א. בתקנון התאגדות הקק"ל מיום 8.4.1907 ובתזכיר ההתאגדות של הקק"ל שעליו חתומים המנהיגים של הישוב היהודי בארץ, צוינו בין השאר המטרות שלשמן נוסדה הקרן:

סעיף 3 (1):

To purchase, take on lease or in exchange… for the purpose of settling Jews on such lands.

סעיף 3 (3):

To let any land… of the association to any Jew or to any incorporated body of Jews… to promote or in manner aforesaid directly to further or assist such settlement…

סעיף 3 (5):

To make any donation, either in cash or other assets… promote the interests of Jews in the prescribed region.

סעיף 3 (18):

To make advances to any Jews in the prescribed region upon any security which may be thought fit.

ב. מאז התחילה הקק"ל את פעולתה בא"י יושמה שיטת החכרת קרקעות בתשלומים סמליים וזאת במטרה למנוע העברת קרקעות לערבים ובמטרה להקל על החקלאים המתיישבים. כך נוסדו ישובים רבים. היחסים בין קק"ל למתיישבים הוגדרו בחוזי חכירה, שמטרתם לשמור את הקרקע בבעלות ציבורית לאומית לצמיתות ואיסור העברת הבעלות.

החקלאים המתיישבים ראו בקק"ל גוף תומך שייעודו להקל על המתיישבים לעמוד בנתיב הייסורים של העבודה החקלאית המפרכת, המלחמה בקדחת ובאויבים מסביב. אחוז נכבד מהמתיישבים, נואש, חזר העירה או היגר לארצות אחרות.

קק"ל תרמה לביסוס החקלאות וההתיישבות, שהיוותה במלחמת השחרור את הבסיס הטריטוריאלי להגנה ולהקמת מדינת ישראל. עתה, משנתברר שהחקלאות במשבר ואין בה כדי לכלכל את צאצאיהם של המתיישבים, היה זה אך טבעי שהצאצאים יהיו זכאים לעשות שימוש ראוי וכלכלי בקרקע, שיהא בו כדי לשמש בסיס לחיים מכובדים, ללא צורך להזדקק לתמיכת המוסדות והפקידות.

ג. רבים מהמתיישבים על קרקעות קק"ל בתקופת טרום המדינה ולאחריה, נשלחו למקומות מרוחקים ולאזורי ספר עם סיכונים ביטחוניים, ובמשך שנים רבות נאחזו בקרקע בתנאים קשים ובמאמץ להתפרנס מהחקלאות.

קק"ל הייתה הגוף הממונה מטעם ההסתדרות הציונית על רכישת קרקעות בא"י ועל פיתוחן וגאולת הקרקע, איסוף הכספים, בוצע ע"י הפצת בולי הקק"ל, קופסת ההתרמה (הקופסה הכחולה), הושקע מאמץ בייבוש ביצות, הוקמו ישובי "חומה ומגדל" כשאדמות קק"ל מהוות את הבסיס להתיישבות לאחר קום המדינה סייעה הקק"ל בהקמת מושבי עולים ו"כפרי עבודה" (א"ע כרך 30 (1978) עמ' 266-264), וכן סייעה בעבודות פיתוח, תשתיות, ייעור וסיוע בהיאחזות נחל.

ד. במקרים רבים רכשו אנשים פרטיים קרקעות במיטב כספם, ותושביהם/רוכשיהם ניאותו להעביר זכויותיהם בקרקעות אלה לבעלות הקק"ל מתוך מטרה לשמור עליה כעל נכס לאומי מתוך מניעים אידיאולוגים וציוניים, ומתוך הבנה כי זכויות הרוכשים/החקלאיים בקרקע לא תפגענה.

לדוגמא: עפ"י עדויות מתיישבים תימנים, רכשו מתיישבי כפר מרמורק את הקרקע מערבים מכספם ורשמו את הקרקעות ע"ש הקק"ל. כך קרה הדבר במכתבי ויץ לתימנים תושבי שכונת שד' ציון, בבית ספר החקלאי בבן שמן ומקומות אחרים. כך מספרים ותיקי רמת רחל, נחלת יהודה, כפר מלל, כפר יהושע ורבים אחרים.

