עמוד השער  |  אודות האתר  |  אודות העורך  |   הרשמה למגזין  |  כתוב לנו                   עמוד השער ספריית המאמרים מיסוי נדל"ן ארנונה עירונית המבנה המשפטי של דיני הארנונה העירונית מאת הנריק רוסטוביץ הארנונה העירונית היא מס המוטל על ידי הרשויות המקומיות - עיריות, מועצות אזוריות ומועצות מקומיות מסוימות. הארנונה מוטלת על המחזיקים במקרקעין, ודיני הארנונה הם מסכת סבוכה של כארבעים חיקוקים שונים. המאמר מתאר את המבנה המשפטי של דיני הארנונה. המיסוי העירוני במקורות מאת מנחם רוזנטל וורד פלהיימר לאורך כל שנות ההיסטוריה, בעת ישיבת עם ישראל בארצו ולאורך שנות נדודיו, היוו חיי הקהילה נדבך מרכזי בהווי ובחוסן היהודי.אך טבעי הדבר שחכמי ישראל לאורך הדורות נדרשו לקבוע את מכלול סדרי הקהילה ובכלל זה את אופן המימון של הפעילות הציבורית, והשאיו לנו ספרות עניפה בתחום זה. היקף שיקול דעתה של הרשות המקומית בקביעת הארנונה - מתחם הסבירות מאת עו"ד אילנה בראף-שניר היקף שיקול הדעת של הרשות, למלא תוכן ולקבוע מידי שנה, בצו הארנונה, את הסיווגים השונים ושיעורי הארנונה לגביהם, בתוך מתחם הסבירות. לפני שנחקקו דיני ההקפאה השונים (דהיינו, לפני 1984) לא הייתה מוגבלת הרשות לכאורה, בשימוש בשיקול דעתה ויכולה הייתה, באופן "חופשי" לקבוע, מידי שנה, צו ארנונה. הצו לא היה צריך להיות דומה לצו שחלף ותיאורטית היא יכולה הייתה כל שנה ליצור יש מאין. המצב היום שונה. הנישומים בארנונה עירונית מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלדקוב הדעה הרווחת היא, כי המחזיק בנכס הוא הנישום בארנונה, אולם על פי דיני הארנונה יש מספר נישומים אפשריים, ועל פקיד השומה של הארנונה להוציא את שומת הארנונה לנישום העונה על הוראות אלה. "קרקע תפוסה" כמשמעה בפקודת העיריות מאת הנריק רוסטוביץ המבחן החשוב ביותר הוא מבחן התועלת הכלכלית שיש לנישום מהשימוש בקרקע. קרקע שמחזיקים בה ואין עושים בה שימוש, אינה "קרקע תפוסה". הסוגיה היא למה הכוונה המונח "שימוש". עצם גידורה של קרקע אינו מלמד כשלעצמו על שימוש שנעשה בקרקע. הטלת ארנונה על קרקעות לסוגיהן מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלדקוב הארנונה העירונית מוטלת בגין בניינים וקרקעות. ניתן למנות חמישה "סוגים" של קרקעות: "רחוב", "קרקע שעיקר שימושה עם הבניין", ו"אדמת בניין" - כולן פטורות מארנונה, וכן "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית" - הממוסות בארנונה. האם ניתן להטיל ארנונה על קרקע שעיקר שימושה עם המבנה? מאת הנריק רוסטוביץ לשאלה זו שלוש תשובות עיקריות - ניתן להטיל ארנונה לפי תעריף של "בניין", ניתן להטיל ארנונה לפי תעריף של "קרקע תפוסה", ולא ניתן להטיל ארנונה כלל הכללים בהכנת שומת ארנונה מאת הנריק רוסטוביץ שומת הארנונה נעשית בידי פקידי הרשות המקומית. לימוד כללים אלה והבנתם חיונית הן לפקידי המס והן לנישומים, המבקשים לתקוף את מעשה השומה של הרשות המקומית. תוקפו של הסכם לתשלום ארנונה מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלדקוב לעיתים מזומנות נחתם הסכם בין הרשות המקומית לבין הנישום לגבי סכום הארנונה. יש הסכמים החלים על החוב שנצבר לשנים קודמות ויש שהו חל על השנים הבאות. המאמר דן בתוקפם החוקי של הסכמים אלה, וכן במעמדן החוקי של הבטחות שלטוניות בנושא זה. תחולה למפרע של ארנונה וסופיות מעשה השומה מאת הנריק רוסטוביץ ופנחס גלדקוב סוגיית הטלת הארנונה בשל שנות מס קודמות מעסיקה את הנישומים כאשר הרשות המקומית "פותחת" שומות ישנות ודורשת מהנישום לשלם הפרשים בגין העבר. אותה סוגיה מתעוררת כאשר הנישום מגלה כי השומות היו מופרזות והוא מבקש השבה של תשלומי היתר. בקיעים בסופיות השומה של הארנונה מאת משה וקנין חוק הרשויות המקומיות (ערר על ארנונה כללית) מאפשר