דעת המומחים מטעם הצדדים, אשר כלל לא הוגשו כראיות לבית המשפט. הדרך הנכונה היא לחקור את המומחית על חוות דעתה ולנסות לתקוף את מסקנותיה ואולם אין מקום כלל להתיחס לחוות דעתם של המומחים האחרים ששרתו צד זה או אחר.

מינוי מומחה בהסכמת הצדדים נועד לייעל ולקצר את ההליכים ולהביא את המחלוקת לסיומה והלכה היא שבית משפט לא יתערב במסקנותיו של המומחה, אלא אם נראה לו שהמומחה נכשל בשגיאה כה גסה שאפילו בית המשפט החסר ידיעה מקצועית באותו תחום יוכל לומר שדעתו של המומחה מופרכת. ראה בפסק דינו של כב' הנשיא שמגר בע"א 323/85, מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי פורסם בפ"ד, כרך לט, חלק רביעי, עמ' 189/190 שם נאמר:

"מינויו מטעם בית המשפט של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי, שיש לעודדו (ע"א 521/77 ברוור נ. רשות הנמלים, פד"י ל"ב (1) 416. כפועל יוצא ממנויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם; מאידך גיסא מוגבלת כמובן יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה (אלא אם כן הסכימו במפורש שלא לערער על חוות הדעת - ראה פרופ' א. הרנון, דיני ראיות, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הרי סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית ירושלים, חלק שני, עמוד307 ), והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו (תקנה 134(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד1984- ); אולם עדות מומחה נוספת תובא על ידי הצדדים רק ברשות בית המשפט מטעמים שירשמו (תקנה130 (ב) לתקנות). עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות, מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטויין בחקירתו של העד כי זו שיטת המבחן של הרציונליות של מסקנותיו."

אשר על כן, ובמקרה שבפניי, ובמיוחד לאחר שהמומחית שמינה בית המשפט נחקרה על חוות דעתה לא היה כל מקום לטיעוני ב"כ הנתבעת המתבססים על חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, חוות דעת שכלל לא הוגשה כראיה.

לגופו של עניין, דעתי היא כדעתו של התובע לעניין אימוץ חוות דעתה של השמאית בתיקון פגמים שנתגלו בחוות דעתה המשלימה.

חוות דעתה המקורית של השמאית (במ1/) מפרטת את עיקרי השינוים בין התכנית הישנה לחדשה ומנמקת את הגורמים לירידת ערך המקרקעין. אינני מוצא מקום לחזור על כל האמור בחוות הדעת.

מעבר למסמכים המצביעים על זכויות המקרקעין, כמפורט בחוות הדעת, ביססה השמאית את הערכת שווי המקרקעין בשים לב לשינוי תכניות הבניה על נתונים שמסרה לה מהנדסת הוועדה המקומית לתכנון ובניה (עמ' 7 לבמ1/) לעניין הפקעה צפויה במקרקעין. דברי מהנדסת הוועדה מהווים הודאת בעל דין ומעבר לכך חזקה על מהנדסת הוועדה שהעמידה לרשות המומחית מטעם בית המשפט מידע מדויק ואמין. בחקירת הנגדית הממושכת ע"י ב"כ הנתבעת הבהירה השמאית הבהר היטב את חוות דעתה, דחתה את טיעוני ב"כ הנתבעת בדבר טעויות סופר בתכנית הישנה והסבירה מדוע טיעוניה ב"כ הנתבעת בדבר האופן שיש לפרש את תכליות התכנית הישנה (טענות אשר לכשעצמן לא נתמכו בכל תשתית ראייתית) מחוסרות בסיס. חוות דעתה של המומחית לא נסתרה והיא אמינה עלי בעדותה הבהירה והעקבית.