בשנת 1960, עם חקיקת חוק יסוד מקרקעי ישראל, נחתמה אמנה בין המדינה והקק"ל לפיה מינהל מקרקעי ישראל כגוף ממשלתי מנהל את כל קרקעות המדינה וכן קרקעות קק"ל, סה"כ כ- 92% משטח מדינת ישאל של 1967.

הביטוי הראשון והמרכזי למדיניות הקרקעות שעליה החליטה מועצת ממ"י כלול בהחלטה מס' 1 של המועצה משנת 1965, שם נאמר בעניין קרקע חקלאית:

זכות זו מעוגנת הן בחוזי החכירה עם המתיישבים והן עפ"י החלטות מועצת ממ"י.

מערכת היחסים בין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרים גובשה עם הזמן והפכה למערכת של פקידים-חוכרים, כמערכת יבשה של יחסים משפטיים, חוזים, מסחריים, תוך התנתקות מאידיאלים ומההיסטוריה של ההתיישבות.

מינהל מקרקעי ישראל לא השכיל בארבעים שנות קיומו להגיע לניסוח חוזה חכירה עם המתיישבים. המינהל ממשיך להיאחז בחוזים תלת שנתיים שצמחו בתקופה המנדטורית, עת נמנעה קק"ל מרישום בטאבו של זכויות המתיישב בתקופה הראשונה להתיישבותו.

צורכי קליטת העלייה מחייבים הפשרת קרקעות בהיקפים נרחבים. הרזרבות החקלאיות מוחזקות בידי החקלאים. עקב אי גיבוש מערכת יחסים עם החקלאים והצורך בקרקע לבנייה, מתקבלת סדרת החלטות המשתנות חדשות לבקרים, ואשר יוצרות חוסר בהירות והקפאת קרקעות.

ככל שהדבר נוגע להתיישבות באזורי ספר מרוחקים, חוזר המינהל על עקרונות ההקצאה שמלפני קום המדינה. ולאחרונה בהחלטה 849 (קביעת זכויות בקרקע לבנייה נמוכה בישובי עולים ובאזורי פיתוח) החליט המינהל כי הקצאת קרקע למטרת מגורים מזכה את המתיישבים ב- 91% משווי הקרקע תמורת תשלום 0 בקו גזרת הלבנון ותשלום 11% באזור עדיפות לאומית א' ו- ב'.

בחוברת שהוכנה ע"י מטה תנועות ההתיישבות החקלאית לקראת יום עיון שנערך ביום 5.5.1998 בנושא עיגון זכויות החקלאיים בקרקע, פורסמו בין היתר שני מאמרים:

• בחוות דעת בנושא זכויות החקלאים, כותבת פרופ' גבריאלה שלו, כי הכוח שהוקנה למינהל בחוזה החכירה לסיים חד צדדית את החוזה הוא תנאי מקפח שלבית המשפט סמכות לבטלו. מאחר והמינהל הוא גוף מונופוליסטי, הרי שתוכן ותנאי חוזה החכירה נתונים לקביעה בלעדית של המינהל, וההסכמה מעמדה וההתקשרות איתו נעשית מעמדה של חוסר ברירה, התניה בחוזה השכירות שבמסגרתו משקיע השוכר השקעות ענק בנכס, מפרה לחלוטין איזון אינטרסים בין הצדדים לחוזה ומקנה למינהל יתרון לא הוגן.

  בשני מישורים - מישור המשפט החוקתי ומישור המשפט האזרחי - מבססת פרופ' שלו את מעמדם של החקלאים באדמתם. זכויות החקלאים במישור החוקתי הן זכויות קניין מוגנות. מאז שהתחוללה במשפטנו המהפכה החוקתית, ובעיקר לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מוענקת הגנה לזכויות קניין ובכללן לזכויות החקלאים באדמותיהם.

  גם ערך השוויון תומך בביסוס זכויותיהם הנדונות של החקלאים באדמותיהם. במישור המשפט האזרחי יש לדעתה לראות את החקלאים כמי שרכשו זכויות חכירה ארוכות טווח בקרקע, ויש למנוע את המינהל מהפעלת סעיף שינוי היעוד המאפשר סיום חד צדדי של חוזי החכירה.

