עמוד השער  |  אודות האתר  |  אודות העורך  |   הרשמה למגזין  |  כתוב לנו                   עמוד השער ספריית המאמרים כלכלת נדל"ן כתבות אינטרנט האם תטרוף רשת האינטרנט את כללי עולם המשפט ? מאת ד"ר אברהם טננבאום רבות נאמר ונכתב על השינויים שתגרום רשת האינטרנט בעולמנו. לדעת רבים וטובים אנו נמצאים בתקופה של שינויים טכנולוגיים מהותיים, ואולי בפתחה של "מהפכת המידע". היו שהשוו זאת למהפכה החקלאית הקדומה (המעבר מנוודות לחקלאות), מהפכת הדפוס, ולמהפכה התעשייתית. כל אלו מדברים על השינויים המהותיים שתגרום הרשת בדרך בה אנו קוראים, קונים, מטיילים, מתקשרים, לומדים, עובדים, ועוד. מירוץ העכברים מאת נדב מזור לאחרונה ביקרתי באחד ממשרדי עורכי הדין שבמחוזותינו. על שולחנו המפואר של בעל המשרד, בין צעצועי החמדה, ניצב לו גם מחשב מפואר. במהלך שיחתנו בנושא סימני מסחר, עלתה השאלה האם מלה פלונית רשומה כסימן מסחר. עורך הדין פתר את העניין בתשובה: "עלי לבדוק עניין זה לעומק, אודיע לך בקרוב...". "מדוע שלא נברר את הסוגייה כעת, באמצעות האינטרנט?" הצעתי והצבעתי בידי לעבר המחשב. לשמע דברי התפשט חיוך נבוך על פניו המכובדות, ובנימה מתוודה הסביר כי הוא איננו נוהג להשתמש במחשב. ואינטרנט?! לשם מה לו אינטרנט? תכנון מס הלגיטימיות בתכנון מס מאת ד"ר אברהם אלתר תכנון מהלכים עסקיים הנו חלק מחירויות היסוד במדינה דמוקרטית בה רשאי האזרח, כחלק מזכויותיו הבסיסיות לכלכל את צעדיו כרצונו, במסגרת החוק הקיים. אך טבעי הוא שנישום יכלכל את צעדיו בהתאם ליתרונות המס שינבעו לו מפעולותיו. "שווי המכירה" לעניין מס שבח מאת הנריק רוסטוביץ מיסוי המקרקעין בישראל הוא עושק העם. כל עוד תימשך מדיניות זו של נבחרי האומה, יימצאו פרצות נוספות ברשת דיני המס. עם ישראל הוא יצירתי, והוא מקדים את שלטונות המס הטרודים בסתימת פרצות. ולסיום עצה. אם בפרצות מס חשקה נפשכם, אל תתפתו להשתמש בשיטות משומשות שאבד עליהם הכלח. "יצירתיות" היא שם המשחק. "שווי המכירה" בקניית בעלות בנכס וזכויות הדיירים המוגנים מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלעד תכנון החבות במס עומד לעתים קרובות בסתירה לאינטרסים כלכליים או לאינטרסים משפטיים, העומדים לנגד עיני המתקשרים בעסקה לרכישת מקרקעין. כאשר נוצרת סתירה כזו, עומדות בפני הצדדים להסכם שתי דרכים - להקריב את תכנון המס על מזבח האינטרסים הכלכליים והמשפטיים, או לנסות ולחפש את שביל הזהב ולהשיג את כל המטרות גם יחד תכנון מס בהענקת דירה במתנה מאת עו"ד דורון מאור סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין שולל את זכותו של מוכר דירת מגורים מזכה לקבל פטור אם המוכר קיבל אותה במתנה, אלא אם מכר את הדירה בחלוף תקופת צינון הנקובה בסעיף. מחמת זהירות מן הראוי להקפיד לבדוק את תחולת הסייג שבסעיף לפי פרשנותו הנכונה לפני כול מכירת דירה בפטור תוך 4 שנים מיום רכישתה, ובדירה שנרכשה לפני סיום בנייתה - תוך 4 שנים מסיום בנייתה. ניכוי דמי חכירה - התיקון לכללים, האמנם סגירת פרצה לגיטימית? מאת ד"ר אברהם אלתר עו"ד וצבי אלטמן עו"ד חקיקה רטרואקטיבית פוגעת באושיות שלטון החוק במדינה ובציפייה הלגיטימית של האזרח, כי הוא פועל ומסתמך על מערכת סטטוטורית ברורה וקבועה מבלי שאח"כ יתברר לו ששינו מערכת זו באופן רטרואקטיבי. במקרה הנדון, פרשנות נכונה של התיקון לכללים חייבת, אם כן, להוביל למסקנה, כי הוא אינו חל על חכירות שהחלו לפני יום פרסומן ברשומות, ותחולתו רק לגבי כל אותם חכירות חדשות שהחלו לאחר יום הפרסום. המס וזכויות האזרח סופיות השומה כנגזרת מזכויות הקניין של הנישום בכלל ומהזכות לוודאות בפרט מאת לימור אופז-רצון לא אחת אנו נתקלים באוזלת ידו של הנישום נוכח אי וודאות בעניינים פיסקליים. אי