בסיום חקירתה הנגדית של השמאית המומחית הורה לה בית המשפט להשלים את חוות דעתה במספר נקודות שפורטו בעמ' 33 לפרוטוקול. כאמור הגישה המומחית השלמה לחוות דעתה. בהשלמה לא התיחסה המומחית לכל הנקודות אשר בית המשפט הורה לה לבחון. השמאית קבעה כי במועד הקובע, דהינו 1/9/94, ירד ערך המקרקעין ב54,350-$ (שווי לפי השער היציג במועד הקובע). השינוי העיקרי בשווי ירידת ערך המקרקעין נבע מהפחתה נוספת של 7.5% משווי המקרקעין לפי התכנית הישנה שביצעה השמאית עקב מגבלות בניה במקרקעין עקב צורתו של המגרש הספציפי כטרפז ומגבלות בניה הנובעות מצורה יחודית זאת.

אמינה עלי גישת המומחית כי צורתו היחודית של מגרש המקרקעין יוצרת מגבלות המחייבות הגבלה באפשרויות הבניה ובהתאם מחייבות גם את הפחתת ערך המקרקעין על פי התכנית הישנה. ואולם סבור אני כי צודק לעניין זה התובע כי את אותו נתון של צורה מיוחדת המגבילה את אפשרויות מימוש המקרקעין יש להביא לידי ביטוי גם בהתיחס לתכנית החדשה, זאת מאחר וצורתו הטרפזית של מגרש המקרקעין זהה בשתי התכניות. בהתאם יש להפחית גם משווי המגרש על פי התכנית החדשה את אותו מקדם של 7.5% בגין אותן מגבלות הנובעות מצורתו של המגרש.

הפחתת מקדם זה משווי המגרש לאחר שינוי תכנית הבניה והפחתת ערך המגרש לפי התכנית החדשה מערכו של המגרש לפי התכנית הישנה מובילה אל התוצאה לפיה ירד ערכם של המקרקעין עקב שינוי תכניות הבניה ב72,474-$.

עצם הזכות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין עקב שינוי תכנית בניה קבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. יום תחילתה של התכנית הוא המועד הקובע הן לצורך מרוץ הזמן לתביעת הפיצויים והן לצורך שומת הפיצויים. בהתאם גם יש לחשב את הפיצוי לפי שער הדולר ביום 1/9/94. על סכום זה יש להוסיף ריבית והצמדה כחוק בהתאם להוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א1961- מיום 1/9/94 שהוא המועד הקובע לצורך סעיף 197 הנ"ל. ראה:

ע"א 7075,6663/93, צאיג ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח', פורסם בתקדין עליון כרך 99 (4) עמ' 252, סעיף 31 - 33 לפסק הדין.

אשר על כן אני קובע כי תכנית הבנין החדשה (ג6069/) גרמה לירידת ערך המקרקעין בסכום של 72,474-$ נכון ליום 1/9/94). סכום זה היה שווה ערך בשקלים ל219,669- (לפי שער יציג של 3.031 ש"ח לכל דולר במועד הקובע). סכום זה בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהמועד הקובע ועד ליום פסק הדין עומד על סך של 412,560 ש"ח.

טוענת הנתבעת בסיכומיה כי מכל פיצוי המגיע לתובע יש לקזז חוב בגין היטל השבחה החל על המקרקעין. לטענתה חב התובע חוב בגין היטל השבחה וזאת עקב עליית ערכם של המקרקעין כאשר קיבלה התכנית הישנה תוקף והשביחה את המקרקעין שהיו קודם לכן קרקע חקלאית והפכה אותם לקרקע לבניה.

כעקרון צודק ב"כ הנתבעת כי זכותה של הנתבעת לקזז חוב בגין היטל השבחה מפיצוי המגיע לתובע עקב פגיעה בשווי המקרקעין. לעניין זה יש לחשב את שווי היטל ההשבחה בהתאם להוראות סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולקבוע את שווי ההשבחה ברצף התכניות המשביחות בהתאם לכללים שנקבעו ברע"א 7172/96, קרית בית הכרם בע"מ ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם בתקדין עליון 98 (2) עמ' 1008 (יצוין כי תלוי ועומד דיון נוסף על פסק דין זה). החוב קיים מעצם השבחת המקרקעין גם אם לא מימש התובע את זכויותיו בקרקע ובהתאם ניתן, עקרונית, לקזזו גם בטרם מימש התובע את זכויותיו. ראה:

בג"צ 199/88, קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא ואח', פד"י מג' (1) עמ' 89 ;

ת"א (מחוזי ת"א) 8924/88, חברה ישראלית למתכת מתוחה ולרשתות בע"מ ואח' נ. ערית חולון ואח', פורסם בספרו של הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, כרך א' עמ' 104, בעמ' 111;

ואולם במקרה שבפני אין מקום להורות על קיזוז חוב היטל השבחה ודין הטענה לפיה ניתן במקרה זה לקזז חוב בגין היטל השבחה מהפיצוי המגיע לתובע להדחות.

הטעם הראשון לדחיית טענת הקיזוז הוא טעם דיוני - הנתבעת לא טענה כל טענת קיזוז בכתב ההגנה והטענות בדבר קיזוז חוב היטל השבחה הועלו לראשונה בשלב הסיכומים, בלא שתבקש ובלא שניתן היתר לשינוי ולהרחבת חזית. כבר מטעם זה דין הטענה להדחות. ראה:

זוסמן ,סדרי הדין האזרחי, מהדורה שישית ע' 483;

ע"א 226/87, אחמד זועבי נ' עבוד ניקולא ואח', פ"ד מג (1) 719;

ע"א 675/82, מרגלית סלמן-אסדי נ' צמח כהן ואח', פ"ד לח (4) 455.

הטעם השני הוא טעם מהותי - מהפיצוי המגיע לתובע ניתן לקזז חוב קצוב שהתובע חב לנתבעת (סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973). חוב קצוב של היטל השבחה אותו חב התובע לנתבעת טרם נקבע.

לא ניתן בשלב סיכומים לערוך חישוב של שווי היטל השבחה ולטעון כי הסכום המחושב בסיכומים הוא הסכום שיש לקזז. כדי שניתן יהיה לקזז חוב בגין היטל השבחה יש לנקוט קודם לכן בכל ההליכים לקביעת שומת ההשבחה. לשם כך היה על הנתבעת לערוך שומת השבחה, ליתן לתובע את ההזדמנות להגיש השגה מטעמו, לקיים דיון בהשגה ולאחר שהחוב בגין היטל ההשבחה יקבע סופית להציגו כחוב קצוב העומד לקיזוז מול פיצוי המגיע לתובע.

הליכים אלו כלל לא בוצעו ובהתאם אין בפני שומת השבחה סופית המהווה חוב קצוב הניתן לקיזוז.

יתרה מזאת - אין בפני גם חוות דעת שמאי לעניין ההשבחה המצטברת החל מהמצב שקדם לתכנית 727 ועד היום. כאמור חוות דעתו של השמאי מטעם התובע לא הוגשה כראיה וגם בחוות דעת זו אין התיחסות להשבחה שבתכנית 727 ביחס למצב שקדם לאותה תכנית. בנסיבות אלו כל תחשיבי ב"כ הנתבעת לעניין חוב היטל השבחה אינם נתמכים בראיות.

אשר על כן, בהעדר חוב קצוב בגין היטל השבחה ובהעדר שומת השבחה סופית דין טענת הקיזוז להדחות.

בסיכומו של דבר אני מחייב את הנתבעת לשם לתובע בגין ירידת ערך המקרקעין עקב שינוי תכנית הבניה במקרקעין שבבעלותו בסכום של 412,560 ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את אגרות המשפט ששולמו על ידו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלום האגרות ועד למועד התשלום המלא בפועל וכן את חלקו בשכ"ט השמאית מטעם בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלום שכ"ט המומחית ועד למועד התשלום המלא בפועל .

כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הוצאותיו ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ש"ח + מע"מ כחוק שישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום ט"ו בתמוז תש"ס, 18 ביולי 2000 בהעדר הצדדים.