• במאמרו של עו"ד עמיהוד בן פורת נאמר, בין היתר: בעשורים האחרונים חלו תמורות מרחיקות לכת במציאות החברתית והכלכלית במדינת ישראל. במציאות זו הפכה המתכונת המשפטית הנוהגת לגבי מקרקעי ישראל, ככל שהיא נוגעת לתחום החקלאי - למסגרת מעוותת, הפוגעת במרקם החיים והפעילות בתחום הכלכלי והחברתי של ההתיישבות החקלאית וביכולתה להתמודד ולהתאים עצמה למציאות שבהווה.

לחקלאים בישראל זכות קניין מוגנת במקרקעי המינהל בדרגה של זכות יסוד. מערכות החוזים הקיימות בהתקשרויות עם ההתיישבות החקלאית, אינן משקפות מבחינה פורמלית את זכויות החקלאים באופן נאות והן פותחות פתח להגדרות בלתי ראויות של זכויות אלה, הפוגעות בעקרונות המשפט החוקתי והציבורי בישראל, ובעקרונות תום הלב בדיני החוזים ובדיני הקניין, כפי שהתפתחו בפסיקה.

בהצעת חוק עיגון ורישום זכויות החקלאים בקרקע, התשנ"ח נאמר: "בפברואר 1998 העביר חבר הכנסת צבי הנדל לראש הממשלה נוסח הצעת חוק הנקרא: 'הצעת חוק עיגון ורישום זכויות החקלאים בקרקע, התשנ"ח 1998'." בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר:

המדינה באמצעות המינהל, מתפקדת כמונופול על הבעלות והיזמות של הפיתוח האורבני. על פי הגישה הכלכלית המקובלת בעולם המערבי, מונופול מבטיח שוק לא יעיל ואכן נשמעו טענות מוצדקות באשר להיצע יחידות הדיור ושטחי התעסוקה, הקיפאון בשוק המקרקעין, ביורוקרטיה וכד'.

קרקעות רבות בניהול המינהל המיועדות לפיתוח אורבני חכורות על ידי חקלאים, אך הסכמי החכירה הנוכחיים אינם מקנים לחקלאים זכויות בקרקע במידה וייעודה משתנה, לכן אין היום תמריץ לויתור על הקרקע וליזמות כלכלית.

אין לצפות שמחזיקי קרקע משך דורות יסכימו - תמורת "נזיד עדשים" - לוותר על 73% מקרקעותיהם ומהיתרה בשיעור 27% יופרשו לצורכי ציבור כ- 50% ואז יוותרו בידי החוכר כ- 14%, שבגינן יאלץ החוכר לשלם מס שבח (או מס רווחי הון), מס רכישה ומס מכירה כנדרש ע"י השלטונות.

התוצאה הנראית לעין מזה שנים הינה, שמחזיקי רזרבות קרקעיות בעלות פוטנציאל לבניה ולקליטת עליה, נמנעים מלשתף פעולה בשינוי היעוד ותושבים ותיקים רואים כיצד הקרקע עליה נלחמו נשמטת מתחת רגלם והם הופכים מ"מלח הארץ" ל"נצלנים" ונרדפים.

שווי מרכיב הקרקע ללא פיתוח במחוז המרכז הינו כ- 30% משוויה של דירה בנויה.

בהחלטה 727 חלקו של החקלאי משווי הקרקע הוא: 27%x91% , כלומר חלקו של החקלאי מכל פרוייקט הבניה הוא: 27%x91%x30% = 7.37%. האחוז יקטן בשטחי הפריפריה.

חלקה של המדינה בגין זכויותיה בקרקע: 7.37% - 30% = 22.63% משווי הפרוייקט הבנוי. לחלקה של המדינה בפרוייקט יש להוסיף כ- 30% מיסים ישירים ועקיפים (מע"מ, מס הכנסה, מיסי רכישה, מס מכירה, מס קניה). מתקבל שחלקה של המדינה בפרוייקט: כ - 52%. האחוז יגדל בשטחי הפריפריה.

אם יופחת חלקם של החקלאים מ- 27% ל- 20%, יקטן חלקם בפרוייקט מ- 7.37% ל- 5.9% וחלקה של המדינה יגדל לכ- 53%.

הויכוח המתמשך באשר לזכויותיו של החקלאי: 27% או 20% משמעותו הכלכלית שינוי בשיעור של 1% משווי הפרוייקט בחלוקת העוגה. המשמעות המעשית הינה שהויכוח גורם לכך שפרוייקטים אינם נבנים, אין תעסוקה, אין קורת גג לזכאים, זוגות צעירים ואחרים, גלגלי הכלכלה נעצרים והמדינה אינה מקבלת את חלקה.

אנו רואים כיצד ה"זנב מכשכש בכלב".

הכרה בזכויות החקלאי בשיעור של 40% כפי שהיה מקובל בשנות השבעים, תעלה את זכויות החקלאי ל- 10.9% משווי פרוייקט באזור המרכז. שיעור זה מהווה תמריץ ואכן נקשרו עסקאות קומבינציה בשיעור זה בין חקלאים ליזמים.

תוצאה חמורה נוספת הנגזרת מהמדיניות הנוכחית הינה עקירת השורשים של מי שהכה שורשים בארצנו. איך נחנך לחלוציות כשהמערכת הופכת חלוצים שהתייצבו ביום פקודה וצאצאיהם המחזיקים בקרקע משך דורות לאריסים ו"ברי רשות".

רצוי ואף הכרחי שהמדינה תציע למתיישבים ביישובי הגדר שחלקם שוקל נטישת המשקים ומעבר למקומות בטוחים - בעלות על הקרקע, אם יתמידו באחזקת השטחים ודיור בהם 5 שנים – או תקופה מוסכמת אחרת – מהיום.

אין הצעה זו יוצאת דופן בהשוואה למה שקיים בארצות הברית ובמידת מה אפילו בהשוואה לחקיקה הפיסקלית בארץ בה קיים פטור ממס שבח, מהיטל השבחה וממע"מ למי שגר 4 שנים ב"דירת המגורים המזכה" שלו, כשסך הפטור ממיסים והיטלים עשוי להגיע אף לכדי 75% משווי הנכס.

א. לאור הניסיון שנצבר בארצות העולם ובישראל, מן הראוי "להחזיר" החקלאים לחיק המדינה.

ב. שחרור קרקעות לבניה מניע את גלגלי המשק, יוצר תעסוקה, נותן פתרונות דיור ומגדיל הכנסות המדינה.

ג. הנזק שנגרם לציבור כולו מהמצב הנוכחי בו קיים קיפאון בתחום המקרקעין, מחייב החלטה מהירה ובהירה בת ביצוע.

ד. הניסיון מלמד כי החלטה 727 כלשונה, אינה מהווה תמריץ לחקלאים, מאחר והיא מותירה בידיהם כ- 7.37% משווי הפרוייקט באזור המרכז ולמדינה: כ- 50% מתזרים המזומנים בו. בפריפריה קטן חלקו של החקלאי.

ה. יש להכיר בזכויותיהם ההיסטוריות של החקלאים, לחזור ולאמץ את ההחלטות משנות השבעים לפיהם הוקנו לחקלאים 40% בדומה להחלטה 611, ובמקביל ליצור "פרה-רולינג" מיסויי, לפיו הקצאת חלק מהקרקע מהווה חלוקה בין שותפים לפי סעיפים 65 או 67 לחוק מס שבח שאינה מחויבת במס שבח ומס רכישה. הכנסות המדינה יהיו כ- 50% מתקבולי הפרוייקט.

ו. המסכת החוזית בין הצדדים מחייבת ראיה רחבה, היסטורית, כלכלית ומעשית. הסבת קרקע חקלאית למגורים ולתעסוקה אינה משנה מהבחינה המשפטית את בעלות המדינה בקרקע ובמחוברים. הקרקע תישאר בבעלות הקק"ל ו/או המדינה בכל יעוד ובכל מצב.

ז. לתושבי קו העימות יש להציע קרקע בבעלות בתמורה לנכונותם לדור ולהחזיק בשטח תקופה מוסכמת.