לנישום להגיש השגה על שומת הארנונה תוך 90 יום מיום קבלת הודעת השומה. הכלל העולה מחוק הערר הוא, כי הדרך היחידה לתקיפת שומת הארנונה היא על פי חוק הערר. פסיקת בית המשפט העליון בבר"ע 2824/91 (לה נסיונל) ורע"א 7669/96 (קזז) גרמו לבקיע רציני בהלכה זו. פטורים והנחות בארנונה מאת הנריק רוסטוביץ "מס" הוא תשלום חובה המוטל על פי דין. "פטור ממס" הוא פטור על פי דין מתשלום חובה, המוטל על פי דין. רשות שלטונית רשאית לדרוש מנתיניה כי ישלמו מיסים לקופתה על סמך חיקוק בלבד, המעניק לה זכות זו. נישום אינו זכאי להנחה או לפטור ממס, אלא על סמך חיקוק, המעניק לו זכות זו. המאמר עוסק בפטורים ובהנחות, שנקבעו בפקודת העיריות, בפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין) 1938, בחוק הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה), התשי"ג-1953, ובתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 . סעיף 323 לפקודת העיריות מאת דן ארטן שמירת האיזון בין ניסיונה של הרשות למצות את הליכי גבית המסים לבין שמירה על זכויותיו החוקתיות של הנישום היא השאיפה העומדת ביסוד כל מערכת מיסוי הוגנת ויעילה. דומה הדבר כי בפקודת העיריות ככלל ובפרק החמישה עשר לפקודה זו בפרט, הופר איזון זה על ידי המחוקק המנדטורי שהעניק לרשות המקומית, במסגרת הליכי המנהלית, סמכויות גבייה נרחבות על חשבון פגיעה בזכויותיו של החייב. בניסיונו לאזן את חומרת הפגיעה הנ"ל קבע המחוקק בפקודת העיריות עצמה תרופות שונות בהם רשאי וצריך לנקוט נישום המבקש להתנגד לנקיטת הליכי גבייה מנהלית כנגד רכושו. דא עקא, על מנת לעשות שימוש בתרופות אלה חייב המחוקק את הנישום בהפקדת מלוא סכום הארנונה שבפיגור ובכך עיקר למעשה תרופות אלה מתוכן. זכות ההשבה גוברת על סופיות השומה מאת רמי שר-ישראל כאשר העירייה גבתה ארנונת יתר בגלל מדידת שטחים שגויה, יש לצפות שתחזיר את הכסף אפילו ללא התדיינות וטענת השיהוי לא תעמוד לה. פקודת המסים (גבייה) מאת עו"ד עדי מוסקוביץ ביום 24 בפברואר 2000 הכריז שר האוצר, כי על גביית ארנונה כללית ועל תשלומי חובה המגיעים לרשות מקומית יחולו הוראות פקודת המסים (גבייה). תוקף האכרזה הוארך פעמיים והסעיף הדן במאסר חייבים בוטל. כמו כן השעבוד הראשון הניתן לרשויות המקומיות ביחס לנכס ממנו מגיע המס בוטל, ושעבוד על מקרקעין יחול לפי סדר הקדימויות הרגיל הנובע מלוחות הזמנים בהם נוצרו השיעבודים. מפת החיקוקים של דיני הארנונה העירונית בעריכת הנריק רוסטוביץ החיקוקים של דיני הארנונה העירונית נחלקים לחקיקה ראשית - פקודות מנדטוריות וחוקי הכנסת, ולחקיקת משנה - תקנות וצווים שהותקנו בידי השרים, וכן צווי הטלת הארנונה הנחקקים מידי שנה על ידי המועצות של הרשויות המקומיות. קיימים כיום למעלה משלושים חיקוקים, הכוללים פקודות, חוקים, תקנות וצווים, לבד מכמאה וחמישים צווי הטלת ארנונה לשנת 1999. שפע דברי החקיקה מצריך מפה שתסייע להתמצא במבוך סבוך זה. כתבות בגלובס ארנונה ואגרות ברשויות המקומיות: תמרור אדום בבתי המשפט מאת הנריק רוסטוביץ בשנה האחרונה התפרסמו כמה פסקי דין בנושא הארנונה העירונית ובנושא אגרות והיטלי פיתוח, שיש להם מכנה משותף: פסיקת בתי המשפט, כי אותה ארנונה ואותן אגרות והיטלים הוטלו ונגבו לא כדין נכסים ריקים יופטרו מארנונה: קול הזמיר? מאת הנריק רוסטוביץ ארנונה צריך וראוי להטיל בהתחשב בתועלת הכלכלית שיש לבעל הנכס. ברשויות מקומיות מסוימות יש תעריפי ארנונה בלתי סבירים, שהם בבחינת הפקעת הבעלות בנכס ללא תשלום פיצויים. מתי יתעורר המחוקק? העיריה ניצחה, הנישום יכול להרוויח מאת הנריק רוסטוביץ פס"ד חדש בענין חבות בארנונה של דייר משנה מאפשר תכנון הפחתת ארנונה בדרך של סיווג הנישום כלפי העירייה הקץ להנחות למקורבים לשלטון עוה"ד הנריק רוסטוביץ' ורונית כהן-כספי בג"ץ קיבל את העתירה של עמותת עם חופשי וביטל את ההנחות הניתנות לאברכים שתורתם אומנותם ולמשפחות שיש להם 4 ילדים ויותר. מי הבא בתור? הערות לבג"ץ 6741/99 עמותת עם חופשי נ' שר הפנים ועיריית ירושלים ביצי זהב בלול של משה גנץ עו"ד הנריק רוסטוביץ' ורונית כהן-כספי בעקבות פסק דין עמ"נ 412/01, משה גנץ נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית פרדס חנה כרכור חניונים סמוכים ושומת הארנונה עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד בעקבות ע"ש 3132/97 אילן את מרקוביץ נ' מינהל הארנונה בעיריית תל-אביב לא חשוב מהיכן בדיוק נכנסים לבית עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד שלוש ערכאות דנו בשאלה קיומית לגורל קופתה המצומקת של העירייה כדי להגיע למסקנה, שבשומת ארנונה לא די לעשות דין אלא יש גם להפעיל את השכל הישר. בעקבות ע"ש 99/ 2600 (מחוזי ת"א) בראודה נ' מנהל הארנונה של עת"א 20 שנים של אפס מעשה מאת הנריק רוסטוביץ השופט דן ביין מביהמ"ש המחוזי בחיפה קיבל את טענת ההתיישנות שהעלתה חברת בתי הזיקוק בדבר זכותה של המועצה האזורית זבולון לגבות ארנונה חוב ארנונה עירונית מול משכנתא - מי גובר? עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד הזכות במקרקעין שיש לבעל המשכון היא זכות מובטחת ברישום, ומטעם זה היא גוברת על זכויות של נושים אחרים, לרבות על זכויות של רשות מקומית הטלת ארנונה על קרקעות לסוגיהן עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד הארנונה העירונית מוטלת בגין בניינים וקרקעות. ניתן למנות חמישה "סוגים" שונים של קרקעות: "רחוב", "קרקע שעיקר שימושה עם הבניין", ו"אדמת בניין" - כולן פטורות מארנונה, וכן "קרקע תפוסה" ו"אדמה חקלאית" - שהם קרקעות הממוסות בארנונה ארעיות הבניין ודיני המס עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד ביהמ"ש: אין להשית ארנונה של בניין על "בניין ארעי". רשויות מקומיות נוהגות אחרת, בצדק מסוים השגה, ערר וערעור על ארנונה עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד למנהל הארנונה ולוועדת הערר אין סמכות לדון ולהחליט בטענות של אי חוקיות או אי סבירות במעשה החקיקה של צו הטלת ארנונה, והפרשנות מובילה למסקנות שונות ההשגה של הנישום, החלטת מנהל הארנונה והמועדים שביניהם עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד על שומת ארנונה רשאי הנישום להגיש השגה בתוך 90 יום מיום קבלת השומה, ומנהל הארנונה רשאי להשיב על ההשגה בתוך 60 יום מיום קבלת ההשגה. כיצד מוכיחים מתי נשלחה תשובת מנהל הארנונה? ארנונה על בניין שנהרס או ניזוק עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד בניין שנהרס, או שניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו ואין משתמשים בו - לא יוטל בגינו חיוב בארנונה, וזאת בתנאי שהנישום מודיע על כך לרשות המקומית בכתב ארנונה בתקופת הבנייה עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד מהו הרגע שבו "אדמת בניין" הופכת ל"בניין", ומהו הרגע שבו ה"בניין" שב והופך ל"אדמת בניין" הבנקים נגד העיריות עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד הבנקים והעיריות מנהלים "מלחמת ארנונה" מזה שני עשורים. בתחילת המערכה זכו העיריות בכל הקרבות. עתה מתהפך הגלגל, והבנקים למדו מלקחי העבר שבמלחמה זו מנצחים מחוץ לכותלי בית המשפט כך נולד "נישום לחלופין" עו"ד הנריק רוסטוביץ ועו"ד פנחס גלעד הצעת חוק ההסדרים לשנת 1999 עלולה לגרום לזעזוע בשוק הנדל"ן. הרשויות המקומיות יזמו תיקון בחוק, ההופך את הבעלים של נכס מושכר לנישום בארנונה, בנוסף לדייר המחזיק בנכס. במבנה המשפטי של הצעת החוק יש פרצות וסיבוכים משפטיים ומעשיים, אשר איש לא נתן עליהם את דעתו. מוטב לה לביצה זו שלא הוטלה משהוטלה