וודאות זו באה לידי ביטוי, בין היתר, בהיבט של עקרונות המיסוי, בהיבט של דרכי חישוב המס, בהיבט של הזכאות להקלות ופטורים ובהיבט של סופיות המס. אי הוודאות פוגעת לעיתים בשיקולים המסחריים/ כלכליים של הנישום ואינה מאפשרת לו למקסם את התשואה על פעילותו. מס עיזבון - צידוקו הנורמטיבי כרפורמת "מס" מאת שאול ויסמן קודם הדיון על השפעת מס עיזבון על שוק הנדל"ן, ראוי לדון במשמעותו הנורמטיבית לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. זכות הקניין מצטיירת בדרך-כלל כזכות במקרקעין, ופגיעה בה נחשבת כפגיעה כזו. דיון זה נכון לכל סוג של קניין. הזכות למכירת דירת מגורים בפטור ממס ליורשי מנוחה בעלת זכויות בלמעלה מדירה אחת מאת הנריק רוסטביץ חזקה כלשהי, הפועלת לטובת המדינה, השלטון המקומי או רשויות ציבוריות, גם אם היא קבועה בדין מפורש, היא ביטוי לתפישת עולם של ריבון טוטליטרי, וביטוי להלכי רוח במאות הקודמות. במאה ה- 18 וה- 19 ובמדינות טוטליטריות (גם בימינו) בהן מונה השליט על ידי האל העליון או בכוח הזרוע ההרס והחורבן, והיו לו הכוח, הרשות והסמכות לעשות בנתיניו כטוב בעיניו. קניית מקרקעין בחו"ל השקעה בקרקעות בפולין מאת פיני גלעד - ת"א ואלי ארליך - ורשה מיזמי נדל"ן בפולין קרצו ועדיין קורצים לייזמי נדל"ן ישראליים, שהוקסמו, בין היתר, מעלותה היחסית הנמוכה של הקרקע. שיעור עלות הקרקע ממחירו הסופי של הנכס הבנוי עשוי לנוע בין 5% ל15%- בלבד (תלוי בסוג הנכס – מגורים, משרדים, מחסנים וכו'). השיעור הנמוך של עלות הקרקע בעלות הכוללת של מיזם נדלני מאפשר נטל מימוני קטן בהרבה מהנטל המימוני המוטל על יזם בארץ, הן מבחינת ההון העצמי הראשוני הנדרש, והן מבחינת עלויות המימון אח"כ. קרקעות בפולין - השקעה מצוינת לטווח הבינוני מאת הנריק רוסטוביץ שווי השוק של מגרשים כאלה נע בין 10 עד 20 דולר למ"ר בכל ערי המחוז פרט לורשה ולקרקוב. המשמעות היא כי מגרש של חצי דונם עולה בין 5,000 ל- 10,000 דולר למגרש, בעוד שבמרכז של אותם ערים, מחירו של מגרש כזה, אילו היה בנמצא, עשוי להיות יקר פי חמישים. הפער העצום במחיר המגרשים והנדל"ן המסחרי בין מרכז העיר לבין השכונות שסביבו, נעוץ בכך שמספר העוברים ושבים במרכז אל תחנת הרכבת וממנה גבוה בצורה משמעותית ממספר העוברים ושבים ברחובות המסחריים של השכונות. שונות הבנקים העיריות והארנונה שביניהם מאת הנריק רוסטוביץ התעריף המופקע של הארנונה המוטל על הבנקים הוא קרקע מזון פורייה לפתרונות מקוריים של רשויות מקומיות החפצות ביקרן. קנאת סופרים תרבה חוכמה, אמרו חז"ל, וקנאת גזברים תרבה מהומה, גורס החתום מטה. ועדת בן בסט וחוק מע"מ מאת עו"ד יעקב פוטשבוצקי ועו"ד דוד גולדמן ועדת בן בסט הציעה, כידוע לכל, הצעות שונות לרפורמה בתחומי המיסוי הישיר, כאשר המיסוי העקיף לא היה כלל בתחום טיפולה. עם זאת, להצעותיה יש משמעות מרחיקת לכת בכמה סוגיות עקרוניות במס ערך מוסף ונדגים זאת בנושא מקום המושב. הסדר נושים במושב שיתופי ובקיבוץ מאת ד"ר גדעון קלוגמן עו"ד בין הסדרי הנושים שמציפים את המשק בולט בייחודו הסדר הנושים של כפר חיטים: מדובר במושב שיתופי (המאוגד כאגודה שיתופית) שצבר חוב של עשרות מיליוני שקלים, כשמעבר לבעיות העסקיות הלא מעטות שבכינוסו מתעורר הצורך בפתרון בעיות אנושיות ייחודיות. חלוקת הוצאות התקנת מעלית בבתים משותפים מאת ד"ר גד נתן ויעקב כהן בתים משותפים בני 3-4 קומות שנבנו עד תחילת שנות ה- 70, נבנו לא מעלית. עם שיפור רמת החיים, הזדקנות האוכלוסייה ועליית מחירי הדירות בעיקר במרכזי ערים, החלה דרישה להתקנת מעלית בבתים אלו. הבעיה המרכזית שעומדת על הפרק היא מימון התקנת המעלית ואחזקתה. משרדים - לקנות או לא לקנות ? מאת הנריק רוסטוביץ כתבה על שוק המשרדים בתל אביב בשנת 1998.